【正文】 宅區(qū)內(nèi)樓道、車棚、馬路、草地、天棚、雨棚、平臺(tái)、公共場(chǎng)地及水域的清掃、清潔； ? 負(fù)責(zé)樓道、扶手、門(mén)窗、電子門(mén)、電表箱、信報(bào)箱、樓道開(kāi)關(guān)、燈具的擦抹； ? 負(fù)責(zé)樓道、天棚、單車棚內(nèi)雜物的清理； ? 負(fù)責(zé)垃圾池、垃圾箱內(nèi)垃圾的收售，并按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清洗； ? 負(fù)責(zé)將各責(zé)任區(qū)垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站上，并對(duì)中轉(zhuǎn)站進(jìn)行清洗； ? 保管好各自所使用的工具； ? 對(duì)住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的違章現(xiàn)象進(jìn)行加保安主管，保安隊(duì)員崗位 職責(zé)。 圖 51 管理服務(wù)流程 入住服務(wù) 收費(fèi)服務(wù) 財(cái)務(wù)管理 資料管理 保安服務(wù) 保潔服務(wù) 綠化養(yǎng)護(hù) 裝修管理 車輛管理 安全管理 消防管理 設(shè)備管理 設(shè)施養(yǎng)護(hù) 日常維修 社區(qū)文化 特約服務(wù) 質(zhì)量回訪 投訴受理 擬訂物業(yè)管理服務(wù)方案 人員調(diào)配 和招聘 組織培訓(xùn) 準(zhǔn)備相關(guān)資料 熟悉物業(yè)情況 匯總遺留問(wèn)題 聯(lián)系開(kāi)發(fā)單位 督促與整改 建立各類檔案 日常管理服務(wù) 規(guī)定規(guī)章制度 物業(yè)接管、移交 37 第六章 前期介入工作 前期介入工作 物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會(huì)性服務(wù)工作，它除了應(yīng)具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外，還必須具有科學(xué)的工作方法，尤其是對(duì)一個(gè)新建小區(qū)的接管顯得更為重要。 ? 物業(yè)管理方每月第一周用書(shū)面形式根據(jù)工程進(jìn)度及工程所涉及的內(nèi)容報(bào)介入情況。 ? 預(yù)驗(yàn) 驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收要求、計(jì)劃、清單和技術(shù)資料等按專項(xiàng)分別進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。 ? 房屋維修基金、管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。 ? 參與制定糾正和預(yù)防措施。 管理服務(wù)中心人員招聘工作計(jì)劃。從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修改性建議。 ? 保修期內(nèi)，在使用過(guò)程中業(yè)主（住戶）或管理人員發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí)，報(bào)告開(kāi)發(fā)商查驗(yàn)證后，在中修由開(kāi)發(fā)商責(zé)令施工隊(duì)伍更換或返修、小修、急修可委托本公司維修。從實(shí)際出發(fā)，對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。 42 續(xù)表 61 “藍(lán)色收獲家園” 前期物業(yè)管理工作計(jì)劃 入住前 2 月 管理服務(wù)中心籌建工作會(huì)議。 ? 檢查各工種的工作效果，征詢各方面的意見(jiàn)或建議，針對(duì)性的對(duì)相關(guān) 工作要求及規(guī)章制度作修改補(bǔ)充，保證所提供的服務(wù)符合要求。 ? 停車占路協(xié)議書(shū)（明確車位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)）。請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)參與入崗模擬培訓(xùn)人員授課一次，課題：“如何使 ‘藍(lán)色收獲家園’ 保值、增值”。根據(jù)培訓(xùn)以及考核情況，對(duì)參與培訓(xùn) 的人員進(jìn)行篩選，對(duì)各工種人員進(jìn)行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練，確定組成人員（差額）。主要內(nèi)容包括： ? “藍(lán)色收獲家園” 管理目標(biāo)和服務(wù)承諾及策劃書(shū)的有關(guān)內(nèi)容； ? 崗 位職責(zé)和物業(yè)管理運(yùn)作制度； ? 專業(yè)技能工作標(biāo)準(zhǔn)； ? 操作規(guī)程和作業(yè)程序； ? 言行禮儀訓(xùn)練和人際溝通技巧； ? 緊急或特殊情況處理常識(shí)和方案。 保安員 ? 遵守《保安員儀容儀表規(guī)定》做到精神飽滿、文明執(zhí)勤； ? 執(zhí)行《公司文明禮貌用語(yǔ)規(guī)定》，講文明、有禮貌； ? 嚴(yán)格遵守《保安員請(qǐng)假制度》、《交接班制度》； ? 值班時(shí)嚴(yán)禁喝酒、吸煙、吃零食；不準(zhǔn)嬉笑、打鬧；不準(zhǔn)會(huì)客、看書(shū)報(bào)、聽(tīng)廣播、不準(zhǔn)做其它與值班、執(zhí)勤無(wú)關(guān)的事。 8 綠化管理養(yǎng)護(hù)工 2 人 負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹(shù)木的養(yǎng)綠化養(yǎng)護(hù) 環(huán)境清潔 維修服務(wù) 設(shè)備設(shè)施維修 建筑物維修 車管消防 值班巡邏 監(jiān)控警衛(wèi) 業(yè)務(wù)接待與管理 對(duì)外聯(lián)絡(luò) 檔案管理 社區(qū)文化便民服務(wù) 客戶服務(wù)部 保 安 部 工 程 部 保 潔 部 “藍(lán)色收獲家園” 管理服務(wù)中心 27 護(hù)培植工作，并對(duì)業(yè)主的垂直綠化（陽(yáng)臺(tái)擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。 ? 不斷了解物業(yè)使用人的需求變化，包括現(xiàn)在的和潛在的，對(duì)現(xiàn)在的需求給予提供，對(duì)潛在的需求做好準(zhǔn)備工作。提高從業(yè)者的文化知識(shí)，作業(yè)技能、職業(yè)道德、服務(wù)觀念以及提升服務(wù)能級(jí)是我們公司的立業(yè)之本。 ? 求生存、求形象、求效益 18 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)通過(guò)輸出自己的智力和勞務(wù)來(lái)獲取相應(yīng)的報(bào)酬，從而確立自己的定位以及樹(shù)立適當(dāng)?shù)钠放?，不同的管理服?wù)水準(zhǔn)，將獲得不同的社會(huì)評(píng)價(jià)和報(bào)酬。 在綜合分析和調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)“藍(lán)色收獲家園”的物業(yè)管理財(cái)政收支狀況進(jìn)行了科學(xué)縝密的測(cè)算，以期在不降低管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，節(jié)省開(kāi)支以更好地業(yè)主服務(wù)，為開(kāi)發(fā)商加快資金周轉(zhuǎn)服務(wù)。 項(xiàng)目的建筑密度為 18%；綜合容積率 ；綠化面積 ㎡，綠化率 %，集中綠化率 18%。同時(shí)，該品牌的專業(yè)養(yǎng)護(hù)單位系我司戰(zhàn)略聯(lián)盟單位，無(wú)論其養(yǎng)護(hù)質(zhì)量及養(yǎng)護(hù)價(jià)格，我司均可享受聯(lián)盟待遇。 我公司將嚴(yán)格遵守本投標(biāo)書(shū)的各項(xiàng)承諾，在此期限屆滿之前， 本投標(biāo)書(shū)始終對(duì)我方具有約束力，并隨時(shí)接受監(jiān)督。 我公司已理解招標(biāo)通知相關(guān)內(nèi)容，并根據(jù)招標(biāo)書(shū)要求制定本投標(biāo)書(shū)。 9 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照 企業(yè)第級(jí)資質(zhì)證書(shū) 10 管理業(yè)績(jī)（略） 人員構(gòu)成（略） 公司管理層年富力強(qiáng)，擁有豐富的物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 “藍(lán)色收獲家園”則鑲嵌于金山新城生活區(qū)的北部，以“藍(lán)色收獲家園”優(yōu)越的周邊環(huán)境，便捷的交通，以及從設(shè)計(jì)到建筑的精益求精，匠心獨(dú)運(yùn)，成為金山區(qū)的品牌樓盤(pán)。 ? 時(shí)尚 倡導(dǎo)充分交流和溝通的生活方式，強(qiáng)調(diào)鄰里交往的空間設(shè)計(jì)，為住戶提供相互交流、溝通的社區(qū)空間，形成自然的社區(qū)人文氛圍。 表 311 前期介入及培訓(xùn)費(fèi)用（略） 表 312 接管驗(yàn)收費(fèi)用（略） 表 313 開(kāi)盤(pán)迎賓費(fèi)用（略） 注：慶典活動(dòng) 元由我司承擔(dān) 17 第四章 物業(yè)管理服務(wù)思路與理念 管理思路 ? 為業(yè)戶服務(wù)，使物業(yè)增值 “藍(lán)色收獲家園”項(xiàng)目從概算設(shè)計(jì)、選址、可行性研究、立項(xiàng)報(bào)批、資金籌集、拆遷、建安完成，到市場(chǎng)營(yíng)銷，其目的是最大限度地追求社會(huì)效應(yīng)和利潤(rùn)最大化。 ? 參與觀念 物業(yè)管理服務(wù)作為開(kāi)發(fā)商的延伸部分，樓宇建設(shè)過(guò)程的參與是非常重要的，根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理服務(wù)公司的參與，應(yīng)嚴(yán)把“四關(guān)”，即功能設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)、業(yè)戶入住關(guān)。物業(yè)本體及所屬設(shè)備設(shè)施均有使用“壽命”，但不同的管理方式會(huì)使這個(gè)“壽命”成為變數(shù)。 市場(chǎng)部 辦公室 管理服務(wù) 中心 第二次整改 工作驗(yàn)收 ? 根據(jù)《第二次爭(zhēng)創(chuàng)市優(yōu)小區(qū)整改實(shí)施計(jì)劃》進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收； ? 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)一步實(shí)施整改并限期驗(yàn)收?？己藘?nèi)容有工作能力、工作業(yè)績(jī)、職業(yè)道德等方面。 培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)的目標(biāo)旨 在加強(qiáng)、改進(jìn)員工的工作態(tài)度、知識(shí)水平和操作技能，從而提高員工的整體素質(zhì)及管理水準(zhǔn)，為“藍(lán)色收獲家園”業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，樹(shù)立公司形象，創(chuàng)立服務(wù)品牌。明確交流的方式以及問(wèn)題糾正的措施和驗(yàn)證方法。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬，驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜，如否，則作適當(dāng)修正。 ? 基礎(chǔ)工作 ? 驗(yàn)收工作基本內(nèi)容見(jiàn)前期物業(yè)管理工作設(shè)想。 ? 需開(kāi)發(fā)商配合的工作 ? 嚴(yán)格履行建筑施工質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)，把好第一關(guān)。 入住前 3 月 按前期介入要求實(shí)施物業(yè)管理前期介入工作。 入住前 1 月 召開(kāi)專題會(huì)議，檢查針對(duì)前期介入過(guò)程中 合理化建議工作落實(shí)情況。 移交接管 上海天諧置業(yè)有限公司和上海匯杰物業(yè)管理有限公司，各方各自指定 一位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)移交接管事宜，步驟如下： 圖 71 移交接管事宜操作流程圖 移交接管前的工作 ? 成立“藍(lán)色收獲家園管理服務(wù)中心”。擬派管理服務(wù)中心經(jīng)理、物業(yè)管理員和工作技術(shù)人員到位，其他管理人員分步到崗，落實(shí)管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。 入住前 1 月 確定二年保修責(zé)任及保修費(fèi)用事宜。 每周二次巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)存在的問(wèn)題以書(shū)面或口頭形式提出建議。 實(shí)施階段 ? 中心工作 ? 迎接大批業(yè)主入住。 ? 派發(fā)、簽收各類資料 ? 物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料： ? 入住須知（明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確居住物業(yè) 各禁止行為）。 現(xiàn)場(chǎng)考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為，并擬成文件交開(kāi)發(fā)商審核，以備派發(fā)《入戶通知書(shū)》時(shí)一并發(fā)放。 ? 基礎(chǔ)工作 ? 培訓(xùn)工作 38 公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合 “藍(lán)色收獲家園” 工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、保安等各工種人員若干名（選拔條件：身體健康、有吃苦耐勞精神，有甘當(dāng)保姆意識(shí)、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)），抽調(diào)或招聘 “藍(lán)色收獲 家園” 管理服務(wù)中心主任（選拔條件：身體健康，大專以上文化水平，有專業(yè)管理知識(shí)，有超前意識(shí)和前瞻眼光，有協(xié)調(diào)和溝通能力，有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平，有任勞任怨的精神，有敢于自我加壓的勇氣）。主要內(nèi)容包括： ? 公司概況、管理理念、企業(yè)宗旨、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)及主要人員介紹。 ? 淘汰機(jī)制 在選聘員工中，考核、培訓(xùn)、試用期不合格將被淘汰。 管理 人員配備 根據(jù)“藍(lán)色收獲家園”小區(qū)規(guī)模，為了完成既定的管理目標(biāo)和服務(wù)承諾，我公司將以人才為根本，配備有經(jīng)驗(yàn)、有知識(shí)、懂技術(shù)、懂管理、具有高度服務(wù)意識(shí)的各類人員，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。品牌是一種無(wú)形的力量，在市場(chǎng)中發(fā)揮著巨大的導(dǎo)向作用，品牌本身具有一定價(jià)值，通過(guò)品牌公司的管理，使物業(yè)不斷增值。 ? 細(xì)微觀念 評(píng)價(jià)物業(yè)的優(yōu)劣，不僅僅在于其豪華程度，功能設(shè)施、地理位置等硬件，更重要的是管理和服務(wù)這個(gè)軟件。 將有形資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)構(gòu)成的物業(yè)增值，為業(yè)主帶來(lái)更大利潤(rùn)，是我們的首要目標(biāo)。 ? 服務(wù) 如此怡靜雅致、崇尚品位的一流社區(qū)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求同樣不僅是原始設(shè)計(jì)的維持和使用 功能的正常，更是開(kāi)發(fā)商品牌的維護(hù)和自身心得的體驗(yàn)，是在理解與體會(huì)五大主題基礎(chǔ)上，融入具有現(xiàn)代服務(wù)理念和培植服務(wù)品牌的觀念，切實(shí)感受設(shè)計(jì)思想的延續(xù)和產(chǎn)品塑造的延伸。 12 圖 22 藍(lán)色收獲家園規(guī)劃平面圖（略） 項(xiàng)目已 于 2021年 9月開(kāi)工建設(shè)，共分二期開(kāi)發(fā)建設(shè)。詳見(jiàn)圖 11。 與本投標(biāo)有關(guān)的一切正式往來(lái)通訊為： 地 址 郵 編 聯(lián)系人 電 話 傳 真 投標(biāo)方名稱： 法人代表： 5 日 期： “藍(lán)色收獲家園”物業(yè)管理服務(wù)策劃批準(zhǔn)書(shū) 編制日期： 2021 年 10 月 10 日 物業(yè)名稱：“藍(lán)色收獲家園” 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商鋪 樓宇地址： 接招標(biāo)通知日： 2021年 8月 15日 送標(biāo)書(shū)日： 2021年 月 日 文件編碼： YZCH0609 編 寫(xiě) 人： 審核人： 批準(zhǔn)人：（總經(jīng)理） 關(guān)鍵詞： 本策劃方案旨在通過(guò)專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)策劃，提供一種定位準(zhǔn)確、操作性強(qiáng)的專業(yè)管理和超值服務(wù)，在降低物業(yè)運(yùn)行成本、保證物業(yè)功能正常的前提下，營(yíng)造文化、溫馨的人文氛圍，提供安全、舒適、靜雅的生活和學(xué)習(xí)環(huán)境，確保業(yè)主的期望得以實(shí)現(xiàn)。月 （ 3） 按照投標(biāo)文件的要求負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作，我們承諾：在合同條款約定的范圍內(nèi)，不提高小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。 資源共享優(yōu)勢(shì)（略） ??如能中標(biāo)成為藍(lán)色收獲家園管理服務(wù)者，能充分發(fā)揮區(qū)域整合優(yōu)勢(shì)，人力、物業(yè)資源均可共享，極大地降低了運(yùn)行成本。項(xiàng)目總用地面積 ㎡，項(xiàng)目總建筑面積 ㎡，住宅建筑面積 ㎡，戶數(shù)： 2297套，其中多層 ㎡，戶數(shù)： 524套；高層 ㎡，戶數(shù)： 1773套。 人員配置 ? 管理處經(jīng)理介紹（略） ? 工程部主管（略） 第三章 物 業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用預(yù)算 物業(yè)管理財(cái)政費(fèi)用收支測(cè)算原則 物業(yè)管理資金保障是小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行的血脈，也是物業(yè)