【正文】 召開班務(wù)會(huì)議一次，每半月召開隊(duì)務(wù)會(huì) 議一次； ? 及時(shí)做好保安人員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日?？己斯ぷ?； ? 帶領(lǐng)保安隊(duì)員配合其他管理服務(wù)工作，制止、糾正各類違章行為； ? 負(fù)責(zé)全隊(duì)隊(duì)員的內(nèi)務(wù)管理和考勤工作； ? 完成上級(jí)交辦的其它臨時(shí)任務(wù)。再次，針對(duì)員工的不同狀況適時(shí)做好思想工作，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力和同心力。 7 保潔員工 21 人 負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每日清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓道等公共部位。 市場(chǎng)部 管理服務(wù) 中心 24 前期爭(zhēng)創(chuàng)階 段實(shí)施與保障 表 43 前期爭(zhēng)創(chuàng)階段實(shí)施與保障 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 具體實(shí)施要求 策劃 部門 協(xié)助部門 /人 實(shí)施 部門 第一次 內(nèi)部檢查 ? 組建第一次內(nèi)部檢查小組 ? 對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施檢查 ? 形成《標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則第一次自評(píng)記錄》 ? 根據(jù)檢查結(jié)果修正計(jì)劃 辦公室 市場(chǎng)部 第一次 內(nèi)部自查小組 第一次整改 實(shí)施工作 ? 建立或完善切實(shí)有效的公眾管理規(guī)范制度： ? 管理公約 ? 公眾管理制度 ? 業(yè)戶服務(wù)手冊(cè) 辦公室 市場(chǎng)部 業(yè)務(wù)部 財(cái)務(wù)部 管理服務(wù) 中心 第一次整改 實(shí)施工作 ? 建立完善切實(shí)有效的管理處內(nèi)部管理制度： ? 各級(jí)崗位職責(zé)和任職標(biāo)準(zhǔn) 、考核制度 ? 各部門和崗位年度工作計(jì)劃 ? 各工種崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其措施和考核辦法 ? 員工言行舉止規(guī)范準(zhǔn)則 ? 財(cái)務(wù)收費(fèi)、維修資金管理制度 ? 房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案和用戶檔案管理制度 辦公室 市場(chǎng)部 業(yè)務(wù)部 財(cái)務(wù)部 管理服務(wù) 中心 第一次整改 實(shí)施工作 ? 建立或完善小區(qū)各項(xiàng)管理服務(wù)規(guī)范 ? 基礎(chǔ)管理服務(wù)規(guī)范 ? 房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)規(guī)范 ? 共用設(shè)備管理規(guī)范（包括供電、弱電、消防、給排水等） ? 共用設(shè)施管理規(guī)范 ? 保安及車輛管理規(guī)范 ? 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)范 ? 綠化管理規(guī)范 辦公室 市場(chǎng)部 業(yè)務(wù)部 財(cái)務(wù)部 管理服務(wù) 中心 第一次整改工作驗(yàn)收 ? 根據(jù) 計(jì)劃進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 ? 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)一步實(shí)施整改并限期驗(yàn)收 辦公室 管理服務(wù) 中心 第一次 內(nèi)部 自查小組 顧客滿意度測(cè)評(píng) ? 進(jìn)行半年度“業(yè)主滿意度”測(cè)評(píng) ? 制定《半年度顧客滿意度指數(shù)測(cè)評(píng)報(bào)告》 市場(chǎng)部 管理服務(wù) 中心 25 后期爭(zhēng)創(chuàng)階段實(shí)施與保障 表 44 后期爭(zhēng)創(chuàng)階段實(shí)施與保障 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 具體實(shí)施要求 策劃部門 協(xié)助 部門 /人 實(shí)施 部門 第二次 內(nèi)部檢查 ? 組建第二次內(nèi)部檢查小組； ? 對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施檢查； ? 形成《標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則自評(píng)記錄》 (自評(píng)分值結(jié)果應(yīng)≥ 90)。 ? “服務(wù)增長(zhǎng)” ? 物質(zhì)文化生活的不斷增長(zhǎng)，物業(yè)使用人對(duì)服務(wù)同樣會(huì)有更高的需求，物業(yè)公司要掌握更多技能，以適應(yīng)服務(wù)增長(zhǎng)的需要。 ? 端正企業(yè)利益取向，合理收費(fèi)，節(jié)縮支出，確保業(yè)主利益不受侵害。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，人的主觀作用將更明顯。 ? 營(yíng)銷觀念 物業(yè)管理服務(wù)在實(shí)施過(guò)程中，是營(yíng)銷的過(guò)程，也是創(chuàng)造 希望市場(chǎng)的過(guò)程，每位員工的每個(gè)作業(yè)節(jié)點(diǎn)，都將影響企業(yè)營(yíng)銷的成功與否。 “時(shí)間”和“空間”的完美結(jié)合，是我們追求的目標(biāo)。 表 310 開 辦費(fèi)用測(cè)算（略） 招標(biāo)人前期補(bǔ)貼的說(shuō)明 為使“藍(lán)色收獲家園”物業(yè)管理服務(wù)工作從一開始就以規(guī)范管理、真情服務(wù)為原則，確保其在物業(yè)市場(chǎng)上創(chuàng)出特色，做出亮點(diǎn)并通過(guò)本項(xiàng)目的運(yùn)作，使開發(fā)商的設(shè)計(jì)初衷得以充分體現(xiàn)，也使我司的品牌策略順利推廣，同時(shí)也讓廣大業(yè)主切實(shí)體會(huì)和生活在這光環(huán)之中，我司根據(jù)必須、客觀、公正的原則，特向招標(biāo)人提出前期費(fèi)用補(bǔ)貼申請(qǐng)，望審核。我們本著使物業(yè)“保值增值”，為業(yè)主“掌好財(cái)權(quán)、當(dāng)好管家”的宗旨；注意摸清樓盤特點(diǎn)，理清測(cè)算思路；堅(jiān)持“用者自付、合理分?jǐn)偂钡臏y(cè)算原則；提出如下的管理費(fèi)成本測(cè)算方案。 ? 文化 在綠蔭里悟到成長(zhǎng)的真諦。 公建建筑面積 ㎡，其中地下面積 ㎡，商業(yè)建筑面積 ㎡，地下建筑面積 ㎡， 小區(qū)內(nèi)共設(shè)機(jī)動(dòng)車位 1149 個(gè)，并按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建造了非機(jī)動(dòng)車停車位。金山衛(wèi)鎮(zhèn)交通發(fā)達(dá)，滬杭鐵路金山支綫穿越東西，莘奉金高速公路連接上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)， 5120(同三 )國(guó)道，滬杭公路復(fù)綫縱橫境域中心腹地，現(xiàn)已建有專用海運(yùn)碼頭二個(gè)，隨著上海市金山衛(wèi)第二工業(yè)區(qū)的不斷延伸擴(kuò)展，附近杭州灣跨海大橋的規(guī)劃建成，交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)將加快建設(shè)，并得到進(jìn)一步完善，必將成為連接浙江、福建等省的門戶。 戰(zhàn)略聯(lián)盟優(yōu)勢(shì)（略） “上海三菱”電梯品牌是我公司設(shè)備運(yùn)行管理中最為普遍的種類，對(duì)其的管理養(yǎng)護(hù)已具成熟經(jīng)驗(yàn)。 公司以 ISO9001— 2021 國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范企業(yè)行為， 公司注重開拓相對(duì)成熟的上海物業(yè)市場(chǎng)，“藍(lán)色收獲家園”的投標(biāo)，旨在通過(guò)市場(chǎng)杠桿的作用，讓金山的業(yè)主，金山的評(píng)委“認(rèn)識(shí) 匯杰 ，接納 匯杰 ”，反之， 匯杰 也非 常愿意“服務(wù)于金山，貢獻(xiàn)于金山”。 本物業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)前期物業(yè)管理工作招標(biāo)文件所規(guī)定的一切內(nèi)容。我們將作出以下承諾： 確保該項(xiàng)目服務(wù)方案目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)； 以服務(wù)推進(jìn)房產(chǎn)銷售 ，實(shí)踐“服務(wù)是第一資源”，創(chuàng)造售樓效應(yīng)，加速開發(fā)商回籠資金； 以依法和規(guī)范管理與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓樓盤保值增值，使業(yè)主真正感受到物有所值，值有所增。 一旦我司中標(biāo)，我司保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我司在遞交的投標(biāo) 書中承諾的質(zhì)量等級(jí)。 投標(biāo)單位（蓋章）： 法定代表人或授權(quán)委托人（簽定或蓋章）： 年 月 日 7 授權(quán)委托書 本授權(quán)委托書聲明：我 （姓名）系 上海匯杰物業(yè)管理有限公司 （投標(biāo)單位名稱）的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托 上海匯杰物業(yè)管理有限公司 （單 位名稱） （姓名）為我授權(quán)的委托人，以本公司的名義參加“藍(lán)色收獲家園”物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)，授權(quán)委托人簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)，我均予以承認(rèn)。管理人員中持大專以上學(xué)歷的%，操作層中保安、維 修人員持高中、中專以上學(xué)歷的占 %，國(guó)家和行業(yè)規(guī)定需要持證上崗者持證率達(dá) 100％。增強(qiáng)全員質(zhì)量意識(shí)，采用系統(tǒng)管理的方法，通過(guò)對(duì)業(yè)主的需 求的確認(rèn)、評(píng)審和溝通，為他們提供滿意的服務(wù)，確保各項(xiàng)管理和服務(wù)達(dá)到管理合同所規(guī)定的要求，滿足并超越業(yè)主期望。 建筑規(guī)劃 “藍(lán)色收獲家園”依托天諧房產(chǎn)專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，秉承其一貫的“用心去做”的宗旨，追求健康，時(shí)尚的現(xiàn)代生活，竭力改善金山居民的居住環(huán)境而創(chuàng)造出的“精品”經(jīng)典住宅。藍(lán)色收獲家園以金山新城區(qū)為母本，并充分體現(xiàn)“生態(tài)、健康、文化、時(shí)尚、服務(wù)”的主題思想，集約面向二十一世紀(jì)高品質(zhì)人居 的重要且主要的元素，勾畫出現(xiàn)代乃至未來(lái)人居的追求。同時(shí)，實(shí)實(shí)在在的物業(yè)服務(wù)，為住戶提供便捷周到的各項(xiàng)方便，讓業(yè)戶在領(lǐng)略陽(yáng)光、綠地、空氣的同時(shí)，感受一種充滿時(shí)尚的社區(qū)人際關(guān)系。 ? 保本微利的經(jīng)營(yíng)原則 15 堅(jiān)持匯杰物業(yè)“保本微利”的經(jīng)營(yíng)原則，讓利于業(yè)主和發(fā)展商，為房產(chǎn)銷售創(chuàng)造條件。優(yōu)秀物業(yè)公司，不僅能對(duì)物業(yè)善加愛護(hù)，使 其“青春永駐”，而且一流的物業(yè)加上優(yōu)質(zhì)的服務(wù)形成組合，使樓宇形象潛移默化地進(jìn)入市場(chǎng)，扎根在消費(fèi)者心中，形成物業(yè)本體以外的價(jià)值 —— 無(wú)形資產(chǎn)。 企業(yè)自身的發(fā)展是我們的奮斗目標(biāo)。 19 ? 科技觀念 當(dāng)今社會(huì)，科學(xué)技術(shù)日新月異，高新技術(shù)的普及應(yīng)用遍及社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各個(gè)領(lǐng)域，作為一名現(xiàn)代物業(yè)管理者，必須擁有很強(qiáng) 的科技觀念，才能使自己所管理的物業(yè)走在時(shí)代的前列，滿足業(yè)主和使用人的各種合理要求，尤其針對(duì)“藍(lán)色收獲家園”物業(yè)而言，顯得更為重要。 服務(wù)理念，對(duì)于物業(yè)管理公司的建設(shè)和發(fā)展具有非常重要的意義，我公司所倡導(dǎo)的服務(wù)理念，是我們面向市場(chǎng)的一種理性思維和價(jià)值體系。 ? 通過(guò)品牌效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)保值增值。 22 各項(xiàng)管理指標(biāo) 管理服務(wù)的整體目標(biāo) ? 自小區(qū)建成一年內(nèi)達(dá)到“上海市文明小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)； ? 自小區(qū)建成二年內(nèi)，在小區(qū)硬件設(shè)施達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)前提下，爭(zhēng)創(chuàng)“上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)”； ? 小區(qū)管理嚴(yán)格參照 ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并力爭(zhēng)在第三年創(chuàng)“部?jī)?yōu)”小區(qū)。 市場(chǎng)部 辦公室 第二次內(nèi)部檢查小組 申報(bào)評(píng)審階段實(shí)施與保障 表 45 申報(bào)評(píng)審計(jì)階段實(shí)施與保障 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 具體實(shí)施要求 策劃部門 協(xié)助 部門 /人 實(shí)施 部門 申報(bào)工作 ? 準(zhǔn)備申報(bào)資料 ? 向所在區(qū)房地局主管部門提交申報(bào)資料 市場(chǎng)部 辦公室 政府主管部門預(yù)查 ? 區(qū)級(jí)主管部門檢查 (資料、現(xiàn)場(chǎng) ) ? 聘請(qǐng)專家現(xiàn)場(chǎng)檢查指導(dǎo) ? 市主管部門領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)檢查 (對(duì)照標(biāo)準(zhǔn) ) ? 顧客滿意度指數(shù)測(cè)評(píng) 市場(chǎng)部 辦公室 房地局 街道 編制迎檢 資料和報(bào)告 ? 資料收集、整理、匯總 ? 資料匯編成冊(cè) ? 資料審核、修改、校驗(yàn)，裝幀成冊(cè)（ 10 套左右） 市場(chǎng)部 辦公室 管理服務(wù) 中心 迎接上海市 評(píng)審團(tuán)檢查 ? 迎檢籌備工作策劃 ? 現(xiàn)場(chǎng)公共環(huán)境布置與美化 ? 現(xiàn)場(chǎng)管理操作人員形象教育與培訓(xùn) ? 檢查團(tuán)檢查線路方案策劃 ? 迎檢技巧培訓(xùn) ? 迎檢會(huì)場(chǎng)布置（環(huán)境、禮品、迎接領(lǐng)導(dǎo)佳賓等） 經(jīng)理 市場(chǎng)部 業(yè)務(wù)部 辦公室 管理服務(wù)中心 26 第五章 服務(wù)中心人員配置及職 責(zé)與培訓(xùn) 組織架構(gòu) “藍(lán)色收獲家園”物業(yè)管理服務(wù)中心的組織架構(gòu)，本著科學(xué)、高效、精干、務(wù)實(shí)的原則設(shè)置，實(shí)行管理服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)制和首問責(zé)任制的管理方式，做到一崗多職、一崗多能、交叉兼職、相互配合，既可確保日常物業(yè)管理服務(wù)工作的順利進(jìn)行，又能提供滿足業(yè)主合理要求的特需服務(wù)。 10 維修工 7 人 負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù) 合計(jì) 95 人 人員配備原則 在人力配置時(shí)既考慮為確保管理標(biāo)準(zhǔn)而必須設(shè)置的崗位及相應(yīng)的人力，又考慮為節(jié)約管理成本而必須將崗位和人力合理地壓縮到最低限度，還考慮根據(jù)不同階段的實(shí)際需要設(shè)定相應(yīng)的崗位?？己私Y(jié)果優(yōu)秀將有提升機(jī)會(huì)，不合格則被淘汰。 工程維修部主管 ? 協(xié)調(diào)驗(yàn)收小區(qū)所有設(shè)施及跟進(jìn)有關(guān)遺漏工程； ? 對(duì)小區(qū)內(nèi)的整改工程，須予查核并回復(fù)住戶； ? 執(zhí)行管理服務(wù)中心的政策及指派工作； 32 ? 督導(dǎo)及安排各級(jí)技術(shù)員執(zhí)行日常及定期性維修保養(yǎng)； ? 制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃及預(yù)算，加強(qiáng)控制； ? 協(xié)助策劃及推動(dòng)大型維修保養(yǎng)計(jì)劃； ? 提供培訓(xùn)及灌輸知識(shí)予屬下； ? 定期巡查小區(qū)內(nèi)的設(shè)施，并提交報(bào)告； ? 召開及出席有關(guān)會(huì)議，檢計(jì)工作，并于三 天內(nèi)提交會(huì)議記錄； ? 檢查員工的紀(jì)律、考勤、考績(jī)、輪班、加班情況； ? 協(xié)助篩選各類承包商，制訂報(bào)價(jià)投標(biāo)、合約細(xì)則及工程細(xì)則，提交服務(wù)中心選擇； ? 定期評(píng)估承包商的水平，并匯報(bào)設(shè)施保養(yǎng)情況； ? 草擬各類維修保養(yǎng)工作指引，建議及審核整體保養(yǎng)工程合約，例如公共天線、電器、保安、消防、渠務(wù)、粉飾翻新等； ? 監(jiān)察工具物料的正常使用； ? 審批申請(qǐng)書、文件、單據(jù)及報(bào)價(jià)單等； ? 安排處理住戶有關(guān)投訴、清楚交代。 培訓(xùn)方式 ? 新員工導(dǎo)入培訓(xùn) 由管理服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)，對(duì)新招聘員工進(jìn)行培訓(xùn)。主要內(nèi)容包括： ? 物業(yè)管理軟件運(yùn)用； ? 專業(yè)技能培訓(xùn)； ? 管理知識(shí)、管理技能、公共關(guān)系及公眾形象； ? 消防技能訓(xùn)練及演習(xí)。 培訓(xùn)模擬階段 ? 中心工作 抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn)，通過(guò)考核進(jìn)行篩選，組建管理服務(wù)中心管理班子，適時(shí)進(jìn)行模擬操作。建議采用的方法： ? 二周一次現(xiàn)場(chǎng)查勘（無(wú)陪同）。進(jìn)行接管訓(xùn)練，調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問題以及合理化建議。 ? 編制違章處理程序，制止各類違章行為。 ? 開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書 ? 業(yè)主身份證或企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 41 ? 派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會(huì)議并監(jiān)督承建商一同參與（每月一次）。 ? 按即定方針，全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。 每月一次參加工作例會(huì)（時(shí)間另定）。 會(huì)議確定管理服務(wù)中心組成人員的類型、要求。 開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。 結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)“藍(lán)色收獲家園”小區(qū)所用的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見，并配合開發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收，包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，有無(wú)質(zhì)檢合格證書，配件是否齊全，安裝是否平整，是否便于維修，各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確，運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，輔機(jī) 和工具是否齊全等。雙方委托管理合同簽訂后即提前介入管理。 48 “藍(lán)色收獲家園”公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) ? 驗(yàn)收項(xiàng)目：“藍(lán)色收獲家園”住