【正文】 宅區(qū)內(nèi)樓道、車棚、馬路、草地、天棚、雨棚、平臺、公共場地及水域的清掃、清潔； ? 負責樓道、扶手、門窗、電子門、電表箱、信報箱、樓道開關、燈具的擦抹； ? 負責樓道、天棚、單車棚內(nèi)雜物的清理； ? 負責垃圾池、垃圾箱內(nèi)垃圾的收售，并按標準進行清洗； ? 負責將各責任區(qū)垃圾拖運到垃圾中轉(zhuǎn)站上，并對中轉(zhuǎn)站進行清洗； ? 保管好各自所使用的工具； ? 對住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的違章現(xiàn)象進行加保安主管，保安隊員崗位 職責。 圖 51 管理服務流程 入住服務 收費服務 財務管理 資料管理 保安服務 保潔服務 綠化養(yǎng)護 裝修管理 車輛管理 安全管理 消防管理 設備管理 設施養(yǎng)護 日常維修 社區(qū)文化 特約服務 質(zhì)量回訪 投訴受理 擬訂物業(yè)管理服務方案 人員調(diào)配 和招聘 組織培訓 準備相關資料 熟悉物業(yè)情況 匯總遺留問題 聯(lián)系開發(fā)單位 督促與整改 建立各類檔案 日常管理服務 規(guī)定規(guī)章制度 物業(yè)接管、移交 37 第六章 前期介入工作 前期介入工作 物業(yè)管理工作是一項人為因素較大的社會性服務工作，它除了應具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外，還必須具有科學的工作方法，尤其是對一個新建小區(qū)的接管顯得更為重要。 ? 物業(yè)管理方每月第一周用書面形式根據(jù)工程進度及工程所涉及的內(nèi)容報介入情況。 ? 預驗 驗收小組依據(jù)驗收要求、計劃、清單和技術資料等按專項分別進行預驗收。 ? 房屋維修基金、管理費、裝修垃圾清運費。 ? 參與制定糾正和預防措施。 管理服務中心人員招聘工作計劃。從實用性的角度對智能化設計提出補充和修改性建議。 ? 保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主（住戶）或管理人員發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報告開發(fā)商查驗證后，在中修由開發(fā)商責令施工隊伍更換或返修、小修、急修可委托本公司維修。從實際出發(fā)，對原設計中可能存在的缺項、漏項和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補充建議和改進建議。 42 續(xù)表 61 “藍色收獲家園” 前期物業(yè)管理工作計劃 入住前 2 月 管理服務中心籌建工作會議。 ? 檢查各工種的工作效果，征詢各方面的意見或建議，針對性的對相關 工作要求及規(guī)章制度作修改補充，保證所提供的服務符合要求。 ? 停車占路協(xié)議書（明確車位及相應的權利義務）。請相關領導對參與入崗模擬培訓人員授課一次，課題：“如何使 ‘藍色收獲家園’ 保值、增值”。根據(jù)培訓以及考核情況，對參與培訓 的人員進行篩選，對各工種人員進行適應性模擬訓練，確定組成人員（差額）。主要內(nèi)容包括： ? “藍色收獲家園” 管理目標和服務承諾及策劃書的有關內(nèi)容； ? 崗 位職責和物業(yè)管理運作制度； ? 專業(yè)技能工作標準； ? 操作規(guī)程和作業(yè)程序； ? 言行禮儀訓練和人際溝通技巧； ? 緊急或特殊情況處理常識和方案。 保安員 ? 遵守《保安員儀容儀表規(guī)定》做到精神飽滿、文明執(zhí)勤； ? 執(zhí)行《公司文明禮貌用語規(guī)定》，講文明、有禮貌； ? 嚴格遵守《保安員請假制度》、《交接班制度》； ? 值班時嚴禁喝酒、吸煙、吃零食；不準嬉笑、打鬧；不準會客、看書報、聽廣播、不準做其它與值班、執(zhí)勤無關的事。 8 綠化管理養(yǎng)護工 2 人 負責社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹木的養(yǎng)綠化養(yǎng)護 環(huán)境清潔 維修服務 設備設施維修 建筑物維修 車管消防 值班巡邏 監(jiān)控警衛(wèi) 業(yè)務接待與管理 對外聯(lián)絡 檔案管理 社區(qū)文化便民服務 客戶服務部 保 安 部 工 程 部 保 潔 部 “藍色收獲家園” 管理服務中心 27 護培植工作，并對業(yè)主的垂直綠化（陽臺擺花）和庭院綠化進行指導。 ? 不斷了解物業(yè)使用人的需求變化，包括現(xiàn)在的和潛在的，對現(xiàn)在的需求給予提供，對潛在的需求做好準備工作。提高從業(yè)者的文化知識，作業(yè)技能、職業(yè)道德、服務觀念以及提升服務能級是我們公司的立業(yè)之本。 ? 求生存、求形象、求效益 18 物業(yè)管理服務企業(yè)通過輸出自己的智力和勞務來獲取相應的報酬，從而確立自己的定位以及樹立適當?shù)钠放?，不同的管理服務水準，將獲得不同的社會評價和報酬。 在綜合分析和調(diào)研的基礎上，對“藍色收獲家園”的物業(yè)管理財政收支狀況進行了科學縝密的測算，以期在不降低管理服務質(zhì)量的前提下，節(jié)省開支以更好地業(yè)主服務，為開發(fā)商加快資金周轉(zhuǎn)服務。 項目的建筑密度為 18%；綜合容積率 ；綠化面積 ㎡，綠化率 %，集中綠化率 18%。同時，該品牌的專業(yè)養(yǎng)護單位系我司戰(zhàn)略聯(lián)盟單位，無論其養(yǎng)護質(zhì)量及養(yǎng)護價格，我司均可享受聯(lián)盟待遇。 我公司將嚴格遵守本投標書的各項承諾，在此期限屆滿之前， 本投標書始終對我方具有約束力，并隨時接受監(jiān)督。 我公司已理解招標通知相關內(nèi)容，并根據(jù)招標書要求制定本投標書。 9 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 企業(yè)第級資質(zhì)證書 10 管理業(yè)績（略） 人員構(gòu)成（略） 公司管理層年富力強，擁有豐富的物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗。 “藍色收獲家園”則鑲嵌于金山新城生活區(qū)的北部，以“藍色收獲家園”優(yōu)越的周邊環(huán)境，便捷的交通，以及從設計到建筑的精益求精，匠心獨運，成為金山區(qū)的品牌樓盤。 ? 時尚 倡導充分交流和溝通的生活方式，強調(diào)鄰里交往的空間設計，為住戶提供相互交流、溝通的社區(qū)空間，形成自然的社區(qū)人文氛圍。 表 311 前期介入及培訓費用（略） 表 312 接管驗收費用（略） 表 313 開盤迎賓費用（略） 注：慶典活動 元由我司承擔 17 第四章 物業(yè)管理服務思路與理念 管理思路 ? 為業(yè)戶服務，使物業(yè)增值 “藍色收獲家園”項目從概算設計、選址、可行性研究、立項報批、資金籌集、拆遷、建安完成，到市場營銷，其目的是最大限度地追求社會效應和利潤最大化。 ? 參與觀念 物業(yè)管理服務作為開發(fā)商的延伸部分，樓宇建設過程的參與是非常重要的，根據(jù)我們的經(jīng)驗，物業(yè)管理服務公司的參與，應嚴把“四關”，即功能設計關、建設配套關、工程質(zhì)量關、業(yè)戶入住關。物業(yè)本體及所屬設備設施均有使用“壽命”，但不同的管理方式會使這個“壽命”成為變數(shù)。 市場部 辦公室 管理服務 中心 第二次整改 工作驗收 ? 根據(jù)《第二次爭創(chuàng)市優(yōu)小區(qū)整改實施計劃》進行現(xiàn)場驗收； ? 對現(xiàn)場驗收中發(fā)現(xiàn)的問題進一步實施整改并限期驗收?？己藘?nèi)容有工作能力、工作業(yè)績、職業(yè)道德等方面。 培訓目標 培訓的目標旨 在加強、改進員工的工作態(tài)度、知識水平和操作技能，從而提高員工的整體素質(zhì)及管理水準，為“藍色收獲家園”業(yè)主提供優(yōu)良的服務，樹立公司形象，創(chuàng)立服務品牌。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗證方法。通過現(xiàn)場模擬，驗證管理方案及各工種要求是否適宜，如否，則作適當修正。 ? 基礎工作 ? 驗收工作基本內(nèi)容見前期物業(yè)管理工作設想。 ? 需開發(fā)商配合的工作 ? 嚴格履行建筑施工質(zhì)量驗收手續(xù)，把好第一關。 入住前 3 月 按前期介入要求實施物業(yè)管理前期介入工作。 入住前 1 月 召開專題會議，檢查針對前期介入過程中 合理化建議工作落實情況。 移交接管 上海天諧置業(yè)有限公司和上海匯杰物業(yè)管理有限公司，各方各自指定 一位領導負責移交接管事宜，步驟如下： 圖 71 移交接管事宜操作流程圖 移交接管前的工作 ? 成立“藍色收獲家園管理服務中心”。擬派管理服務中心經(jīng)理、物業(yè)管理員和工作技術人員到位，其他管理人員分步到崗，落實管理用房和員工宿舍，做好各項籌備工作。 入住前 1 月 確定二年保修責任及保修費用事宜。 每周二次巡視施工現(xiàn)場，對施工現(xiàn)場存在的問題以書面或口頭形式提出建議。 實施階段 ? 中心工作 ? 迎接大批業(yè)主入住。 ? 派發(fā)、簽收各類資料 ? 物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料： ? 入住須知（明確業(yè)主及同住人、使用人的權利義務關系，明確居住物業(yè) 各禁止行為）。 現(xiàn)場考察關于居住物業(yè)禁止行為，并擬成文件交開發(fā)商審核，以備派發(fā)《入戶通知書》時一并發(fā)放。 ? 基礎工作 ? 培訓工作 38 公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合 “藍色收獲家園” 工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、保安等各工種人員若干名（選拔條件：身體健康、有吃苦耐勞精神，有甘當保姆意識、技術工種應具有相應資質(zhì)），抽調(diào)或招聘 “藍色收獲 家園” 管理服務中心主任（選拔條件：身體健康，大專以上文化水平，有專業(yè)管理知識，有超前意識和前瞻眼光，有協(xié)調(diào)和溝通能力，有領導一班人的藝術水平，有任勞任怨的精神，有敢于自我加壓的勇氣）。主要內(nèi)容包括： ? 公司概況、管理理念、企業(yè)宗旨、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)及主要人員介紹。 ? 淘汰機制 在選聘員工中，考核、培訓、試用期不合格將被淘汰。 管理 人員配備 根據(jù)“藍色收獲家園”小區(qū)規(guī)模，為了完成既定的管理目標和服務承諾，我公司將以人才為根本，配備有經(jīng)驗、有知識、懂技術、懂管理、具有高度服務意識的各類人員，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。品牌是一種無形的力量，在市場中發(fā)揮著巨大的導向作用，品牌本身具有一定價值，通過品牌公司的管理，使物業(yè)不斷增值。 ? 細微觀念 評價物業(yè)的優(yōu)劣，不僅僅在于其豪華程度，功能設施、地理位置等硬件，更重要的是管理和服務這個軟件。 將有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)構(gòu)成的物業(yè)增值，為業(yè)主帶來更大利潤，是我們的首要目標。 ? 服務 如此怡靜雅致、崇尚品位的一流社區(qū)，對物業(yè)服務的要求同樣不僅是原始設計的維持和使用 功能的正常，更是開發(fā)商品牌的維護和自身心得的體驗，是在理解與體會五大主題基礎上，融入具有現(xiàn)代服務理念和培植服務品牌的觀念，切實感受設計思想的延續(xù)和產(chǎn)品塑造的延伸。 12 圖 22 藍色收獲家園規(guī)劃平面圖（略） 項目已 于 2021年 9月開工建設，共分二期開發(fā)建設。詳見圖 11。 與本投標有關的一切正式往來通訊為： 地 址 郵 編 聯(lián)系人 電 話 傳 真 投標方名稱： 法人代表： 5 日 期： “藍色收獲家園”物業(yè)管理服務策劃批準書 編制日期： 2021 年 10 月 10 日 物業(yè)名稱：“藍色收獲家園” 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商鋪 樓宇地址： 接招標通知日： 2021年 8月 15日 送標書日： 2021年 月 日 文件編碼： YZCH0609 編 寫 人： 審核人： 批準人：（總經(jīng)理） 關鍵詞： 本策劃方案旨在通過專業(yè)的物業(yè)管理服務與經(jīng)營策劃，提供一種定位準確、操作性強的專業(yè)管理和超值服務，在降低物業(yè)運行成本、保證物業(yè)功能正常的前提下，營造文化、溫馨的人文氛圍，提供安全、舒適、靜雅的生活和學習環(huán)境，確保業(yè)主的期望得以實現(xiàn)。月 （ 3） 按照投標文件的要求負責小區(qū)的物業(yè)管理工作，我們承諾：在合同條款約定的范圍內(nèi)，不提高小區(qū)物業(yè)管理費的標準。 資源共享優(yōu)勢（略） ??如能中標成為藍色收獲家園管理服務者，能充分發(fā)揮區(qū)域整合優(yōu)勢，人力、物業(yè)資源均可共享，極大地降低了運行成本。項目總用地面積 ㎡，項目總建筑面積 ㎡，住宅建筑面積 ㎡，戶數(shù)： 2297套，其中多層 ㎡，戶數(shù)： 524套；高層 ㎡，戶數(shù)： 1773套。 人員配置 ? 管理處經(jīng)理介紹（略） ? 工程部主管（略） 第三章 物 業(yè)管理服務費用預算 物業(yè)管理財政費用收支測算原則 物業(yè)管理資金保障是小區(qū)物業(yè)管理運行的血脈，也是物業(yè)