【導(dǎo)讀】現(xiàn)場(chǎng)考察和參閱相關(guān)技術(shù)資料，針對(duì)其設(shè)計(jì)理念和客戶群體，物業(yè)管理服務(wù)方案。用心服務(wù)與銳意創(chuàng)新貫穿了我們工作主線。樓效應(yīng)，加速開發(fā)商回籠資金；真正感受到物有所值，值有所增。行業(yè)的發(fā)展和天諧房產(chǎn)的發(fā)展盡微薄之力！真誠(chéng)希望得到天諧房產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)與專家們的寶貴意見，并。向此次活動(dòng)組織者、參與競(jìng)標(biāo)的業(yè)內(nèi)同仁學(xué)習(xí)與致敬！我公司已理解招標(biāo)通知相關(guān)內(nèi)容，并根據(jù)招標(biāo)書要求制定本投標(biāo)書。的范圍內(nèi)，不提高小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。具有約束力，并隨時(shí)接受監(jiān)督。理項(xiàng)目的投標(biāo)，授權(quán)委托人簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)，我均予以承認(rèn)。授權(quán)委托人無(wú)轉(zhuǎn)讓權(quán)，特此委托。人營(yíng)業(yè)資格的專業(yè)物業(yè)公司，持上海市房屋土地資源管理局頒發(fā)的三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)證書。160名，其中中級(jí)職稱專業(yè)技術(shù)人員20名，小區(qū)經(jīng)理、管理員持證上崗率達(dá)100%。要持證上崗者持證率達(dá)100％。

　　

【正文】 議情況進(jìn)行驗(yàn)證，如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項(xiàng)，專題報(bào)告開發(fā)商并落實(shí)糾正預(yù)防措施。 與開發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費(fèi)用支付方式問(wèn)題。確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、 時(shí)間以及三方參與驗(yàn)收人員名單，明確各自崗位要求及職責(zé)。 ? 需開發(fā)商配合工作 進(jìn)行入崗模擬提供進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)方便。請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)參與入崗模擬培訓(xùn)人員授課一次，課題：“如何使 ‘藍(lán)色收獲家園’ 保值、增值”。派發(fā)并要求業(yè)主簽收《 “藍(lán)色收獲家園” 居住物業(yè)禁止行為》，并將收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題以及合理化建議。 驗(yàn)收和進(jìn)戶階段 ? 中心工作 組織對(duì)新接物業(yè)的全面驗(yàn)收。 ? 預(yù)驗(yàn) 驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收要求、計(jì)劃、清單和技術(shù)資料等按專項(xiàng)分別進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中未達(dá)到設(shè)計(jì)和使 用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項(xiàng)目做好記錄并匯總成書面整改報(bào)告。 ? 整改 整改報(bào)告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開發(fā)商，由開發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改，然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收，直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 40 ? 正式驗(yàn)收 經(jīng)整改符合要求后，由驗(yàn)收小組進(jìn)行正式驗(yàn)收，最終確認(rèn)物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。 ? 接納前期業(yè)主入住。 ? 基礎(chǔ)工作 ? 驗(yàn)收工作基本內(nèi)容見前期物業(yè)管理工作設(shè)想。 ? 編制違章處理程序，制止各類違章行為。 ? 派發(fā)、簽收各類資料 ? 物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料： ? 入住須知（明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確居住物業(yè) 各禁止行為）。 ? 物業(yè)管理規(guī)定（各崗位職責(zé)）。 ? 物業(yè)管理收費(fèi)批準(zhǔn)文件。 ? 房屋裝修協(xié)議書（明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù)）。 ? 外來(lái)人員出入登記辦證制度（施工人員進(jìn)出花園遵守的各類規(guī)定）。 ? 停車占路協(xié)議書（明確車位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)）。 ? 業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)隨帶資料： ? 房屋買賣合同。 ? 開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書 ? 業(yè)主身份證或企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 ? 委托書及被委托人身份證。 ? 房屋維修基金、管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。 ? 業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，同時(shí)提供相關(guān)服務(wù)（代請(qǐng)信譽(yù)較好的裝修公司；代請(qǐng)施工質(zhì)量監(jiān)理人員；代為訂購(gòu)花卉及家庭綠化布置、管理；其 它委托服務(wù)等）。 ? 入住業(yè)主喬遷之日奉送鮮花以示祝賀。 ? 加大各類違章糾正力度，力保前期無(wú)違章。 ? 推行 ISO 國(guó)際質(zhì)量體系。 ? 需開發(fā)商配合的工作 ? 嚴(yán)格履行建筑施工質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)，把好第一關(guān)。 41 ? 派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會(huì)議并監(jiān)督承建商一同參與（每月一次）。 實(shí)施階段 ? 中心工作 ? 迎接大批業(yè)主入住。 ? 檢驗(yàn)各工種操作要求及各項(xiàng)制度的適宜性，必要時(shí)作適當(dāng)修改。 ? 制定糾正和預(yù)防措施。 ? 全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。 ? 基礎(chǔ)工作 ? 總結(jié)前階段的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。 ? 檢查各工種的工作效果，征詢各方面的意見或建議，針對(duì)性的對(duì)相關(guān) 工作要求及規(guī)章制度作修改補(bǔ)充，保證所提供的服務(wù)符合要求。 ? 對(duì)可能發(fā)生的各類不利于管理工作的因素作分析（包括：違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等），制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。 ? 按即定方針，全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。 ? 需開發(fā)商配合的工作 ? 組織相關(guān)人員對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查，及時(shí)反饋相關(guān)意見。 ? 參與制定糾正和預(yù)防措施。 ? “藍(lán)色收獲家園” 前期物業(yè)管理工作計(jì)劃 表 61 “ 藍(lán)色收獲家園” 前期物業(yè)管理工作計(jì)劃 階段 工作計(jì)劃 工作要求 入住前 3 月 成立籌備工作小組。 明確工作要求及職責(zé)。 入住前 3 月 協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng) 。 物業(yè)管理前期介入（按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入手續(xù)）。 入住前 3 月 按前期介入要求實(shí)施物業(yè)管理前期介入工作。 每月一次參加工作例會(huì)（時(shí)間另定）。 每周二次巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)存在的問(wèn)題以書面或口頭形式提出建議。 入住前 2 月 開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙： 每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂層平面圖； 水、電、煤、排污等管線走向圖； 智能化設(shè)施圖紙及操作要求。 熟悉樓宇建造情況。 入住前 2 月 召開協(xié)調(diào)會(huì)說(shuō)明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。 請(qǐng)開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。 42 續(xù)表 61 “藍(lán)色收獲家園” 前期物業(yè)管理工作計(jì)劃 入住前 2 月 管理服務(wù)中心籌建工作會(huì)議。 邀請(qǐng)開發(fā)商派員參加會(huì)議。 會(huì)議確定管理服務(wù)中心組成人員的類型、要求。 入住前 2 月 確定培訓(xùn)計(jì)劃。 管理服務(wù)中心人員招聘工作計(jì)劃。 實(shí)施培訓(xùn)工作。 物業(yè)公司制定，開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對(duì)業(yè)主承諾文書樣本。 入住前 2 月 參與智能化設(shè)備、設(shè)施培訓(xùn) 開發(fā)商協(xié)調(diào)智能化設(shè)施產(chǎn)品供應(yīng)商，提供產(chǎn)品說(shuō)明書。 入住前 2 月 完成制定《“藍(lán)色收獲家園”居住物業(yè)禁止行為》 等相關(guān)文件 物業(yè)公司負(fù)責(zé)，開發(fā)商審核。 入住前 1 月 召開專題會(huì)議，檢查針對(duì)前期介入過(guò)程中 合理化建議工作落實(shí)情況。 開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。 入住前 1 月 確定二年保修責(zé)任及保修費(fèi)用事宜。 討論、擬稿、確認(rèn)。 入住前 1 月 確定入崗模擬訓(xùn)練方案 物業(yè)公司負(fù)責(zé) 入住前 1 月 確定物業(yè)預(yù)驗(yàn)收的方法及三方參與驗(yàn)收人員名單，確定預(yù)驗(yàn)日期 開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加 入住前 1 月 對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行授課 開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講 入住前 1 月 月底前實(shí)施培訓(xùn)，制定招聘員工計(jì)劃 按“藍(lán)色收獲家園”小區(qū)要求實(shí)施。 入住前 1 月 做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 物業(yè)公司負(fù)責(zé) 入住前 1 月 對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)檢 物業(yè)公司負(fù)責(zé) 入住前 1 月 對(duì)接受培訓(xùn)人員進(jìn)行入崗模擬訓(xùn)練（走場(chǎng)） 入住前 1 月 對(duì)管理文件和各工種人員的適宜性進(jìn)行考察論證 物業(yè)公司負(fù)責(zé)，開發(fā)商指導(dǎo) 入住前 1 月 根據(jù)預(yù)驗(yàn)情況編寫整改報(bào)告 物業(yè)公司負(fù)責(zé) 入住前 1 月 召開三方會(huì)議，落實(shí)整改工作 入住前 1 月 擬定管理用房移交方案 物業(yè)公司負(fù)責(zé) 入住前 1 月 派發(fā)各類資料并要求購(gòu)房者簽收 開發(fā)商負(fù)責(zé) 入住前 1 月 移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件 開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司 入住前 1 月 正式驗(yàn)收 三方參加 入住前 1 月 迎接先期業(yè)主入住 對(duì)入住業(yè)主奉送鮮花 入住前 1 月 首期 業(yè)主入住滿二個(gè)月，召開業(yè)主回訪工作會(huì)議 開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加 入住前 1 月 檢查物業(yè)公司管理情況 開發(fā)商 43 前期物業(yè)管理工作設(shè)想 匯杰物業(yè)公司從得到中標(biāo)通知起成立專門的工作小組（工作小組成員組成名單另附），針對(duì)“藍(lán)色收獲家園”的實(shí)際情況，盡快熟悉有關(guān)圖紙，從物業(yè)管理的角度對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電、保安消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議，定期派有關(guān)人員參加工程例會(huì)，參與工程驗(yàn)收，做好各種資料的收集存檔工作。 物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容 對(duì)整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu) 造到材料選購(gòu)、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。從實(shí)際出發(fā)，對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。對(duì)小區(qū)的配套部分，包括客戶的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。 結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)“藍(lán)色收獲家園”小區(qū)所用的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見，并配合開發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收，包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，有無(wú)質(zhì)檢合格證書，配件是否齊全，安裝是否平整，是否便于維修，各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確，運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，輔機(jī) 和工具是否齊全等。對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見和建議。從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修改性建議。協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作，制定驗(yàn)收表格，清點(diǎn)物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。 配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作 物業(yè)管理服務(wù)的前期介入重要任務(wù)之一，就是配合開發(fā)商的售樓工作，管理服務(wù)中心將按開發(fā)商的具體要求，擬定關(guān)于接待、陪同、解釋，樣板房管理等一系列方案確保開發(fā)商的信譽(yù)不受影響和售樓工作的方便，同時(shí)讓有購(gòu)房意向的參觀者初步體會(huì)優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的真諦，從而激發(fā)置業(yè)欲望。公司將遵循上述原則， 為“藍(lán)色收獲家園”提供上佳的物業(yè)管理服務(wù)，并通過(guò)矢志不渝的努力，同開發(fā)商及全體業(yè)主一起，共創(chuàng)物業(yè)開發(fā)和管理的佳績(jī)，使該小區(qū)成為上海地區(qū)的亮點(diǎn)。 44 第七章 物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 日常物業(yè)管理服務(wù)是一項(xiàng)涉及面廣、持續(xù)不斷的工作，本章著重闡述物業(yè)移交接管、業(yè)主入住、裝修管理、業(yè)主投訴、檔案管理、保安服務(wù)、車輛管理、保潔服務(wù)、環(huán)境保護(hù)、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、消防管理、商鋪管理、應(yīng)急處理等十二個(gè)專題服務(wù)管理項(xiàng)目的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。 移交接管 上海天諧置業(yè)有限公司和上海匯杰物業(yè)管理有限公司，各方各自指定 一位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)移交接管事宜，步驟如下： 圖 71 移交接管事宜操作流程圖 移交接管前的工作 ? 成立“藍(lán)色收獲家園管理服務(wù)中心”。雙方委托管理合同簽訂后即提前介入管理。擬派管理服務(wù)中心經(jīng)理、物業(yè)管理員和工作技術(shù)人員到位，其他管理人員分步到崗，落實(shí)管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。 ? 成立“藍(lán)色收獲家園管理服務(wù)中心”驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，了解住宅小區(qū)工程所有設(shè)備設(shè)施，熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、煤、管道、強(qiáng)、弱電線路，智能化設(shè)備的安裝位置及走向及存在問(wèn)題；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快解決。 ? 移交 接和收驗(yàn)遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表 ? 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表 ? 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表 ? 工程設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表 ? 移交接管驗(yàn)收進(jìn)入公司制訂的“物業(yè)驗(yàn)收程序” “藍(lán)色收獲家園”資料的移交接管 ? 接管樓宇資料的驗(yàn)收及部門移交的資料 住宅接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 藍(lán)色收獲家園 小區(qū)接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)保修工作管理 小區(qū)物業(yè)資料的接管移交 移交接管前的準(zhǔn)備工作 工程完善和工程遺留的處理規(guī)定 業(yè)主（住戶）入住前準(zhǔn)備工作 移交接管前的準(zhǔn)備工作 公共設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)主（住戶）入住管理 商辦樓的入伙管理 45 A：產(chǎn)權(quán)資料 ? 產(chǎn)權(quán)資料 ? 用地批準(zhǔn)文件 ? 建筑執(zhí)照 ? 拆遷資料 ? 業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單 B：上海市政府職能部門的驗(yàn)收合格資料 ? 市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書 ? 市建筑消防驗(yàn)收合格證 ? 綜合驗(yàn)收合格證書 ? 用電許可證 ? 供用電協(xié)議書 ? 有線電視共用天線接受設(shè)施許可證 ? 電話、煤氣、寬頻網(wǎng)、郵政開 通許可證 C：工程技術(shù)資料 ? 竣工圖：包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程、隱蔽管道的全套圖線 ? 地質(zhì)勘察報(bào)告 ? 工程合同及開、竣工報(bào)告 ? 工程預(yù)決算 ? 圖紙會(huì)審記錄 ? 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄） ? 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 ? 沉降觀測(cè)記錄表 ? 竣工驗(yàn)收證明書 ? 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 ? 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 ? 水、電、煤、通風(fēng)、衛(wèi)生器具、電梯等所有工程設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書 ? 沙漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 ? 供水、供電、管理煤氣的試壓報(bào)告 46 “藍(lán)色收獲家園”住宅小區(qū)接管驗(yàn)收程序 ? 通過(guò)上海匯杰物業(yè)有限公 司接管驗(yàn)收 ? 本公司驗(yàn)收小組按《樓宇接管資料的移交》核對(duì)所接收的資料、簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函 ? 本公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收 ? 對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核 ? 對(duì)住宅室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施無(wú)明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理服務(wù)中心接收鑰匙，承擔(dān)保管責(zé)任。 ? 業(yè)主（住戶）入住時(shí)，由物業(yè)管理人員陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)整理后報(bào)告開發(fā)商，并要求施工隊(duì)伍在期限內(nèi)逐項(xiàng)返修，經(jīng)物業(yè)公司或 業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。 ? 保修期內(nèi)，在使用過(guò)程中業(yè)主（住戶）或管理人員發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí)，報(bào)告開發(fā)商查驗(yàn)證后，在中修由開發(fā)商責(zé)令施工隊(duì)伍更換或返修、小修、急修可委托本公司維修。 房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) ? 驗(yàn)收項(xiàng)目 ? 梁、柱、板主體 ? 地基基礎(chǔ)沉降 ? 頂棚 ? 墻面 ? 地（樓）面 ? 廳房 ? 樓梯、扶手 ? 插座（電器、有線、電話、網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)控） ? 接線箱（強(qiáng)、弱電） ? 開關(guān) ? 照明燈具 47 ? 供水系統(tǒng) ? 排污管道 ? 地漏 ? 衛(wèi)生潔具 ? 防盜門窗 ? 水、電、煤表 ? 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)主（住戶）及房屋內(nèi)水、電、煤等各項(xiàng)配套設(shè)施等，參照建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家頒布的 《房屋接管驗(yàn)收及標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主（住戶）的合理要求。 48 “藍(lán)色收獲家園”公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) ? 驗(yàn)收項(xiàng)目：“藍(lán)色收獲家園”住宅區(qū)的