【正文】 渠道發(fā)布招標(biāo)公告，要考慮到各類渠道的出版周期（如報刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長），以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時間刊登出來。按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第 二十四 條規(guī)定： 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需 要的合理時間；但是，依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，自招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于二十日 。一般包括以下內(nèi)容：招標(biāo)單位名稱；項(xiàng)目名稱；地點(diǎn)、物業(yè)管理項(xiàng)目資金來源（如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_發(fā)商預(yù)付等）、招標(biāo)目的（邀請資格預(yù)審還是邀請投標(biāo)）；項(xiàng)目要求概述（項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求），購買招標(biāo)文件的時間、地點(diǎn)和價格，接受標(biāo)書的最后日期和地點(diǎn)，開標(biāo)日期、時間、地點(diǎn)，招標(biāo)單位的地址、電話等聯(lián)系 方法。 7 （ 2） 組織資格預(yù)審 若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計投標(biāo)公司的數(shù)目多，可預(yù)先對各投標(biāo)公司進(jìn)行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點(diǎn)選擇 6～ 10 家申請者參與投標(biāo)，這就是所謂的早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù) 量較少，則可待投標(biāo)公司已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進(jìn)行資格預(yù)審，這也就是所謂的后期預(yù)審。包括以下三個步驟： ①發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ妫ɑ蛸Y格預(yù)審邀請書）。 ②出售資格預(yù)審文件。資格預(yù)審申請書不必公開開啟，由招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織專家進(jìn)行評審。具體內(nèi)容包括： ①申請企業(yè)的基本情況：公司名稱、地 址、電話和傳真、資質(zhì)等級、注冊資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目授權(quán)代表，公司組織機(jī)構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)，公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。 招標(biāo)單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預(yù)審的評審方法。 召開標(biāo)前會議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問題。應(yīng)特別注意的是標(biāo)前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復(fù)，應(yīng)視為招標(biāo)文件的組成部分，寫成書面文件分發(fā)給所有投標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)在標(biāo)前會議上宣布開標(biāo)日期。物業(yè)管理開標(biāo)的要點(diǎn)有二個，即開標(biāo)人和開標(biāo)時間。通常情況下，開標(biāo)時間安排在遞交投標(biāo)書的截止日之后 2～ 3 天內(nèi)或緊接其后。 A． 公開開標(biāo)，是指允許所有投標(biāo)人或其代表出席開標(biāo)會議，由招標(biāo)人面對到場所有投標(biāo)人或其代表將封套的投標(biāo)書當(dāng)眾開封，并宣讀投標(biāo)報價的一種開標(biāo)方式。 d．宣布因投標(biāo)書遲到或沒有收到而被取消資格的投標(biāo)企業(yè)名稱，并將此情況記錄在案，必要時由評標(biāo)委員會及公證人簽字； e．公證人當(dāng)場驗(yàn)證投標(biāo)標(biāo)函，主持抽簽，決定唱標(biāo)順序。不合格標(biāo)書應(yīng)當(dāng)場宣布作廢，由合格的投標(biāo)單位宣讀其投標(biāo) 文件。 B．秘密開標(biāo)相對于公開開標(biāo)而言，是指招標(biāo)機(jī)構(gòu)在無投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場參與情況下所進(jìn)行的開標(biāo)。若開標(biāo)時出現(xiàn)如下情況，可能使投標(biāo)作廢：招標(biāo)人認(rèn)為 各投標(biāo)人標(biāo)價都過高和無法達(dá)到招標(biāo)文件所規(guī)定的服務(wù)要求；合格投標(biāo)文件過少，不能保證一定的競爭性。 ①評標(biāo)包含的要點(diǎn)。物業(yè)管理 招投標(biāo)屬于服務(wù)性項(xiàng)目招投標(biāo)，其標(biāo)價的確定具有很強(qiáng)的靈活性。 B．打分法 該法適用于評標(biāo)人員具有較好的專業(yè)判斷及豐富經(jīng)驗(yàn)的招標(biāo)項(xiàng)目。評標(biāo)委員會審查的內(nèi)容主要有： a．投標(biāo)人投標(biāo)資格審查，即判斷投標(biāo)企業(yè)是否符合投標(biāo)條件； b．投標(biāo)書內(nèi)容完整性檢查，包括投標(biāo)書編寫的格式與遞交方式是否符合招標(biāo)文件的要求；是否有指定人的簽字；是否附有投標(biāo)企業(yè)代理人的身份及授權(quán)證明；是否按規(guī)定交納保證金或投標(biāo)保 函；投標(biāo)文件是否對招標(biāo)文件做出完全響應(yīng)，并具有應(yīng)有的承諾。 B．評委評審標(biāo)書 ,其主要內(nèi)容包括： a．關(guān)于企業(yè)概況及其信譽(yù)的評審。管理服務(wù)方案評審包括服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置評審、服務(wù)措施評審、標(biāo)價評審。 C．評議物業(yè)管理 企業(yè)的答辯情況。 評標(biāo)報告的主要內(nèi)容應(yīng)包括：列出參加競標(biāo)的公司總數(shù)及各自名稱，以及因各種原因其標(biāo)書被列為“廢標(biāo)”的投標(biāo)企業(yè)名稱；概述評標(biāo)的具體原則、方法等；評述可能中標(biāo)的幾份標(biāo)書；分析標(biāo)價的合理性、與標(biāo)底價的比較結(jié)果；說明標(biāo)書是否符合招標(biāo)文件要求； 評價投標(biāo)企業(yè)資信及類似經(jīng)驗(yàn)等。定標(biāo)程序包括評委會評審、招標(biāo)人再評審。 B． 報價及補(bǔ)充說明。 C． 主要服務(wù)方式與特殊服務(wù)。 一般來說，物業(yè)管理招標(biāo)人會選擇報價最低的投標(biāo)書定標(biāo)，但這并不意味著招標(biāo)人一定選擇最低報價者。 ③定標(biāo)方法。這樣，確定出中標(biāo)企業(yè)。 標(biāo)書 B：以固定價格報價，但要求調(diào)整報價。因?yàn)樗鼈儧]有提供招標(biāo)文件所要求的重要文件或沒有就重要內(nèi)容做出說明，并且這樣的遺漏很可能導(dǎo)致投標(biāo)者不能按業(yè)主或開發(fā)商的要求完成物業(yè)管理服務(wù)。評標(biāo)者可以要求有關(guān)投標(biāo)者予以澄清補(bǔ)充之后仍可參與評標(biāo)。具體可歸納為組成招標(biāo)文件的六要素：投標(biāo)邀請書、技術(shù)規(guī)范及要求、投標(biāo)人須知、合同一般條款、合同特殊條款、附件（附表、附圖、附文等）。如果采用邀請招標(biāo)方式招標(biāo)，投標(biāo)邀請書往往作為投標(biāo)通知書而單獨(dú)發(fā)給潛在投標(biāo)人；如果采取公開招標(biāo)方式招標(biāo)，往往是先發(fā)布招標(biāo)公告和資格預(yù)審?fù)ǜ?。對于各?xiàng)目的不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求 ，可以編列一張“技術(shù)規(guī)范一覽表”加以綜合。具體說明如下： （ 1）總則說明 主要對招標(biāo)文件的適用范圍、常用名稱、合格的投標(biāo)人和投標(biāo)費(fèi)用進(jìn)行說明。如果由于采取邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式招標(biāo)，而沒有進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，還應(yīng)要求投標(biāo)人按預(yù)定格式和要求遞交投標(biāo)人資格的證明文件。 （ 5）開標(biāo)和評標(biāo) 包括以下內(nèi)容： 1）對開標(biāo)規(guī)則的說明。即寫明投標(biāo)人在必要時有權(quán)澄清其投標(biāo)文件內(nèi)容。 （ 6）授予合同 1）定標(biāo)準(zhǔn)則。 3）接受和拒絕任何投標(biāo)的權(quán)力。 6）合同協(xié)議書的簽署。 （ 2）適用范圍 寫明合同的適用范圍。 （ 6）索賠 索賠條款主要說明在投標(biāo)人發(fā)生違約行為時，招標(biāo)人有權(quán)按照索賠條款規(guī)定提出索賠。 （ 8）履約保證金 該條款主要是規(guī)定中標(biāo)人在簽訂合同后，為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例，以及提供履約保證金的形式。 （ 11）合同修改 該條款應(yīng)申明對于合同的未盡事項(xiàng)，需進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善的，甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書，作為合同補(bǔ)充協(xié)議。 （ 15）合同份數(shù) （ 16）合同生效 5．合同特殊條款 為了適應(yīng)特殊情況和特殊要求做出的特殊規(guī)定 。 6．附件 附件是對招標(biāo)文件主體部分文字說明的補(bǔ)充，包括附表、附文和附圖。 [閱讀資料 ] 鹿丹村物業(yè)管理招標(biāo)書 鹿丹村是市住宅局委托原市基礎(chǔ)工程工作組開發(fā)建設(shè)的福利房住宅小區(qū)， 1989年竣工交付使用，并由市住宅局委托市城建房產(chǎn)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。 18 3．多層住宅樓共 24 棟，單元 式住宅 1036 套 (其中四房二廳 126 套、三房二廳 28 套、三房一廳455 套、二房一廳 427 套 )，公寓 210 間。 2．區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所 (地 )(消防、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝 、渠、池、井、管道、停車場待 )的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 6．區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊。 (三 )有關(guān)說明 19 1．中標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對鹿丹村物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。 5．在定標(biāo)后三個月內(nèi)由中標(biāo)單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。 9．在做標(biāo)書時統(tǒng)一以 1996 年 12 月 1 日為進(jìn)住時間。 (四 )物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎罰 1．鹿丹村的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標(biāo)準(zhǔn) 》 (80 分以上 )及標(biāo)書、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。 2．開標(biāo)具體時間另行通知。 (二 )管理人員配備 包括：管理處正、副主任簡歷、各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)、正式工和臨時工的比 例、自有人員和待聘待調(diào)人員、各崗位人員的配置等。另外應(yīng)列出收支盈虧情況測算、增收節(jié)支措施。 3．維修工程質(zhì)量合格率。 21 7．道路完好率及使用率。 11．停車場、單車棚完好率。 15．火災(zāi)發(fā)生率。 19．維修服務(wù)回 訪率。 (十一 )宣傳、貫徹執(zhí)行 (《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 )及其實(shí)施細(xì)則方式和設(shè)想 (十二 )整治鹿丹村環(huán)境的方案。所謂真實(shí)性，即投標(biāo)書內(nèi)容要真實(shí)，不能弄虛作假。 （ 2）籌措資金 物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實(shí)力的重要因素，它必須要能滿足公司投標(biāo)全過程及中標(biāo)后的管理需要。投標(biāo)公司要根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本來分析資金來源結(jié)構(gòu) （ 3）收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料 招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進(jìn)行投標(biāo)可行性研究必不可少的重要因素，因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道全方位搜尋第一、二手資料：既包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標(biāo)競爭對手的情況。例如：住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，因此，在管理上就要求能增強(qiáng)住宅功能，搞好小區(qū)設(shè)施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境；服務(wù)型公寓則更注重一對一的服務(wù)特色，它既要為住戶提供酒店式服務(wù)，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服 23 務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個性化，除了 日常清潔、安全、綠化服務(wù)外，還應(yīng)提供各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等；寫字樓管理重點(diǎn)則應(yīng)放在了“安全、舒適、快捷”上，其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè)重于以下方面：加強(qiáng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財產(chǎn)安全，開辟商場、酒家、娛樂設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方便用戶生活，完善通迅系統(tǒng)建設(shè)以加強(qiáng)用戶同外部聯(lián)系。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的競投優(yōu)勢，因此，必須認(rèn)真對待，考慮其支出費(fèi)用、自身的技術(shù)力量以及可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競標(biāo)。例如，招標(biāo)書上寫明必須提供某項(xiàng)服務(wù)，而本地又僅有一家專業(yè)服務(wù)公司可提供該項(xiàng)服務(wù)，則投標(biāo)公司應(yīng)注意招標(biāo)人與該專業(yè)服務(wù)公司 是否關(guān)系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商已建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標(biāo)物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽(yù)較好、易于協(xié)調(diào)的物業(yè)開發(fā)商，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入，既能保證物業(yè)質(zhì)量，又便于日后管理。包括開發(fā)商的技術(shù)力量、信譽(yù)度等。有時招標(biāo)文件會由于招標(biāo)人的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對于其他投標(biāo)公司而言是極為不利的。 ②特殊服務(wù)要求。 （ 4）進(jìn)行投標(biāo)可行性分析 1）招標(biāo)物業(yè)條件分析 ①物業(yè)性質(zhì)。 投標(biāo)企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有資金積累和銀行貸款。 1． 2． 2 物業(yè)管理投標(biāo)程序 1．物業(yè)管理投標(biāo)的準(zhǔn)備階段 （ 1） 取得從業(yè)資格 從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必須具備的條件，也是物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因素。 1． 2 物業(yè)管理投標(biāo) 1． 2． 1 物業(yè)管理投標(biāo)的概念與原則 物業(yè)管理投標(biāo) 是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，以及國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)活動。 (九 )便民服務(wù)項(xiàng)目 按有償服務(wù)和無償服務(wù)兩部分逐項(xiàng)分列。 17．住房有效投拆率與處理率。 13．小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率。 9．排水管、明暗溝完好率。 5．綠化完好率。 (七 )住宅區(qū)檔案的建立與管理 (八 )各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾 1．房屋完好率。 (四 )管理工作必需的物質(zhì)裝備計劃情況 包括：管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。 2．歡迎社會各屆對此次招投標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督和投訴，投訴電話： 321005 3255815。 2．市住宅局每年對住宅區(qū)進(jìn)行考核評比，如達(dá)不到上述規(guī)定要求，則可終止委托管理合同并進(jìn)行財務(wù)審計，由中標(biāo)單位承擔(dān)違約和賠償責(zé)任；如達(dá)到了規(guī)定要求，則按合同給予獎勵。 11．中標(biāo)單位應(yīng)交納風(fēng)險抵押全 30 萬元，如不能完成投標(biāo)指標(biāo)和市級優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標(biāo)，抵押金不予返還，押金期限為三年。 7．我局將在定標(biāo)后一個月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房 (177 平方米，按福利 房租金標(biāo)準(zhǔn)計租 )和商業(yè)用房 (311 平方米，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)計租 )，待業(yè)主管理委員會成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會。 3．原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關(guān)財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)應(yīng)移交給中標(biāo)單位。 8．住宅區(qū)檔案資料管理。 4．公共生活秩序。 5．公用設(shè)施及公共場所 (地 )情況： (1)道路：車行道 9646 平方米；人行道 7186 平方米； (2)綠化面積 53920 平方米； (3)污水管長 1809 米，污水檢查井 286 座；雨水管長 2367 米，雨水檢查井 261 座，雨水進(jìn)水井71 座； (4)化糞池 6 座； (5)路燈 22 盞； (6)垃圾箱 25 個； (7)體育設(shè)施：籃球場一個，占地面積 500 平方米；門球場一個，占地面積 300 平方米； (8)停車場 3 個，總占地面積 2081 平方米，車位 72 個； (9)單車房建筑面積 3739 平方米，其中被改為商店的有 238 平方米 (由管理處出租的有 175 平方米 )，被改為車管、綠化、清潔、保安等員工宿舍的有 315 平方米，被改為倉庫的有 126 平方米。 (一 )鹿丹村規(guī)劃建設(shè)基本情況 1．總占地面積 70396 平方米。 （ 2）附文 物業(yè)說明書。此外，合同特殊條款還可以是對合同一般條款未包括的某些特殊情況的補(bǔ)充，如：關(guān)于延遲接管而賠償?shù)木唧w規(guī)定，以及有關(guān)稅務(wù)的具體規(guī)定等。 （ 13）主導(dǎo)語言與