物業(yè)管理第三章物業(yè)管理招投標及合同(編輯修改稿)
2025-03-28 11:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)公司則認為物業(yè)管理費應(yīng)當由物業(yè)管理公司向住戶（業(yè)主）直接收取，開發(fā)商不應(yīng)當承擔這一費用。雙方的合同遲遲沒有簽訂，由此形成爭議。特別需要說明的是，如果最終沒有簽訂合同，雙方都會有一些損失，則必需明確法律責任的承擔問題。 ? 分析 ? （一）缺陷招標的含義及本案的意義 在正常的情況下，合同的內(nèi)容都應(yīng)當在招標文件和投標文件中體現(xiàn)出來。但是，在這一過程中，招標人處于主動地位，投標人只是按照招標文件的要求編制投標文件。如果投標文件不符合招標文件的要求，則應(yīng)當是廢標。因此，一旦出現(xiàn)招標文件和投標文件都沒有約定合同內(nèi)容的情況，應(yīng)當屬于招標文件的缺陷。 ? 事實上，隨著物業(yè)管理招標的推行，類似的問題在物業(yè)管理招標中會普遍存在。這是由物業(yè)管理的復(fù)雜性和煩瑣性決定的，如車庫（車棚、車位）的管理權(quán)歸屬、衛(wèi)生、保安的標準和水平等，有時會由于疏于表述或者無法準確表述都有可能產(chǎn)生類似的爭議。分析這一案例首先需要解決的問題是誰應(yīng)當對此承擔法律責任？ 《 招標投標法 》 第 45條規(guī)定：“中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結(jié)果的，或者中標人放棄中標項目的，應(yīng)當依法承擔法律責任?！钡?46條規(guī)定：“招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起 30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同?！币虼耍绻p方最終沒有簽訂合同，則應(yīng)當有一方對此承擔法律責任。在本案中， B物業(yè)管理公司中標后，已經(jīng)為合同的履行進行了一定的準備工作，包括籌備管理班子、招募員工、進行設(shè)備材料采購等。合同不簽訂， A房地產(chǎn)公司需要重新進行物業(yè)管理招標，也有時間和資金的損失（在理論上，物業(yè)管理招標的費用中有一部分是需要由發(fā)包人承擔的）。因此，必須明確這些損失的責任承擔問題。 ? （二）投標行為的責任性質(zhì) 我國 《 合同法 》 對招標公告的性質(zhì)作出了明確的規(guī)定，是一種要約邀請。雖然 《 合同法 》 未作明確規(guī)定，但學(xué)界對投標性質(zhì)的理解基本一致，應(yīng)當是一種要約。 ? 在上述案例中，投標人中標后不能放棄中標項目，不能拒絕與招標人訂立合同，否則也應(yīng)當承擔法律責任。投標人對自己的投標行為應(yīng)承擔何種責任呢？要約生效以后，即對要約人產(chǎn)生約束，自開標之日起至確定中標人之前，投標人不得補充、修改或撤回投標文件，否則將會承擔法律責任，此處責任的性質(zhì)應(yīng)屬于締約過失責任。 ? 締約過失責任一直是立法及學(xué)術(shù)上討論的一個重要問題。締約過失責任是指締約一方當事人故意或者過失地違反依誠實信用原則所應(yīng)承擔的先合同義務(wù)，而造成對方信賴利益的損失時依法承擔的民事賠償責任。而所謂先合同義務(wù)是自締約雙方為簽定合同而互相接觸磋商開始逐漸產(chǎn)生的注意義務(wù)，包括互相協(xié)助、互相照顧、互相保護、互相通知、誠實信用等義務(wù)。 先合同義務(wù)一般存在于要約生效后，合同成立之前。因此，締約過失也只能在此階段產(chǎn)生。根據(jù) 《 合同法 》 第 15條規(guī)定：“承諾生效時合同成立?！痹诖酥埃袨樯刑幱谝s邀請階段，不需承擔法律責仸；在此之后，合同已經(jīng)成立，當亊人行為性質(zhì)變?yōu)檫`約行為，應(yīng)承擔違約責仸。在招標投標過程中，投標即為要約，中標通知書即為承諾，而開標之后至確定中標人之前的期間即為要約生效后，合同成立之前的期間。所以，招標人與投標人對在此期間內(nèi)因為故意或過失而導(dǎo)致對方當亊人損失的行為，如假借訂立合同，惡意迚行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要亊實或者提供虛假情況，投標人相互串通投標或與招標人串通投標，投標人弄虛作假，騙取中標等，應(yīng)該承擔締約過失責仸。 ? 締約過失責任一般以損害事實的存在為成立條件，只有締約一方違反先合同義務(wù)造成相對方損失時，才能產(chǎn)生締約過失責任。一般認為，締約過失責任中的損失主要是信賴利益的損失，即當事人因信賴合同的成立和有效，但合同卻不成立或無效而遭受的損失。其賠償范圍也主要是與訂約有關(guān)的費用支出。因此 , 招標人和投標人在開標至定標期間所應(yīng)承擔責任的范圍也應(yīng)以此為限。例如制作招標、投標文件等進行招標或投標行為所發(fā)生的費用。在招標投標實踐中，招標人一般都要求投標人在投標時提交投標保證金或者投標保函，這時的保證金數(shù)額我們可以看成雙方對預(yù)期損失的約定。 ? 總之， B物業(yè)管理公司中標后，不能主動放棄這一項目，否則應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任，賠償 A房地產(chǎn)公司的損失。 （三）發(fā)出中標通知書后的責任性質(zhì) 由于投標人投標的過程為要約，那么招標人在對各投標人的投標文件進行嚴格評審，確定某一投標人為中標人之后，向其發(fā)出的中標通知書即為對投標人要約的承諾。因為中標通知書的發(fā)出意味著招標人接受了投標人的投標文件，而投標文件又意味著對招標文件的接受，兩者的內(nèi)容構(gòu)成了明確具體的合同內(nèi)容。由于投標文件是對招標文件的響應(yīng)，因此，招標文件必須包含合同的所有主要內(nèi)容，其處理的方式有兩類：一類是明確提出要求，如開始進行物業(yè)管理的時間、物業(yè)管理要求達到的水平等；另一類是要求投標人在投標文件中明確的，如物業(yè)管理收費標準等。在一般情況下，投標文件是不會對招標文件沒有提到的問題進行設(shè)計的，更不允許變更招標文件的要求，否則會因為投標文件不具有響應(yīng)性而廢標。這也是 《 招標投標法 》規(guī)定“招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起 30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同”的基礎(chǔ)。 中標通知書
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