【正文】 0。清潔、檢查不間斷電源，并進行放電、充電試驗。l測量各線路絕緣（），并作記錄。（注意：測量時切斷所有電子線路，并禁止用兆歐表測量）（6）年度檢查保養(yǎng)l停設備自動控制系統(tǒng)電源，對網(wǎng)絡控制器進行內部清潔（用毛刷清掃積塵，并用吸塵器吸塵），檢查內部插接件、印刷電路板的插接是否牢固，線路連接是否可靠并上緊。l關設備控制計算機，關電源，進行內部清潔（用毛刷清掃積塵，并用吸塵器吸塵），檢查內部插接件、印刷電路板、線路連接情況并上緊。l停電清潔不間斷電源，檢查線路連接情況，并進行放電、充電試驗。l清潔控制計算機外圍設備（打印機、鍵盤等），檢查線路連接情況，并上緊。l打開顯示器，清潔內部元件，檢查插接件、印刷電路板、線路連接情況，并上緊。l檢查清潔電源控制箱，線路連接檢查、上緊，外表、底座除銹油漆。DDC箱檢查保養(yǎng)（1）日常檢查保養(yǎng)l檢查DDC箱表面儀表、指示燈是否正常。l檢查箱內各開關是否在正常位置。l檢查DDC箱電源電壓是否在正常范圍（220V177。10%）。l檢查箱內各模塊工作是否正常，檢查顯示窗口的顯示內容，發(fā)現(xiàn)故障信息應及時報告工程部主管、經(jīng)理，派人員檢查修復。l檢查DDC箱環(huán)境溫度、內部溫度是否過高（0~40℃）。（2）每月檢查保養(yǎng)l清潔各系統(tǒng)設備現(xiàn)場DDC箱表面、儀表、指示燈。l檢查DDC箱輸入、輸出信號線路連接情況，并上緊。l停電清潔各系統(tǒng)設備現(xiàn)場DDC箱內模塊（用毛刷清掃或壓縮空氣吹塵，并用吸塵器吸塵）。l檢查模塊、印刷電路板、線路連接情況，并上緊。（3）年度檢查保養(yǎng)l檢查各系統(tǒng)設備現(xiàn)場DDC箱內模塊、元件工作情況，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。l停電測量各DDC箱線路絕緣，并記錄（測量時一定要斷開電子線路，禁止用兆歐表測量）。傳感器、變送器、伺服器、執(zhí)行機構檢查保養(yǎng)（1）日常檢查保養(yǎng)l從DDC箱或控制計算機檢查傳感器傳回的數(shù)據(jù)是否正常，及時檢查處理或更換。l從設備控制計算檢查執(zhí)行機構動作情況是否正常，及時檢查處理。l檢查傳感器、執(zhí)行機構周圍環(huán)境是否會影響工作，并及時處理。（2）每月檢查保養(yǎng)l檢查、清潔設備上傳感器外表面及引線。l檢查清潔設備上執(zhí)行機構外表及引線。l檢查清潔伺服器外表及引線。l檢查清潔變送器外表及引線。（3）每季度檢查保養(yǎng)l抽查傳感器傳輸數(shù)據(jù)是否準確（每季抽查10%，可用同類測量儀器校驗）。發(fā)現(xiàn)問題及時處理或更換。l抽查執(zhí)行機構動作是否準確（每季抽查10%）。發(fā)現(xiàn)問題及時處理或更換。l抽查變送器信號轉換是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時調整或修理、更換。l測量傳感器、執(zhí)行機構、變送器線路絕緣（斷開與DDC連接及電子線路）。（4）年度檢查保養(yǎng)l檢查執(zhí)行機構活動情況，轉動部分活動、加潤滑油。l檢查執(zhí)行機構的機械傳動部分情況，試驗能否自由進行全程調節(jié)。l檢查傳感器、執(zhí)行機構、變送器傳輸線連接情況，并上緊。清潔傳感器、執(zhí)行機構、變送器外表，對外表、機座除銹，補油漆。管理、操作、保養(yǎng)、和維修的基本制度：樓宇自動控制系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)貴方的實際設備圖紙及說明書等資料另行詳細制定。樓宇自動控制系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預計（1）設備自動控制系統(tǒng)：控制中心設備24工時，其他52工時（2）門禁系統(tǒng)：1180。28＝28（工時）（3）閉路電視系統(tǒng)：1180。28＝28（工時）（4）通訊系統(tǒng)：1180。28＝28（工時）（5）車場管理系統(tǒng)：32（工時）合計：116工時（九）房屋的日常養(yǎng)護房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理的一項重要工作，為確保房屋完好和正常使用，必須進行經(jīng)常性的日常檢查、修理，季節(jié)性預防保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。房屋養(yǎng)護的內容包括房屋的日常養(yǎng)護和季節(jié)性預防養(yǎng)護。房屋的日常養(yǎng)護有兩個方面：一是各辦公室臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護工程（包括業(yè)主進行的房屋二次裝修管理）；二是物業(yè)管理人員日常巡查掌握的檢查資料，從房屋管理的角度提出來的養(yǎng)護工程。因此，房屋的日常養(yǎng)護包括房屋的零星養(yǎng)護和房屋的計劃養(yǎng)護。房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護，主要是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護，關系到業(yè)主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，這種預防養(yǎng)護也是房屋養(yǎng)護的一個重要方面。①零星養(yǎng)護房屋的零星養(yǎng)護修理，主要是在日常檢查發(fā)現(xiàn)或突然損壞引起的小修，包括：A、檢查房屋屋面是否存在或出現(xiàn)變形、裂縫、損壞或滲漏等情況，如有應及時修補。B、檢查玻璃幕墻是否出現(xiàn)變形、開裂、滲漏等情況，并及時維修。C、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落，小面積的及時修補，大面積的應及時向業(yè)匯報，由業(yè)主發(fā)外承包。D、檢查樓板地面，發(fā)現(xiàn)破損的及時修補。E、定期檢查門窗使用情況，活動部位加潤滑油，拆換五金、配玻璃等。F、檢查內外墻壁、抹灰、窗臺、腰線，并及時修補。G、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設備，及時排除故障，更換零件等。H、定期檢查疏通下水管道，修補明暗溝渠、落水管等到。I、檢查房屋結構是否在承受重力后發(fā)生變形、裂縫等現(xiàn)象。J、檢查車場、道路是否出現(xiàn)損壞，及時修補。K、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面是否出現(xiàn)損壞，及時修補。L、檢查地下室結構是否正常，四周墻壁是否出現(xiàn)變形、滲漏等情況；M、協(xié)助業(yè)主審核二次裝修方案，提醒注意事項和禁止事項，防止裝修施工中損壞公共設施、消防設施、房屋結構、防水層等。日常零星養(yǎng)護項目，主要通過維修管理人員日常巡查、走訪和業(yè)主隨時報修2個途徑匯集而來。其特點是修理范圍廣，零星分散，時間緊、要求及時，必須設有24小時報修熱線。并努力做到：水電急修15—2分鐘到達現(xiàn)場，1小時內修復。一般維修項目30分鐘內到達現(xiàn)場查勘，按約定時間修復。重大維修或需購買材料的，在約定維修時間內完成。②計劃養(yǎng)護A、每周檢查天面雨水筒及渠閘，并清理周圍雜物。B、每半個月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。C、第半個月檢查清理雨水井、沉沙井。D、每月檢查清理地下室集水井。E、每月檢查維修走火梯防火門及閉門器。每月檢查試驗走火通道、各樓層應急燈，有問題的及時處理。G、每月檢查污水井、化糞池，并視情況進行清理。H、每月檢查清洗各樓層窗框、欄桿、樓梯扶手。I、每月檢查各樓層通風機工作情況。J、每年定期進行房屋結構安全檢查。K、走廊及樓梯墻壁每3—5年進行翻新一次（由業(yè)主外委承包）。L、外墻、玻璃幕墻5—8年進行一次大修（由業(yè)主發(fā)外承包）。M、室內外裝飾裝修5年進行翻新一次（由業(yè)發(fā)外承包）。③季節(jié)性預防養(yǎng)護工作主要有：A、在雨季來臨之前應作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查，對存在裂縫、滲漏的應及時修復，防止在雨季時出現(xiàn)漏水、損壞財物。B、檢查天面雨筒，清理周圍雜物。C、檢查雨水井、污水井，并清理沉積物。D、檢查排水、排污管道、溝渠，及時清理。E、檢查清理地下室集水井。F、檢查潛水排污泵，確保其正常工作。G、作好預防雨水流入地下室、車場的應急措施。H、特別要注意在臺風、暴雨多發(fā)季節(jié)做好各項預防措施。④每月房屋日常養(yǎng)護的工時預計：樓層檢查維修56工時各樓層客戶報修200工時車場、廣場檢查維修80工時合計336工時五、設備維修服務日常維修服務是工程部一項大量而又重要的工作，工程部就員工在維修服務中的服務意識、服務規(guī)范等提出具體要求并承諾如下：（一）熟悉設備安裝位置，建立日檢巡查制度l、行政辦公中心大大小小的設備不計其數(shù)，分布在四面八方。因此，工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機制。及時發(fā)現(xiàn)設備故障及故障隱患，并予排除。建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設備巡查的要求，依時對所有運行設備檢查巡視，以便及時發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。與業(yè)主有關部門建立良好的聯(lián)系，客戶及各辦公室人員的報修或設備設施故障可報管理處或服務部，統(tǒng)一協(xié)調安排，也可直接通知工程部。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。工程部接到報修單或電話后應該在15分鐘內之內派員工到現(xiàn)場，屬一般性零修或設備故障應立即排除；涉及到需購買配件的維修，向報修的客戶、辦公人員工承諾維修時間，約定何時修理等情況后，按約完成；屬復雜故障應立即向管理處經(jīng)理匯報，由其組織力量或協(xié)調公司整體技術力量集中處理解決。(二)維修服務規(guī)范要求要求工程部員工到各樓層進行維修保養(yǎng)時，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時盡量減少噪音，嚴禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響業(yè)主、住戶辦公或休息。到房間內維修時還應注意如下事項：敲門：接到報修，15分鐘內派員工到達現(xiàn)場維修處理。如果要進房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開門。介紹：辦公室的人員開門或在門內詢問，工程部員工應首先自我介紹：“對不起，打攪了，我是物業(yè)公司維修人員，前來為您服務”。進門：如果房間內十分整潔，鋪地毯，員工應將鞋脫在門外，赤腳進入，或穿好自備鞋套。經(jīng)室內人員許可后進門維修服務。進入室內步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。鋪布：走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領導、辦公人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。維修：維修工作中手腳要輕，盡可能減少發(fā)出的噪聲。實在無法避免時，應事先向領導、辦公人員說明，并說一聲“非常對不起”。整理：維修完畢，用自備專用擦機布將設備擦干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責清掃干凈。試用：請領導、辦公人員當場試用設備，證實設備恢復正常運轉，并請領導、辦公人員在維修工作單簽認。講解：必要時向領導、辦公人員講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識，及正確使用設備的注意事項。如實填寫維修工作單（包括費用），請領導、辦公人員對修理質量，服務態(tài)度等進行評價并簽名。六、節(jié)能和節(jié)約維修費用（一）當正式進入管理且各項工作走上軌后，將不斷總結設備運行管理經(jīng)驗，采用最佳的運行方式、降低能耗、延長設備使用壽命。（二）對不方便管理、操作、維修、保養(yǎng)或設計上欠合理的各類設備設施，提出整改完善的合理建設，經(jīng)貴方有關部門審核同意后實施，以達到降低能耗，延長設備使用壽命，節(jié)省維修費用之目的。（三）根據(jù)設備運行狀況，總結運行規(guī)律，不斷摸索積累有關數(shù)據(jù)資料，并采用新技術，新材料，對行政辦公中心的各類設備設施提出技術改造方案及可行性方案，經(jīng)貴方審批同意后實施，力求實現(xiàn)“降耗節(jié)能”之目的。（四）努力做好設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，不斷總結經(jīng)驗，提高管理水平。使所管理的設備正常運行，延長使用壽命，減少維修費用支出。第3章清潔服務方案（一）服務承諾按照合同條款及附件的要求，配備必要的員工和充足的機械、物料，在清潔工作范圍和項目明細內，按照工作程序、操作規(guī)程進行規(guī)范清潔（保潔）服務，并達到如下目標：行政辦公中心所屬范圍公共環(huán)境衛(wèi)生符合國家和地方相關環(huán)境衛(wèi)生標準。協(xié)助物業(yè)管理處在相關行業(yè)檢查評比中獲優(yōu)稱號。按合同要求保潔率達到100%，滿意率達到95%。接受客戶有效投訴處理率100%。（二）管理的模式擬設立廣州萬寧物業(yè)管理有限公司清潔部，并在行政辦公中心管理部門和物業(yè)管理處的檢查與監(jiān)督下，實施科學化、規(guī)范化的專業(yè)管理。清潔部將根據(jù)有關的法律和法規(guī)及公司有關規(guī)章制度，結合大院管理部門的實際情況主持制定各種具體的規(guī)章制度、操作規(guī)程和服務規(guī)范措施，并付之實施和監(jiān)督。在人事管理上將根據(jù)公司的用人標準和原則，統(tǒng)一管理所屬部門和人員，結合培訓和績效考核行使人事管理權，對所轄各部門管理人員和員工實施考核和獎懲。（三）管理的設想我們的管理和服務工作將根據(jù)行政辦公中心管理部門的要求，在總結公司幾年服務于各類型物業(yè)所得經(jīng)驗的基礎上，用更新的管理理念為行政辦公中心提供更優(yōu)質的清潔（保潔）服務。總的設想是：以規(guī)范的管理和優(yōu)質的服務為支撐點，以營造一個整潔舒適、安全可靠的工作和辦公環(huán)境為目的，確立“精心組織、規(guī)范管理、優(yōu)質服務”的經(jīng)營管理理念，并貫穿于我司在行政辦公中心的清潔服務之中。在嚴格按委托管理合同的條款實現(xiàn)管理目標和服務承諾的基礎上，我們將以更高的標準要求自己，在服務意識、服務標準、服務質量上將超越承諾，力求突破。在管理上除執(zhí)行嚴格的、硬性的管理規(guī)定以確保行政辦公中心的衛(wèi)生達標并努力延長物業(yè)本體的使用壽命，使其保值、增值；另一方面，在維護行政辦公中心的對外形象方面，加強員工的素質培養(yǎng)，使全體員工做到“德誠于中，禮形于外”。（四）管理的重點我們的管理服務的總目標是要給行政辦公中心工作人員營造一個安全、舒適、整潔、衛(wèi)生的工作環(huán)境，因此，我們管理工作將重點是在以下三個方面：安全管理為確保行政辦公中心區(qū)的安全、防止一切可能發(fā)生的安全、治安事件發(fā)生，必須密切注意和觀察員工的思想動態(tài)，加強對員工思想品德和職業(yè)操守的教育。同時根據(jù)辦事中心的特點，制定必要的安全防范措施，同時加強與中心管理部門和其他部門的溝通，做到分工不分家，共同維護一個安全、舒適的辦公工作環(huán)境。培訓管理根據(jù)專業(yè)化和規(guī)范化的管理服務要求，注重員工的教育與培訓，制定各類人員的培訓計劃，重點是安全意識、服務意識及業(yè)務技能、管理標準、管理目標及文化素質教育，通過不間斷的多形式、多途徑的有效培訓，包括參加清潔行業(yè)協(xié)會的培訓班等，提高管理人員和清潔、保潔人員的綜合素質，為實現(xiàn)我們所承諾的各項服務標準提供有力保障。作業(yè)管理清潔、保潔工作是物業(yè)管理重要組成部分，是營造整潔、舒適的辦公工作和生活環(huán)境的必要條件。我們工作的重點是，根據(jù)行政辦公中心的具體情況，按周、月、季制定切實可行的具體工作計劃和崗位責任制，使任務、區(qū)域責任到人，同時加強檢查、監(jiān)督，確保服務區(qū)域、范圍整潔、舒適。二、清潔服務的管理措施（一）清潔部員工的管理清潔部主管●素質要求從事本行業(yè)工作四年以上，具備物業(yè)管理和專業(yè)清潔知識，掌握公司的各項規(guī)章制度，有獨立工作和分析判斷能力，具有較高的管理水平，能有效地安排和協(xié)調本部門的工作?！裰饕ぷ髀氊煝咆撠熐鍧嵅康娜粘Ｐ姓芾砉ぷ?。⑵按合同的要求制定和實施清潔服務計劃，實現(xiàn)管理目標。⑶協(xié)調清潔部與其他部門的關系，合理調配人力和物力資源。⑷負責考核下屬員工的工作表現(xiàn)，糾正工作中發(fā)生的不合格服務。⑸及時解決有關清潔服務方面的投訴。●清潔部主管崗位責任制報告對象：管理處經(jīng)理督導對象：本部門管理員、領班崗位責任：⑴負責制定本部門各項年度、季度、月度、日常保潔計劃（包括外墻清潔及四害消殺計劃），對下屬員工作業(yè)安全、質量、材料、設備負有管理責任。⑵安排屬下班次、分配工作，對班組和崗位的日常、定期作業(yè)的實施全面管理，掌握員工工作狀況。⑶根據(jù)清潔工作程序和標準，按檢查制度的要求，巡視檢查和督導轄內區(qū)域的各班組和崗位員工的工作，確保各項保潔計劃工作和質量的落實。⑷檢查所有機械設備使用及保養(yǎng)情況，消除事故隱患，確保安全作業(yè)。審核部門月末盤點報表，有效控制成本。⑸組織對下屬員工遵章守法、禮貌服務、儀表儀容、業(yè)務技能方面的培訓。定期對下屬員工的考勤、勞動表現(xiàn)、個人儀表、工作質量進行考評，就個別員工行為按公司人事、獎懲制度向部門經(jīng)理提出處理意見。⑹協(xié)助管理員、領班解決困難問題，發(fā)展良好的上下級關系。⑺協(xié)調與其它部門關系，密切合作，及時處理有關清潔衛(wèi)生方面的投訴。⑻完成上級交辦的其它任務。能力要求：應具備清潔專業(yè)知識，有獨立工作能力和分析判斷能力，能有效安排和協(xié)調本部門的工作。清潔部管理員●素質要求從事本行業(yè)二年以上，掌握專業(yè)清潔知識，熟悉業(yè)務技能，有獨立工作能力，能有效管理、安排、協(xié)調部門工作?！裰饕ぷ髀氊煝咆撠煿芾韰^(qū)域的各項工作計劃的實施和檢查。⑵安排屬下班次，分配工作、掌握員工工作狀況。⑶檢查清潔工作質量和效果。⑷督導員工遵章守法，禮貌服務?！袂鍧嵅抗芾韱T崗位責任制報告對象：部門主管督導對象：領班、保潔員崗位職責：⑴負責協(xié)助部門主管制定各項年、月、日清潔計劃，并參與檢查和督導，填寫日檢表和工作日記，并負責本部門員工考勤統(tǒng)計和辦理人事、獎懲報告手續(xù)等文職工作。⑵管理本部門倉庫，就機械工具的收發(fā)，清潔、勞保用品、客用品的發(fā)放，按規(guī)定填寫“機械工具領用表”、“易耗品領用表”，要做到單據(jù)清楚、實物與單據(jù)相符、有簽字，完善