【正文】 ? 移交 接和收驗遺留問題統(tǒng)計表 ? 公共配套設施接管驗收表 ? 公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 ? 工程設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 ? 移交接管驗收進入公司制訂的“物業(yè)驗收程序” “藍色收獲家園”資料的移交接管 ? 接管樓宇資料的驗收及部門移交的資料 住宅接管驗收項目及標準 藍色收獲家園 小區(qū)接管驗收項目及標準 物業(yè)保修工作管理 小區(qū)物業(yè)資料的接管移交 移交接管前的準備工作 工程完善和工程遺留的處理規(guī)定 業(yè)主（住戶）入住前準備工作 移交接管前的準備工作 公共設施、設備接管驗收項目及標準 業(yè)主（住戶）入住管理 商辦樓的入伙管理 45 A：產權資料 ? 產權資料 ? 用地批準文件 ? 建筑執(zhí)照 ? 拆遷資料 ? 業(yè)主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單 B：上海市政府職能部門的驗收合格資料 ? 市建設工程竣工驗收證書 ? 市建筑消防驗收合格證 ? 綜合驗收合格證書 ? 用電許可證 ? 供用電協(xié)議書 ? 有線電視共用天線接受設施許可證 ? 電話、煤氣、寬頻網、郵政開 通許可證 C：工程技術資料 ? 竣工圖：包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程、隱蔽管道的全套圖線 ? 地質勘察報告 ? 工程合同及開、竣工報告 ? 工程預決算 ? 圖紙會審記錄 ? 工程設計變更通知及技術核定單位（包括質量事故處理記錄） ? 隱蔽工程驗收簽證 ? 沉降觀測記錄表 ? 竣工驗收證明書 ? 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書 ? 新材料、構配件的鑒定合格證書 ? 水、電、煤、通風、衛(wèi)生器具、電梯等所有工程設備的檢驗合格證書 ? 沙漿、混凝土試塊試壓報告 ? 供水、供電、管理煤氣的試壓報告 46 “藍色收獲家園”住宅小區(qū)接管驗收程序 ? 通過上海匯杰物業(yè)有限公 司接管驗收 ? 本公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料、簽發(fā)驗收復函 ? 本公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設備等進行竣工驗收 ? 對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核 ? 對住宅室內設備、設施無明顯不全，符合檢驗標準要求的房屋，由管理服務中心接收鑰匙，承擔保管責任。 配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作 物業(yè)管理服務的前期介入重要任務之一，就是配合開發(fā)商的售樓工作，管理服務中心將按開發(fā)商的具體要求，擬定關于接待、陪同、解釋，樣板房管理等一系列方案確保開發(fā)商的信譽不受影響和售樓工作的方便，同時讓有購房意向的參觀者初步體會優(yōu)良物業(yè)管理服務的真諦，從而激發(fā)置業(yè)欲望。 入住前 1 月 做好交接管驗收的準備工作 物業(yè)公司負責 入住前 1 月 對物業(yè)進行預檢 物業(yè)公司負責 入住前 1 月 對接受培訓人員進行入崗模擬訓練（走場） 入住前 1 月 對管理文件和各工種人員的適宜性進行考察論證 物業(yè)公司負責，開發(fā)商指導 入住前 1 月 根據預驗情況編寫整改報告 物業(yè)公司負責 入住前 1 月 召開三方會議，落實整改工作 入住前 1 月 擬定管理用房移交方案 物業(yè)公司負責 入住前 1 月 派發(fā)各類資料并要求購房者簽收 開發(fā)商負責 入住前 1 月 移交整套圖紙及批準文件 開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司 入住前 1 月 正式驗收 三方參加 入住前 1 月 迎接先期業(yè)主入住 對入住業(yè)主奉送鮮花 入住前 1 月 首期 業(yè)主入住滿二個月，召開業(yè)主回訪工作會議 開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加 入住前 1 月 檢查物業(yè)公司管理情況 開發(fā)商 43 前期物業(yè)管理工作設想 匯杰物業(yè)公司從得到中標通知起成立專門的工作小組（工作小組成員組成名單另附），針對“藍色收獲家園”的實際情況，盡快熟悉有關圖紙，從物業(yè)管理的角度對建筑結構、建筑材料、水電、保安消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設施提出合理化建議，定期派有關人員參加工程例會，參與工程驗收，做好各種資料的收集存檔工作。 物業(yè)公司制定，開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對業(yè)主承諾文書樣本。 入住前 2 月 召開協(xié)調會說明有關技術資料的保存、移交事宜。 明確工作要求及職責。 ? 全面實施品牌戰(zhàn)略。 ? 入住業(yè)主喬遷之日奉送鮮花以示祝賀。 ? 房屋裝修協(xié)議書（明確業(yè)主在裝修中需承擔的義務）。 ? 整改 整改報告經公司經理批準后送達開發(fā)商，由開發(fā)商督促承建商或其它方式進行整改，然后由驗收小組進行檢查驗收，直至符合驗收標準。確定物業(yè)接管驗收的方法、 時間以及三方參與驗收人員名單，明確各自崗位要求及職責。 ? 根據物業(yè)員工崗位培訓工作進度，提供相關資料，如設備、設施使用說明書、售樓合同等。制定各崗位階段性工作目標，同時制定目標實現(xiàn)保證措施。 前期熟悉階段 ? 中心工作 公司領導層對 “藍色收獲家園” 的基本情況作全面了解，研究物業(yè)本體（包括各類設備、實施）、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構成情況。 ? 安全消防常識等。 表 52 管理中心新員工培訓計劃 序號 培 訓 內 容 時間 授 課 方 培訓對象 培訓方式 培 訓 目 標 1 觀念和基本制 度 五天 公司本部 本地招聘 員工 公司本部內部培訓 接受公司服務理念 和了解基本制度 2 操作規(guī)程 五天 公司本部 本地招聘 員工 公司本部內部培訓 熟悉操作程序 3 現(xiàn)場模擬 二十 天 公司本部 本地招聘 員工 公司本部內部培訓 熟悉作業(yè)技能 4 公司質量手冊，程序文件，作業(yè)指導書和公司規(guī)章制度等 五天 公司本部 管理服務 中心 新員工 公司本部 內部培訓 讓新員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運作方式 5 結合接管前期人員培訓計劃有關內容進行強化培訓 十天 公司本部 管理服務 中心 新員工 公司本部 內部培訓 了解管理內容、接管程序及運作方式 6 崗位職責及物 業(yè)管理制度 一天 公司本部 管理服務 中心 新員工 公司本部 內部培訓 熟悉本職工作程序、管理運作程序 7 物業(yè)管理方案 和要求 一天 公司本部 管理服務 中心 新員工 公司本部 內部培訓 對物業(yè)管理有較深層次的認識 8 進行各工種專 業(yè)培訓 五天 各有關主 管部門和 協(xié)辦單位 管理服務 中心 新員工 公司本部 內部培訓 熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應工作之要求 9 服務理念及職 業(yè)道德培訓 一天 外請專家 管理服務 中心 新員工 公司本部內部培訓 加強職業(yè)道德建設、提高職務水平和管理水平，增強服務意識 10 融入各崗位進行上崗見習培訓 二至三天 公司本部 管理服務 中心 新員工 公司本部 內部培訓 學習、會基 本操作方法為正式上崗提供經驗 11 觀念培訓 一天 外請專家 中心全體 公司本部 調整心態(tài)、端正思路 35 員工 內部培訓 不斷地對員工進行不同階段的培訓，是“藍色收獲家園”管理服務中心能夠圓滿完成管理目標和實現(xiàn)服務承諾的重要保證。 前臺 ? 負責本部門職責范圍內工作的策劃、指導、監(jiān)督、把關； ? 負責每月向經理提交本部門工作計劃及工作總結； ? 負責對本部門員工進行定期、不定期考核，向經理提交本部門員工的工作績效報告； ? 向經理提交本部門用人計劃； ? 積極參加時事政治和業(yè)務學習，自覺遵守國家的法規(guī)、政策及管理服務中心的各項規(guī)章制度； ? 著裝整齊，儀容端莊，熱情接待住戶和來訪客人，對 住戶的投訴要耐心解釋，及時處理（一般在 24 小時內處理完畢），投訴處理率達 100%； ? 熟悉住宅區(qū)樓宇的結構、樓宇的排列、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設備操作方法和開關位置；樓宇和公共設施的維修養(yǎng)護要領和常見故障、常用維修辦法；住戶的種類、數(shù)量、居住人員情況；督促本部門員工及時收繳管理費； ? 熟悉本區(qū)有關物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能熟練運用；負責制訂住宅區(qū)管理服務工作計劃，監(jiān)督、指導、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消毒滅殺等工作流程記錄，保證住宅區(qū)內各項管理指標達到市、省、國家文明住宅區(qū)要 求，協(xié)助處理住宅區(qū)重大違章、違法、違紀行為和重大突發(fā)事件；掌握發(fā)生火警、電梯困人、臺風、治安案件時的應急處理方法，并且能夠有效及時地組織、妥善安排處理； ? 堅持定期詳細巡查住宅區(qū)，檢查本部門及其他部門工作，發(fā)現(xiàn)存在及潛在問題，及時安排處理并改進有關工作； ? 負責指導、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應及時組織補全； ? 督導有關員工向住戶宣傳國家的方針政策，及時傳達政府和公司的各項通知、規(guī)定，配合公安機關、居委會搞好人口管理和計劃生育工作； 30 ? 組織社區(qū)文化活動，做出特色，做出品 牌； ? 做好行政事務工作； ? 堅持按標準收取各類費用并按公司財務紀律完成登錄、解款等工作。其次在員工提升上不定框框，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良好的環(huán)境。 6 財務、出納 2 人 負責社區(qū)的經濟核算和各種費用的收繳工作。 經理 市場部 編制爭創(chuàng)實施計劃 ? 編制《爭創(chuàng)上海市優(yōu)秀小區(qū)方案》 (草案 )； ? 修改、審核、批準實施計劃。 ? 被服務者的滿意度是衡量服務者提供服務的最終判斷，所以，追求物業(yè)使用人最大程度的滿意度是物業(yè)管理服務企業(yè)的宗旨，也就是服務宗旨。 ? 深化對物業(yè)管理職能的理解，寓管理于服務之中，從服務出發(fā)，精心管理，精心維護。 ? 人才觀念 無論是企業(yè)品牌的樹 立，還是優(yōu)質服務的提供，都離不開人的作用，用什么樣的人，將決定著企業(yè)經營的結果。（即障礙原因不查清楚、責任者未查清、處理意見和改進措施未拿出來）。 如何保證“時間”和“空間”的優(yōu)化，靠得是周到細致的服務。但我們堅信隨著品牌推廣和精心服務的深入，必將會贏得市場認同，屆時必將產生規(guī)模效應，同時我司還將通過提供特約服務的方式獲得相應的合法收入。 人員配置 ? 管理處經理介紹（略） ? 工程部主管（略） 第三章 物 業(yè)管理服務費用預算 物業(yè)管理財政費用收支測算原則 物業(yè)管理資金保障是小區(qū)物業(yè)管理運行的血脈，也是物業(yè)管理走上良性循環(huán)軌道的基本前提。藍色收獲在社區(qū)內設健身廣場，康體基礎自然形成，同時以廣場為中心形成健康生態(tài)走廊，將生態(tài)社區(qū)與健康運動相結合，使運動這一生命的永恒主題，成為居住生活中的一種自覺行為，讓業(yè)戶對幸福和健康有更直 接的感受。項目總用地面積 ㎡，項目總建筑面積 ㎡，住宅建筑面積 ㎡，戶數(shù)： 2297套，其中多層 ㎡，戶數(shù)： 524套；高層 ㎡，戶數(shù)： 1773套。全鎮(zhèn)總面積 55平方公里，地勢平坦，人口 4． 9萬，下轄 17 個行政村， 2 個居民委員會。 資源共享優(yōu)勢（略） ??如能中標成為藍色收獲家園管理服務者，能充分發(fā)揮區(qū)域整合優(yōu)勢，人力、物業(yè)資源均可共享，極大地降低了運行成本。 公司內設置五個職能部門：市場部、工程部、業(yè)務部、財務部、辦公室等，擁有員工160名，其中中級職稱專業(yè)技術人員 20名，小區(qū)經理、管理員持證上崗率達 100%。月 （ 3） 按照投標文件的要求負責小區(qū)的物業(yè)管理工作，我們承諾：在合同條款約定的范圍內，不提高小區(qū)物業(yè)管理費的標準。 用心服務與銳意創(chuàng)新貫穿了我們工作主線。 與本投標有關的一切正式往來通訊為： 地 址 郵 編 聯(lián)系人 電 話 傳 真 投標方名稱： 法人代表： 5 日 期： “藍色收獲家園”物業(yè)管理服務策劃批準書 編制日期： 2021 年 10 月 10 日 物業(yè)名稱：“藍色收獲家園” 物業(yè)性質：住宅、商鋪 樓宇地址： 接招標通知日： 2021年 8月 15日 送標書日： 2021年 月 日 文件編碼： YZCH0609 編 寫 人： 審核人： 批準人：（總經理） 關鍵詞： 本策劃方案旨在通過專業(yè)的物業(yè)管理服務與經營策劃，提供一種定位準確、操作性強的專業(yè)管理和超值服務，在降低物業(yè)運行成本、保證物業(yè)功能正常的前提下，營造文化、溫馨的人文氛圍，提供安全、舒適、靜雅的生活和學習環(huán)境，確保業(yè)主的期望得以實現(xiàn)。 授權委托人無轉讓權，特此委托。詳見圖 11。 整體培訓優(yōu)勢（略） 公司已形成強大的培訓體系，擁有一整套培訓教材，