【正文】 出入 10 無(wú)管理經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)與要求有較大出入 5 6．特約服務(wù) 10 主動(dòng)為住戶著想，提供高質(zhì)量服務(wù) 10 能按業(yè)主要求完成 8 能部分完成業(yè)主要求 5 不能完成業(yè)主要求 2 7．管理制度 10 有嚴(yán)格的管理監(jiān)督制度，并保證運(yùn)行 10 有運(yùn)行制度，但缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督制度 5 無(wú)嚴(yán)格的管理運(yùn)行制度 2 8．現(xiàn)場(chǎng)答辯 10 答辯人答辯內(nèi)容充實(shí)，能正確迅速的回答問(wèn)題，回答問(wèn)題嚴(yán)密 10 13 合理 答辯內(nèi)容一般，基本能正確的回答問(wèn)題，回答問(wèn)題基本合理 6 答辯內(nèi)容欠妥，不能正確迅速的回答問(wèn)題，回答問(wèn)題不盡合理 3 3） 物業(yè)管理定標(biāo)。 評(píng)標(biāo)報(bào)告的主要內(nèi)容應(yīng)包括：列出參加競(jìng)標(biāo)的公司總數(shù)及各自名稱，以及因各種原因其標(biāo)書(shū)被列為“廢標(biāo)”的投標(biāo)企業(yè)名稱；概述評(píng)標(biāo)的具體原則、方法等；評(píng)述可能中標(biāo)的幾份標(biāo)書(shū)；分析標(biāo)價(jià)的合理性、與標(biāo)底價(jià)的比較結(jié)果；說(shuō)明標(biāo)書(shū)是否符合招標(biāo)文件要求； 評(píng)價(jià)投標(biāo)企業(yè)資信及類(lèi)似經(jīng)驗(yàn)等。 D．編寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告。 C．評(píng)議物業(yè)管理 企業(yè)的答辯情況。 服務(wù)措施評(píng)審：主要評(píng)審其管理方法的選擇，各種技術(shù)力量的擁有程度，管理設(shè)備的配備等方面是否能夠保證服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)具有可行性。管理服務(wù)方案評(píng)審包括服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置評(píng)審、服務(wù)措施評(píng)審、標(biāo)價(jià)評(píng)審。尤其是對(duì)企業(yè)在管理工作中管理者和員工素質(zhì)進(jìn)行考察，如企業(yè)是否確實(shí)擁有包括工程師、物業(yè)經(jīng)理、人事培訓(xùn)人員、質(zhì)量控制人員、各類(lèi) 專業(yè)技術(shù)人員等在內(nèi)的良好團(tuán)隊(duì)，是否擁有良好的運(yùn)作體系。 B．評(píng)委評(píng)審標(biāo)書(shū) ,其主要內(nèi)容包括： a．關(guān)于企業(yè)概況及其信譽(yù)的評(píng)審。審查如有偏差，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)在通知投標(biāo)公司并征得其同意的情況下予以更正。評(píng)標(biāo)委員會(huì)審查的內(nèi)容主要有： a．投標(biāo)人投標(biāo)資格審查，即判斷投標(biāo)企業(yè)是否符合投標(biāo)條件； b．投標(biāo)書(shū)內(nèi)容完整性檢查，包括投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)的格式與遞交方式是否符合招標(biāo)文件的要求；是否有指定人的簽字；是否附有投標(biāo)企業(yè)代理人的身份及授權(quán)證明；是否按規(guī)定交納保證金或投標(biāo)保 函；投標(biāo)文件是否對(duì)招標(biāo)文件做出完全響應(yīng)，并具有應(yīng)有的承諾。其具體做法是：評(píng)標(biāo)委 員會(huì)按標(biāo)準(zhǔn)將事先準(zhǔn)備的評(píng)標(biāo)內(nèi)容劃分為若干指標(biāo)，并就每一指標(biāo)確定其評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)；然后根據(jù)投標(biāo)人的投標(biāo)書(shū)、對(duì)照招標(biāo)文件規(guī)定的管理目標(biāo)，對(duì)該投標(biāo)人每個(gè)指標(biāo)所能達(dá)到的滿足程度給予評(píng)分；最后，統(tǒng)計(jì)投標(biāo)人的得分，得出投標(biāo)企業(yè)的總評(píng)分。 B．打分法 該法適用于評(píng)標(biāo)人員具有較好的專業(yè)判斷及豐富經(jīng)驗(yàn)的招標(biāo)項(xiàng)目。目前，我國(guó)物業(yè)管 10 理評(píng)標(biāo)常用的方法有兩種： A．低價(jià)評(píng)標(biāo)法 該法適用于通過(guò)了嚴(yán)格資格預(yù)審、其他評(píng)標(biāo)內(nèi)容都符合要求的物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)書(shū)的評(píng)定。物業(yè)管理 招投標(biāo)屬于服務(wù)性項(xiàng)目招投標(biāo)，其標(biāo)價(jià)的確定具有很強(qiáng)的靈活性。評(píng)標(biāo)委員會(huì)可由招標(biāo)單位組織具有相應(yīng)專長(zhǎng)的內(nèi)部人員組成，或同時(shí)邀請(qǐng)相關(guān)專家參加，也可由專業(yè)咨詢公司代理。 ①評(píng)標(biāo)包含的要點(diǎn)。 2）物業(yè)管理評(píng)標(biāo)。若開(kāi)標(biāo)時(shí)出現(xiàn)如下情況，可能使投標(biāo)作廢：招標(biāo)人認(rèn)為 各投標(biāo)人標(biāo)價(jià)都過(guò)高和無(wú)法達(dá)到招標(biāo)文件所規(guī)定的服務(wù)要求；合格投標(biāo)文件過(guò)少，不能保證一定的競(jìng)爭(zhēng)性。除無(wú)投標(biāo)企業(yè)參加以外，秘密開(kāi)標(biāo)的其他程序與公開(kāi)開(kāi)標(biāo)基本一致。 B．秘密開(kāi)標(biāo)相對(duì)于公開(kāi)開(kāi)標(biāo)而言，是指招標(biāo)機(jī)構(gòu)在無(wú)投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)參與情況下所進(jìn)行的開(kāi)標(biāo)。其他人員在宣讀標(biāo)書(shū)時(shí)不能提出任何疑問(wèn)。不合格標(biāo)書(shū)應(yīng)當(dāng)場(chǎng)宣布作廢，由合格的投標(biāo)單位宣讀其投標(biāo) 文件。由評(píng)標(biāo)委員會(huì)主席按交標(biāo)順序逐個(gè)啟封，并檢查是否合格。 d．宣布因投標(biāo)書(shū)遲到或沒(méi)有收到而被取消資格的投標(biāo)企業(yè)名稱，并將此情況記錄在案，必要時(shí)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)及公證人簽字； e．公證人當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)證投標(biāo)標(biāo)函，主持抽簽，決定唱標(biāo)順序。 b． 招標(biāo)單位法人代表講話，介紹此次招標(biāo)情況。 A． 公開(kāi)開(kāi)標(biāo)，是指允許所有投標(biāo)人或其代表出席開(kāi)標(biāo)會(huì)議，由招標(biāo)人面對(duì)到場(chǎng)所有投標(biāo)人或其代表將封套的投標(biāo)書(shū)當(dāng)眾開(kāi)封，并宣讀投標(biāo)報(bào)價(jià)的一種開(kāi)標(biāo)方式。 ①開(kāi)標(biāo)形式及其程序。通常情況下，開(kāi)標(biāo)時(shí)間安排在遞交投標(biāo)書(shū)的截止日之后 2～ 3 天內(nèi)或緊接其后。參加開(kāi)標(biāo)的人員包括：招標(biāo)單位上級(jí)主管部門(mén)、當(dāng)?shù)卣袠?biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)、開(kāi)戶銀行、標(biāo)底編制單位有關(guān)人員、招標(biāo)物業(yè)設(shè)計(jì)單位有關(guān)技術(shù)人員、投標(biāo)企業(yè)代表（法人代表或委托代理人）和主要工作人員、法律公證部門(mén)。物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)的要點(diǎn)有二個(gè)，即開(kāi)標(biāo)人和開(kāi)標(biāo)時(shí)間。 （ 4） 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo) 1） 物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)在標(biāo)前會(huì)議上宣布開(kāi)標(biāo)日期。招標(biāo)人應(yīng)在提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少 15 日前，將已澄清和修改部分以書(shū)面形式通知所有投標(biāo)人。應(yīng)特別注意的是標(biāo)前會(huì)議的記錄和各種問(wèn)題的統(tǒng)一解釋或答復(fù)，應(yīng)視為招標(biāo)文件的組成部分，寫(xiě)成書(shū)面文件分發(fā)給所有投標(biāo)人。招標(biāo)機(jī)構(gòu)也 可要求投標(biāo)人在規(guī)定日期內(nèi)將問(wèn)題以書(shū)面形式寄給招標(biāo)人，以便招標(biāo)人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無(wú)須召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議。 召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類(lèi)問(wèn)題?！岸?xiàng)評(píng)分法”就是對(duì)申請(qǐng)人提交的資料進(jìn)行分類(lèi)，并按一定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)分，最后確定一個(gè)取得投標(biāo)資格的最低分?jǐn)?shù)線，達(dá)到或超過(guò)最低分?jǐn)?shù)線的被視為合格，可以參加投標(biāo)；未達(dá)到的則被視為不合格，不能參加投標(biāo)。 招標(biāo)單位可以根據(jù)自己的要求來(lái)決定資格預(yù)審的評(píng)審方法。 8 ③經(jīng)驗(yàn)以及過(guò)去的表現(xiàn)：過(guò)去幾年內(nèi)申請(qǐng)企業(yè)完成的類(lèi)似項(xiàng)目的基本情況，如這些項(xiàng)目和業(yè)主的名稱、項(xiàng)目工作量、合同金額、服務(wù)期限等。具體內(nèi)容包括： ①申請(qǐng)企業(yè)的基本情況：公司名稱、地 址、電話和傳真、資質(zhì)等級(jí)、注冊(cè)資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目授權(quán)代表，公司組織機(jī)構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)，公司歷年承包合同的類(lèi)型、金額及主要所在地區(qū)等。 2） 資格預(yù)審的內(nèi)容重點(diǎn)。資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)不必公開(kāi)開(kāi)啟，由招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織專家進(jìn)行評(píng)審。對(duì)于申請(qǐng)企業(yè)預(yù)審中必須提交的重要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在資格預(yù)審文件中予以說(shuō)明，或制成表格，要求申請(qǐng)人按要求填寫(xiě)。 ②出售資格預(yù)審文件。 資格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，項(xiàng)目資金來(lái)源，參加 預(yù)審的資格，獲取資格預(yù)審文件的時(shí)間、地點(diǎn)以及接受資格預(yù)審申請(qǐng)的時(shí)間和地點(diǎn)。包括以下三個(gè)步驟： ①發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ妫ɑ蛸Y格預(yù)審邀請(qǐng)書(shū)）。資格預(yù)審是招標(biāo)實(shí)施過(guò)程中的一個(gè)重要步驟，是投標(biāo)者的第一輪競(jìng)爭(zhēng)。 7 （ 2） 組織資格預(yù)審 若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計(jì)投標(biāo)公司的數(shù)目多，可預(yù)先對(duì)各投標(biāo)公司進(jìn)行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點(diǎn)選擇 6～ 10 家申請(qǐng)者參與投標(biāo)，這就是所謂的早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù) 量較少，則可待投標(biāo)公司已遞送標(biāo)書(shū)且開(kāi)標(biāo)之后進(jìn)行資格預(yù)審，這也就是所謂的后期預(yù)審。 招標(biāo)公告的基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項(xiàng)，必須載明，而招標(biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進(jìn)行變通。一般包括以下內(nèi)容：招標(biāo)單位名稱；項(xiàng)目名稱；地點(diǎn)、物業(yè)管理項(xiàng)目資金來(lái)源（如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_(kāi)發(fā)商預(yù)付等）、招標(biāo)目的（邀請(qǐng)資格預(yù)審還是邀請(qǐng)投標(biāo)）；項(xiàng)目要求概述（項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求），購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和價(jià)格，接受標(biāo)書(shū)的最后日期和地點(diǎn)，開(kāi)標(biāo)日期、時(shí)間、地點(diǎn)，招標(biāo)單位的地址、電話等聯(lián)系 方法。 3） 招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式。按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第 二十四 條規(guī)定： 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需 要的合理時(shí)間；但是，依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，自招標(biāo)文件開(kāi)始發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于二十日 。這一時(shí)間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計(jì)發(fā)布日期開(kāi)始計(jì)算。另外，如果要通過(guò)幾個(gè)渠道發(fā)布招標(biāo)公告，要考慮到各類(lèi)渠道的出版周期（如報(bào)刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長(zhǎng)），以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時(shí)間刊登出來(lái)。為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對(duì)是否投標(biāo)進(jìn)行考慮、準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時(shí)，在時(shí)間安排上應(yīng)考慮兩 個(gè)因素： ①刊登招標(biāo)公告所需時(shí)間。通常一項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目往往同時(shí)通過(guò)幾種渠道發(fā)布公告，不拘泥于某一渠道。發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)和自身特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)那?。主要包括：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，組織資格預(yù)審，召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議，開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。 ③ 物業(yè)管理采取招 標(biāo) 投標(biāo)的市場(chǎng)化運(yùn)作，其公共服務(wù)費(fèi)價(jià)格應(yīng)由市場(chǎng)調(diào)節(jié)形成，政府不宜定價(jià) 6 或過(guò)多限制。 ② 物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，其招 標(biāo) 投標(biāo)不同于工程、設(shè)備招 標(biāo) 投標(biāo)。物業(yè)標(biāo)的存在設(shè)施不足問(wèn)題。 “ 以人為本 ” ， “ 以業(yè)主為本 ” ，為業(yè)主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務(wù)，以其他收益彌補(bǔ)公共服務(wù)費(fèi)的不足，是中標(biāo)企業(yè)共同的想法。眾多企業(yè)希望通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使自身經(jīng)營(yíng)上規(guī)模，達(dá)到提升企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和品牌的目的。龍江高教公寓是全國(guó)有著特殊意義的住宅區(qū)，工程建設(shè)伊始 ，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)就非常關(guān)注，省政府明確提出要將其建成 “ 一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環(huán)境，一流的物業(yè)管理 ” 的住宅區(qū)。 (3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)強(qiáng)烈。 龍江高教公寓是以業(yè)主委員會(huì)為招標(biāo)主體，并具體操作招標(biāo)活動(dòng)。同時(shí)，建立健全物業(yè)管理市場(chǎng)化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的 “ 游戲規(guī)則 ” ，營(yíng)造良好的市場(chǎng)交易環(huán)境。 2．此 次物業(yè)管理招 標(biāo) 投標(biāo) 活動(dòng) 的啟示 (1)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程需要政府積極引導(dǎo)，規(guī)范行為。平方米 )。 (7)公共服務(wù)費(fèi)確定：政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合，中標(biāo)價(jià)為 元／ (月 (5)評(píng)標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無(wú)底價(jià)競(jìng)標(biāo)，專家評(píng)標(biāo)，業(yè)主委員會(huì)最終定標(biāo)，其中信譽(yù)調(diào) 5 查由業(yè)主委員會(huì)隨機(jī)抽查評(píng)分。 (3)投標(biāo)方：南京地區(qū)省、市屬 12 家企業(yè)。 物業(yè)類(lèi)型：經(jīng)濟(jì)適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車(chē)位、管理用房等不足，落實(shí)了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域?yàn)?2 個(gè)。這次招標(biāo)書(shū)明確將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細(xì)測(cè)算起自己的成本來(lái) ， 要想在招標(biāo)中獲勝，就要拿出更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格來(lái)，降低一個(gè)收費(fèi)等級(jí)，提高一個(gè)服務(wù)檔次，勢(shì)必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。 根據(jù) 1999 年 12 月 8 日出臺(tái)的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公 共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)即便是最高的 5 級(jí)，每月每平方米也就是 元。龍江高校公寓委托管理期限為 3 年。江蘇愛(ài)濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等 12 家物業(yè)公司第一次打起了 “價(jià)格戰(zhàn) ”。如果屬自行招標(biāo)，則可參照近年來(lái)國(guó)內(nèi)外相近物業(yè)先進(jìn)的物業(yè)管理方法，或者由招標(biāo)方委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制定標(biāo)底。標(biāo)底制定得是否正確，很大程度上取決 于招標(biāo)文件中對(duì)項(xiàng)目工作量的說(shuō)明是否正確，因此招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目工作量進(jìn)行說(shuō)明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng)，同時(shí)將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭(zhēng)將招標(biāo)文件中計(jì)算出的工作量與實(shí)際工作量的誤差控制在5%以內(nèi)。 標(biāo)底制定得好，可以說(shuō)是招標(biāo)工作成功了一半，而編制一個(gè)先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致，實(shí)事求是。因此，制定標(biāo)底成為招標(biāo)的一項(xiàng)重要的準(zhǔn)備工作。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無(wú)關(guān)人員泄露。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說(shuō)明，另外還需附上項(xiàng)目的工程圖 紙 等作為投標(biāo)人計(jì)算標(biāo)價(jià)時(shí)的依據(jù)。 3） 技術(shù)規(guī)范。一般性條款通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約 定俗成，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；特殊條款是針對(duì)每個(gè)具體的物業(yè)管理項(xiàng)目自身的特點(diǎn)而制定的個(gè)性化條款。 2） 合同條款。 ③對(duì)招標(biāo)程序的說(shuō)明。 ②對(duì)投標(biāo)文件的要求。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定了參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進(jìn)行審查。投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是招標(biāo)人告知投標(biāo)人關(guān)于投標(biāo)的要求、指導(dǎo)及手續(xù)的文件。物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容、格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同，內(nèi)容主要有：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書(shū)的程序、闡明所需招標(biāo)項(xiàng)目的標(biāo)的情況、告知投標(biāo)評(píng)定準(zhǔn)則以及簽訂合同的條件等，即投標(biāo)人須知、合同條款和技術(shù)規(guī)范。同時(shí)，還要根據(jù)自身對(duì)物業(yè)管理的要求及標(biāo)的規(guī)模大小選擇相稱等級(jí)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。對(duì)于一些大型的管理項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)包攬?jiān)擁?xiàng)目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，通常也采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的方式。 2）委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。對(duì)于采用小范圍邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項(xiàng)目，由于其招標(biāo)工作量不大、專業(yè)性不強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)，這時(shí)，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)也較為適宜。 1） 自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)。 （ 1） 成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 這主要有兩種途徑。 1．準(zhǔn)備階段 準(zhǔn)備階段是指從招標(biāo)人決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)，到正式對(duì)外發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。實(shí)質(zhì)上，協(xié)商招標(biāo)可以看作是更小范圍的邀請(qǐng)招標(biāo) ，目前是一種不可或缺的物業(yè)管理招標(biāo)形式 ,較適合于具有一定業(yè)務(wù)聯(lián)系和相互比較熟悉的物業(yè)管理企業(yè)，或具有特殊管理要求的中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目。 2． 邀請(qǐng)招標(biāo) 是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。 關(guān) 鍵 詞： 物業(yè)管理招標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)程序 招標(biāo)實(shí)施階段 物業(yè)管理招標(biāo)文件 物 業(yè)管理投標(biāo) 物業(yè)管理投標(biāo)程序 物業(yè)管理投標(biāo)書(shū) 物業(yè)管理服務(wù)總包合同 物業(yè)管理服務(wù)專項(xiàng)分包合同 2 物業(yè)管理招標(biāo)最常見(jiàn)的劃分方式是按招標(biāo)對(duì)象的廣度劃分，即公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)。按內(nèi)容劃分，可分