【正文】 染公用地面、墻面要及時清除。裝修垃圾應(yīng)用袋裝好，由管理處集中后統(tǒng)一清運。 —— 不得在室內(nèi)存放過量的易燃、易爆、揮發(fā)性強(qiáng)的材料物品。 —— 不準(zhǔn)將垃圾投入排污管道，防止下水管路堵塞。 —— 抽煙應(yīng)遠(yuǎn)離易燃物品。明火作業(yè)須遵守消防管理有關(guān)規(guī)定，做好防范措施。 —— 發(fā)生事故（傷、亡、火災(zāi)）要積極自救，并及時報告有關(guān)部門和管理處。 —— 安裝空調(diào)室外機(jī)必須按開發(fā)商預(yù)留位置或指定的位置安裝。 —— 污、廢水立管檢查口不要封死，以便蔬疏通。 —— 建材進(jìn)單元門有裝修巡邏員監(jiān)管，建材搬運工要服從指揮。【裝修完畢】 —— 業(yè)主應(yīng)與施工隊簽署《質(zhì)量保證書》確定回訪保修辦法。 —— 聘請專業(yè)人員對裝修進(jìn)行驗收：是否符合圖紙要求；是否質(zhì)量問題；設(shè)備、設(shè)施安裝是否良好；功能是否齊全、可靠。 —— 裝修單位收齊臨時施工人員出入證，到物業(yè)管理處辦理退保證金手續(xù)，如有遺失，保證金不退。物業(yè)帳務(wù)管理辦法 [管理費的預(yù)、決算管理]l 做好年度管理費的預(yù)決算，是做好費用管理的首要工作。因此，每年年底或年初，要按照國家的政策法規(guī)和“量出為入、合理節(jié)約”的原則，并按照單項預(yù)算編制方法來制訂下年度的小區(qū)的管理費用預(yù)算，以確保所管物業(yè)正常運行之費用需要。l 每年末要做好當(dāng)年度的管理費用決算，并提出決算報告，報業(yè)委會審批，并接受審計。 [各類收支的日常管理]l 建立并保持管理費、房屋設(shè)備運行費及物業(yè)經(jīng)營收入的臺帳。l 物業(yè)經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后歸入小區(qū)物業(yè)維修資金。l 收費項目合理、合法、公開。l 每項收費都應(yīng)開具正規(guī)的發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。l 每月15日將“付款請求書”送交業(yè)戶，請業(yè)戶于當(dāng)月20日前付費，逾期由業(yè)戶服務(wù)員上門收款。l 收費項目：物業(yè)管理費、房屋設(shè)備運行費（有償服務(wù)在提供服務(wù)后，請業(yè)戶確認(rèn)簽字，每月結(jié)算一次）。l 準(zhǔn)確、及時做好實收賬冊，統(tǒng)計應(yīng)收費用、實收費用以及欠收費用，做好收費報表。l 管理服務(wù)費的收支賬目每半年公布一次，接受業(yè)戶的監(jiān)督和查詢。l 年度預(yù)算確定以后，在加強(qiáng)費用管理的同時，更要加強(qiáng)收費管理。按每戶業(yè)主分別設(shè)立收費臺帳，以確保各項費用應(yīng)收、實收、預(yù)收或欠費的每筆記錄清楚、準(zhǔn)確、完整，便于查詢。l 在預(yù)算的范圍內(nèi)合理安排好每月的開支，做到平衡支出。各類費用的支出要符合國家的有關(guān)法規(guī)和財經(jīng)紀(jì)律，做到不亂花業(yè)主的一分錢，年終確保收支平衡。 [物業(yè)維修、更新帳務(wù)管理辦法]l 根據(jù)珠海市商品住宅維修資金管理有關(guān)規(guī)定。l 維修資金的籌集，按規(guī)定由開發(fā)商和業(yè)主在辦理產(chǎn)證時繳入政府主管部門指定賬戶或業(yè)委會開立的維修資金專戶。l 按規(guī)定維修資金利息及停車管理凈收益應(yīng)歸入維修基金專戶。l 維修資金不足時，可由管理處編制籌集方案報業(yè)委會，由業(yè)委會征集。l 維修資金應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定的范圍使用，不準(zhǔn)挪作他用。l 日常維修費使用應(yīng)按規(guī)定報業(yè)委會批準(zhǔn)后并報公司審批，經(jīng)總經(jīng)理或授權(quán)代理人批準(zhǔn)方可使用。l 對于電梯、污水處理、空調(diào)系統(tǒng)等比較大的維保項目，應(yīng)簽訂合同，并報公司審批同意后實施。l 中、大修或更新項目在年度計劃中立項，應(yīng)編制項目預(yù)算書，選定施工單位，訂立工程施工合同，報公司審批，同時報業(yè)主委員會審批。經(jīng)公司、業(yè)委會批準(zhǔn)同意后，由業(yè)委會與施工單位訂立工程合同。若由物業(yè)公司與施工單位訂立工程合同，應(yīng)由業(yè)委會出具委托書，并寫明工程的支付約定，按合同規(guī)定經(jīng)業(yè)委會正、副主任簽字和公司總經(jīng)理簽字認(rèn)可后從維修資金中支付。l 按規(guī)定維修資金應(yīng)按幢、按門牌號立賬，按單元立分戶賬。l 管理處應(yīng)將每年的維修資金籌集、使用及分?jǐn)偳闆r年終結(jié)算后歸檔。l 維修資金使用項目：——物業(yè)日常維修；——物業(yè)專項維修、更新；——物業(yè)中、大修；——業(yè)委會活動經(jīng)費（由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定）。l 物業(yè)發(fā)生維修、更新的費用及時做好清單提交開戶銀行。l 每月與開戶銀行核對維修資金帳目。l 每半年向全體業(yè)戶公布一次維修資金使用和管理的情況。 [管理費收入、房屋設(shè)備運行費及物業(yè)經(jīng)營收入等的帳務(wù)管理辦法]l 加強(qiáng)現(xiàn)金庫存限額（除額定的備用金外）的管理，超過限額的現(xiàn)金應(yīng)當(dāng)及時存入公司計劃財務(wù)部指定的銀行帳戶，為安全起見超過1萬元，必須有人陪同。l 現(xiàn)金收入應(yīng)當(dāng)及時存入指定的銀行帳戶，不得用于直接支付單位自身的支出，因特殊情況需坐支現(xiàn)金的，應(yīng)事先報計劃財務(wù)部批準(zhǔn)，嚴(yán)禁擅自挪用，借出貨幣資金。l 管理處取得的貨幣資金收入必須及時入帳，不得私設(shè)“小金庫”，不得帳外設(shè)帳，不得“白條”抵庫，嚴(yán)禁收款不入帳。l 對于庫存現(xiàn)金的收支和保管，應(yīng)由專職的出納人員負(fù)責(zé)辦理。 　小區(qū)消防安全宣傳和防范設(shè)想 管理處堅持以防火安全責(zé)任制為抓手，認(rèn)真貫徹政府倡導(dǎo)的“政府領(lǐng)導(dǎo)、法人管理、社區(qū)自治”的原則，加強(qiáng)防火安全宣傳機(jī)制建設(shè)； 進(jìn)一步加大防火安全工作基礎(chǔ)，全面提升怡泰雅苑項目防火工作的管理水平。 工作目標(biāo)：通過各部門、各級防火組織和全體員工的共同努力，不斷探索管理處消防管理機(jī)制，完善防火工作機(jī)制，提高依法治火的能力和水平； 通過整治防火安全薄弱環(huán)節(jié)加大小區(qū)消防安全宣傳力度，有效預(yù)防和控制一般火災(zāi)事故；有效實施小區(qū)防火安全監(jiān)管，為怡泰雅苑項目提供良好的防火安全保障。[消防安全宣傳和防范]l 通過在怡泰雅苑項目設(shè)立公告欄，向小區(qū)住戶宣傳消防安全，深入貫徹《消法》，加強(qiáng)消防宣傳教育，傳播居家防火知識，提高全民的消防防范意識。l 通過小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)發(fā)布防火安全基本常識，開設(shè)家庭防火知識專欄，向業(yè)主（用戶）普及居家防火常識，幫助業(yè)主（用戶）消除家庭火險隱患l 通過開設(shè)座談會的形式，向小區(qū)業(yè)主普及消防安全法律法規(guī)等行業(yè)規(guī)定l 通過研討會的形式討論新近消防問題的熱點l 組織業(yè)主參觀怡泰雅苑項目消防設(shè)施系統(tǒng)，現(xiàn)場講解小區(qū)消防系統(tǒng)的管理和運行情況。　物業(yè)管理法律法規(guī)及常識向住戶的宣傳設(shè)想l 通過在怡泰雅苑項目設(shè)立法律法規(guī)常識專欄，向小區(qū)住戶宣傳法律法規(guī)知識，深入貫徹《物業(yè)管理條例》、《消法》等相關(guān)法律，傳播法律法規(guī)常識，提高全民的法律意識。l 通過小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)發(fā)布法律法規(guī)基本常識，設(shè)立主頁公告欄，向業(yè)主（用戶）普及法律法規(guī)常識，幫助業(yè)主（用戶）提高法律意識。l 通過開設(shè)座談會的形式，向小區(qū)業(yè)主普及法律法規(guī)知識。l 通過研討會的形式討論新近法律法規(guī)的熱點問題。三、管理檔案建立情況物業(yè)檔案建立的內(nèi)容l 業(yè)主入伙資料l 業(yè)戶家庭資料l 業(yè)戶聯(lián)系電話包括：正常情況下的聯(lián)系電話和緊急情況下的聯(lián)系電話，如家庭電話、單位電話、手機(jī)、呼機(jī)、Email地址等。l 業(yè)戶室內(nèi)裝修管理資料包括：裝修申請表、裝修過程情況記錄、管線變動情況等。l 業(yè)戶日常維修資料包括：維修、維修回訪等記錄情況。l 業(yè)戶反饋資料包括：服務(wù)質(zhì)量回訪記錄、業(yè)戶投訴及處理記錄、業(yè)戶意見征詢、統(tǒng)計記錄等。物業(yè)檔案管理的具體措施業(yè)戶檔案資料是在業(yè)戶入伙以后逐步建立起來的，其內(nèi)容包括業(yè)戶的姓名、家庭情況、工作單位、聯(lián)系方法、管理費收繳情況、室內(nèi)裝修管理資料及物業(yè)獨用部分使用及保養(yǎng)維修情況等。l 業(yè)戶檔案的收集理超物業(yè)設(shè)立檔案室，建立相應(yīng)規(guī)章制度，對業(yè)戶檔案進(jìn)行嚴(yán)格管理。資料收集堅持內(nèi)容豐富的原則。在實際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大資料來源，從時間上講是在業(yè)主入伙時開始收集歸檔，實行業(yè)戶一戶一檔。l 業(yè)戶權(quán)籍資料管理從業(yè)戶入伙開始，應(yīng)著手權(quán)籍資料的收集工作，權(quán)籍資料的收集、整理、歸檔，應(yīng)做到條理清晰、完整齊全，便于查閱。管理和使用好權(quán)籍資料，動態(tài)反映業(yè)戶權(quán)籍狀況，為業(yè)戶需求提供服務(wù)。l 業(yè)戶檔案的整理各個業(yè)務(wù)范圍上收集到的信息資料，統(tǒng)一交檔案員集中整理，整理的重點根據(jù)資料內(nèi)容、來源進(jìn)行分類，做到條理清晰、便于查閱。l 業(yè)戶檔案的歸檔怡泰雅苑項目管理處的業(yè)務(wù)接待將收集到的業(yè)戶資料每月五日前提交檔案中心。物業(yè)檔案中心員按照物業(yè)管理自身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系，將資料分類有序地保存，并輸入計算機(jī)存檔，運用計算機(jī)的先進(jìn)手段進(jìn)行檔案資料的管理。l 檔案的利用為業(yè)戶服務(wù)工作及時提供檔案資料，直接或間接地為業(yè)戶管理服務(wù)，從而有效地提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。l 業(yè)戶檔案的管理業(yè)戶檔案的使用應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定，借閱必須由具備規(guī)定條件的人員經(jīng)登記后方可借出，歸還時須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，嚴(yán)重時追究有關(guān)人員的責(zé)任。業(yè)戶檔案存放時要做好防火、防潮、防蛀工作，計算機(jī)使用時應(yīng)防止電腦病毒侵入。第五章、 針對該項目的特點結(jié)合實際情況制訂服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)一、管理處服務(wù)人員的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)[業(yè)戶接待]l 實行周一至周日08:3020:30的業(yè)戶服務(wù)制度l 業(yè)戶服務(wù)人員五官端正l ，l 舉止得體，微笑服務(wù)l 按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊l 在服務(wù)過程中熱情、周到，文明用語，主動詢問并及時為業(yè)戶提供服務(wù)l 服務(wù)內(nèi)容：入伙服務(wù)、業(yè)戶接待、權(quán)藉管理、投訴處理、收費管理、裝修管理、檔案管理、報修處理、業(yè)戶滿意度測評、社區(qū)文化、便民（特約）服務(wù)等。[保安服務(wù)]l 管理區(qū)域的門崗實行全天24小時立崗保安服務(wù)l 男性，l 保安人員按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌，服裝整潔l 值崗前應(yīng)列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；l 值崗時應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)l 不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務(wù)無關(guān)的事l 值崗時與業(yè)戶、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語l 業(yè)戶需要幫助時（如開關(guān)車門、提拿重物、揚招及預(yù)約出租車、扶老攜幼等），應(yīng)主動及時提供服務(wù)，對業(yè)戶及訪客的詢問應(yīng)熱情接待l 服務(wù)內(nèi)容：門崗服務(wù)、巡視崗服務(wù)、車輛管理崗服務(wù)、停車庫（場）管理服務(wù)、　監(jiān)控崗服務(wù)、治安管理。[設(shè)備維護(hù)]l 設(shè)備人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌l 微笑服務(wù)，舉止文明得體l 在服務(wù)過程中保持良好的精神狀態(tài)l 服務(wù)內(nèi)容：公共設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)、