【正文】 臨時公約》 4 住戶填寫《住戶情況登記表》、核收身份證復(fù)印件 5 發(fā)放《業(yè)主手冊》和住宅 “二書 ” 35/97 6 辦理裝修手續(xù) 7 住戶簽署《住戶 入住物品資料領(lǐng)取確認書》 8 住戶交納入住費用 9 住戶房屋驗收 10 住戶接收鑰匙 11 辦公室 文件歸檔 住戶文件歸檔 c) （三）入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，管理處采取的便利措施是： i. 設(shè)立辦理入住專用辦公室，由專職客服人員提供一條龍服務(wù)。精心安排入住程序，業(yè)主隨到隨辦。 ii. 提前與供電公司、自來水公司、燃氣公司、電信電話公司、有線電視臺簽訂代辦業(yè)主協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù) ，方便業(yè)主，減少麻煩。 iii. 提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項目。 三、裝修管理 （一）管理內(nèi)容 ***********孵化園項目 建筑結(jié)構(gòu) 為高 層 框架、 剪力墻結(jié)構(gòu) ，共 8 棟建筑物， 建筑墻體承重，且所有電源盒都為預(yù)埋進剪力墻體中，因此，業(yè)主入住裝修，對于物業(yè) 項目服務(wù)部 提出了更高的要求。為此，物業(yè) 項目服務(wù)部 要專門成立管理框架編外的裝修管理審批處，負責(zé)業(yè)主裝修審批及裝修巡視。 （二）管理目標及承諾 對于業(yè)主裝修管理方案進行審批，下發(fā)裝修許可證；對于正在裝修的業(yè)主進行監(jiān)督巡視 ，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)裝修工程與向物業(yè)部門提供的方案不一致，并影響到建筑主體結(jié)構(gòu)的，勒令停工，決不估息，下發(fā)裝修整改意見，請業(yè)主簽字接收。管理處在裝修管理上嚴格把關(guān)，力爭不出現(xiàn)一例違章裝修的業(yè)主。 （三）崗位設(shè)置 36/97 編號 崗位 人數(shù) 值班安排 1 物業(yè)管理處裝修審批主管 1 常白 2 物業(yè)管理處裝修巡視員 2 常白 37/97 （四）裝修管理流程 工程部 財務(wù)部 物業(yè)部 保安部 內(nèi)部審核施工方案及各項圖 交付裝修信用金及相關(guān)費用人員出入證 簽定《裝修責(zé)任書》 保安隊巡查監(jiān)督 裝修許可證 開工、工程監(jiān)督 竣工驗收、客戶物業(yè)確認 三個月后退信用金 工程監(jiān)督 工程監(jiān)督 客戶進場 /裝修 物業(yè) 公司 房管局 結(jié)構(gòu)安全 填報《裝修申批表》 審批報告表 提交施工圖紙、水、電圖紙及工程進度表，裝修單位資質(zhì)證明和進場人員證明 消防大隊 38/97 （五）裝修、改建的審批程序 業(yè)主雇用裝修公司在 園區(qū) 內(nèi)施工，須預(yù)先以書面形式通知管理處，簽署 “裝修管理協(xié)議 ”并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如該項施工影響 園區(qū) 的整體規(guī)劃、 園區(qū) 形象、環(huán)境或妨礙其它其主的利益，則必須改變施工方案。裝修公司未能依照 “裝修管理協(xié)議 ”施工，導(dǎo)致的一切后果均由該業(yè)主負責(zé)。 （六）裝修、改建原則 按照建設(shè)部 2022 年 5 月 1 日第 110 號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，住宅裝飾裝修需遵守以下原則 ： 1） 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列 行為 A 未經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。 B 將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。 C 擴大承重墻上原有門窗尺寸，拆除連接陽臺上的磚、混凝土墻體。 D 損壞原有房屋節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。 2） 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾活動，未經(jīng)城市行政主管部門批準不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；不得改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗。未經(jīng)供暖單位批準。 3）涉及到門、窗及外墻的改造，應(yīng)以下列條件為原則： A 不得占用現(xiàn)有綠地，不得妨礙 園區(qū) 內(nèi)交通； B 不得在綠地上修甬道； 不得另蓋門樓，占用原購樓合同中不含之面積； C 不得影響 園區(qū) 建筑的整體設(shè)計和風(fēng)格；、 D 如安裝大門鐵閘時，必須符合消防條例，并不得占用公共走廊，任何鐵閘開啟時如影響走廊、防火通道的寬度或損壞走廊裝飾時，將被禁止安裝。 4）所用建筑材料及顏色力求與原設(shè)計材料相匹配。 5） 所有走廊及樓梯均已裝有足夠燈光，業(yè)主請勿在大門加設(shè)任何燈飾。 6）空調(diào)機須安裝在特別設(shè)計之備用位置，請向 項目服務(wù)部 查詢，按指定位置安裝。 7）住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓荷載，應(yīng)當經(jīng)原設(shè)計單位提出設(shè)計方案。 8）改動衛(wèi)生間、廚 房間防水層的，應(yīng)當按照防水標準制訂施工方案，并做閉水實驗。 39/97 （七）裝修、改建的注意事項 業(yè)主要密切注意其所雇用的裝修公司及承建商的施工情況，并督促工人注意下列事項： 1）工作完畢后須關(guān)好所有門窗及水龍頭，方可離開。 2） 請勿留下火種或任何足以妨礙他人的物品（例如建筑裝修材料、設(shè)備等） 3） 不得將水泥、沙石、建筑材料或垃圾投入廁所或下水道里。如廁所或下水道因此堵塞，業(yè)主必須負責(zé)全部修理費用。 4） 承建商不得將建筑用料、設(shè)備、垃圾或水泥存放在任何公共地方，否則業(yè)主須承擔(dān)一切清理費用。 5） 當搬運裝修材料 、家具進入裝修單位時，必須小心，不得損壞或污損任何墻壁、地面、天花板、電梯及其它公共地方，否則，業(yè)主須承擔(dān)一切修理費用。 6）垃圾及建筑用料須小心放置，以免從高處掉下，危及其他住戶及路人。 另外，請您辦理裝修手續(xù)前詳細閱讀以下內(nèi)容，以免給您帶來不便： 1）業(yè)主本人或其委托人在 項目服務(wù)部 辦公室領(lǐng)取裝修申請登記表、裝修管理協(xié)議書及相關(guān)裝修管理規(guī)定，并按其中要求逐項詳細、如實填寫。 2）本人確定裝修方案，選定裝修施工單位，簽署《裝修管理協(xié)議》。 3）業(yè)主會同裝修施工單位負責(zé)人備齊如下裝修申報材料到 項目服務(wù)部 辦理申 報審批手續(xù)； A 出示辦理完入住手續(xù)的費用收據(jù)復(fù)印件； B 裝修申請登記表和裝修管理協(xié)議書（到 項目服務(wù)部 領(lǐng)取，如實填寫，并遵照執(zhí)行）； C 裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和資質(zhì)證明，注：營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證明復(fù)印件必須加蓋公章； D 房屋裝修施工平面圖（包括建筑施工平面圖和管線施工平面圖）； E 業(yè)主及裝修負責(zé)人身份證復(fù)印件； F 裝修人員身份證復(fù)印件。 4） 項目服務(wù)部 裝修負責(zé)人查驗裝修申報材料是否齊全，審批裝修方案，審批時間一般為兩個工作日。如果裝修申報材料齊全，審批裝修方案可提前完成并發(fā)放《室內(nèi)裝修許可證》。 5）《裝修 許可證》和《臨時出入證》辦理完后，即可進場施工。施工期間，所有現(xiàn)場人員都必須嚴格遵守《裝修管理協(xié)議》之條款。 40/97 6）裝修竣工后，由業(yè)主或其授權(quán)委托人通知物業(yè)管理處安排裝修驗收，驗收時裝修施工單位負責(zé)人應(yīng)在現(xiàn)場。初驗結(jié)束后，業(yè)主、裝修施工單位、物業(yè)管理裝修負責(zé)人確認驗收結(jié)果，并在《住戶裝修巡視驗收記錄》上簽字認可。 （八）裝修審批重點 1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線，電梯、供水、供電、供氣管線。 2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核 重點：陽臺、窗臺、屋頂花園、空調(diào)安裝及管線走向。 3） 裝修材料符合防火規(guī)定。 （九）建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系 業(yè)主裝修施工，由 項目服務(wù)部 專職負責(zé)的裝修管理員實施 “全過程 ”追蹤監(jiān)管。每天巡視施工現(xiàn)場不少于 2 次，通過現(xiàn)場巡查及時與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修過程進展，把違章裝修消滅在初始階段。 （十）處理違章裝修的三個手段 1） 情理手段 業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，責(zé)任裝修審批處主管在 1 小時內(nèi)，上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)主說明違章裝修千百 萬的危害。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取業(yè)主的支持和理解，讓業(yè)主自覺接受整改的要求。 2） 行政手段 在業(yè)主對于已經(jīng)違章裝修拒不執(zhí)行整改而一意孤行的情況下， 項目服務(wù)部 向上級機關(guān)反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改。 3） 法律手段 業(yè)主裝修申報手續(xù)中， 項目服務(wù)部 分別與業(yè)主和裝修施工單位簽訂具有法律效力的 “裝修協(xié)議書 ”和 “裝修責(zé)任書 ”，劃清 項目服務(wù)部 、業(yè)主、裝修施工單位的責(zé)、權(quán)。對違章裝修并無視一切的業(yè)主，我們將首次通過法律途徑予以解決。 41/97 第八節(jié)、前期各 項工作制度 一、入住期秩序維護管理（控制） 這一階段的治安形勢為： 1） 周邊環(huán)境較為復(fù)雜與入住高潮中外來裝修、搬運人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。 2） 裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。 3） 智能化設(shè)施尚處于一個調(diào)試、試運行階段，業(yè)主誤報率高、治安壓力大，管理壓力大。 對 ***********孵化園項目入 住期的治安形勢有一個清醒認識，是做好治安管理工作的基礎(chǔ)。針對這一時期治安形勢， 項目處 在入住期確立了 “人防為主、技防為輔 ”的治安管理思路，進一步發(fā)揮物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，隨時調(diào)用鄰近管理處的治安力量，實現(xiàn)治安管理上的聯(lián)合。 確保治安管理上事件發(fā)生率為零 對立治安重點 —加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。 1） 人流控制 —對來訪人員須通過園區(qū)門崗，與業(yè)主通過可視對講通話后方可進入，并進行訪問登記和離去注銷手續(xù)；對裝修、搬運人員采取辦理出入證管理，對他們的活動范圍進行一定的限制。 2） 物流管理 —對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。 3） 車流控制 —通過門崗管理人員監(jiān)控，可以記錄車主身份、車牌號、車型等信息，通過業(yè)主檔案，直接向客服中心輸送，是汽車防盜的重要保障。 ● 進出門管理制度 園區(qū)的業(yè)主及員工上下班時， 秩序維護 員要站立迎送賓客、行注目禮。 凡進入園區(qū)的業(yè)主及員工和施工人員，應(yīng)出示由物業(yè)公司制作的工作證、臨時出入證或裝飾出入證，經(jīng) 秩序維護 查驗后方可入內(nèi)。 凡需進入園區(qū)的外來人員，必須填寫會客登記方可進入，在上午 9： 00～ 11： 00，下午 15： 30～ 17： 30 內(nèi)的來訪賓客，由 秩序維護 人員向業(yè)主聯(lián)系得到允許后方可入內(nèi)。 凡將大 件物品攜出園區(qū)的，需到保安部開具出門許可證，由保安人員檢查數(shù)物相符后方可放行。 秩序維護 對將進入園區(qū)的物品進行嚴格查驗，禁止攜入易燃、易爆、劇毒等物品。 42/97 嚴禁任何人翻越大門及圍墻，違者按有關(guān)規(guī)定處罰。 ●非機動車場管理規(guī)定 進入 ***********孵化園范圍的車輛必須服從管理人員的管理。 車輛必須按物管規(guī)定的行駛路線行駛，不得超園區(qū)限速標志行駛。 車輛進入停車場必須領(lǐng)取《停車證》，停于指定位置，出場時憑《停車證》出去，并繳納停車費。 不準在停車場范圍內(nèi)洗車、不準在停放點內(nèi)維修摩托 車、電瓶車。 月租車的車輛，期滿后及時到管理公司辦理續(xù)租手續(xù)，如不繼續(xù)租用，應(yīng)及時辦理注銷手續(xù)。 車主車輛的《停車證》丟失，應(yīng)向物管公司報失補辦。 為保證停車場良好的衛(wèi)生環(huán)境，車內(nèi)人員不得隨意亂丟亂扔一切雜物和堆放任何物品。 本車場停放時間：周一至周六早上 8： 00 ~ 18： 00，過夜及周日的車輛，請停放于節(jié)假日指定停放點，并做登記。 ● 停車場管理制度 任何車輛進入車場時，發(fā)給《停車證》，并指揮停放位置。 無論包月或臨停車輛都必須做好仔細登記車牌號碼，并對車輛外觀進行檢查記錄是否完好 無損。 按園區(qū)情況進行指揮停放，不得亂停、亂放，影響通道堵塞。 車輛出車場時，收回《停車證》，臨停的車輛按標準收取停車費，遞上票據(jù)，放行。 如果車證遺失的車主，立即報失注銷此證。 及時上繳停車費，做到日結(jié)日清，不得挪用，貪污公款。 如撞車、擦掛事故，立即攔下造成事故的車輛，報告主管和車主。 交接班要雙方當面移交，并將值班、停車、收款、票據(jù)情況交清，雙方簽字確認。 接班隊員未到，交辦人員不得私自離崗，要等接班人到后清點清楚后才能下崗。 接到車主投訴后，應(yīng)認真核查詳細記錄，及時 上報。 1若發(fā)現(xiàn)車輛有漏油、漏氣、漏水不安全隱患的因素，應(yīng)立即通知業(yè)主、主管領(lǐng)導(dǎo)。 1車場的車輛和《停車證》與停車登記必須保持一致。 ● 車場應(yīng)急情況處理 一、 車輛被掛損、被盜。 當車管員發(fā)現(xiàn)車場車輛被掛、被盜時，應(yīng)立即報告班長及公司主管領(lǐng)導(dǎo)，并通知車 43/97 主，協(xié)助公安機關(guān)做好調(diào)查。 屬擦掛、撞車事故的，車管員不得放行造成事故的車輛，應(yīng)保護好現(xiàn)場。等待車主和主管領(lǐng)導(dǎo)到現(xiàn)場，說明事故原因。有車主雙方協(xié)商解決。 屬人為故意砸車、搶車、盜車應(yīng)立即通知主管領(lǐng)導(dǎo)或撥打 110 報警。 二、 車主停車證遺失 首先登記 取車人身份證號碼，檢查行使證，詢問停車時間、車牌號，并對照《車輛出入登記表》核實，若以上事項核實無誤，請取車人以書面形式寫明情況，車管員留下