【正文】 部主管將檢查給果記錄于《綠化工作日檢表》相應(yīng)欄目中。 b）管理公司領(lǐng)導(dǎo)每月對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化（地）養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行一次檢查，并將檢查記錄于《綠化（地）養(yǎng)護(hù)日檢查表》中。 附《綠化養(yǎng)護(hù)工作日記錄表》 《綠化養(yǎng)護(hù)日檢查檢查表》 《綠化工作日檢表》 二．環(huán)境清潔工作規(guī)程 （一）目的 1．保證小區(qū)環(huán)境潔凈，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的環(huán)境。 （二） 適用范圍 1．小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境的清潔，各類石材的保養(yǎng)。 （三）職責(zé) 1．保潔員按各自崗位工作程序具體實(shí)施日常保潔工作，保潔主管負(fù)責(zé)對(duì)清潔工作進(jìn)行指導(dǎo)、巡查。 （四）作業(yè)程序 1．地面、公路清潔。 a）每日上班時(shí)用竹掃把地面、公路清掃一遍，將垃圾收起放入垃圾筒或垃圾袋內(nèi)，對(duì)于有沙土之處應(yīng)用小掃把認(rèn)真清掃，確保地面無明顯沙土。 b） 電氣主管崗位職責(zé)崗位名稱：電氣主管 直接上級(jí)：工程部經(jīng)理 直接下級(jí):強(qiáng)、弱電維修領(lǐng)班和高壓變電所運(yùn)行領(lǐng)班 本職工作： 1．對(duì)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)，并完成部門經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)； 2．熟悉和遵守國家有關(guān)電氣設(shè)備管理、運(yùn)行等方面的法規(guī)、規(guī)范及安全規(guī)程； 3．負(fù)責(zé)協(xié)助總公司工程部對(duì)本項(xiàng)目新增項(xiàng)目的接管及驗(yàn)收工作； 4．負(fù)責(zé)小區(qū)已接管項(xiàng)目所有強(qiáng)、弱電設(shè)備、系統(tǒng)的正常運(yùn)行、管理、維戶、維修、保養(yǎng)，全面掌握小區(qū)強(qiáng)弱電系統(tǒng)及其設(shè)備的性能和使用方法； 5．負(fù)責(zé)向工程部經(jīng)理提交管轄范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的更新、改造建議和大、中修計(jì)劃，協(xié)同工程部經(jīng)理共同向總公司提交方案并組織、監(jiān)督實(shí)施項(xiàng)目的整改全過程。向經(jīng)理提交設(shè)備的改造、更新前后運(yùn)行效果的各方面對(duì)比和改造、更新經(jīng)驗(yàn)總結(jié)； 6．負(fù)責(zé)每月定期向工程部經(jīng)理匯報(bào)當(dāng)月完成和進(jìn)行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部經(jīng)理提交工作總結(jié)； 7．負(fù)責(zé)每周一次對(duì)小區(qū)內(nèi)所管轄的包括高壓變電所、低壓配電室、衛(wèi)星機(jī)房、中控室中的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查； 8．負(fù)責(zé)完成日常使用的專業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理工作； 9．負(fù)責(zé)所有涉及本專業(yè)的技術(shù)服務(wù)工作并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任； 10．負(fù)責(zé)每月15日前提交所有電氣專業(yè)的維修工具、設(shè)備、材料采購計(jì)劃和配合填寫相關(guān)表格； 11．負(fù)責(zé)編制所轄區(qū)內(nèi)每臺(tái)電氣設(shè)備臺(tái)帳，繪制小區(qū)電氣系統(tǒng)圖； 12．負(fù)責(zé)制定電氣設(shè)備、設(shè)施管理的各種規(guī)章制度，出具設(shè)備、設(shè)施巡檢表； 13．負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)施工用電的現(xiàn)場安全管理、計(jì)量和收費(fèi)工作； 14．負(fù)責(zé)維修電氣的日常管理、考核，安全教育和物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)及技術(shù)管理管理和指導(dǎo)； 15．積極推廣新技術(shù)，努力降低能耗，節(jié)約管理成本； 16．每月底負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、辦公及非住戶用房用電計(jì)量的抄錄、匯總并上報(bào)收費(fèi)組和供電局收費(fèi)站。負(fù)責(zé)向供電局按照上報(bào)電量交納電費(fèi)和按照財(cái)務(wù)科目進(jìn)行電量和費(fèi)用分?jǐn)偅?17．積極配合部門內(nèi)其他專業(yè)、其他部門的工作。 清潔部保潔員處罰條例實(shí)施細(xì)則為了貫徹公司精神，保障公司有關(guān)制度的有效執(zhí)行；也為了確保公司與員工之間的相應(yīng)權(quán)益，增強(qiáng)員工的紀(jì)律意識(shí)，使部門保持正常運(yùn)作，特制定如下處罰細(xì)則，謹(jǐn)望全體保潔員嚴(yán)于律已，遵照?qǐng)?zhí)行。 1．儀表不整潔，扣5分； 2．上班不著工衣、不佩戴員工證者，扣10分； 3．上下班不列隊(duì)者，扣5分； 4．上班時(shí)間擅離崗位、閑聊、干私事者，扣15分； 5．上班時(shí)間私會(huì)朋友者，扣10分； 6．上班時(shí)間吃東西者，扣5分； 7．高聲喧嘩或發(fā)出不必要之聲浪者，扣10分； 8．工作散慢、精心、大意者，扣10分； 9．隨地吐痰、亂丟雜物、紙屑者，扣10分； 10．遲到或早退者，每分鐘扣1分； 11．無故不上班且無提前請(qǐng)假者，當(dāng)曠工處理，扣發(fā)當(dāng)月三天工資，曠工兩次，作即時(shí)除名； 12．扛著工具走路或乘坐電梯者，扣10分； 13．上班時(shí)間睡覺者，扣50分； 14．未經(jīng)批準(zhǔn)私配公司指定之鑰匙者，扣20分； 15．對(duì)業(yè)主或公司同事不禮貌與業(yè)主吵架者，扣100分； 16．吵鬧、漫罵、粗言穢語、違反公共場所秩序、擾亂小區(qū)安靜者，扣100分； 17．不服從上級(jí)之命令、對(duì)上司無禮者，扣30分； 18．賭博和變相賭博，扣50分； 19．涂改、假造單據(jù)、證明，泄露公司有關(guān)私密者，扣100分； 20．損壞公司、業(yè)主財(cái)物，照價(jià)賠償； 21．上班時(shí)間嚴(yán)禁吸煙，違者扣200分，下班時(shí)間不允許在小區(qū)內(nèi)吸煙，違者扣100分； 22．違反作業(yè)程序安全操作，每次扣50分。 以上處罰從頒布之日起生效，員工1分等于1元人民幣。 XXX項(xiàng)目前期物業(yè)管理投標(biāo)文件（四）管理人員配備、管理XX物業(yè)管理有限責(zé)任公司二00五年十二月二十七日一、管理、操作人員配備原則堅(jiān)持“先培訓(xùn)，后上崗”，管理人員100%持證上崗堅(jiān)持文化素質(zhì)與實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的原則堅(jiān)持公司內(nèi)部調(diào)劑為主和面向社會(huì)招聘為輔的原則堅(jiān)持一技多能，一人多崗的原則二、管理操作人員配備數(shù)量 三、人員配備比例隨著管理方式，管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生重大變化。針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)，我們要求物業(yè)管理人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”（行政、保安、日常服務(wù)）。在管理隊(duì)伍的建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。四、員工管理員工錄用考核及獎(jiǎng)懲、淘汰制度（1）確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘我們公司在多年物業(yè)管理工作的實(shí)踐中形成了一套自己的用人標(biāo)準(zhǔn)，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，講奉獻(xiàn)、能吃苦；重工作能力，要求員工一專多能；重學(xué)歷水平，堅(jiān)持在高學(xué)歷中選擇錄用管理人員。管理隊(duì)伍年齡要求因崗位而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時(shí)又充滿銳氣。（2）績效報(bào)酬、規(guī)范管理我公司人員的組織靠的是嚴(yán)格、可見的企業(yè)規(guī)范，在明確各級(jí)人員的崗位職責(zé)和權(quán)利下，建立一套合理公正的獎(jiǎng)勵(lì)制度，依據(jù)工作中的表現(xiàn)確立不同的報(bào)酬工資福利系統(tǒng)，通過規(guī)范化的ISO9002：2000質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作。（3）素質(zhì)評(píng)價(jià)、績效考核人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。通過實(shí)踐我們總結(jié)出管理人員素質(zhì)評(píng)價(jià)體系，對(duì)員工進(jìn)行全面客觀的評(píng)鑒，各級(jí)人員均有詳細(xì)的績效考核指標(biāo)，業(yè)績的好壞、質(zhì)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化在分析圖上反映出來。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的良性作用，同時(shí)使員工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感，并實(shí)行5%淘汰率。（1） 激勵(lì)驅(qū)動(dòng)，留住人才實(shí)踐證明，企業(yè)想要保持長久的活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動(dòng)的形式，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。服務(wù)人員的素質(zhì)要求（服務(wù)人員素質(zhì)要求詳見下表）XXX項(xiàng)目管理處服務(wù)人員的崗位職責(zé)及素質(zhì)要求分類崗位職責(zé)具備條件管理處主任全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。大專學(xué)歷，有5年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)，有物業(yè)管理上崗證書，具開拓創(chuàng)新精神。副主任協(xié)助主任負(fù)責(zé)全面工作，主任不在時(shí)履行主任職責(zé)。大專學(xué)歷，有5年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)，有物業(yè)管理上崗證書，具開拓創(chuàng)新精神。服務(wù)中心主管負(fù)責(zé)接待投訴、社區(qū)文化、財(cái)務(wù)收費(fèi)。初級(jí)以上職稱，熟悉物業(yè)管理法規(guī)及運(yùn)作環(huán)節(jié)，有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力，具有物業(yè)管理上崗證書。保安部隊(duì)長負(fù)責(zé)小區(qū)的治安和車輛管理工作復(fù)、轉(zhuǎn)軍人，黨員，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用，具有保安人員上崗證。保安隊(duì)員治安防范、消防、車輛管理、突發(fā)事件處理。退役軍人，35歲以下，體貌端正、反應(yīng)敏捷，作風(fēng)正派，掌握基本知識(shí)和基本維修技能。綜合管理部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)房屋管理維修、工程維修、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)工作。初級(jí)以上職稱，熟悉房屋土建、水電的管理運(yùn)作，具有物業(yè)管理上崗證書和專業(yè)技術(shù)證書。綠化工綠化養(yǎng)護(hù)精通綠化養(yǎng)護(hù)技能，掌握?qǐng)@林綠化技藝。清衛(wèi)工衛(wèi)生保潔吃苦耐勞、體貌端正。維修工負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)，維修工作及業(yè)主家的零星維修。技術(shù)精湛，吃苦耐勞。清運(yùn)工負(fù)責(zé)清運(yùn)小區(qū)的生活垃圾及零星裝修垃圾。吃苦耐勞，身體健康，工作負(fù)責(zé)。管理處年度員工培訓(xùn)計(jì)劃表 表一： 培訓(xùn)月份培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)地點(diǎn)一《條例》問答總經(jīng)理全體管理人員另定二人事管理技巧副總經(jīng)理全體管理人員另定三公共關(guān)系學(xué)外聘全體管理人員另定四常用設(shè)備自控原理及維護(hù)內(nèi)部師資設(shè)備主管及設(shè)備責(zé)任人另定五客戶處理內(nèi)部師資全體管理人員另定六經(jīng)濟(jì)合同法外聘全體管理人員另定七怎樣有效地激勵(lì)下屬內(nèi)部師資全體管理人員另定八物業(yè)管理相關(guān)法則外聘全體管理人員另定九房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)外聘全體管理人員另定十供配電設(shè)備原理及維護(hù)內(nèi)部師資設(shè)備主管及設(shè)備責(zé)任人另定十一人際溝通技巧內(nèi)部師資全體管理人員另定十二物業(yè)管理電腦軟件及運(yùn)用外聘全體管理人員另定 管理處年度員工培訓(xùn)計(jì)劃表 表二：培訓(xùn)月份培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)地點(diǎn)一員工守則強(qiáng)化培訓(xùn)內(nèi)部師資管理處全體員工另定二工作技巧及服務(wù)內(nèi)部師資管理處全體員工另定三增強(qiáng)工作質(zhì)量意識(shí)培訓(xùn)內(nèi)部師資管理處全體員工另定四怎樣搞好班組團(tuán)結(jié)內(nèi)部師資班組長另定五消防安全知識(shí)錄像內(nèi)部師資管理處全體員工另定六實(shí)用禮儀內(nèi)部師資管理處全體員工另定七怎樣搞好內(nèi)部管理內(nèi)部師資班組長另定八法律常識(shí)內(nèi)部師資管理處全體員工另定九怎樣切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量內(nèi)部師資管理處全體員工另定十簡易維修常識(shí)內(nèi)部師資管理處全體員工另定十一物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識(shí)內(nèi)部師資班組長另定十二急救常識(shí)內(nèi)部師資管理處全體員工另定XXX項(xiàng)目前期物業(yè)管理投標(biāo)文件（五） 根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)制定的物業(yè)維修計(jì)劃服務(wù)方案XX物業(yè)管理有限責(zé)任公司二00五年十二月二十七日一、共用部位的定期維修計(jì)劃和實(shí)施方案序項(xiàng)目名稱維修計(jì)劃實(shí)施方案實(shí)施效果01房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位，每30年大修或局部更新改造一次綜合部負(fù)責(zé)組織實(shí)施，性能完好，剛度和穩(wěn)定性要求%以上02外墻面，綜合部組織實(shí)施，檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司大修、更新改造、可靠、清潔、美觀%以上03屋面，重新勾縫，每10年大修一次綜合部負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修，更新改造、防水層正常有效發(fā)揮作用，無滲漏%以上04樓梯通道，每8年大修一次綜合部負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修二、共用設(shè)施設(shè)備日常維修計(jì)劃和實(shí)施方案序項(xiàng)目名稱日常維修計(jì)劃實(shí)施方案實(shí)施效果01區(qū)內(nèi)道路每日巡檢一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修并做好記錄。在入住裝修期間杜絕車輛擠壓人行道、路牙和污染路面行為綜合部負(fù)責(zé)實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1． 平整、無坑洼積水，無缺損2． 確保區(qū)內(nèi)道路使用功能正常，無安全隱患3． 完好率達(dá)到98%以上02園林綠化每日檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題做好公共設(shè)施巡查記錄并及時(shí)處理清衛(wèi)組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1． 園林綠化設(shè)施使用功能正常、可靠2． 綠化帶無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象3． 完好率達(dá)到99%以上03陰溝窨井池每周巡視檢查一遍、發(fā)現(xiàn)問題做好《公共設(shè)施巡查記錄》并及時(shí)處理綜合部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1． 溝、池、井使用功能正常、暢通、無堵塞現(xiàn)象2． 完好率達(dá)到99%以上04停車場每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理綜合部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1． 車場使用功能正常2． 場地平整，無坑洼積水無缺損，完好率達(dá)到98%05上下水管道及相關(guān)閥件每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修并做好記錄綜合部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1． 管道暢通無滲水現(xiàn)象2． 各閥件無跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象3． 完好率達(dá)到99%以上06消防栓及消防管道、輕便滅火器材等每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)做好《消防設(shè)施檢查表》記錄綜合部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1． 消防栓、輕便滅火器材使用功能正?？煽?． 完好率達(dá)到100%以上07公用標(biāo)識(shí)設(shè)施每周巡查一遍并做好《公共設(shè)施巡查記錄》發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理綜合部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1． 標(biāo)識(shí)清晰美觀2． 安裝牢固可靠3． 完好率達(dá)到99%以上08水電設(shè)備每日巡視綜合部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、