【正文】 部主管將檢查給果記錄于《綠化工作日檢表》相應欄目中。 b）管理公司領導每月對小區(qū)內綠化（地）養(yǎng)護情況進行一次檢查，并將檢查記錄于《綠化（地）養(yǎng)護日檢查表》中。 附《綠化養(yǎng)護工作日記錄表》 《綠化養(yǎng)護日檢查檢查表》 《綠化工作日檢表》 二．環(huán)境清潔工作規(guī)程 （一）目的 1．保證小區(qū)環(huán)境潔凈，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的環(huán)境。 （二） 適用范圍 1．小區(qū)內公共環(huán)境的清潔，各類石材的保養(yǎng)。 （三）職責 1．保潔員按各自崗位工作程序具體實施日常保潔工作，保潔主管負責對清潔工作進行指導、巡查。 （四）作業(yè)程序 1．地面、公路清潔。 a）每日上班時用竹掃把地面、公路清掃一遍，將垃圾收起放入垃圾筒或垃圾袋內，對于有沙土之處應用小掃把認真清掃，確保地面無明顯沙土。 b） 電氣主管崗位職責崗位名稱：電氣主管 直接上級：工程部經理 直接下級:強、弱電維修領班和高壓變電所運行領班 本職工作： 1．對工程部經理負責，并完成部門經理交辦的各項任務； 2．熟悉和遵守國家有關電氣設備管理、運行等方面的法規(guī)、規(guī)范及安全規(guī)程； 3．負責協(xié)助總公司工程部對本項目新增項目的接管及驗收工作； 4．負責小區(qū)已接管項目所有強、弱電設備、系統(tǒng)的正常運行、管理、維戶、維修、保養(yǎng)，全面掌握小區(qū)強弱電系統(tǒng)及其設備的性能和使用方法； 5．負責向工程部經理提交管轄范圍內設備、設施的更新、改造建議和大、中修計劃，協(xié)同工程部經理共同向總公司提交方案并組織、監(jiān)督實施項目的整改全過程。向經理提交設備的改造、更新前后運行效果的各方面對比和改造、更新經驗總結； 6．負責每月定期向工程部經理匯報當月完成和進行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部經理提交工作總結； 7．負責每周一次對小區(qū)內所管轄的包括高壓變電所、低壓配電室、衛(wèi)星機房、中控室中的設備、設施進行檢查； 8．負責完成日常使用的專業(yè)技術資料的搜集、管理工作； 9．負責所有涉及本專業(yè)的技術服務工作并承擔相應責任； 10．負責每月15日前提交所有電氣專業(yè)的維修工具、設備、材料采購計劃和配合填寫相關表格； 11．負責編制所轄區(qū)內每臺電氣設備臺帳，繪制小區(qū)電氣系統(tǒng)圖； 12．負責制定電氣設備、設施管理的各種規(guī)章制度，出具設備、設施巡檢表； 13．負責小區(qū)內施工用電的現(xiàn)場安全管理、計量和收費工作； 14．負責維修電氣的日常管理、考核，安全教育和物業(yè)知識的培訓及技術管理管理和指導； 15．積極推廣新技術，努力降低能耗，節(jié)約管理成本； 16．每月底負責小區(qū)設備、辦公及非住戶用房用電計量的抄錄、匯總并上報收費組和供電局收費站。負責向供電局按照上報電量交納電費和按照財務科目進行電量和費用分攤； 17．積極配合部門內其他專業(yè)、其他部門的工作。 清潔部保潔員處罰條例實施細則為了貫徹公司精神，保障公司有關制度的有效執(zhí)行；也為了確保公司與員工之間的相應權益，增強員工的紀律意識，使部門保持正常運作，特制定如下處罰細則，謹望全體保潔員嚴于律已，遵照執(zhí)行。 1．儀表不整潔，扣5分； 2．上班不著工衣、不佩戴員工證者，扣10分； 3．上下班不列隊者，扣5分； 4．上班時間擅離崗位、閑聊、干私事者，扣15分； 5．上班時間私會朋友者，扣10分； 6．上班時間吃東西者，扣5分； 7．高聲喧嘩或發(fā)出不必要之聲浪者，扣10分； 8．工作散慢、精心、大意者，扣10分； 9．隨地吐痰、亂丟雜物、紙屑者，扣10分； 10．遲到或早退者，每分鐘扣1分； 11．無故不上班且無提前請假者，當曠工處理，扣發(fā)當月三天工資，曠工兩次，作即時除名； 12．扛著工具走路或乘坐電梯者，扣10分； 13．上班時間睡覺者，扣50分； 14．未經批準私配公司指定之鑰匙者，扣20分； 15．對業(yè)主或公司同事不禮貌與業(yè)主吵架者，扣100分； 16．吵鬧、漫罵、粗言穢語、違反公共場所秩序、擾亂小區(qū)安靜者，扣100分； 17．不服從上級之命令、對上司無禮者，扣30分； 18．賭博和變相賭博，扣50分； 19．涂改、假造單據、證明，泄露公司有關私密者，扣100分； 20．損壞公司、業(yè)主財物，照價賠償； 21．上班時間嚴禁吸煙，違者扣200分，下班時間不允許在小區(qū)內吸煙，違者扣100分； 22．違反作業(yè)程序安全操作，每次扣50分。 以上處罰從頒布之日起生效，員工1分等于1元人民幣。 XXX項目前期物業(yè)管理投標文件（四）管理人員配備、管理XX物業(yè)管理有限責任公司二00五年十二月二十七日一、管理、操作人員配備原則堅持“先培訓，后上崗”，管理人員100%持證上崗堅持文化素質與實際管理經驗相結合的原則堅持公司內部調劑為主和面向社會招聘為輔的原則堅持一技多能，一人多崗的原則二、管理操作人員配備數量 三、人員配備比例隨著管理方式，管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊伍的結構也發(fā)生重大變化。針對小區(qū)的特點，我們要求物業(yè)管理人員必須是一專多能，實行一崗多職，真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”（行政、保安、日常服務）。在管理隊伍的建設上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，充分調動全體員工的工作積極性，嚴格考核，確保管理目標的實現(xiàn)。四、員工管理員工錄用考核及獎懲、淘汰制度（1）確定標準、嚴格招聘我們公司在多年物業(yè)管理工作的實踐中形成了一套自己的用人標準，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理服務行業(yè)，講奉獻、能吃苦；重工作能力，要求員工一專多能；重學歷水平，堅持在高學歷中選擇錄用管理人員。管理隊伍年齡要求因崗位而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經營，同時又充滿銳氣。（2）績效報酬、規(guī)范管理我公司人員的組織靠的是嚴格、可見的企業(yè)規(guī)范，在明確各級人員的崗位職責和權利下，建立一套合理公正的獎勵制度，依據工作中的表現(xiàn)確立不同的報酬工資福利系統(tǒng)，通過規(guī)范化的ISO9002：2000質量保證體系進行運作。（3）素質評價、績效考核人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質效能的內在保障。通過實踐我們總結出管理人員素質評價體系，對員工進行全面客觀的評鑒，各級人員均有詳細的績效考核指標，業(yè)績的好壞、質效的高低、綜合素質的優(yōu)劣均可通過量化在分析圖上反映出來。使考核起到獎勵先進、鞭策后進的良性作用，同時使員工有壓力感、責任感和緊迫感，并實行5%淘汰率。（1） 激勵驅動，留住人才實踐證明，企業(yè)想要保持長久的活力，就要有良好的激勵機制和文化機制，鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動的形式，培養(yǎng)團隊精神，增強團隊意識和群體的凝聚力。服務人員的素質要求（服務人員素質要求詳見下表）XXX項目管理處服務人員的崗位職責及素質要求分類崗位職責具備條件管理處主任全面負責小區(qū)物業(yè)管理工作。大專學歷，有5年物業(yè)管理經驗，協(xié)調管理能力強，有物業(yè)管理上崗證書，具開拓創(chuàng)新精神。副主任協(xié)助主任負責全面工作，主任不在時履行主任職責。大專學歷，有5年物業(yè)管理經驗，協(xié)調管理能力強，有物業(yè)管理上崗證書，具開拓創(chuàng)新精神。服務中心主管負責接待投訴、社區(qū)文化、財務收費。初級以上職稱，熟悉物業(yè)管理法規(guī)及運作環(huán)節(jié)，有較強的協(xié)調能力，具有物業(yè)管理上崗證書。保安部隊長負責小區(qū)的治安和車輛管理工作復、轉軍人，黨員，軍事素質優(yōu)秀，熟悉治安防盜報警系統(tǒng)運用，具有保安人員上崗證。保安隊員治安防范、消防、車輛管理、突發(fā)事件處理。退役軍人，35歲以下，體貌端正、反應敏捷，作風正派，掌握基本知識和基本維修技能。綜合管理部負責人負責房屋管理維修、工程維修、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護工作。初級以上職稱，熟悉房屋土建、水電的管理運作，具有物業(yè)管理上崗證書和專業(yè)技術證書。綠化工綠化養(yǎng)護精通綠化養(yǎng)護技能，掌握園林綠化技藝。清衛(wèi)工衛(wèi)生保潔吃苦耐勞、體貌端正。維修工負責小區(qū)公共設施維護，維修工作及業(yè)主家的零星維修。技術精湛，吃苦耐勞。清運工負責清運小區(qū)的生活垃圾及零星裝修垃圾。吃苦耐勞，身體健康，工作負責。管理處年度員工培訓計劃表 表一： 培訓月份培訓內容授課人培訓對象培訓地點一《條例》問答總經理全體管理人員另定二人事管理技巧副總經理全體管理人員另定三公共關系學外聘全體管理人員另定四常用設備自控原理及維護內部師資設備主管及設備責任人另定五客戶處理內部師資全體管理人員另定六經濟合同法外聘全體管理人員另定七怎樣有效地激勵下屬內部師資全體管理人員另定八物業(yè)管理相關法則外聘全體管理人員另定九房地產基礎知識外聘全體管理人員另定十供配電設備原理及維護內部師資設備主管及設備責任人另定十一人際溝通技巧內部師資全體管理人員另定十二物業(yè)管理電腦軟件及運用外聘全體管理人員另定 管理處年度員工培訓計劃表 表二：培訓月份培訓內容授課人培訓對象培訓地點一員工守則強化培訓內部師資管理處全體員工另定二工作技巧及服務內部師資管理處全體員工另定三增強工作質量意識培訓內部師資管理處全體員工另定四怎樣搞好班組團結內部師資班組長另定五消防安全知識錄像內部師資管理處全體員工另定六實用禮儀內部師資管理處全體員工另定七怎樣搞好內部管理內部師資班組長另定八法律常識內部師資管理處全體員工另定九怎樣切實提高服務質量內部師資管理處全體員工另定十簡易維修常識內部師資管理處全體員工另定十一物業(yè)管理業(yè)務知識內部師資班組長另定十二急救常識內部師資管理處全體員工另定XXX項目前期物業(yè)管理投標文件（五） 根據物業(yè)管理服務的內容，標準制定的物業(yè)維修計劃服務方案XX物業(yè)管理有限責任公司二00五年十二月二十七日一、共用部位的定期維修計劃和實施方案序項目名稱維修計劃實施方案實施效果01房屋主體承重結構部位，每30年大修或局部更新改造一次綜合部負責組織實施，性能完好，剛度和穩(wěn)定性要求%以上02外墻面，綜合部組織實施，檢驗或委托專業(yè)公司大修、更新改造、可靠、清潔、美觀%以上03屋面，重新勾縫，每10年大修一次綜合部負責組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進行大修，更新改造、防水層正常有效發(fā)揮作用，無滲漏%以上04樓梯通道，每8年大修一次綜合部負責組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進行大修二、共用設施設備日常維修計劃和實施方案序項目名稱日常維修計劃實施方案實施效果01區(qū)內道路每日巡檢一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修并做好記錄。在入住裝修期間杜絕車輛擠壓人行道、路牙和污染路面行為綜合部負責實施巡查、維修和檢驗1． 平整、無坑洼積水，無缺損2． 確保區(qū)內道路使用功能正常，無安全隱患3． 完好率達到98%以上02園林綠化每日檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題做好公共設施巡查記錄并及時處理清衛(wèi)組負責組織實施巡查、維修和檢驗1． 園林綠化設施使用功能正常、可靠2． 綠化帶無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象3． 完好率達到99%以上03陰溝窨井池每周巡視檢查一遍、發(fā)現(xiàn)問題做好《公共設施巡查記錄》并及時處理綜合部負責組織實施巡查、維修和檢驗1． 溝、池、井使用功能正常、暢通、無堵塞現(xiàn)象2． 完好率達到99%以上04停車場每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理綜合部負責組織實施巡查、維修和檢驗1． 車場使用功能正常2． 場地平整，無坑洼積水無缺損，完好率達到98%05上下水管道及相關閥件每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修并做好記錄綜合部負責組織實施巡查、維修和檢驗1． 管道暢通無滲水現(xiàn)象2． 各閥件無跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象3． 完好率達到99%以上06消防栓及消防管道、輕便滅火器材等每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時做好《消防設施檢查表》記錄綜合部負責組織實施巡查、維修和檢驗1． 消防栓、輕便滅火器材使用功能正?？煽?． 完好率達到100%以上07公用標識設施每周巡查一遍并做好《公共設施巡查記錄》發(fā)現(xiàn)問題及時處理綜合部負責組織實施巡查、維修和檢驗1． 標識清晰美觀2． 安裝牢固可靠3． 完好率達到99%以上08水電設備每日巡視綜合部負責組織實施巡查、