【正文】 0。清潔、檢查不間斷電源，并進行放電、充電試驗。l測量各線路絕緣（），并作記錄。（注意：測量時切斷所有電子線路，并禁止用兆歐表測量）（6）年度檢查保養(yǎng)l停設(shè)備自動控制系統(tǒng)電源，對網(wǎng)絡(luò)控制器進行內(nèi)部清潔（用毛刷清掃積塵，并用吸塵器吸塵），檢查內(nèi)部插接件、印刷電路板的插接是否牢固，線路連接是否可靠并上緊。l關(guān)設(shè)備控制計算機，關(guān)電源，進行內(nèi)部清潔（用毛刷清掃積塵，并用吸塵器吸塵），檢查內(nèi)部插接件、印刷電路板、線路連接情況并上緊。l停電清潔不間斷電源，檢查線路連接情況，并進行放電、充電試驗。l清潔控制計算機外圍設(shè)備（打印機、鍵盤等），檢查線路連接情況，并上緊。l打開顯示器，清潔內(nèi)部元件，檢查插接件、印刷電路板、線路連接情況，并上緊。l檢查清潔電源控制箱，線路連接檢查、上緊，外表、底座除銹油漆。DDC箱檢查保養(yǎng)（1）日常檢查保養(yǎng)l檢查DDC箱表面儀表、指示燈是否正常。l檢查箱內(nèi)各開關(guān)是否在正常位置。l檢查DDC箱電源電壓是否在正常范圍（220V177。10%）。l檢查箱內(nèi)各模塊工作是否正常，檢查顯示窗口的顯示內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)故障信息應(yīng)及時報告工程部主管、經(jīng)理，派人員檢查修復(fù)。l檢查DDC箱環(huán)境溫度、內(nèi)部溫度是否過高（0~40℃）。（2）每月檢查保養(yǎng)l清潔各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場DDC箱表面、儀表、指示燈。l檢查DDC箱輸入、輸出信號線路連接情況，并上緊。l停電清潔各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場DDC箱內(nèi)模塊（用毛刷清掃或壓縮空氣吹塵，并用吸塵器吸塵）。l檢查模塊、印刷電路板、線路連接情況，并上緊。（3）年度檢查保養(yǎng)l檢查各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場DDC箱內(nèi)模塊、元件工作情況，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。l停電測量各DDC箱線路絕緣，并記錄（測量時一定要斷開電子線路，禁止用兆歐表測量）。傳感器、變送器、伺服器、執(zhí)行機構(gòu)檢查保養(yǎng)（1）日常檢查保養(yǎng)l從DDC箱或控制計算機檢查傳感器傳回的數(shù)據(jù)是否正常，及時檢查處理或更換。l從設(shè)備控制計算檢查執(zhí)行機構(gòu)動作情況是否正常，及時檢查處理。l檢查傳感器、執(zhí)行機構(gòu)周圍環(huán)境是否會影響工作，并及時處理。（2）每月檢查保養(yǎng)l檢查、清潔設(shè)備上傳感器外表面及引線。l檢查清潔設(shè)備上執(zhí)行機構(gòu)外表及引線。l檢查清潔伺服器外表及引線。l檢查清潔變送器外表及引線。（3）每季度檢查保養(yǎng)l抽查傳感器傳輸數(shù)據(jù)是否準確（每季抽查10%，可用同類測量儀器校驗）。發(fā)現(xiàn)問題及時處理或更換。l抽查執(zhí)行機構(gòu)動作是否準確（每季抽查10%）。發(fā)現(xiàn)問題及時處理或更換。l抽查變送器信號轉(zhuǎn)換是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整或修理、更換。l測量傳感器、執(zhí)行機構(gòu)、變送器線路絕緣（斷開與DDC連接及電子線路）。（4）年度檢查保養(yǎng)l檢查執(zhí)行機構(gòu)活動情況，轉(zhuǎn)動部分活動、加潤滑油。l檢查執(zhí)行機構(gòu)的機械傳動部分情況，試驗?zāi)芊褡杂蛇M行全程調(diào)節(jié)。l檢查傳感器、執(zhí)行機構(gòu)、變送器傳輸線連接情況，并上緊。清潔傳感器、執(zhí)行機構(gòu)、變送器外表，對外表、機座除銹，補油漆。管理、操作、保養(yǎng)、和維修的基本制度：樓宇自動控制系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)貴方的實際設(shè)備圖紙及說明書等資料另行詳細制定。樓宇自動控制系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預(yù)計（1）設(shè)備自動控制系統(tǒng)：控制中心設(shè)備24工時，其他52工時（2）門禁系統(tǒng)：1180。28＝28（工時）（3）閉路電視系統(tǒng)：1180。28＝28（工時）（4）通訊系統(tǒng)：1180。28＝28（工時）（5）車場管理系統(tǒng)：32（工時）合計：116工時（九）房屋的日常養(yǎng)護房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理的一項重要工作，為確保房屋完好和正常使用，必須進行經(jīng)常性的日常檢查、修理，季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。房屋養(yǎng)護的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護和季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護。房屋的日常養(yǎng)護有兩個方面：一是各辦公室臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護工程（包括業(yè)主進行的房屋二次裝修管理）；二是物業(yè)管理人員日常巡查掌握的檢查資料，從房屋管理的角度提出來的養(yǎng)護工程。因此，房屋的日常養(yǎng)護包括房屋的零星養(yǎng)護和房屋的計劃養(yǎng)護。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護，主要是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護，關(guān)系到業(yè)主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，這種預(yù)防養(yǎng)護也是房屋養(yǎng)護的一個重要方面。①零星養(yǎng)護房屋的零星養(yǎng)護修理，主要是在日常檢查發(fā)現(xiàn)或突然損壞引起的小修，包括：A、檢查房屋屋面是否存在或出現(xiàn)變形、裂縫、損壞或滲漏等情況，如有應(yīng)及時修補。B、檢查玻璃幕墻是否出現(xiàn)變形、開裂、滲漏等情況，并及時維修。C、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落，小面積的及時修補，大面積的應(yīng)及時向業(yè)匯報，由業(yè)主發(fā)外承包。D、檢查樓板地面，發(fā)現(xiàn)破損的及時修補。E、定期檢查門窗使用情況，活動部位加潤滑油，拆換五金、配玻璃等。F、檢查內(nèi)外墻壁、抹灰、窗臺、腰線，并及時修補。G、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備，及時排除故障，更換零件等。H、定期檢查疏通下水管道，修補明暗溝渠、落水管等到。I、檢查房屋結(jié)構(gòu)是否在承受重力后發(fā)生變形、裂縫等現(xiàn)象。J、檢查車場、道路是否出現(xiàn)損壞，及時修補。K、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面是否出現(xiàn)損壞，及時修補。L、檢查地下室結(jié)構(gòu)是否正常，四周墻壁是否出現(xiàn)變形、滲漏等情況；M、協(xié)助業(yè)主審核二次裝修方案，提醒注意事項和禁止事項，防止裝修施工中損壞公共設(shè)施、消防設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、防水層等。日常零星養(yǎng)護項目，主要通過維修管理人員日常巡查、走訪和業(yè)主隨時報修2個途徑匯集而來。其特點是修理范圍廣，零星分散，時間緊、要求及時，必須設(shè)有24小時報修熱線。并努力做到：水電急修15—2分鐘到達現(xiàn)場，1小時內(nèi)修復(fù)。一般維修項目30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場查勘，按約定時間修復(fù)。重大維修或需購買材料的，在約定維修時間內(nèi)完成。②計劃養(yǎng)護A、每周檢查天面雨水筒及渠閘，并清理周圍雜物。B、每半個月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。C、第半個月檢查清理雨水井、沉沙井。D、每月檢查清理地下室集水井。E、每月檢查維修走火梯防火門及閉門器。每月檢查試驗走火通道、各樓層應(yīng)急燈，有問題的及時處理。G、每月檢查污水井、化糞池，并視情況進行清理。H、每月檢查清洗各樓層窗框、欄桿、樓梯扶手。I、每月檢查各樓層通風(fēng)機工作情況。J、每年定期進行房屋結(jié)構(gòu)安全檢查。K、走廊及樓梯墻壁每3—5年進行翻新一次（由業(yè)主外委承包）。L、外墻、玻璃幕墻5—8年進行一次大修（由業(yè)主發(fā)外承包）。M、室內(nèi)外裝飾裝修5年進行翻新一次（由業(yè)發(fā)外承包）。③季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護工作主要有：A、在雨季來臨之前應(yīng)作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查，對存在裂縫、滲漏的應(yīng)及時修復(fù)，防止在雨季時出現(xiàn)漏水、損壞財物。B、檢查天面雨筒，清理周圍雜物。C、檢查雨水井、污水井，并清理沉積物。D、檢查排水、排污管道、溝渠，及時清理。E、檢查清理地下室集水井。F、檢查潛水排污泵，確保其正常工作。G、作好預(yù)防雨水流入地下室、車場的應(yīng)急措施。H、特別要注意在臺風(fēng)、暴雨多發(fā)季節(jié)做好各項預(yù)防措施。④每月房屋日常養(yǎng)護的工時預(yù)計：樓層檢查維修56工時各樓層客戶報修200工時車場、廣場檢查維修80工時合計336工時五、設(shè)備維修服務(wù)日常維修服務(wù)是工程部一項大量而又重要的工作，工程部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求并承諾如下：（一）熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度l、行政辦公中心大大小小的設(shè)備不計其數(shù)，分布在四面八方。因此，工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機制。及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患，并予排除。建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設(shè)備巡查的要求，依時對所有運行設(shè)備檢查巡視，以便及時發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。與業(yè)主有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系，客戶及各辦公室人員的報修或設(shè)備設(shè)施故障可報管理處或服務(wù)部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排，也可直接通知工程部。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。工程部接到報修單或電話后應(yīng)該在15分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場，屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除；涉及到需購買配件的維修，向報修的客戶、辦公人員工承諾維修時間，約定何時修理等情況后，按約完成；屬復(fù)雜故障應(yīng)立即向管理處經(jīng)理匯報，由其組織力量或協(xié)調(diào)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。(二)維修服務(wù)規(guī)范要求要求工程部員工到各樓層進行維修保養(yǎng)時，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時盡量減少噪音，嚴禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響業(yè)主、住戶辦公或休息。到房間內(nèi)維修時還應(yīng)注意如下事項：敲門：接到報修，15分鐘內(nèi)派員工到達現(xiàn)場維修處理。如果要進房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開門。介紹：辦公室的人員開門或在門內(nèi)詢問，工程部員工應(yīng)首先自我介紹：“對不起，打攪了，我是物業(yè)公司維修人員，前來為您服務(wù)”。進門：如果房間內(nèi)十分整潔，鋪地毯，員工應(yīng)將鞋脫在門外，赤腳進入，或穿好自備鞋套。經(jīng)室內(nèi)人員許可后進門維修服務(wù)。進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。鋪布：走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。維修：維修工作中手腳要輕，盡可能減少發(fā)出的噪聲。實在無法避免時，應(yīng)事先向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員說明，并說一聲“非常對不起”。整理：維修完畢，用自備專用擦機布將設(shè)備擦干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負責(zé)清掃干凈。試用：請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員當(dāng)場試用設(shè)備，證實設(shè)備恢復(fù)正常運轉(zhuǎn)，并請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員在維修工作單簽認。講解：必要時向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識，及正確使用設(shè)備的注意事項。如實填寫維修工作單（包括費用），請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員對修理質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度等進行評價并簽名。六、節(jié)能和節(jié)約維修費用（一）當(dāng)正式進入管理且各項工作走上軌后，將不斷總結(jié)設(shè)備運行管理經(jīng)驗，采用最佳的運行方式、降低能耗、延長設(shè)備使用壽命。（二）對不方便管理、操作、維修、保養(yǎng)或設(shè)計上欠合理的各類設(shè)備設(shè)施，提出整改完善的合理建設(shè)，經(jīng)貴方有關(guān)部門審核同意后實施，以達到降低能耗，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)省維修費用之目的。（三）根據(jù)設(shè)備運行狀況，總結(jié)運行規(guī)律，不斷摸索積累有關(guān)數(shù)據(jù)資料，并采用新技術(shù)，新材料，對行政辦公中心的各類設(shè)備設(shè)施提出技術(shù)改造方案及可行性方案，經(jīng)貴方審批同意后實施，力求實現(xiàn)“降耗節(jié)能”之目的。（四）努力做好設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，不斷總結(jié)經(jīng)驗，提高管理水平。使所管理的設(shè)備正常運行，延長使用壽命，減少維修費用支出。第3章清潔服務(wù)方案（一）服務(wù)承諾按照合同條款及附件的要求，配備必要的員工和充足的機械、物料，在清潔工作范圍和項目明細內(nèi)，按照工作程序、操作規(guī)程進行規(guī)范清潔（保潔）服務(wù)，并達到如下目標：行政辦公中心所屬范圍公共環(huán)境衛(wèi)生符合國家和地方相關(guān)環(huán)境衛(wèi)生標準。協(xié)助物業(yè)管理處在相關(guān)行業(yè)檢查評比中獲優(yōu)稱號。按合同要求保潔率達到100%，滿意率達到95%。接受客戶有效投訴處理率100%。（二）管理的模式擬設(shè)立廣州萬寧物業(yè)管理有限公司清潔部，并在行政辦公中心管理部門和物業(yè)管理處的檢查與監(jiān)督下，實施科學(xué)化、規(guī)范化的專業(yè)管理。清潔部將根據(jù)有關(guān)的法律和法規(guī)及公司有關(guān)規(guī)章制度，結(jié)合大院管理部門的實際情況主持制定各種具體的規(guī)章制度、操作規(guī)程和服務(wù)規(guī)范措施，并付之實施和監(jiān)督。在人事管理上將根據(jù)公司的用人標準和原則，統(tǒng)一管理所屬部門和人員，結(jié)合培訓(xùn)和績效考核行使人事管理權(quán)，對所轄各部門管理人員和員工實施考核和獎懲。（三）管理的設(shè)想我們的管理和服務(wù)工作將根據(jù)行政辦公中心管理部門的要求，在總結(jié)公司幾年服務(wù)于各類型物業(yè)所得經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，用更新的管理理念為行政辦公中心提供更優(yōu)質(zhì)的清潔（保潔）服務(wù)?？偟脑O(shè)想是：以規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為支撐點，以營造一個整潔舒適、安全可靠的工作和辦公環(huán)境為目的，確立“精心組織、規(guī)范管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的經(jīng)營管理理念，并貫穿于我司在行政辦公中心的清潔服務(wù)之中。在嚴格按委托管理合同的條款實現(xiàn)管理目標和服務(wù)承諾的基礎(chǔ)上，我們將以更高的標準要求自己，在服務(wù)意識、服務(wù)標準、服務(wù)質(zhì)量上將超越承諾，力求突破。在管理上除執(zhí)行嚴格的、硬性的管理規(guī)定以確保行政辦公中心的衛(wèi)生達標并努力延長物業(yè)本體的使用壽命，使其保值、增值；另一方面，在維護行政辦公中心的對外形象方面，加強員工的素質(zhì)培養(yǎng)，使全體員工做到“德誠于中，禮形于外”。（四）管理的重點我們的管理服務(wù)的總目標是要給行政辦公中心工作人員營造一個安全、舒適、整潔、衛(wèi)生的工作環(huán)境，因此，我們管理工作將重點是在以下三個方面：安全管理為確保行政辦公中心區(qū)的安全、防止一切可能發(fā)生的安全、治安事件發(fā)生，必須密切注意和觀察員工的思想動態(tài)，加強對員工思想品德和職業(yè)操守的教育。同時根據(jù)辦事中心的特點，制定必要的安全防范措施，同時加強與中心管理部門和其他部門的溝通，做到分工不分家，共同維護一個安全、舒適的辦公工作環(huán)境。培訓(xùn)管理根據(jù)專業(yè)化和規(guī)范化的管理服務(wù)要求，注重員工的教育與培訓(xùn)，制定各類人員的培訓(xùn)計劃，重點是安全意識、服務(wù)意識及業(yè)務(wù)技能、管理標準、管理目標及文化素質(zhì)教育，通過不間斷的多形式、多途徑的有效培訓(xùn)，包括參加清潔行業(yè)協(xié)會的培訓(xùn)班等，提高管理人員和清潔、保潔人員的綜合素質(zhì)，為實現(xiàn)我們所承諾的各項服務(wù)標準提供有力保障。作業(yè)管理清潔、保潔工作是物業(yè)管理重要組成部分，是營造整潔、舒適的辦公工作和生活環(huán)境的必要條件。我們工作的重點是，根據(jù)行政辦公中心的具體情況，按周、月、季制定切實可行的具體工作計劃和崗位責(zé)任制，使任務(wù)、區(qū)域責(zé)任到人，同時加強檢查、監(jiān)督，確保服務(wù)區(qū)域、范圍整潔、舒適。二、清潔服務(wù)的管理措施（一）清潔部員工的管理清潔部主管●素質(zhì)要求從事本行業(yè)工作四年以上，具備物業(yè)管理和專業(yè)清潔知識，掌握公司的各項規(guī)章制度，有獨立工作和分析判斷能力，具有較高的管理水平，能有效地安排和協(xié)調(diào)本部門的工作。●主要工作職責(zé)⑴負責(zé)清潔部的日常行政管理工作。⑵按合同的要求制定和實施清潔服務(wù)計劃，實現(xiàn)管理目標。⑶協(xié)調(diào)清潔部與其他部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。⑷負責(zé)考核下屬員工的工作表現(xiàn)，糾正工作中發(fā)生的不合格服務(wù)。⑸及時解決有關(guān)清潔服務(wù)方面的投訴?！袂鍧嵅恐鞴軑徫回?zé)任制報告對象：管理處經(jīng)理督導(dǎo)對象：本部門管理員、領(lǐng)班崗位責(zé)任：⑴負責(zé)制定本部門各項年度、季度、月度、日常保潔計劃（包括外墻清潔及四害消殺計劃），對下屬員工作業(yè)安全、質(zhì)量、材料、設(shè)備負有管理責(zé)任。⑵安排屬下班次、分配工作，對班組和崗位的日常、定期作業(yè)的實施全面管理，掌握員工工作狀況。⑶根據(jù)清潔工作程序和標準，按檢查制度的要求，巡視檢查和督導(dǎo)轄內(nèi)區(qū)域的各班組和崗位員工的工作，確保各項保潔計劃工作和質(zhì)量的落實。⑷檢查所有機械設(shè)備使用及保養(yǎng)情況，消除事故隱患，確保安全作業(yè)。審核部門月末盤點報表，有效控制成本。⑸組織對下屬員工遵章守法、禮貌服務(wù)、儀表儀容、業(yè)務(wù)技能方面的培訓(xùn)。定期對下屬員工的考勤、勞動表現(xiàn)、個人儀表、工作質(zhì)量進行考評，就個別員工行為按公司人事、獎懲制度向部門經(jīng)理提出處理意見。⑹協(xié)助管理員、領(lǐng)班解決困難問題，發(fā)展良好的上下級關(guān)系。⑺協(xié)調(diào)與其它部門關(guān)系，密切合作，及時處理有關(guān)清潔衛(wèi)生方面的投訴。⑻完成上級交辦的其它任務(wù)。能力要求：應(yīng)具備清潔專業(yè)知識，有獨立工作能力和分析判斷能力，能有效安排和協(xié)調(diào)本部門的工作。清潔部管理員●素質(zhì)要求從事本行業(yè)二年以上，掌握專業(yè)清潔知識，熟悉業(yè)務(wù)技能，有獨立工作能力，能有效管理、安排、協(xié)調(diào)部門工作?！裰饕ぷ髀氊?zé)⑴負責(zé)管理區(qū)域的各項工作計劃的實施和檢查。⑵安排屬下班次，分配工作、掌握員工工作狀況。⑶檢查清潔工作質(zhì)量和效果。⑷督導(dǎo)員工遵章守法，禮貌服務(wù)?！袂鍧嵅抗芾韱T崗位責(zé)任制報告對象：部門主管督導(dǎo)對象：領(lǐng)班、保潔員崗位職責(zé)：⑴負責(zé)協(xié)助部門主管制定各項年、月、日清潔計劃，并參與檢查和督導(dǎo)，填寫日檢表和工作日記，并負責(zé)本部門員工考勤統(tǒng)計和辦理人事、獎懲報告手續(xù)等文職工作。⑵管理本部門倉庫，就機械工具的收發(fā)，清潔、勞保用品、客用品的發(fā)放，按規(guī)定填寫“機械工具領(lǐng)用表”、“易耗品領(lǐng)用表”，要做到單據(jù)清楚、實物與單據(jù)相符、有簽字，完善