【文章內容簡介】 和指導。 在大廈入住后達到法規(guī)規(guī)定的條件時，按法規(guī) 規(guī)定 成立 業(yè)主委員會 。 管理 處將 在 物業(yè)管理公司原有的社 會公共 關系 基礎 上不斷完善、擴展各 類社會公共 關系 ，以確保 管理 目標 的實現(xiàn)。 13 第二章 工作計劃 宜家物業(yè) 管理公司將根據(jù)開發(fā)商提供的實際樓盤施工進度表，分別 制訂前期介入、 入住接管工作計劃；并依據(jù)開發(fā)商制訂的 XX花園 遠景開 發(fā) 目標 ，制訂正常居住期的對內、對外達標計劃。我們將力求務實、高效，并積極協(xié)助開發(fā)商做好銷售服務，實現(xiàn)雙贏 的 目標 。 一、 前期介入工作計劃 序號 工作計劃 計劃要點 實施 時間 備注 1 簽定物業(yè)管理 合同 商定 物業(yè)促銷協(xié)助計劃 管理服務費 、停車費、會所協(xié)商 簽定物業(yè) 管理 合同 2 成立 XX花園 物業(yè)管理處 協(xié)商確定 管理 處辦公場所 二次裝修管理處辦公場所 辦理管理處有關 運作手續(xù) 人員配置、培訓 管理 處辦公設備配置 3 前期介入 收集各 類工程資料 實施促銷協(xié)助 計劃 熟悉各 類設施 、設備 4 導入 宜家物業(yè) 管理公司模式 導入 IS09002（ 2020版） 導入公司各項規(guī)章制度 導入公司 物業(yè) 管理 理念 5 物業(yè)接管準備 驗收物業(yè)軟硬件 移交資料 問題備忘 14 二、 入住 接管 工作計劃 序號 工作計劃 計劃要點 實施 時間 備注 1 入住 準備及實施 準備、完善 入住 所需資料和設備 入住 儀式策劃及舉行 辦理 入住 手續(xù) 2 二次裝修的管理 建立二次裝修程序及檔案 模擬 二次裝修 動態(tài)表 進行有效監(jiān)督 3 首次征求業(yè)主意見 征求大廈合理化建議 上門調查和回訪 分析調查結果，提出改進方案 4 建立完善的標識系統(tǒng) 各類檔案的科學分類、建檔及標識 制作各類設備、設施標識 制作各類路牌等公共標識系統(tǒng) 制作辦公室標識系統(tǒng) 三 、 正常居住期工作計劃 管理策劃 內容描述 備注 完善體系 定期內部評審 ISO9002（ 2020 版）質量 管理體系： 完善 管理處 信息局域網，修訂會所運營 管理辦法： 完善 各類 壁掛文件，Ⅴ I系統(tǒng)。物業(yè)招租程序 ： 完善 三表聯(lián)抄系統(tǒng)及業(yè)主自助查閱系統(tǒng)； 建立完善的分包方工作績效考評 體系； 展開業(yè)主委員會的 籌備工作。 服務持續(xù)改進 定期對員工進行服務意識、技能培訓； 定期上門回 訪及開展 TCS調查： 15 全面 開展 XX花園 的文化活動建設（一年不 少于 10次 ）： 開展多種形式的物業(yè)管理法規(guī)宣傳活動， 制作小區(qū) 辦 事指南： 助開發(fā)商做好樓盤的銷售 工作。 會所策劃經營 定期 開 展業(yè)主消費熹向調查，逼當調整服務項目及內容 見小區(qū)會所管理 加強對分包項目的監(jiān)管 管理達標 －年內達到深圳 市、廣東省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū) 標準 二年內達到全 圖優(yōu)秀物業(yè) 管理示范小區(qū)標準 智能小區(qū) 保證大廈 三 表聯(lián)抄系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)的正常 運行 實現(xiàn)寬帶網絡社區(qū) 努力實現(xiàn) IC卡自動車輛收費系統(tǒng) 16 第三章 管理處 物資裝備計劃 宜家 物業(yè) 管理公司 從有利于樓盤銷售和高水準物業(yè) 管理 服務 出發(fā)，堅持低 成本 的原則下，配置 XX花園 管理處的物資裝備。 一、物質裝備計劃 序號 物質 裝 備項目 內 容 描 述 備 注 1 管理處 工作場 所 名稱 客戶物業(yè)管理服務中心 經理辦公室 辦公室 技術值班室 工作操作間 倉庫 員工食堂 員工宿舍 面積 M2 60 30 50 20 20 50 80 120 2 辦公用品 3 維修工具 4 消防裝備 5 清潔園藝工具 6 護衛(wèi)裝備 7 交通工具 8 會所裝備 二、 行政 辦公用 品 計劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單價（均價） 合 計 備 注 1 辦公桌椅 2 打印機 3 復印機 17 4 電腦設備 5 電話 6 保險柜 7 數(shù)碼照相機 8 檔案、資料柜 9 空調冷氣機（分體、柜式） 10 各類辦公用品 11 飲水機 12 各類標識牌 13 小區(qū)宣傳欄 14 客戶物業(yè)管理服務中心桌椅 合 計 三、 維修工具 計劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單 價 合 計 備 注 1 75型室內疏通機 2 200型室外疏通機 3 8KVA型電焊機 4 沖擊鉆 5 砂輪切割機 6 手電鉆 7 臺鉗 8 梯子 9 萬用表 10 搖表 18 11 潛水泵 12 電動工具 13 電流表 合 計 四、 護衛(wèi)、 消防裝備 計劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單 價 合 計 備 注 1 無線對講系統(tǒng) 2 護衛(wèi)服裝 3 消防工具 4 干粉滅火器 5 自行車 6 云梯 7 床及床上用品 合 計 19 第三部 分 促進 銷售的建議和配合銷售的措施、承諾 第 一章 銷售預測及定位 一、 XX 花園 銷售分析及預測 （一） . 銷售 優(yōu)勢： 1. 大社區(qū)概念： 項目總規(guī)劃 建筑面積為 28萬平方 米，首期 開發(fā) 面積近 10萬平方米，在市區(qū)范圍內 屬于 不可多得的大規(guī)模 商品房 社區(qū)，對于工薪階層的 購房 者來說尤其具有吸引力； 2. 臨近 彩田村 ： 項目 與市政府大型微利房住宅區(qū) 彩田 村近在咫尺，隨著 彩田村 的完工和 入住，該片區(qū)的配套設施將日趨完善 ，人氣亦大大增 加； 3. 景觀良好： 項目 位于 XX路和 XXX路之交匯處，坐擁蓮花山 公園 和筆架山 公園的翠綠美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。視野 開闊 ，景觀無限； 4. 性能比較優(yōu)：項自均價大約 定位在 6000元／平方米，與周邊 樓盤 對比，性能價格比具有一定優(yōu)勢 。 （二） . 銷售劣勢 ： 1. 容積率大：項 目為 34層的超高層建筑 ，容積率 較高 （超過 10以上），可供業(yè)主休閑利活動 空間 較小 ； 2. 噪音 影響：項 目臨 近 XX路，車流頻繁， 而市政的綠化隔離帶較短，臨街的房屋 將 受到 一定的 噪音 影響 ： 3. 配套不足：該地段開發(fā)較遲，目 前大型住宅區(qū)較少，一期工程周邊配套尚不足 。 （三） . 銷售預測： 根據(jù)上述分析及對周邊 樓盤 的調研， 我們 對 XX 花園 的銷售狀況作如 下分析： 第一年， 銷售率 達到 70%左右： 第二年， 銷售 率達到 90%左右： 第三年， 房屋 基本 銷售完畢 。 20 二、 XX 花園 銷售對象定位 XX 花園 位于 XX 路和 XXX 路之交匯處，坐擁蓮花出公園和筆架山公園的翠綠美景， 更兼有大片荔枝林 背靠其后。與市政府 的大型微利房住宅區(qū) —— 彩田 村咫尺之遙，交通便捷，正是安家置業(yè)者的 良好 居所。根據(jù) 樓盤 本身的定位及市場預測，銷售對象應定位為深圳本地白領中的首次置業(yè)者 、來深圳多年的工薪階層和周邊的老居民。這一階層之業(yè)主消費能力不算太強，但具有較高的文化 品位 ，注重生活方式及 生活質素，置業(yè)時 尤其注重物業(yè) 管理 服務之內涵及感受， 同時 亦要求多元化的 家政 服務，以緩 解緊張的工作壓力，感受天倫之樂。 三、物業(yè)管理服務定位 秉承“服務業(yè)主、報效社會”的核心 理念，我們著力在 XX花園 創(chuàng)造一個安全 、 舒適、便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進和 提升， 使物業(yè) 能夠 保值及不 斷增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè) 管理 優(yōu)質服務之 典范。 針對上述銷售對象之特征，并結合深圳 本地之文化背景及 福田 之特定區(qū)域，要想 成功達到上述 目的 ，我們 設想，運用文化感召力滲入日 常的管理和服務之中 。我們擬 在 XX花園 的物業(yè)管理中建立以 流程 運作為基石的需求 管理 模式，以實現(xiàn)我們所提供之物業(yè) 管理 服務 能夠 持續(xù)超越業(yè)主的實際需求。 我們 將 在 管理 服務中著力于以下四 個方面： 倡導 “全員參與”的管理文化、推廣“平等互動”的服務文化、 營建 “和睦 親善 ”的社區(qū)文化、塑造“親和人文”的環(huán)境文化。 21 第二 章 銷售的建議 作為深圳本土一家著名的上市公司， 地產集團 的企業(yè)形象早已深入人心，其所開 發(fā)的物業(yè)始終具有一定的 品牌 感召力，長豐苑的熱銷更是極好地證明了這一 點。但 在房地產市場 日趨 理性、 營銷 競爭 逐澌升級的今 天， 我們 認為：在 XX花園 的 銷售 上，如 能采取 如下 一些措施對以往的銷售方式予以改進，將會進一步提高銷售率。 — 、會所提