【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 值崗時(shí)與業(yè)戶、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語。 為保障業(yè)戶、訪客的人身、財(cái)產(chǎn) 蓉瑾三期項(xiàng)目物業(yè)部 的安全，保安人員應(yīng)認(rèn)真值守，實(shí)施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作，盡到善良管理人的注意義務(wù)。對(duì)突發(fā)事件應(yīng)按各類應(yīng)急預(yù)案迅速作出反應(yīng)，果斷作出適當(dāng)處置，即時(shí)報(bào)告上級(jí)，并做好記錄。 門崗保安人員應(yīng)熟悉蓉瑾家園三期項(xiàng)目及 常住人員及私家車輛狀況，并嚴(yán)格實(shí)行訪客出入登記制 度，不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。 雨天為業(yè)戶提供方便傘等便民服務(wù)。 對(duì)裝修民工出入小區(qū)嚴(yán)格驗(yàn)證，對(duì)裝修民工攜帶工具出小區(qū)，應(yīng)查驗(yàn)由管理處簽發(fā)的出門證，對(duì)攜帶大宗材料及貴重物品出門，應(yīng)查驗(yàn)由業(yè)戶簽證的、由管理處簽發(fā)的出門證，并做好相應(yīng)記錄。 管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行全年 365 天 24 小時(shí)全天候保安巡視服務(wù)，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 1 小時(shí)至少巡查 1 次。 為防盜、防火、防災(zāi)和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同方案的巡視路線，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。 嚴(yán)密巡查公共區(qū)域的保 安防范動(dòng)態(tài)、道路暢通及車輛停放狀況、各類標(biāo)識(shí)、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)狀況。發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向有關(guān)部門反映，并做好巡視記錄與巡邏到位儀（點(diǎn)）的簽到。夜間巡視，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒，保持高度警惕性，并加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)。并對(duì)路燈的損壞情況做好記錄，及時(shí)報(bào)修。 加強(qiáng)裝修管理，阻止違規(guī)裝修，制止占用公共場(chǎng)所任意施工的行為，確保夜間（ 18:00次日 08:00）及國定節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。 為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年 1～ 2 次）。 管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天 24 小時(shí)開通運(yùn)行，并實(shí)行 24 小時(shí)不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴(yán)密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過小區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報(bào)警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報(bào)警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問應(yīng)立即定點(diǎn)監(jiān)控錄像，并對(duì)可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當(dāng)值人員應(yīng)對(duì)監(jiān)控的私密性內(nèi)容及現(xiàn)場(chǎng)記嚴(yán)格保密，不得泄漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。 監(jiān)控錄像保存一個(gè)月，循環(huán)使用。 做好監(jiān)控室 內(nèi)務(wù)及清潔衛(wèi)生工作。 監(jiān)控室內(nèi)無關(guān)人員不得進(jìn)入，有關(guān)人員進(jìn)入都應(yīng)做好詳細(xì)記錄。 消防系統(tǒng)維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防管理作為一項(xiàng)重要工作來抓。我們著重開展以下幾項(xiàng)工作： 我們堅(jiān)持 “預(yù)防為主，防消結(jié)合 ”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹立 “全員防消 ”的管理觀念 ,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。 加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作 消防教育宣傳工作： 我們將在居住區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定期邀請(qǐng)消 防中隊(duì)前來舉辦消防知識(shí)講座。居 住區(qū)入 住 時(shí)，我們將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》，同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點(diǎn)服務(wù)，建議業(yè)主配置滅火器。 做好消防培訓(xùn)及演練工作： 重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和居住區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全體社區(qū)成員的 “自救 ”意識(shí)和能力，防范于 “未燃 ”。 加強(qiáng)二次裝修的消防管理 對(duì)二次裝修審批時(shí)，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場(chǎng)施工。 對(duì)于復(fù)雜裝修、大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修，要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)以及滅火方案，方可開工。 在入住期間，我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡(jiǎn)明指示標(biāo)識(shí)等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。 、 建立消防快速反應(yīng)分隊(duì) 結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在保安員中選拔一批隊(duì)員組建管理處 “消防快速反應(yīng)分隊(duì) ”，以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí)，我們能迅速作出反應(yīng)，立足 “自救 ”，最大限度地減少火災(zāi)損失。附火警應(yīng)急程序如下： 報(bào)警 管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識(shí)，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報(bào)。管理處值班員接到火警報(bào)警后，應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn) 場(chǎng)，查明報(bào)警地址、燃燒起因、目前火勢(shì)、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。 召集 火警確認(rèn)后，通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場(chǎng)，參與滅火。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進(jìn)行調(diào)度，經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指揮。到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的人員必須聽從現(xiàn)場(chǎng)指揮的調(diào)配。 滅火 現(xiàn)場(chǎng)指揮根據(jù)火場(chǎng)情況，迅速組織到場(chǎng)員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準(zhǔn)確。滅火組在現(xiàn)場(chǎng)指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力將貴重物品及危 險(xiǎn)物品搬離現(xiàn)場(chǎng)。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場(chǎng)的居民迅速由消防通道疏散，同時(shí)指揮 停泊在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。后續(xù)趕往火場(chǎng)的人員為支援組。按現(xiàn)場(chǎng)指揮的命令，向現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。若火勢(shì)過大且消防警已到場(chǎng)時(shí)，不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢(shì)被完全控制。 善后與恢復(fù) 火勢(shì)完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)警戒，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計(jì)損失，向上級(jí)提交事故報(bào)告。 六、清潔綠化服務(wù)方案 清潔服務(wù) 環(huán)境衛(wèi)生管理要點(diǎn)： （ ，人過地凈 。重點(diǎn)部 位，重點(diǎn)保潔。 （ 。 (，制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行每日 16 小時(shí)保潔服務(wù) 。 (，日產(chǎn)日清，收集和轉(zhuǎn)運(yùn)采用密閉方式。 環(huán)境管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn)： 垃圾箱 每日清洗一次并套上黑色垃圾袋，擺放在指定位置并加蓋密閉，桶外壁干凈無垃圾粘附物 。垃圾車、池每日沖洗，每周徹底消殺一次 。垃圾車無明顯附著物，垃圾池周圍無積水、污漬。 樓道地面 (1)水泥地面每日清掃一次，每隔 2 小 時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次 。 (2)瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍 。 (3)大理石地面定期拋光打蠟 。水泥地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡 。瓷磚地面干凈，無明顯污跡黑印，無積水，條縫清晰 。大理石地面光亮，可映出照明輪廓，干凈無蠟跡。 、公共墻面 (1)內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處 (2)天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng) 。抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵，無蛛網(wǎng) 。瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼，用白紙巾擦拭表面 50 厘米，紙巾不被明顯污染。 (3)外墻光亮、整潔，無明顯水漬、油漬 公共照明燈罩 每月用清潔劑清洗擦抹一次 。目視燈罩表面干凈，內(nèi)部無積塵。 消火栓、電表蓋、管線等 每周用清潔毛巾擦抹：玻璃明亮，目視無塵 。箱頂、側(cè)無塵，用白紙巾擦試 30厘米不被明顯污染 。無明顯積塵、無蛛網(wǎng)。 玻璃門、窗、幕、墻 每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹底清洗一次：玻璃目視明亮，無灰塵、污跡、無水珠 。窗臺(tái)目視無積塵 。鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像。 樓梯扶手 每日用清潔毛巾擦抹：無塵，用白紙緊擦拭 30 厘米，紙巾不被明顯污染 。樓梯梯級(jí)：每天清掃，每周拖抹一次，每月沖洗一次 。目視干凈無垃圾，無雜物，無明顯污跡 (油污、黑印等 )。 各種指示牌、標(biāo)識(shí) 每周清洗擦抹一次：目視無明顯積塵、無水珠、無破損。 集中綠地 每日清掃一次，每隔 2 小時(shí)巡掃一次 。草坪目視干凈，無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無磚頭、大石子，配自動(dòng)剪草機(jī)。 宣傳欄 每天擦抹一次：玻璃明亮，目視無塵、無水珠，不銹鋼面光亮，宣傳欄內(nèi)無明顯的可見積塵。 花池 每月徹底擦 抹及沖洗一次 。隨時(shí)清潔污染處瓷貼片干凈、無明顯污跡、水垢。 地面其他公共設(shè)施 每月徹底擦抹一次，隨時(shí)清潔污染處 。無亂張貼，無亂涂劃，無破損。 廣場(chǎng)地磚、小區(qū)道路 每日清掃一次，每隔 2 小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次 。目視干凈，無雜物，無明顯污跡，條縫清晰、無雜草。 單車棚、地面停車設(shè)施 每天用清潔毛巾擦抹一次 。每季度刷漆一次 。目視無明顯污跡，無積塵，無生銹破損現(xiàn)象。 雨水井、排水溝 每周沖洗一次，每月徹底消殺三次 。無明顯垃圾，雜物及泥沙，無蚊蟲滋生。 不 銹鋼門框、扶手 每周徹底清潔保養(yǎng)一次，隨時(shí)清潔污染處：亞光不銹鋼表面無污跡，無灰塵，半米內(nèi)可映出人影 。鏡面不銹鋼表面光亮，三米內(nèi)能清晰映出人物影像。 “ 四害 ” 消殺 維持公共環(huán)境衛(wèi)生，預(yù)防疾病的發(fā)生，進(jìn)行除蟲、滅鼠消殺服務(wù)，進(jìn)而提升小區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專業(yè)的消殺隊(duì)伍，配備消殺器材，定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行消殺，每周五將對(duì)小區(qū)的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物，進(jìn)行集中消殺，在不同季節(jié)，或特殊需要配合市政部門可以調(diào)整消殺的頻率，進(jìn)行定點(diǎn)重點(diǎn)防治，減少蚊蠅蟲的孳生地。經(jīng)常巡查、抽查，收 集業(yè)主反映的信息，進(jìn)行針對(duì)性的投放鼠藥，進(jìn)行專項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蟲害、鼠患。 消殺時(shí)間：每周五下午。 消殺地點(diǎn)：垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、食堂宿舍、設(shè)備房、消防梯、停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。 消殺過程及方法：用噴霧器噴灑殺蟲藥水，消殺蟲害 。投藥、放藥、裝籠、堵洞，或者向住戶發(fā)藥，消滅鼠患。 經(jīng)常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進(jìn)行針對(duì)性的投放鼠藥，進(jìn)行專項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蚊蠅、蟑螂、白蟻等 蟲害和鼠患。 綠化服務(wù) 園林綠化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，對(duì)實(shí)現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過建綠、護(hù)綠、養(yǎng)綠，加強(qiáng)綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)小區(qū)，極大的提高環(huán)境效益。 實(shí)行園林綠化管理 小區(qū)的綠化系統(tǒng)由庭院綠化的 “ 點(diǎn) ” ，道路綠化的 “ 線 ” ，公共綠地的 “ 面 ” 組成。綠化本著 “ 經(jīng)濟(jì)、美觀 ” 的指導(dǎo)思想，見縫插針，合理配置，注意景觀，采取重點(diǎn)與一般，集中與分散，點(diǎn)、線、面、帶相結(jié)合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進(jìn)行多層次的立 體綠化，收到 “ 立地成景，四季常青的效果，從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。 園林綠化的布置注意層次的搭配，正確選擇植物的品種，配置必要的速生、抗病蟲的花草樹木，以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等，做到遮蔭、防塵、調(diào)節(jié)視覺效果。 綠化養(yǎng)護(hù)管理 俗話說： “ 三分種樹，七分養(yǎng)護(hù) ” ，這說明日常養(yǎng)護(hù)管理十分重要。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等，還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時(shí)，還要針對(duì)不同花草樹木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，對(duì)生存的客觀條件的要求，進(jìn)行針對(duì)性 的和動(dòng)態(tài)性的管理。做到樹木生長(zhǎng)茂盛無枯枝，樹形美觀完整無傾斜，花壇土壤疏松無垃圾，草坪平整清潔無雜草。 樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo) 新種樹苗：本地苗成活率 95%，外地苗成活率 85%， 蟲害的樹木不超過 2%。 綠化建筑小品無損壞 。 草坪無高大雜草，綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物 。 草地整潔無磚塊、垃圾。 樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 樹木：生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)基本正常 。葉子枝干基本正常。 草坪：覆蓋率在 90%以上 ?；旧蠠o雜草 。生長(zhǎng)和顏色基本正常不枯黃 ?；緹o病蟲害。 綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求： 樹木： 定期澆水、施肥、松土、修剪 2 次，每年噴藥 3 次 。 綠籬：定期澆水、施肥、修剪 3 次，每年噴藥 3 次 。 草坪：按期澆水、施肥、除草，每年噴藥 2 次。 七、物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 電梯困人應(yīng)急預(yù)案 任一員工接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內(nèi)，應(yīng)立即通知保安消防監(jiān)控室，同時(shí)記錄接報(bào)和發(fā)現(xiàn)時(shí)間。 保安消防監(jiān)控室接報(bào)后應(yīng)一方面通過監(jiān)控系統(tǒng)或?qū)χv機(jī)了解電梯困人發(fā)生地點(diǎn)、被困人數(shù)、人員情況、以及電梯所在樓層，另一方面通過對(duì)講機(jī)向保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)，請(qǐng)求派人或聯(lián)系工程物料部前往解救。 領(lǐng)班接報(bào)后，立即親自到場(chǎng)或派員到場(chǎng)與被困乘客取得聯(lián)系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等待求援。尤其當(dāng)被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門等非常措施逃生時(shí)，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無謂的行動(dòng)，以免使故障擴(kuò)大，發(fā)生危險(xiǎn)。注意在這一過程中，現(xiàn)場(chǎng)始終不能離人，要不斷與被困人員對(duì)話，及時(shí)了解被困人員的情緒和健康狀況，同時(shí)及時(shí)將情況向公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 工程物料部經(jīng)理或值班人員接報(bào)后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場(chǎng)解救，必要時(shí)電話通知電梯維修公司前來搶修。