【正文】 ? 移交 接和收驗遺留問題統(tǒng)計表 ? 公共配套設(shè)施接管驗收表 ? 公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 ? 工程設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 ? 移交接管驗收進入公司制訂的“物業(yè)驗收程序” “藍色收獲家園”資料的移交接管 ? 接管樓宇資料的驗收及部門移交的資料 住宅接管驗收項目及標(biāo)準(zhǔn) 藍色收獲家園 小區(qū)接管驗收項目及標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)保修工作管理 小區(qū)物業(yè)資料的接管移交 移交接管前的準(zhǔn)備工作 工程完善和工程遺留的處理規(guī)定 業(yè)主（住戶）入住前準(zhǔn)備工作 移交接管前的準(zhǔn)備工作 公共設(shè)施、設(shè)備接管驗收項目及標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)主（住戶）入住管理 商辦樓的入伙管理 45 A：產(chǎn)權(quán)資料 ? 產(chǎn)權(quán)資料 ? 用地批準(zhǔn)文件 ? 建筑執(zhí)照 ? 拆遷資料 ? 業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單 B：上海市政府職能部門的驗收合格資料 ? 市建設(shè)工程竣工驗收證書 ? 市建筑消防驗收合格證 ? 綜合驗收合格證書 ? 用電許可證 ? 供用電協(xié)議書 ? 有線電視共用天線接受設(shè)施許可證 ? 電話、煤氣、寬頻網(wǎng)、郵政開 通許可證 C：工程技術(shù)資料 ? 竣工圖：包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程、隱蔽管道的全套圖線 ? 地質(zhì)勘察報告 ? 工程合同及開、竣工報告 ? 工程預(yù)決算 ? 圖紙會審記錄 ? 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄） ? 隱蔽工程驗收簽證 ? 沉降觀測記錄表 ? 竣工驗收證明書 ? 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 ? 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 ? 水、電、煤、通風(fēng)、衛(wèi)生器具、電梯等所有工程設(shè)備的檢驗合格證書 ? 沙漿、混凝土試塊試壓報告 ? 供水、供電、管理煤氣的試壓報告 46 “藍色收獲家園”住宅小區(qū)接管驗收程序 ? 通過上海匯杰物業(yè)有限公 司接管驗收 ? 本公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料、簽發(fā)驗收復(fù)函 ? 本公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)備等進行竣工驗收 ? 對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責(zé)整改，并商定時間復(fù)核 ? 對住宅室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施無明顯不全，符合檢驗標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理服務(wù)中心接收鑰匙，承擔(dān)保管責(zé)任。 配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作 物業(yè)管理服務(wù)的前期介入重要任務(wù)之一，就是配合開發(fā)商的售樓工作，管理服務(wù)中心將按開發(fā)商的具體要求，擬定關(guān)于接待、陪同、解釋，樣板房管理等一系列方案確保開發(fā)商的信譽不受影響和售樓工作的方便，同時讓有購房意向的參觀者初步體會優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的真諦，從而激發(fā)置業(yè)欲望。 入住前 1 月 做好交接管驗收的準(zhǔn)備工作 物業(yè)公司負責(zé) 入住前 1 月 對物業(yè)進行預(yù)檢 物業(yè)公司負責(zé) 入住前 1 月 對接受培訓(xùn)人員進行入崗模擬訓(xùn)練（走場） 入住前 1 月 對管理文件和各工種人員的適宜性進行考察論證 物業(yè)公司負責(zé)，開發(fā)商指導(dǎo) 入住前 1 月 根據(jù)預(yù)驗情況編寫整改報告 物業(yè)公司負責(zé) 入住前 1 月 召開三方會議，落實整改工作 入住前 1 月 擬定管理用房移交方案 物業(yè)公司負責(zé) 入住前 1 月 派發(fā)各類資料并要求購房者簽收 開發(fā)商負責(zé) 入住前 1 月 移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件 開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司 入住前 1 月 正式驗收 三方參加 入住前 1 月 迎接先期業(yè)主入住 對入住業(yè)主奉送鮮花 入住前 1 月 首期 業(yè)主入住滿二個月，召開業(yè)主回訪工作會議 開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加 入住前 1 月 檢查物業(yè)公司管理情況 開發(fā)商 43 前期物業(yè)管理工作設(shè)想 匯杰物業(yè)公司從得到中標(biāo)通知起成立專門的工作小組（工作小組成員組成名單另附），針對“藍色收獲家園”的實際情況，盡快熟悉有關(guān)圖紙，從物業(yè)管理的角度對建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電、保安消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議，定期派有關(guān)人員參加工程例會，參與工程驗收，做好各種資料的收集存檔工作。 物業(yè)公司制定，開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對業(yè)主承諾文書樣本。 入住前 2 月 召開協(xié)調(diào)會說明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。 明確工作要求及職責(zé)。 ? 全面實施品牌戰(zhàn)略。 ? 入住業(yè)主喬遷之日奉送鮮花以示祝賀。 ? 房屋裝修協(xié)議書（明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù)）。 ? 整改 整改報告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達開發(fā)商，由開發(fā)商督促承建商或其它方式進行整改，然后由驗收小組進行檢查驗收，直至符合驗收標(biāo)準(zhǔn)。確定物業(yè)接管驗收的方法、 時間以及三方參與驗收人員名單，明確各自崗位要求及職責(zé)。 ? 根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進度，提供相關(guān)資料，如設(shè)備、設(shè)施使用說明書、售樓合同等。制定各崗位階段性工作目標(biāo)，同時制定目標(biāo)實現(xiàn)保證措施。 前期熟悉階段 ? 中心工作 公司領(lǐng)導(dǎo)層對 “藍色收獲家園” 的基本情況作全面了解，研究物業(yè)本體（包括各類設(shè)備、實施）、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。 ? 安全消防常識等。 表 52 管理中心新員工培訓(xùn)計劃 序號 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 時間 授 課 方 培訓(xùn)對象 培訓(xùn)方式 培 訓(xùn) 目 標(biāo) 1 觀念和基本制 度 五天 公司本部 本地招聘 員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 接受公司服務(wù)理念 和了解基本制度 2 操作規(guī)程 五天 公司本部 本地招聘 員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 熟悉操作程序 3 現(xiàn)場模擬 二十 天 公司本部 本地招聘 員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 熟悉作業(yè)技能 4 公司質(zhì)量手冊，程序文件，作業(yè)指導(dǎo)書和公司規(guī)章制度等 五天 公司本部 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 讓新員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運作方式 5 結(jié)合接管前期人員培訓(xùn)計劃有關(guān)內(nèi)容進行強化培訓(xùn) 十天 公司本部 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 了解管理內(nèi)容、接管程序及運作方式 6 崗位職責(zé)及物 業(yè)管理制度 一天 公司本部 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 熟悉本職工作程序、管理運作程序 7 物業(yè)管理方案 和要求 一天 公司本部 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 對物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識 8 進行各工種專 業(yè)培訓(xùn) 五天 各有關(guān)主 管部門和 協(xié)辦單位 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求 9 服務(wù)理念及職 業(yè)道德培訓(xùn) 一天 外請專家 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 加強職業(yè)道德建設(shè)、提高職務(wù)水平和管理水平，增強服務(wù)意識 10 融入各崗位進行上崗見習(xí)培訓(xùn) 二至三天 公司本部 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 學(xué)習(xí)、會基 本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗 11 觀念培訓(xùn) 一天 外請專家 中心全體 公司本部 調(diào)整心態(tài)、端正思路 35 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 不斷地對員工進行不同階段的培訓(xùn)，是“藍色收獲家園”管理服務(wù)中心能夠圓滿完成管理目標(biāo)和實現(xiàn)服務(wù)承諾的重要保證。 前臺 ? 負責(zé)本部門職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)； ? 負責(zé)每月向經(jīng)理提交本部門工作計劃及工作總結(jié)； ? 負責(zé)對本部門員工進行定期、不定期考核，向經(jīng)理提交本部門員工的工作績效報告； ? 向經(jīng)理提交本部門用人計劃； ? 積極參加時事政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，自覺遵守國家的法規(guī)、政策及管理服務(wù)中心的各項規(guī)章制度； ? 著裝整齊，儀容端莊，熱情接待住戶和來訪客人，對 住戶的投訴要耐心解釋，及時處理（一般在 24 小時內(nèi)處理完畢），投訴處理率達 100%； ? 熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓宇的排列、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法和開關(guān)位置；樓宇和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護要領(lǐng)和常見故障、常用維修辦法；住戶的種類、數(shù)量、居住人員情況；督促本部門員工及時收繳管理費； ? 熟悉本區(qū)有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能熟練運用；負責(zé)制訂住宅區(qū)管理服務(wù)工作計劃，監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消毒滅殺等工作流程記錄，保證住宅區(qū)內(nèi)各項管理指標(biāo)達到市、省、國家文明住宅區(qū)要 求，協(xié)助處理住宅區(qū)重大違章、違法、違紀(jì)行為和重大突發(fā)事件；掌握發(fā)生火警、電梯困人、臺風(fēng)、治安案件時的應(yīng)急處理方法，并且能夠有效及時地組織、妥善安排處理； ? 堅持定期詳細巡查住宅區(qū)，檢查本部門及其他部門工作，發(fā)現(xiàn)存在及潛在問題，及時安排處理并改進有關(guān)工作； ? 負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應(yīng)及時組織補全； ? 督導(dǎo)有關(guān)員工向住戶宣傳國家的方針政策，及時傳達政府和公司的各項通知、規(guī)定，配合公安機關(guān)、居委會搞好人口管理和計劃生育工作； 30 ? 組織社區(qū)文化活動，做出特色，做出品 牌； ? 做好行政事務(wù)工作； ? 堅持按標(biāo)準(zhǔn)收取各類費用并按公司財務(wù)紀(jì)律完成登錄、解款等工作。其次在員工提升上不定框框，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良好的環(huán)境。 6 財務(wù)、出納 2 人 負責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟核算和各種費用的收繳工作。 經(jīng)理 市場部 編制爭創(chuàng)實施計劃 ? 編制《爭創(chuàng)上海市優(yōu)秀小區(qū)方案》 (草案 )； ? 修改、審核、批準(zhǔn)實施計劃。 ? 被服務(wù)者的滿意度是衡量服務(wù)者提供服務(wù)的最終判斷，所以，追求物業(yè)使用人最大程度的滿意度是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的宗旨，也就是服務(wù)宗旨。 ? 深化對物業(yè)管理職能的理解，寓管理于服務(wù)之中，從服務(wù)出發(fā)，精心管理，精心維護。 ? 人才觀念 無論是企業(yè)品牌的樹 立，還是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的提供，都離不開人的作用，用什么樣的人，將決定著企業(yè)經(jīng)營的結(jié)果。（即障礙原因不查清楚、責(zé)任者未查清、處理意見和改進措施未拿出來）。 如何保證“時間”和“空間”的優(yōu)化，靠得是周到細致的服務(wù)。但我們堅信隨著品牌推廣和精心服務(wù)的深入，必將會贏得市場認(rèn)同，屆時必將產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，同時我司還將通過提供特約服務(wù)的方式獲得相應(yīng)的合法收入。 人員配置 ? 管理處經(jīng)理介紹（略） ? 工程部主管（略） 第三章 物 業(yè)管理服務(wù)費用預(yù)算 物業(yè)管理財政費用收支測算原則 物業(yè)管理資金保障是小區(qū)物業(yè)管理運行的血脈，也是物業(yè)管理走上良性循環(huán)軌道的基本前提。藍色收獲在社區(qū)內(nèi)設(shè)健身廣場，康體基礎(chǔ)自然形成，同時以廣場為中心形成健康生態(tài)走廊，將生態(tài)社區(qū)與健康運動相結(jié)合，使運動這一生命的永恒主題，成為居住生活中的一種自覺行為，讓業(yè)戶對幸福和健康有更直 接的感受。項目總用地面積 ㎡，項目總建筑面積 ㎡，住宅建筑面積 ㎡，戶數(shù)： 2297套，其中多層 ㎡，戶數(shù)： 524套；高層 ㎡，戶數(shù)： 1773套。全鎮(zhèn)總面積 55平方公里，地勢平坦，人口 4． 9萬，下轄 17 個行政村， 2 個居民委員會。 資源共享優(yōu)勢（略） ??如能中標(biāo)成為藍色收獲家園管理服務(wù)者，能充分發(fā)揮區(qū)域整合優(yōu)勢，人力、物業(yè)資源均可共享，極大地降低了運行成本。 公司內(nèi)設(shè)置五個職能部門：市場部、工程部、業(yè)務(wù)部、財務(wù)部、辦公室等，擁有員工160名，其中中級職稱專業(yè)技術(shù)人員 20名，小區(qū)經(jīng)理、管理員持證上崗率達 100%。月 （ 3） 按照投標(biāo)文件的要求負責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作，我們承諾：在合同條款約定的范圍內(nèi)，不提高小區(qū)物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)。 用心服務(wù)與銳意創(chuàng)新貫穿了我們工作主線。 與本投標(biāo)有關(guān)的一切正式往來通訊為： 地 址 郵 編 聯(lián)系人 電 話 傳 真 投標(biāo)方名稱： 法人代表： 5 日 期： “藍色收獲家園”物業(yè)管理服務(wù)策劃批準(zhǔn)書 編制日期： 2021 年 10 月 10 日 物業(yè)名稱：“藍色收獲家園” 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商鋪 樓宇地址： 接招標(biāo)通知日： 2021年 8月 15日 送標(biāo)書日： 2021年 月 日 文件編碼： YZCH0609 編 寫 人： 審核人： 批準(zhǔn)人：（總經(jīng)理） 關(guān)鍵詞： 本策劃方案旨在通過專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營策劃，提供一種定位準(zhǔn)確、操作性強的專業(yè)管理和超值服務(wù)，在降低物業(yè)運行成本、保證物業(yè)功能正常的前提下，營造文化、溫馨的人文氛圍，提供安全、舒適、靜雅的生活和學(xué)習(xí)環(huán)境，確保業(yè)主的期望得以實現(xiàn)。 授權(quán)委托人無轉(zhuǎn)讓權(quán)，特此委托。詳見圖 11。 整體培訓(xùn)優(yōu)勢（略） 公司已形成強大的培訓(xùn)體系，擁有一整套培訓(xùn)教材，