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【正文】 3只 /滬工 400g 管道工具 2套 / 泥瓦、木工工具 2套 / 三、保潔工具開辦物品 升降梯 1部 /登月牌 7米 多功能擦地機 2臺 /美國 NSS17寸經濟型 吸塵吸水機 2臺 /美國 NSS雙馬達 高壓水槍 2只 米鋁梯 3部 米鋁梯 2 部 多功能清潔車 4部 /捷霸 AF－ 160 拖線盤 4 只 / 黃魚車 3 部 / 四、保安器具開辦物 品 雨衣 /雨鞋 29 套 耳機 29 副 錄像帶 40 盤 / 警棍 6 根 / 物業(yè)管理有限公司 40 第六章 擬建立的組織機構及人員的配備、培訓、管理 一、 擬建立的組織機構及人員的配備 管理處組織架構及部門設置 管理處運作方式及各部門職責 管理處運作方式 ? 管理處實行管理處經理負責制的直線制領導形式，下設業(yè)戶服務部、設備管理部、保安服務部、保潔綠化部四個部門，實施管轄區(qū)域內統(tǒng)一的物業(yè)管理。 ? 管 理處經理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項工作的安排及臨時任務的下達，均由管理處經理直接安排，各部門主管下屬員工直接向其主管負責，各部門主管直接向管理處經理負責。 管理處經理 業(yè)戶服務主管 保潔綠化主管 保安主管 設備主管 業(yè)戶服務部 保安部 保潔綠化部 設備部 業(yè)戶服務員 保安領班 經理助理 門 崗 監(jiān)控 機動 保潔工 綠化工 給排水管道工 巡崗 電工 房屋維修工 物業(yè)管理有限公司 41 部門職責 [業(yè)戶服務部 ] 業(yè)戶服務部主要負責日常與業(yè)戶之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務、業(yè)戶接待、權籍管理、收費管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報修等事宜，協(xié)調各部門工作。 [保安服務部 ] 保安部負責小區(qū)治安 ,交通與消防管理工作，包括門崗服務、巡視管理服務、車輛管理服務、監(jiān)控管理服務、治安管理服務。 [設備管理部 ] 設備管理部負責整個項目的設備維修養(yǎng)護服務，包括電梯設備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設備設施的維保服務。 [保潔綠化部 ] 清潔管理部負責環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務。 此外采購、人事、培訓等事務將由物業(yè)人事部、物流中心、培訓中心與管理處經理負責。 人員配備 管理處各崗位員工的任職要求 [管理處經理 ] ? 大專以上學歷 ? 具備行業(yè)崗位資格證書 ? 全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書 ? 熟悉物業(yè)管理的相關政策與法規(guī)，對工程設施有一定的了解和管理能力 ? 具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經驗 ? 外表端莊，思路敏捷 物業(yè)管理有限公司 42 ? 有良好的團隊精神和溝通技巧 ? 有良好的 指揮能力、 語言交流能力和文字表達能力 [經理助理 ] ? 大專以上學歷 ? 具備房地資源行業(yè)崗位資格證書 ? 全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書 ? 具有高檔住宅小區(qū)管理經驗 ? 有良好的 協(xié)調能力、 語言交流能力和文字表達能力 [業(yè)戶接待 ] ? 大專以上學歷 ? 熟練操作辦公自動化軟件 ? 熟悉高檔住宅小區(qū)運作內容 ? 普通話標準流利 ? 有良好的 協(xié)調能力、 語言交流能力和文字表達能力 ? 通過物業(yè)培訓中心專業(yè)培訓 [保安服務 ] ? 具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書 ? 年齡 20－ 35 歲之間，男性 ? 身高不低于 米 ? 五官端正，具有較強的敬業(yè)精神 ? 作風正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷 ? 能吃苦耐勞承受工作壓力 ? 通過物業(yè)培訓中心專業(yè)培訓 [維修養(yǎng)護 ] ? 具備相關操作證及上崗證 ? 具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經驗 物業(yè)管理有限公司 43 ? 具有較強的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神 [保潔保綠 ] ? 通過保潔專業(yè)化培訓 ? 熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作 ? 形象健康 ? 細心、認真，能刻苦耐勞及承受工作壓力 管理處各部門崗位人員配備及崗位職責和工作范圍 [人員配備 ] 崗位設置 人 員配備 (人 ) 崗位設置 人員配備 （人） 管理處經理 1 設備管理部 經理助理 1 設備部主管 1 業(yè)戶服務部 強弱電工 6 業(yè)戶服務部主管 1 給排水管道 2 業(yè)戶服務員（接待 /財務 /貫標 /檔案 /報修） 5 房修 2 值班電工 2 保安服務部 保潔綠化部 保安部主管 1 保潔綠化部主管 1 保安領班（兼） 4 領班 2 門崗 8 單元內公共部位 12 巡崗 8 外圍 3 監(jiān)控 4 機動 3 機動 4 合計 71 人 [崗位職責和工作范圍 ] 管理處經理 ? 在公司的 領導下，全面負責管理處內部管理、業(yè)戶服務、房屋設備設施運行與維護保養(yǎng)、保安服務、保潔服務、應急處理及特約服務等工作。 ? 組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務的工作計劃和作業(yè)文件。 物業(yè)管理有限公司 44 ? 負責小區(qū)管理服務的質量控制和費用控制。 ? 負責協(xié)調與業(yè)委會、發(fā)展商、物業(yè)行政主管部門、地方有關管理部門及有關專業(yè)公司之間的關系。 ? 負責初審分承包方、分供方，審批小區(qū)管理服務公開文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。 ? 負責組織小區(qū)公益性活動。 ? 完成公司交辦的其他任務。 管理處經理助理 ? 在管理處經理的領導下，負責業(yè)戶服務的接待工作。 ? 擬制小區(qū)的業(yè)戶服 務計劃、費用預算，負責業(yè)戶服務的質量控制。 ? 負責編制每日的《工作日報》，并向公司上報。 ? 負責接待業(yè)戶辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負責協(xié)調處理業(yè)戶投訴、報修事宜。 ? 負責建立業(yè)戶檔案，登記產權清冊與租賃清冊、權籍資料，對業(yè)戶檔案實現(xiàn)動態(tài)管理。 ? 負責代收公用事業(yè)費、有線電視費；代訂境外報刊雜志及代購純水、訂購員工盒飯等事宜。 ? 負責收集編排：管理信息、業(yè)戶服務征詢單，及時張貼和收回，對反饋的業(yè)戶見議和意見進行分析、落實和安排處理，保持與業(yè)戶的溝通。 ? 負責管理處計算機應用和辦公設備的維護保養(yǎng)工作 ? 具體組織社區(qū) 公益性活動。 ? 完成經理交辦的其他工作。 設備管理部主管 ? 在管理處經理的領導下，負責房屋設備、設施的正常運行與維保服務，包括房屋設備設施運行的應急處理工作。 ? 負責對設備部的日常管理，檢查每日運行日志，了解設備工作狀況合理安排每日工作。 ? 負責小區(qū)房屋設備、設施運行與維保的質量控制，擬制維保服務過程中的費 物業(yè)管理有限公司 45 用預算、作業(yè)文件，并負責實施。 ? 負責計劃和購置維保材料及工器具。 ? 負責公共設施能耗管理與節(jié)能工作。 ? 編制（設備）突發(fā)事故的應急處理預案，并適時組織預演。 ? 負責對房屋設備（設施）維修、保養(yǎng)工作的計劃實施和記錄備案 ，對一些隱蔽工程中的更改要詳細記錄備案，記錄文件長期保存。 ? 完成經理交辦的其他工作。 保安服務部主管 ? 在管理處經理的領導下，對所管轄區(qū)內的治安、消防負責。 ? 負責對當值保安進行崗位督導，發(fā)現(xiàn)不合格操作當場予以糾正，對各班保安質量記錄進行初審。 ? 負責對突發(fā)事故應急處理的現(xiàn)場協(xié)調。 ? 負責對消防設施及保安器材、公用物品的檢查和管理。 ? 負責員工的消防培訓及小區(qū)消防安全知識宣傳。 ? 負責對隊員考勤和請假審批及工作考核。 ? 負責對裝修施工隊介紹小區(qū)《裝修管理規(guī)定》并對現(xiàn)場進行安全監(jiān)督和現(xiàn)場管理。 ? 協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特 約服務。 保潔綠化部主管 ? 服從管理處經理的領導，對小區(qū)的清潔綠化負責。 ? 負責對當班保潔工操作的檢查，對各班保潔工作質量記錄進行初審。 ? 負責對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護工作的督導、監(jiān)管。 ? 負責安排人員完成業(yè)主提出的特約服務。 ? 負責對員工考勤和請假審批及工作考核。 ? 負責計劃和購置保潔材料及工器具。 ? 負責與綠化養(yǎng)護的業(yè)務聯(lián)絡。 ? 完成管理處經理交給的其他工作任務。 物業(yè)管理有限公司 46 業(yè)戶接待員（出納、投訴） ? 具體開展業(yè)戶服務方面的工作，包括業(yè)戶入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處理及接待工作； ? 負責管理費、能耗費及其它服務費用的催繳工作； ? 負責接待 業(yè)戶辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務手續(xù)、建立業(yè)戶檔案，登記產權清冊與租賃清冊； ? 保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動； ? 完成交辦的其它工作。 業(yè)戶接待員（檔案） ? 負責管理處文書檔案管理工作，包括文秘、電腦、檔案、權籍、出納等工作； ? 負責管理費的收繳工作； ? 負責管理處計算機應用和辦公設備的維護保養(yǎng)工作； ? 負責管理處管理、技術、業(yè)戶檔案與資料的管理工作； ? 負責與業(yè)戶權籍資料的管理工作； ? 完成經理交辦的其它工作。 門崗保安 ? 對主管負責，服從上級命令； ? 在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗 ； ? 驗證《物品出門證》，施工人員《臨時出入證》后放行； ? 發(fā)現(xiàn)責任區(qū)域公物損壞向上級報告； ? 負責外來人員的登記，備用鑰匙管理； ? 協(xié)助主管進行緊急服務處理。 巡崗保安 ? 對保安主管負責，服從上級命令； ? 巡邏中遇業(yè)主要求應及時提供服務； ? 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應進行詢問、驗證； ? 檢查機動車輛、非機動車輛停放情況。 物業(yè)管理有限公司 47 保潔工 ? 對保潔主管負責，認真執(zhí)行各項管理制度； ? 認真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔； ? 在主管帶領下，認真完成本職工作和其他交辦任務。 設備工（值班水電工） ? 對設備主管負責，執(zhí)行管理處各項規(guī)定和制度； ? 負責變配電 系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng)； ? 負責高、低壓配電設備，變壓器，機房配電及控制設備，公共區(qū)域電氣設備的維修保養(yǎng)及故障檢修； ? 負責給排水、消防設備動力電源的正常供給； ? 認真鉆研技術，熟練掌握電氣設備的原理及實際操作與維修技術，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時； ? 按時按質保量完成設備檢修工作； ? 定期巡視電氣設備，密切注意其運行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運行、維修、保養(yǎng)記錄； ? 做好給排水設備（設施）的運行操作和維修保養(yǎng)工作； ? 發(fā)生事故時，保持頭腦冷靜，嚴格按操作規(guī)程及時排除故障，重大事故及時上報，并與下一 班當班員