【正文】 章)。也就是說，物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、合理的原則。物業(yè)管理招標(biāo)的目的是要通過競爭性招標(biāo)，從中找到自己最理想的物業(yè)管理企業(yè)。過了委托管理期限，可由業(yè)主委員會根據(jù)其管理服務(wù)業(yè)績，通過決議決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)。與一般的建筑工程和貨物采購招標(biāo)不同，物業(yè)管理招標(biāo)并非是“一勞永逸”的，而是一項具有長期性和階段性的工作。在施工過程中，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)監(jiān)督施工質(zhì)量，對不完善的項目及時提出意見，督促整改或采取補救措施。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，某些高檔次的商業(yè)辦公樓或公寓樓在建造時沒有考慮足夠的車位；又如有些開發(fā)商片面追求短期經(jīng)濟效益，或者在考慮設(shè)計規(guī)劃時缺乏長期眼光；有些施工單位粗制濫造，不保證材料質(zhì)量和技術(shù)質(zhì)量等，這一切都會給日后的物業(yè)管理帶來很大的問題和煩惱。1．2物業(yè)管理招標(biāo)的特點由于物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，物業(yè)管理招標(biāo)與其他類型的招標(biāo)相比，有著自身的特點，概括起來就是其超前性、長期性和階段性。在這種新的體制下，開發(fā)商或業(yè)主委員會都應(yīng)有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，此時，通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，可以解決開發(fā)商或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間信息不相通的問題，使得開發(fā)商或業(yè)主可以自主選擇符合自己管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)。隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種服務(wù)性商品，也應(yīng)當(dāng)進入市場進行等價交換。我國物業(yè)管理的市場化起步較晚，然而自20世紀(jì)90年代以來，在我國一些大城市中便有個別外商投資的物業(yè)率先實行了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)便屬于服務(wù)性項目招標(biāo)投標(biāo)。招標(biāo)與投標(biāo)是市場經(jīng)濟和競爭機制發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，而物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)作為招標(biāo)投標(biāo)方式在物業(yè)管理方面的應(yīng)用，則是招標(biāo)投標(biāo)制度日趨成熟，并在各個領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用的產(chǎn)物。(3)法律約束性。因此，投標(biāo)者只能在不知競爭對手底細的情況下，按照招標(biāo)文件的要求，根據(jù)自己所掌握的資料及以往的經(jīng)驗進行分析判斷，確定自己的報價。所謂招標(biāo)和投標(biāo)，是一個過程的兩個方面，是指由招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)公告或通知，由若干個投標(biāo)人同時投標(biāo)，最后由招標(biāo)人通過對各投標(biāo)人所提交的價格、質(zhì)量、交割期限以及投標(biāo)人的技術(shù)水平、信譽程度和財務(wù)狀況等因素進行綜合比較，確定其中條件最佳的投標(biāo)人為中標(biāo)人，并與之最終訂立合同的過程。隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，一方面，大量物業(yè)管理企業(yè)相繼涌現(xiàn)，物業(yè)管理市場已逐步建立、發(fā)展，并將日益完善起來，這在實踐上為物業(yè)管理的市場化競爭提供了可能。另一方面，為了使物業(yè)管理企業(yè)真正走上企業(yè)化經(jīng)營的道路，物業(yè)管理行業(yè)又必須開展市場競爭，只有這樣，才能使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間進行雙向選擇，實行優(yōu)勝劣汰，才能為我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造出良好環(huán)境。其中，招標(biāo)是指招標(biāo)人根據(jù)自己的需要，提出一定的標(biāo)準(zhǔn)或條件，向社會或幾個特定的供應(yīng)商或承包商發(fā)出投標(biāo)邀請的行為；而投標(biāo)則是指投標(biāo)人在接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求編制投標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo)人的行為。(2)報價一次性。投標(biāo)報價是一種具有法律約束性的行為，投標(biāo)者一旦向招標(biāo)人遞交標(biāo)書和報價，該標(biāo)書和報價即被視為在法律上有效。招標(biāo)投標(biāo)活動大約開始于18世紀(jì)末和19世紀(jì)的西方。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指開發(fā)商或業(yè)主委員會為即將竣工使用或正在使用中的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制訂出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會公開招聘，并采取科學(xué)方法進行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的全過程。近幾年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一些國內(nèi)投資的大型建筑項目也開始采用招標(biāo)投標(biāo)方式進行物業(yè)管理。而通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，評定其價值和價格在現(xiàn)行物業(yè)管理的市場價格水平下能否被接受，則是保證等價交換順利進行的前提，從而也體現(xiàn)了價值規(guī)律的客觀要求。(3)物業(yè)管理招標(biāo)是提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。1)物業(yè)管理招標(biāo)的超前性物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介人的特點，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前，即在物業(yè)動工興建之前開發(fā)商就應(yīng)進行物業(yè)管理招標(biāo)。因此，為了確保物業(yè)質(zhì)量，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)和因地制宜的方針，也為了業(yè)主和住戶的利益，物業(yè)管理必須超前介入，在物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計時就應(yīng)介入。這是便于日后物業(yè)管理企業(yè)完成招標(biāo)中確定的目標(biāo)所不可缺少的。首先，由于開發(fā)商或業(yè)主在不同時期對物業(yè)管理有不同的要求，招標(biāo)文件中的各種管理要求、管理價格的制定都具有階段性，過了一段時間，為了適應(yīng)各種變化有可能需要調(diào)整。若續(xù)聘則要重新簽訂合同；若不續(xù)聘，則由業(yè)主委員會重新向社會公開招標(biāo)。由于招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)域一般都是買方市場，在買方市場中，市場競爭是一種對買方(招標(biāo)人)有利的競爭，在合理的范圍內(nèi)競爭程度越高，對買方越有利，因此擴大競爭范圍可以使買方(招標(biāo)人)獲得更充分的市場利益。1)公平原則所謂公平原則，是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件都是一致的，即所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上進行投標(biāo)。由于后兩種方式是由招標(biāo)者憑主觀判斷而預(yù)先選定一定數(shù)量的合格投標(biāo)者進行投標(biāo)，其招標(biāo)過程帶有很大的主觀性，從而自然降低對這些投標(biāo)者審查的要求。(2)招標(biāo)文件對所有的投標(biāo)者要求都應(yīng)一致，即要做到“一視同仁”。(3)招標(biāo)者對招標(biāo)文件的解釋說明應(yīng)在同一時間，針對所有參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)公開進行。2)公正原則所謂公正原則，是指投標(biāo)評定的準(zhǔn)則是衡量所有投標(biāo)書的尺度，即在所有投標(biāo)者起點公平的基礎(chǔ)上，在整個投標(biāo)評定中所使用的準(zhǔn)則應(yīng)具有一貫性和普遍性。根據(jù)該準(zhǔn)則進行評審后在設(shè)定最低分以上的投標(biāo)人共有12位。這就要求評標(biāo)委員會所采用的評定準(zhǔn)則應(yīng)具有很強的綜合性和客觀性。由于物業(yè)管理服務(wù)所包含的技術(shù)風(fēng)險并不高，因此在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，投標(biāo)人的報價往往決定了其投標(biāo)書的競爭力，即中標(biāo)人往往也就是報價最低的投標(biāo)人。為了貫徹合理原則，避免上述不合理現(xiàn)象的發(fā)生，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中按照國際慣例，申明“業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價”這一條。物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)貫徹的原則是真實性原則和合理競爭原則。在物業(yè)管理市場較為發(fā)達、物業(yè)管理企業(yè)自身的素質(zhì)和資信較高的情況下，真實性原則一般都能夠保證。這樣就使得標(biāo)書不再是簡單的出價或發(fā)盤，而是具有法律效力和責(zé)任所約束的，從而使得真實性原則具有了一定的法律基礎(chǔ)。首先，如前所述，招標(biāo)投標(biāo)方式最大的優(yōu)點便是通過投標(biāo)人的充分競爭，使得招標(biāo)人能獲得最大的市場利益。由于評標(biāo)的尺度越單一，就越容易被投標(biāo)人所操縱，因而在國際慣例中，評標(biāo)的尺度一般都采用價格和其他因素的加權(quán)計分法。只有兩者實現(xiàn)緊密結(jié)合，做到招標(biāo)人依法公平、公正、合理地招標(biāo)，投標(biāo)人自覺地遵守真實性和合理競爭原則進行投標(biāo)，才能真正搞好物業(yè)管理工作，才能真正體現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟規(guī)律。招標(biāo)機構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立招標(biāo)機構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)。任何單位和個人不得強制其委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。以下就上述兩種成立物業(yè)管理招標(biāo)機構(gòu)的途徑分別予以詳述。招標(biāo)委員會是招標(biāo)工作的最高權(quán)力機構(gòu)，下設(shè)秘書處和專業(yè)技術(shù)部。非常設(shè)性招標(biāo)委員會的特點之一便是其開放式的組織機構(gòu)，即招標(biāo)委員會的主要工作人員都非正式編制，而大多數(shù)是通過向外聘請或通過內(nèi)部調(diào)用，具有很強的靈活性和流動性。由于通常情況下小業(yè)主數(shù)量都很大，且沒有嚴格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會代表小業(yè)主組織招標(biāo)。②采取公開招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進行管理并與其簽訂委托管理合同，解聘不稱職的物業(yè)管理公司。⑥對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的興建、更改、擴充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關(guān)的事宜作出決議。與非常設(shè)性招標(biāo)機構(gòu)最大的區(qū)別在于，招標(biāo)代理機構(gòu)是依照《公司法》設(shè)立，并完全按照《公司法》規(guī)定進行運營的經(jīng)營性法人組織。總經(jīng)理副總經(jīng)理項目部總經(jīng)理市場部技術(shù)部財務(wù)部行政管理部其他職能部門圖1．2招標(biāo)代理機構(gòu)的組織機構(gòu)招標(biāo)代理機構(gòu)與其他非常設(shè)招標(biāo)機構(gòu)的區(qū)別之一便是招標(biāo)代理機構(gòu)中的技術(shù)部門其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設(shè)的招標(biāo)機構(gòu)那樣采用臨時外聘制度。招標(biāo)代理機構(gòu)在評標(biāo)后，向委托招標(biāo)人提交評標(biāo)報告和中標(biāo)候選人名單，由招標(biāo)人(開發(fā)商董事會或業(yè)主委員會)自行進行最終裁標(biāo)，招標(biāo)代理機構(gòu)無權(quán)強制要求委托招標(biāo)人接受中標(biāo)推薦。經(jīng)理室辦公室開發(fā)部財務(wù)部業(yè)務(wù)管理部工程部經(jīng)營服務(wù)部各小區(qū)或大廈管理處圖1．3物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu) 基于物業(yè)管理投標(biāo)過程中，大量的信息需要在短時間內(nèi)進行快速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項目投標(biāo)工作，通常由投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來全權(quán)負責(zé)整個投標(biāo)活動。 (2)財務(wù)部：財務(wù)部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)濟管理部門，負責(zé)財務(wù)、計劃、經(jīng)濟核算和各類收費工作。首先，開發(fā)部根據(jù)本公司的市場定位，選擇與之相稱的物業(yè)管理招標(biāo)項目，進行投標(biāo)。最后，開發(fā)部完成投標(biāo)書后，經(jīng)過總經(jīng)理簽字授權(quán)，即可代表物業(yè)管理企業(yè)向招標(biāo)單位進行投標(biāo)。根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目，必須進行招標(biāo)：(1)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；(3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。這是因為：①公開發(fā)布的招標(biāo)文件中有可能涉及到與國家安全或軍事有關(guān)的機密；②一些不法分子有可能會借投標(biāo)之名，趁機竊取國家機密。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)同屬招標(biāo)投標(biāo)的一部分，理應(yīng)遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，因此，該三原則也同樣適用于界定物業(yè)管理招標(biāo)的范圍。即法律沒有規(guī)定，在我國哪些項目其物業(yè)管理必須要實行招標(biāo)，哪些不適于招標(biāo)。事實上，對于這類項目，往往從項目的勘察、設(shè)計、施工開始就已經(jīng)實行了全套的招標(biāo)，物業(yè)管理招標(biāo)不過是其中的一部分而已。其次，根據(jù)“是否關(guān)系到國家利益”的原則，除了上述大型的基礎(chǔ)設(shè)施和公用物業(yè)外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理一般也應(yīng)實行招標(biāo)。事實上，這一類物業(yè)都有國家專門指定的單位對其進行物業(yè)維護和管理。目前關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)范圍的界定尚未法律化，也有待完善。然而，考慮到物業(yè)管理招標(biāo)在我國剛剛起步，議標(biāo)作為一種簡單、便捷的方式目前仍被我國大多數(shù)開發(fā)商所采用，對我國的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)有著一定影響，筆者按照國際慣例仍將議標(biāo)作為物業(yè)管理招標(biāo)的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。需指出的是，由于物業(yè)管理具有長期性和區(qū)域性的特點，因此，除國家級重點項目(如三峽工程)以外，對于地方性的重點項目(如地方的大型基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè))一般都采用地方公開招標(biāo)方式招標(biāo)。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按通告中指明的地址領(lǐng)取或購買較詳細的介紹資料和資格預(yù)審表，并將資格預(yù)審表填好后寄送給招標(biāo)單位。開標(biāo)后，出席開標(biāo)的招標(biāo)機構(gòu)所有決策人員應(yīng)在各投標(biāo)單位的每份標(biāo)書的報價總表上簽字，這意味著所有報價從即時起到授標(biāo)前均不得更改。評標(biāo)時，招標(biāo)機構(gòu)可以要求投標(biāo)人回答或澄清其標(biāo)書中的某些含糊不清的問題，但無權(quán)要求或接受投標(biāo)人調(diào)整價格。2．2．2邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)是指不公開刊登廣告而直接邀請某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式，其主要特點是以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。究其原因，首先，由于物業(yè)管理具有地域性的特點，開發(fā)商主要在當(dāng)?shù)剡x擇投標(biāo)單位，而當(dāng)?shù)氐耐稑?biāo)人數(shù)量本身就不大；其次，由于開發(fā)商的市場經(jīng)驗較豐富，能及時掌握各類物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營情況和服務(wù)質(zhì)量情況，使其有能力挑選出一批素質(zhì)上乘的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，既節(jié)省了成本，又不失效果。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》對邀請招標(biāo)方式有明確規(guī)定：“招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書”。邀請招標(biāo)具有節(jié)省時間、減少招標(biāo)費用的優(yōu)點，但這種招標(biāo)方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評標(biāo)中可能會歧視某些投標(biāo)人等。議標(biāo)目前在我國中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項目中較為常見。另一方面，開發(fā)商本身對物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專業(yè)性不強，對管理的要求不是非常嚴格。這種方式更加接近傳統(tǒng)的商務(wù)方式，是招標(biāo)方式與傳統(tǒng)商務(wù)方式的結(jié)合，兼顧兩者的優(yōu)點，既節(jié)省了時間和招標(biāo)成本，又可以獲取有競爭力的標(biāo)價。因此，一般對于較大型的或較復(fù)雜的物業(yè)，或者是由缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商和業(yè)主自行進行招標(biāo)的情況，都不宜采用議標(biāo)方式。因此，如何規(guī)范和完善議標(biāo)的法律地位，是一個值得研究的問題。這是因為，“一攬子”的物業(yè)管理招標(biāo)方式，使得“項目包”中的內(nèi)容均可以一定的標(biāo)準(zhǔn)進行統(tǒng)一衡量，形成一個總標(biāo)價，以便于招標(biāo)人進行評價。簡單地說，物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容主要包括兩部分，即前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容如前所述分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)兩個部分，各部分的具體服務(wù)內(nèi)容如下：1)前期顧問服務(wù)內(nèi)容(1)開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間提供的管理顧問服務(wù)由于物業(yè)具有不可移動性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開發(fā)設(shè)計和施工是至關(guān)重要的。具體的服務(wù)內(nèi)容有： ①對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計圖提供專業(yè)意見。(2)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)①制訂員工培訓(xùn)計劃。(3)住戶人住及裝修期間的管理顧問服務(wù)①住戶人住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)。2)實質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容住戶人住后的實質(zhì)管理服務(wù)是直接與住戶日常生活密切相關(guān)的，具體內(nèi)容包括：(1)物業(yè)管理的人力安排。(4)房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)。如車輛管理及上門特約服務(wù)等。因此經(jīng)營性物業(yè)物業(yè)管理的一個主要目標(biāo)便是利潤目標(biāo)，即物業(yè)管理企業(yè)通過有效的經(jīng)營管理服務(wù)，充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能，提高物業(yè)出租率、出售率及營業(yè)收入，促使物業(yè)保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標(biāo)要求。經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容同樣分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。而在實質(zhì)管理服務(wù)中，經(jīng)營性和非經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容也大致相同，如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設(shè)備維護等基本項目。由于這兩種服務(wù)的性質(zhì)不同，因此在招標(biāo)中的規(guī)定也不同。本章參照國際招標(biāo)投標(biāo)慣例，按時間先后順序?qū)⒄麄€招標(biāo)程序劃分為招標(biāo)的準(zhǔn)備、招標(biāo)的實施和招標(biāo)的結(jié)束三個階段。3．1．1成立招標(biāo)機構(gòu)任何一項物業(yè)管理招標(biāo)，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會，都需要成立一個專門的招標(biāo)機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負責(zé)整個招標(biāo)活動。一種是開發(fā)商或業(yè)主