【正文】 ? 移交 接和收驗(yàn)遺留問題統(tǒng)計(jì)表 ? 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表 ? 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表 ? 工程設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表 ? 移交接管驗(yàn)收進(jìn)入公司制訂的“物業(yè)驗(yàn)收程序” “藍(lán)色收獲家園”資料的移交接管 ? 接管樓宇資料的驗(yàn)收及部門移交的資料 住宅接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 藍(lán)色收獲家園 小區(qū)接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)保修工作管理 小區(qū)物業(yè)資料的接管移交 移交接管前的準(zhǔn)備工作 工程完善和工程遺留的處理規(guī)定 業(yè)主（住戶）入住前準(zhǔn)備工作 移交接管前的準(zhǔn)備工作 公共設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)主（住戶）入住管理 商辦樓的入伙管理 45 A：產(chǎn)權(quán)資料 ? 產(chǎn)權(quán)資料 ? 用地批準(zhǔn)文件 ? 建筑執(zhí)照 ? 拆遷資料 ? 業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單 B：上海市政府職能部門的驗(yàn)收合格資料 ? 市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書 ? 市建筑消防驗(yàn)收合格證 ? 綜合驗(yàn)收合格證書 ? 用電許可證 ? 供用電協(xié)議書 ? 有線電視共用天線接受設(shè)施許可證 ? 電話、煤氣、寬頻網(wǎng)、郵政開 通許可證 C：工程技術(shù)資料 ? 竣工圖：包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程、隱蔽管道的全套圖線 ? 地質(zhì)勘察報告 ? 工程合同及開、竣工報告 ? 工程預(yù)決算 ? 圖紙會審記錄 ? 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄） ? 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 ? 沉降觀測記錄表 ? 竣工驗(yàn)收證明書 ? 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 ? 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 ? 水、電、煤、通風(fēng)、衛(wèi)生器具、電梯等所有工程設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書 ? 沙漿、混凝土試塊試壓報告 ? 供水、供電、管理煤氣的試壓報告 46 “藍(lán)色收獲家園”住宅小區(qū)接管驗(yàn)收程序 ? 通過上海匯杰物業(yè)有限公 司接管驗(yàn)收 ? 本公司驗(yàn)收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料、簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函 ? 本公司驗(yàn)收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收 ? 對竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時間復(fù)核 ? 對住宅室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施無明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理服務(wù)中心接收鑰匙，承擔(dān)保管責(zé)任。 配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作 物業(yè)管理服務(wù)的前期介入重要任務(wù)之一，就是配合開發(fā)商的售樓工作，管理服務(wù)中心將按開發(fā)商的具體要求，擬定關(guān)于接待、陪同、解釋，樣板房管理等一系列方案確保開發(fā)商的信譽(yù)不受影響和售樓工作的方便，同時讓有購房意向的參觀者初步體會優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的真諦，從而激發(fā)置業(yè)欲望。 入住前 1 月 做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 物業(yè)公司負(fù)責(zé) 入住前 1 月 對物業(yè)進(jìn)行預(yù)檢 物業(yè)公司負(fù)責(zé) 入住前 1 月 對接受培訓(xùn)人員進(jìn)行入崗模擬訓(xùn)練（走場） 入住前 1 月 對管理文件和各工種人員的適宜性進(jìn)行考察論證 物業(yè)公司負(fù)責(zé)，開發(fā)商指導(dǎo) 入住前 1 月 根據(jù)預(yù)驗(yàn)情況編寫整改報告 物業(yè)公司負(fù)責(zé) 入住前 1 月 召開三方會議，落實(shí)整改工作 入住前 1 月 擬定管理用房移交方案 物業(yè)公司負(fù)責(zé) 入住前 1 月 派發(fā)各類資料并要求購房者簽收 開發(fā)商負(fù)責(zé) 入住前 1 月 移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件 開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司 入住前 1 月 正式驗(yàn)收 三方參加 入住前 1 月 迎接先期業(yè)主入住 對入住業(yè)主奉送鮮花 入住前 1 月 首期 業(yè)主入住滿二個月，召開業(yè)主回訪工作會議 開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加 入住前 1 月 檢查物業(yè)公司管理情況 開發(fā)商 43 前期物業(yè)管理工作設(shè)想 匯杰物業(yè)公司從得到中標(biāo)通知起成立專門的工作小組（工作小組成員組成名單另附），針對“藍(lán)色收獲家園”的實(shí)際情況，盡快熟悉有關(guān)圖紙，從物業(yè)管理的角度對建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電、保安消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議，定期派有關(guān)人員參加工程例會，參與工程驗(yàn)收，做好各種資料的收集存檔工作。 物業(yè)公司制定，開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對業(yè)主承諾文書樣本。 入住前 2 月 召開協(xié)調(diào)會說明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。 明確工作要求及職責(zé)。 ? 全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。 ? 入住業(yè)主喬遷之日奉送鮮花以示祝賀。 ? 房屋裝修協(xié)議書（明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù)）。 ? 整改 整改報告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開發(fā)商，由開發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改，然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收，直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、 時間以及三方參與驗(yàn)收人員名單，明確各自崗位要求及職責(zé)。 ? 根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進(jìn)度，提供相關(guān)資料，如設(shè)備、設(shè)施使用說明書、售樓合同等。制定各崗位階段性工作目標(biāo)，同時制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。 前期熟悉階段 ? 中心工作 公司領(lǐng)導(dǎo)層對 “藍(lán)色收獲家園” 的基本情況作全面了解，研究物業(yè)本體（包括各類設(shè)備、實(shí)施）、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。 ? 安全消防常識等。 表 52 管理中心新員工培訓(xùn)計(jì)劃 序號 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 時間 授 課 方 培訓(xùn)對象 培訓(xùn)方式 培 訓(xùn) 目 標(biāo) 1 觀念和基本制 度 五天 公司本部 本地招聘 員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 接受公司服務(wù)理念 和了解基本制度 2 操作規(guī)程 五天 公司本部 本地招聘 員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 熟悉操作程序 3 現(xiàn)場模擬 二十 天 公司本部 本地招聘 員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 熟悉作業(yè)技能 4 公司質(zhì)量手冊，程序文件，作業(yè)指導(dǎo)書和公司規(guī)章制度等 五天 公司本部 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 讓新員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運(yùn)作方式 5 結(jié)合接管前期人員培訓(xùn)計(jì)劃有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn) 十天 公司本部 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 了解管理內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作方式 6 崗位職責(zé)及物 業(yè)管理制度 一天 公司本部 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 熟悉本職工作程序、管理運(yùn)作程序 7 物業(yè)管理方案 和要求 一天 公司本部 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 對物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識 8 進(jìn)行各工種專 業(yè)培訓(xùn) 五天 各有關(guān)主 管部門和 協(xié)辦單位 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求 9 服務(wù)理念及職 業(yè)道德培訓(xùn) 一天 外請專家 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)、提高職務(wù)水平和管理水平，增強(qiáng)服務(wù)意識 10 融入各崗位進(jìn)行上崗見習(xí)培訓(xùn) 二至三天 公司本部 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 學(xué)習(xí)、會基 本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn) 11 觀念培訓(xùn) 一天 外請專家 中心全體 公司本部 調(diào)整心態(tài)、端正思路 35 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 不斷地對員工進(jìn)行不同階段的培訓(xùn)，是“藍(lán)色收獲家園”管理服務(wù)中心能夠圓滿完成管理目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)服務(wù)承諾的重要保證。 前臺 ? 負(fù)責(zé)本部門職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)； ? 負(fù)責(zé)每月向經(jīng)理提交本部門工作計(jì)劃及工作總結(jié)； ? 負(fù)責(zé)對本部門員工進(jìn)行定期、不定期考核，向經(jīng)理提交本部門員工的工作績效報告； ? 向經(jīng)理提交本部門用人計(jì)劃； ? 積極參加時事政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，自覺遵守國家的法規(guī)、政策及管理服務(wù)中心的各項(xiàng)規(guī)章制度； ? 著裝整齊，儀容端莊，熱情接待住戶和來訪客人，對 住戶的投訴要耐心解釋，及時處理（一般在 24 小時內(nèi)處理完畢），投訴處理率達(dá) 100%； ? 熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓宇的排列、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法和開關(guān)位置；樓宇和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)要領(lǐng)和常見故障、常用維修辦法；住戶的種類、數(shù)量、居住人員情況；督促本部門員工及時收繳管理費(fèi)； ? 熟悉本區(qū)有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能熟練運(yùn)用；負(fù)責(zé)制訂住宅區(qū)管理服務(wù)工作計(jì)劃，監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消毒滅殺等工作流程記錄，保證住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到市、省、國家文明住宅區(qū)要 求，協(xié)助處理住宅區(qū)重大違章、違法、違紀(jì)行為和重大突發(fā)事件；掌握發(fā)生火警、電梯困人、臺風(fēng)、治安案件時的應(yīng)急處理方法，并且能夠有效及時地組織、妥善安排處理； ? 堅(jiān)持定期詳細(xì)巡查住宅區(qū)，檢查本部門及其他部門工作，發(fā)現(xiàn)存在及潛在問題，及時安排處理并改進(jìn)有關(guān)工作； ? 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應(yīng)及時組織補(bǔ)全； ? 督導(dǎo)有關(guān)員工向住戶宣傳國家的方針政策，及時傳達(dá)政府和公司的各項(xiàng)通知、規(guī)定，配合公安機(jī)關(guān)、居委會搞好人口管理和計(jì)劃生育工作； 30 ? 組織社區(qū)文化活動，做出特色，做出品 牌； ? 做好行政事務(wù)工作； ? 堅(jiān)持按標(biāo)準(zhǔn)收取各類費(fèi)用并按公司財務(wù)紀(jì)律完成登錄、解款等工作。其次在員工提升上不定框框，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良好的環(huán)境。 6 財務(wù)、出納 2 人 負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收繳工作。 經(jīng)理 市場部 編制爭創(chuàng)實(shí)施計(jì)劃 ? 編制《爭創(chuàng)上海市優(yōu)秀小區(qū)方案》 (草案 )； ? 修改、審核、批準(zhǔn)實(shí)施計(jì)劃。 ? 被服務(wù)者的滿意度是衡量服務(wù)者提供服務(wù)的最終判斷，所以，追求物業(yè)使用人最大程度的滿意度是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的宗旨，也就是服務(wù)宗旨。 ? 深化對物業(yè)管理職能的理解，寓管理于服務(wù)之中，從服務(wù)出發(fā)，精心管理，精心維護(hù)。 ? 人才觀念 無論是企業(yè)品牌的樹 立，還是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的提供，都離不開人的作用，用什么樣的人，將決定著企業(yè)經(jīng)營的結(jié)果。（即障礙原因不查清楚、責(zé)任者未查清、處理意見和改進(jìn)措施未拿出來）。 如何保證“時間”和“空間”的優(yōu)化，靠得是周到細(xì)致的服務(wù)。但我們堅(jiān)信隨著品牌推廣和精心服務(wù)的深入，必將會贏得市場認(rèn)同，屆時必將產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，同時我司還將通過提供特約服務(wù)的方式獲得相應(yīng)的合法收入。 人員配置 ? 管理處經(jīng)理介紹（略） ? 工程部主管（略） 第三章 物 業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用預(yù)算 物業(yè)管理財政費(fèi)用收支測算原則 物業(yè)管理資金保障是小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行的血脈，也是物業(yè)管理走上良性循環(huán)軌道的基本前提。藍(lán)色收獲在社區(qū)內(nèi)設(shè)健身廣場，康體基礎(chǔ)自然形成，同時以廣場為中心形成健康生態(tài)走廊，將生態(tài)社區(qū)與健康運(yùn)動相結(jié)合，使運(yùn)動這一生命的永恒主題，成為居住生活中的一種自覺行為，讓業(yè)戶對幸福和健康有更直 接的感受。項(xiàng)目總用地面積 ㎡，項(xiàng)目總建筑面積 ㎡，住宅建筑面積 ㎡，戶數(shù)： 2297套，其中多層 ㎡，戶數(shù)： 524套；高層 ㎡，戶數(shù)： 1773套。全鎮(zhèn)總面積 55平方公里，地勢平坦，人口 4． 9萬，下轄 17 個行政村， 2 個居民委員會。 資源共享優(yōu)勢（略） ??如能中標(biāo)成為藍(lán)色收獲家園管理服務(wù)者，能充分發(fā)揮區(qū)域整合優(yōu)勢，人力、物業(yè)資源均可共享，極大地降低了運(yùn)行成本。 公司內(nèi)設(shè)置五個職能部門：市場部、工程部、業(yè)務(wù)部、財務(wù)部、辦公室等，擁有員工160名，其中中級職稱專業(yè)技術(shù)人員 20名，小區(qū)經(jīng)理、管理員持證上崗率達(dá) 100%。月 （ 3） 按照投標(biāo)文件的要求負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作，我們承諾：在合同條款約定的范圍內(nèi)，不提高小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。 用心服務(wù)與銳意創(chuàng)新貫穿了我們工作主線。 與本投標(biāo)有關(guān)的一切正式往來通訊為： 地 址 郵 編 聯(lián)系人 電 話 傳 真 投標(biāo)方名稱： 法人代表： 5 日 期： “藍(lán)色收獲家園”物業(yè)管理服務(wù)策劃批準(zhǔn)書 編制日期： 2021 年 10 月 10 日 物業(yè)名稱：“藍(lán)色收獲家園” 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商鋪 樓宇地址： 接招標(biāo)通知日： 2021年 8月 15日 送標(biāo)書日： 2021年 月 日 文件編碼： YZCH0609 編 寫 人： 審核人： 批準(zhǔn)人：（總經(jīng)理） 關(guān)鍵詞： 本策劃方案旨在通過專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營策劃，提供一種定位準(zhǔn)確、操作性強(qiáng)的專業(yè)管理和超值服務(wù)，在降低物業(yè)運(yùn)行成本、保證物業(yè)功能正常的前提下，營造文化、溫馨的人文氛圍，提供安全、舒適、靜雅的生活和學(xué)習(xí)環(huán)境，確保業(yè)主的期望得以實(shí)現(xiàn)。 授權(quán)委托人無轉(zhuǎn)讓權(quán)，特此委托。詳見圖 11。 整體培訓(xùn)優(yōu)勢（略） 公司已形成強(qiáng)大的培訓(xùn)體系，擁有一整套培訓(xùn)教材，