【文章內(nèi)容簡介】 眾的利益，因此應(yīng)對國家利益負責(zé)。近幾年來，一些由國家專項投資或?qū)ｍ椯J款，特別是與外國聯(lián)合貸款興建的物業(yè)從設(shè)計施工到物業(yè)管理都采用了招標(biāo)方式，并取得了良好的效果。然而，根據(jù)“是否涉及國家安全或軍事機密”的原則，一些由國家投資興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)，就不適合采用公開招標(biāo)方式，如國家政府部門和機要部門的辦公大樓等。事實上，這一類物業(yè)都有國家專門指定的單位對其進行物業(yè)維護和管理。由此看來，物業(yè)管理招標(biāo)范圍已經(jīng)有了較為清晰的界定。而對于那些在《招標(biāo)投標(biāo)法》中沒有規(guī)定的，可以實行也可不實行物業(yè)管理招標(biāo)的項目，在實際操作中，主要取決于開發(fā)商和業(yè)主委員會的意見。不過，隨著業(yè)主對物業(yè)管理的要求不斷提高和業(yè)主自主管理制的廣泛應(yīng)用，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍將會不斷擴大。目前關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)范圍的界定尚未法律化，也有待完善。2．2物業(yè)管理招標(biāo)的方式根據(jù)招標(biāo)項目不同的特點，招標(biāo)人有權(quán)選擇不同的方式進行招標(biāo)?，F(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為三種：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)。但我國自2000年1月1日施行的《招標(biāo)投標(biāo)法》只把招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種，沒有將議標(biāo)納入。然而，考慮到物業(yè)管理招標(biāo)在我國剛剛起步，議標(biāo)作為一種簡單、便捷的方式目前仍被我國大多數(shù)開發(fā)商所采用，對我國的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)有著一定影響，筆者按照國際慣例仍將議標(biāo)作為物業(yè)管理招標(biāo)的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。2．2．1公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)通過報紙、電視及其他新聞渠道公開發(fā)布招標(biāo)通知，邀請所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。公開招標(biāo)最大的特點是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。公開招標(biāo)是國際上最常見的招標(biāo)方式，其優(yōu)點是最大程度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則，因此，我國大型基礎(chǔ)設(shè)施和公共物業(yè)的物業(yè)管理一般都采用公開招標(biāo)方式。需指出的是，由于物業(yè)管理具有長期性和區(qū)域性的特點，因此，除國家級重點項目(如三峽工程)以外，對于地方性的重點項目(如地方的大型基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè))一般都采用地方公開招標(biāo)方式招標(biāo)。地方公開招標(biāo)，就是指通過在地方媒體刊登招標(biāo)廣告或在招標(biāo)廣告中注明只選擇本地投標(biāo)人進行投標(biāo)。由于物業(yè)管理自身的特點，對于一些不可能也不適宜吸引全國各地物業(yè)管理企業(yè)的項目，通過地方公開招標(biāo)，既節(jié)省了招標(biāo)人的招標(biāo)成本，又不影響公開招標(biāo)的公平性和有效性，不失為一種較為經(jīng)濟有效的招標(biāo)方法。公開招標(biāo)方式要求招標(biāo)人嚴(yán)格遵守公平、公正、合理的招標(biāo)原則，這具體體現(xiàn)在：在公開招標(biāo)中，招標(biāo)方首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按通告中指明的地址領(lǐng)取或購買較詳細的介紹資料和資格預(yù)審表，并將資格預(yù)審表填好后寄送給招標(biāo)單位。招標(biāo)單位對所有申請資格預(yù)審的單位進行審查，經(jīng)審查合格者可向招標(biāo)單位購買招標(biāo)文件，參加投標(biāo)。公開招標(biāo)方的招標(biāo)文件必須規(guī)定開標(biāo)日期、時間和地點。開標(biāo)必須在招標(biāo)機構(gòu)的所有決策人員和投標(biāo)人在場的情況下當(dāng)眾進行。開標(biāo)后，出席開標(biāo)的招標(biāo)機構(gòu)所有決策人員應(yīng)在各投標(biāo)單位的每份標(biāo)書的報價總表上簽字，這意味著所有報價從即時起到授標(biāo)前均不得更改。另外，按照國際慣例，標(biāo)書應(yīng)規(guī)定不允許更改的技術(shù)要求與財務(wù)條件，任何投標(biāo)單位都必須按這些條件投標(biāo)報價。這些條件只有在開標(biāo)后的議標(biāo)階段才可商談更改。在實行公開招標(biāo)時，評審標(biāo)書和報價都是在嚴(yán)格保密中進行的。評標(biāo)時，招標(biāo)機構(gòu)可以要求投標(biāo)人回答或澄清其標(biāo)書中的某些含糊不清的問題，但無權(quán)要求或接受投標(biāo)人調(diào)整價格。一般而言，公開招標(biāo)項目合同應(yīng)授予報價最低者，但在以下情況可另作考慮：①招標(biāo)文件中另有規(guī)定；②投標(biāo)文件違反有關(guān)國際慣例或招標(biāo)文件的有關(guān)規(guī)定；③最低報價明顯不合理。實行公開招標(biāo)，可以使投標(biāo)人充分獲得市場競爭的利益，同時又實現(xiàn)了公平競爭，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標(biāo)方式，因而成為其他招標(biāo)方式主要的參照對象。不過，公開招標(biāo)方式也有招標(biāo)時間長，招標(biāo)成本較高的不足之處。2．2．2邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)是指不公開刊登廣告而直接邀請某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式，其主要特點是以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。邀請招標(biāo)主要適用于標(biāo)的規(guī)模較小(即工作量不大，總管理費報價不高)的物業(yè)管理項目。由于公開招標(biāo)方式工作量大、招標(biāo)時間長、費用高，邀請招標(biāo)有的地方彌補了公開招標(biāo)方式的不足，成為公開招標(biāo)不可缺少的補充方式，并由于其節(jié)省招標(biāo)時間和成本的優(yōu)點，深受一些私營業(yè)主和開發(fā)商的歡迎。目前，邀請招標(biāo)方式在物業(yè)管理招標(biāo)中亦頗受歡迎，特別為一些實力雄厚、信譽較高的老牌開發(fā)商所經(jīng)常采用。究其原因，首先，由于物業(yè)管理具有地域性的特點，開發(fā)商主要在當(dāng)?shù)剡x擇投標(biāo)單位，而當(dāng)?shù)氐耐稑?biāo)人數(shù)量本身就不大；其次，由于開發(fā)商的市場經(jīng)驗較豐富，能及時掌握各類物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營情況和服務(wù)質(zhì)量情況，使其有能力挑選出一批素質(zhì)上乘的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，既節(jié)省了成本，又不失效果。邀請招標(biāo)在“省時省錢”的優(yōu)點十分鮮明的同時，其缺點也十分突出。由于邀請招標(biāo)是由招標(biāo)人預(yù)先選擇了投標(biāo)人，因此可選擇范圍無疑就縮小了，這容易誘使投標(biāo)人之間產(chǎn)生不合理競爭，容易造成招標(biāo)人和投標(biāo)人的作弊現(xiàn)象。因此，邀請招標(biāo)是否成功最關(guān)鍵的就是在選擇范圍縮小的情況下，如何防止不合理競爭和作弊行為。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》對邀請招標(biāo)方式有明確規(guī)定：“招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書”。該規(guī)定就是為了防止投標(biāo)過少而導(dǎo)致投標(biāo)人相互勾結(jié)，哄抬標(biāo)價，損害招標(biāo)人的利益。另外，筆者建議招標(biāo)人在挑選投標(biāo)人時可參考以下的選擇條件：①投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財務(wù)狀況必須良好；②近期內(nèi)承擔(dān)過類似的物業(yè)管理工作，具有豐富的經(jīng)驗；③在本地區(qū)具有較高的信譽；④對該項目的物業(yè)管理工作有足夠的能力承擔(dān)?？梢钥闯?，招標(biāo)人只有對投標(biāo)人在數(shù)量上和質(zhì)量上進行合理的篩選，才能確保邀請招標(biāo)的最終成功。邀請招標(biāo)具有節(jié)省時間、減少招標(biāo)費用的優(yōu)點，但這種招標(biāo)方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評標(biāo)中可能會歧視某些投標(biāo)人等。盡管如此，邀請招標(biāo)仍作為一種重要的招標(biāo)方式被廣泛使用。2．2．3議標(biāo)議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，是指開發(fā)商或業(yè)主不必公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認為有能力承擔(dān)或獲標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請其投標(biāo)，然后通過平等協(xié)商，最終達成協(xié)議。議標(biāo)實質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請招標(biāo)。議標(biāo)目前在我國中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項目中較為常見。這是因為，一方面，該類物業(yè)的工期較緊，標(biāo)的總價較低，短時間內(nèi)難以吸引足夠數(shù)量的物業(yè)管理單位進行投標(biāo)。事實上該類項目(也就是我們常見的中小樓盤和物業(yè))很少是實行超前招標(biāo)，讓物業(yè)管理企業(yè)介入其設(shè)計施工階段的，大多數(shù)情況是開發(fā)商等物業(yè)完工后才去選擇物業(yè)管理企業(yè)。由于這時工期緊，開發(fā)商往往采用議標(biāo)方式，同時找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場考察，然后同時進行談判協(xié)商，最終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。另一方面，開發(fā)商本身對物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專業(yè)性不強，對管理的要求不是非常嚴(yán)格。此時在投標(biāo)人競爭范圍縮小的情況下，并不影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。因此，議標(biāo)方式常常更適合經(jīng)驗豐富的開發(fā)商所采用，業(yè)主委員會也可通過委托招標(biāo)機構(gòu)采用議標(biāo)方式進行招標(biāo)。議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，顧名思義，其最大的特點在于招標(biāo)人與投標(biāo)人之間可以相互協(xié)商，投標(biāo)人通過不斷地修改標(biāo)價來與招標(biāo)人取得一致。這種方式更加接近傳統(tǒng)的商務(wù)方式，是招標(biāo)方式與傳統(tǒng)商務(wù)方式的結(jié)合，兼顧兩者的優(yōu)點，既節(jié)省了時間和招標(biāo)成本，又可以獲取有競爭力的標(biāo)價。然而，有利就有弊。由于招標(biāo)人同時與幾個投標(biāo)人進行談判，這就使投標(biāo)人之間更容易產(chǎn)生不合理競爭，使得招標(biāo)人難以獲取有競爭力的標(biāo)價?？梢钥闯觯h標(biāo)方式對招標(biāo)人的要求很高，要保證議標(biāo)的成功通常都要求招標(biāo)人對物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的情況要有充分的了解。因此，一般對于較大型的或較復(fù)雜的物業(yè)，或者是由缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商和業(yè)主自行進行招標(biāo)的情況，都不宜采用議標(biāo)方式。而對于復(fù)雜的傳統(tǒng)招標(biāo)項目，如工程承包和設(shè)備采購等，就更不采用議標(biāo)方式了。這也是為什么我國《招標(biāo)投標(biāo)法》不將議標(biāo)作為一種招標(biāo)方式的原因。然而，議標(biāo)在我國新興的物業(yè)管理招標(biāo)中卻有著用武之地，尤其是針對廣大的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，議標(biāo)為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)在我國的發(fā)展壯大起到了先鋒作用。因此，如何規(guī)范和完善議標(biāo)的法律地位，是一個值得研究的問題。2．3物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容物業(yè)管理的具體內(nèi)容十分繁瑣，因此，物業(yè)管理招標(biāo)通常都采用“一攬子”方式，也就是將所有與某物業(yè)有關(guān)的管理項目“捆綁”起來，形成“項目包”，再將其作為標(biāo)的進行招標(biāo)。另外，從縱向來看，由于物業(yè)管理具有超前介人的特點，物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)包括從開發(fā)設(shè)計期間到物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)以至到用戶人住后的管理運作服務(wù)。一般來說，幾乎所有的物業(yè)管理內(nèi)容都可以進行招標(biāo)，但并非所有的物業(yè)管理內(nèi)容都適合招標(biāo)。這是因為，“一攬子”的物業(yè)管理招標(biāo)方式，使得“項目包”中的內(nèi)容均可以一定的標(biāo)準(zhǔn)進行統(tǒng)一衡量，形成一個總標(biāo)價，以便于招標(biāo)人進行評價。而有些物業(yè)管理內(nèi)容，既不能以價格將其統(tǒng)一，又難以用打分法評價其得分高低。對于這些服務(wù)內(nèi)容，一般就不被納入招標(biāo)的內(nèi)容。這些物業(yè)管理內(nèi)容主要是一些衍生的優(yōu)化性服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)的精神文明建設(shè)、辦公樓的市場形象塑造等，由于這些內(nèi)容所花費的工作量以及所產(chǎn)生的效果均難以計量，通常不列入物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容。簡單地說，物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容主要包括兩部分，即前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。根據(jù)物業(yè)性質(zhì)的不同，這兩部分的內(nèi)容也不同，具體可分為非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容和經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容。2．3．1非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容非經(jīng)營性物業(yè)是指住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè)。非經(jīng)營性物業(yè)管理的目標(biāo)在于為居民創(chuàng)造一個安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的目的在于以經(jīng)濟合理的價格為住戶提供良好的居住環(huán)境。非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容如前所述分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)兩個部分，各部分的具體服務(wù)內(nèi)容如下：1)前期顧問服務(wù)內(nèi)容(1)開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間提供的管理顧問服務(wù)由于物業(yè)具有不可移動性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開發(fā)設(shè)計和施工是至關(guān)重要的。如果在開發(fā)設(shè)計階段沒有考慮到以后物業(yè)管理的問題，那么日后這些疏忽往往會成為物業(yè)管理的難題。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業(yè)管理帶來很大的煩惱。因此，在開發(fā)設(shè)計建設(shè)階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問服務(wù)是十分必要的。具體的服務(wù)內(nèi)容有： ①對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計圖提供專業(yè)意見。 ②對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見。③對投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進行監(jiān)督。④提出本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議。(2)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)①制訂員工培訓(xùn)計劃。對于不同類型的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理員工如果要做到服務(wù)細心、熟練、周到，必須要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的專門培訓(xùn)。②列出財務(wù)預(yù)算方案。編列財務(wù)預(yù)算方案的目的在于體現(xiàn)保本微利、量人為出的物業(yè)管理原則，另外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動資金的籌集提供依據(jù)。(3)住戶人住及裝修期間的管理顧問服務(wù)①住戶人住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)。②住戶裝修工程及材料運送的管理服務(wù)。③遷入與安全管理服務(wù)。前期顧問服務(wù)主要是應(yīng)開發(fā)商的要求為其提供的，所需費用也通常向開發(fā)商而非小業(yè)主收取。2)實質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容住戶人住后的實質(zhì)管理服務(wù)是直接與住戶日常生活密切相關(guān)的，具體內(nèi)容包括：(1)物業(yè)管理的人力安排。即根據(jù)物業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達到既經(jīng)濟、又高效地進行物業(yè)管理工作。(2)保安服務(wù)。(3)清潔服務(wù)。(4)房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)。(5)財務(wù)管理服務(wù)。(6)綠化園藝管理服務(wù)。(7)其他管理服務(wù)。如車輛管理及上門特約服務(wù)等。由于實質(zhì)管理服務(wù)與小業(yè)主的利益關(guān)系最密切，其物業(yè)管理費也主要向小業(yè)主收取，因此這部分服務(wù)內(nèi)容招標(biāo)時，應(yīng)選擇服務(wù)周到、服務(wù)質(zhì)量高且價格合理的物業(yè)管理企業(yè)。2．3．2經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容經(jīng)營性物業(yè)是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房、貨倉等。經(jīng)營性物業(yè)最重要的特點就是具有商業(yè)特性，即開發(fā)商的目的在于從經(jīng)營性物業(yè)所獲得的利潤最大化。因此經(jīng)營性物業(yè)物業(yè)管理的一個主要目標(biāo)便是利潤目標(biāo)，即物業(yè)管理企業(yè)通過有效的經(jīng)營管理服務(wù)，充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能，提高物業(yè)出租率、出售率及營業(yè)收入，促使物業(yè)保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標(biāo)要求。經(jīng)營性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動范疇，成為一種創(chuàng)造性的附加勞動。因為在經(jīng)營性物業(yè)出租后，由于物業(yè)管理的追加，而使物業(yè)的使用期限和使用功能大大提高，也會招引更多的租戶和顧客，從而提高物業(yè)的營業(yè)收入，創(chuàng)造更多的價值。這時，物業(yè)管理就成為了凝結(jié)在物業(yè)價值中的物化勞動，是一種可資本化的勞動，能夠創(chuàng)造新的價值。經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容同樣分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務(wù)內(nèi)容與之前介紹的非經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務(wù)大致相同。不過，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營性物業(yè)竣工驗收前新增的一項重要服務(wù)內(nèi)容便是代開發(fā)商制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略，以及進行廣告招租宣傳，最大限度地提高該物業(yè)出租率，增加租金收入。這正是經(jīng)營性物業(yè)商業(yè)性的體現(xiàn)。而在實質(zhì)管理服務(wù)中，經(jīng)營性和非經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容也大致相同，如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設(shè)備維護等基本項目。但有所不同的是，經(jīng)營性物業(yè)管理的服務(wù)是一種創(chuàng)造性的附加勞動，其管理目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進性，因此經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)除了要經(jīng)常對物業(yè)進行高標(biāo)準(zhǔn)的維護之外，還要經(jīng)常更新物業(yè)的設(shè)施和使用功能，以保持物業(yè)設(shè)施的先進。另外，經(jīng)營性物業(yè)的實質(zhì)管理服務(wù)還應(yīng)增加租賃管理服務(wù)的內(nèi)容等。綜上所述，無論是非經(jīng)營性物業(yè)，還是經(jīng)營性物業(yè)，其招標(biāo)的內(nèi)容都主要為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。由于這兩種服務(wù)的性質(zhì)不同，因此在招標(biāo)中的規(guī)定也不同。前期顧問服務(wù)方案的好壞對整個物業(yè)的價值至關(guān)重要，而顧問服務(wù)的工作量又難以進行定編計算，因此在評標(biāo)時，應(yīng)該主要側(cè)重于對顧問服務(wù)方案的評價。與之相對的實質(zhì)管理服務(wù)，由于服務(wù)內(nèi)容已逐漸標(biāo)準(zhǔn)化，易于定編計算工作量，因此在評