【文章內(nèi)容簡介】 突發(fā)事件的處理為應對突發(fā)事件，按指定的應急預案作業(yè)，平時應定期參加演練。 發(fā)生火警； 通知火災周圍業(yè)戶撤離危險區(qū)； ，聽候指揮。 發(fā)生刑案，并救護傷員； 。，協(xié)助破案。 發(fā)生盜、搶事件 用對講機報告請求支援，同時設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；、人數(shù)、作案工具，及時報告公安部門110； ，協(xié)助破案。 發(fā)現(xiàn)觸電事故，使觸電者脫離電源；，同時盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120，請求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場； ；，臨時調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。 發(fā)現(xiàn)電梯困人，敦促設(shè)備人員迅速前往處理； ；，安全接應被困人員。、車輛堵塞立即用對講機報告，增派秩序管理員及時疏導。 ，監(jiān)控人員24小時監(jiān)控值班，錄像帶資料保存1個月，錄像帶循環(huán)使用。，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時報告小區(qū)經(jīng)理。，立即用對講機向經(jīng)理報告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復位，重新布防。、充電、調(diào)換、借用和登記。，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報修，并做好記錄。（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，不準查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。，避免錄像帶發(fā)霉。；每次錄像后，注明錄像時間；錄像帶連續(xù)使用24個月應更換新帶；發(fā)現(xiàn)錄像模糊，不能有效分辨監(jiān)控對象的，應及時更換新帶。，保持顯示屏、錄像機等設(shè)備清潔。，應經(jīng)管理處經(jīng)理批準；外來人員進入，應經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認可，由秩序管理人員陪同進入。秩序管理各崗位之間的輪換，人員輪值的方法，即各崗當值人員每隔60分鐘循環(huán)換崗； 換崗程序:巡視崗——→門崗——→監(jiān)控——→巡視崗。 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。6秩序管理崗位設(shè)置 秩序管理崗位每崗設(shè)置2人，由管理處經(jīng)理確定巡視點和巡視路線，每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點。 秩序管理人員品行端正，作風正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執(zhí)勤記錄。7秩序管理服務(wù)檢查制度：秩序管理各崗位在換崗交接時按作業(yè)標準進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，做好記錄；：秩序管理班長巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次，做好記錄；：秩序管理巡視、車輛管理現(xiàn)場及客戶裝修現(xiàn)場，每天至少一次，做好記錄。八、保潔服務(wù)管理 項目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量要求 實施方案 日 周 月 季清掃地面垃圾、樹葉等 無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂。巡回路牌、標志、指示牌 干凈、無塵灰、無污漬 擦拭一次揀拾花圃內(nèi)外垃圾 目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢紙雜物。巡回行人路/車路面之清掃 無明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過2個，無一厘米以上石子。巡回清潔照明設(shè)施、標牌 無積塵、無污跡，透明度好。擦拭一次各進出口臺階清潔 無塵、無污漬、光亮。巡回 一次沖洗地下車庫 無異味、泥土、垃圾和堆放物 巡回外圍立柱之清潔 無積塵、無污垢、光亮。垃圾箱、垃圾桶 箱體內(nèi)外四壁干凈無污漬、箱口箱內(nèi)外無垃圾、無異味、箱桶外表干凈、無污漬、桶內(nèi)垃圾超過1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時處理 巡回 一次清洗：：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無明顯灰塵、污跡。：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。嚴格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標準，作業(yè)規(guī)程等管理制度落實的重要手段，我們主要通過三查制度，三檢手段和培訓教育來實現(xiàn)。某小區(qū)物業(yè)管理方案（下）九、綠化服務(wù)管理 %；，并做好相關(guān)記錄；，草坪色澤正常，生長良好，無雜草； 、排水，應浸濕的土層深度為100mm，不發(fā)生地面長時間積水； 、生長期、草種等因素確定； ：冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。暖地型草，夏季應勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。，應進行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm，暖地型宜為40mm。，除早、除小、除了；：人工除草、化學除草。，暖地型草種的施肥宜在晚春；。追肥的時間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機肥。施肥方法可撒施和根外追肥。，防治結(jié)合；。：補播草籽復壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運用切邊機切邊養(yǎng)護。邊緣斜坡宜為300mm； 喬灌木、適量的灌溉，應保持土壤中有效水分；，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應及時進行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進行灌溉，有時還應適當進行葉面噴霧； 。夏季灌溉宜早、晚進行，冬季灌溉選在中午進行。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)；，新栽樹木周圍積水尤應盡快排除。、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對其危害嚴重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等；，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次； ，土壤不過分潮濕的時候進行； 。 施肥，需施基肥。樹木生長期施追肥，可以按照植株的生長勢進行； “注”：花灌木應在開花前、開花后進行。果木應按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護要求進行。、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，胸徑在15cm以上的。樹木青壯年期欲擴大樹冠及觀花、觀果植物，適當增加施肥量；，其外徑應與樹木的冠幅相適應，深度和寬度均為2530cm；、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應增施磷、鉀肥。注意應用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應用復合肥料；；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。、整形，均衡樹勢，調(diào)節(jié)樹木通風透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木生長茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。；遇有架空線者應按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修剪）；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。灌木類灌木修剪應使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進短枝和花芽的形成，修剪應遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強，去老留新”的原則進行。綠籬類綠籬修剪，應促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應逐步修剪成型。花球確保春秋兩季各修剪一次。地被、攀緣類 地被，攀緣植物修剪應促進枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。，剪口應在剪口芽的反側(cè)成45度傾斜；剪口要平整，應涂抹園林用防腐劑，對于過于粗壯的大枝應采取分段截枝法，防扯裂，操作時必須保證安全；，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪。有傷流的樹種應在夏、秋兩季修剪。 樹木缺株應盡早補植； 補植季節(jié)：應在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補植。、常綠闊葉樹：應在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植；或在秋季新梢停止生長后、降霜以前補植。，應選用原來樹種，規(guī)格也應近似；若改變樹種或規(guī)格則須與原來的景觀相協(xié)調(diào)。補植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。；，必須報經(jīng)市園林主管部門審批，任何部門與個人無權(quán)擅自挖除。、管理，保證水分供應，宜清晨澆水，澆水時應防止將泥土沖到莖、葉上； ，嚴禁雨季積水；，應適當追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水，嚴禁肥料沾污莖、葉面；；；，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過5天；、花型正、花色艷、花期長，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理； 、黃葉、雜草、垃圾；及時補種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超過35處，無枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。、管理、填充； ；，觀賞期不得少于100天；、整枝及時?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?5%； ，施加有機肥； ；落實日常養(yǎng)護，做到無雜草垃圾。[/sell] 某小區(qū)物業(yè)管理方案（六）十 設(shè)備維修服務(wù)銀灘物業(yè)公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。根據(jù)設(shè)備機房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則實施安全管理。制定運行管理規(guī)程，實施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標準實施標準化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計標準對設(shè)備設(shè)施的完好程度進行統(tǒng)計，確保安全正常運行和使用。 設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗收通過后，就進入了運行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運用先進的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運行，充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運行，加強日常和維修管理提出了更高的要求。供配電設(shè)備《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電機房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； 配電機房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次?！对O(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障?！对O(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。2 供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進行報修。3 電梯設(shè)備 每周按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》進行定期保養(yǎng)，同時負責清潔電梯機房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；，記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時處理。，填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時通知電梯維保人員并報告經(jīng)理，督促維修保養(yǎng)；《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；，填寫《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； 4 給排水設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。周交替更換一次；《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障?！对O(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。5 消防系統(tǒng) 秩序管理人員負責消防設(shè)施的日常巡視，每月對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)。、噴淋泵、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》； ，并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》?！对O(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)?！对O(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； 6設(shè)備檢查標準 [電力變壓器] l 檢查電力變壓器是否符合要求。l 分接開關(guān)檔位是否與電源相符。l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。l 變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風是否良好。l 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。l 各接線端子緊固是否良好。[低壓開關(guān)柜] l 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。l 二次接線與電器或端子排的連接應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全。l 接地線連接應緊密牢固。l 操作部分應靈活，接點和機械閉鎖的動作應正確。l 閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。[照明設(shè)備] l 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險。l 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具高度是否符合規(guī)定。 [曳引機] l 主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠。l 冷卻風機正常、有效。l 減速和潤滑良好，油位正常。l 制動器完好、可靠。[轎廂] l 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效。l 照明完好，通風機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。l 手動、自動操作運行正常。l 超載報警正確可靠。l 轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。[安全系統(tǒng)] l 限速開關(guān)可靠，動作靈敏。l 各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。l 各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。l 急停開關(guān)完好，性能可靠有效。l 檢修及運行狀態(tài)正常。[導軌導靴] l 連接點平滑，固定螺栓無松動，導軌不走位。l 運行時靴襯與導軌無異常聲，滑動平穩(wěn)。l 導軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。l 各導軌表面無重大銹蝕。 [控制臺] l 各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等。l 操作鍵盤靈活、可靠。l 電源鎖開關(guān)完好。[顯示屏] l 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求。l 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。l 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。[電源設(shè)備] l 交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。l 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。l 高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。l 二路電源切換正常、可靠。l 設(shè)備接地保護、防護等安全、可靠。[攝像機] l 各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全。l 帶云臺、帶變焦的攝像機應調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。l 各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型)。l 各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。[錄像機] l 所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求。l 各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。[巡更系統(tǒng)] l 主機、序號機功能完好。l 電源、充電體充放電正常。l 配