【正文】 章)。也就是說，物業(yè)管理招標應(yīng)當遵循公平、公正、合理的原則。物業(yè)管理招標的目的是要通過競爭性招標，從中找到自己最理想的物業(yè)管理企業(yè)。過了委托管理期限，可由業(yè)主委員會根據(jù)其管理服務(wù)業(yè)績，通過決議決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)。與一般的建筑工程和貨物采購招標不同，物業(yè)管理招標并非是“一勞永逸”的，而是一項具有長期性和階段性的工作。在施工過程中，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)監(jiān)督施工質(zhì)量，對不完善的項目及時提出意見，督促整改或采取補救措施。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，某些高檔次的商業(yè)辦公樓或公寓樓在建造時沒有考慮足夠的車位；又如有些開發(fā)商片面追求短期經(jīng)濟效益，或者在考慮設(shè)計規(guī)劃時缺乏長期眼光；有些施工單位粗制濫造，不保證材料質(zhì)量和技術(shù)質(zhì)量等，這一切都會給日后的物業(yè)管理帶來很大的問題和煩惱。1．2物業(yè)管理招標的特點由于物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，物業(yè)管理招標與其他類型的招標相比，有著自身的特點，概括起來就是其超前性、長期性和階段性。在這種新的體制下，開發(fā)商或業(yè)主委員會都應(yīng)有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，此時，通過物業(yè)管理招標投標，可以解決開發(fā)商或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間信息不相通的問題，使得開發(fā)商或業(yè)主可以自主選擇符合自己管理服務(wù)要求和標準的物業(yè)管理企業(yè)。隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種服務(wù)性商品，也應(yīng)當進入市場進行等價交換。我國物業(yè)管理的市場化起步較晚，然而自20世紀90年代以來，在我國一些大城市中便有個別外商投資的物業(yè)率先實行了物業(yè)管理招標投標。物業(yè)管理招標投標便屬于服務(wù)性項目招標投標。招標與投標是市場經(jīng)濟和競爭機制發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，而物業(yè)管理招標投標作為招標投標方式在物業(yè)管理方面的應(yīng)用，則是招標投標制度日趨成熟，并在各個領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用的產(chǎn)物。(3)法律約束性。因此，投標者只能在不知競爭對手底細的情況下，按照招標文件的要求，根據(jù)自己所掌握的資料及以往的經(jīng)驗進行分析判斷，確定自己的報價。所謂招標和投標，是一個過程的兩個方面，是指由招標人發(fā)出招標公告或通知，由若干個投標人同時投標，最后由招標人通過對各投標人所提交的價格、質(zhì)量、交割期限以及投標人的技術(shù)水平、信譽程度和財務(wù)狀況等因素進行綜合比較，確定其中條件最佳的投標人為中標人，并與之最終訂立合同的過程。隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，一方面，大量物業(yè)管理企業(yè)相繼涌現(xiàn)，物業(yè)管理市場已逐步建立、發(fā)展，并將日益完善起來，這在實踐上為物業(yè)管理的市場化競爭提供了可能。另一方面，為了使物業(yè)管理企業(yè)真正走上企業(yè)化經(jīng)營的道路，物業(yè)管理行業(yè)又必須開展市場競爭，只有這樣，才能使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間進行雙向選擇，實行優(yōu)勝劣汰，才能為我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造出良好環(huán)境。其中，招標是指招標人根據(jù)自己的需要，提出一定的標準或條件，向社會或幾個特定的供應(yīng)商或承包商發(fā)出投標邀請的行為；而投標則是指投標人在接到招標通知后，根據(jù)招標通知的要求編制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。(2)報價一次性。投標報價是一種具有法律約束性的行為，投標者一旦向招標人遞交標書和報價，該標書和報價即被視為在法律上有效。招標投標活動大約開始于18世紀末和19世紀的西方。物業(yè)管理招標投標是指開發(fā)商或業(yè)主委員會為即將竣工使用或正在使用中的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制訂出符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件，向社會公開招聘，并采取科學方法進行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的全過程。近幾年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一些國內(nèi)投資的大型建筑項目也開始采用招標投標方式進行物業(yè)管理。而通過物業(yè)管理招標投標，評定其價值和價格在現(xiàn)行物業(yè)管理的市場價格水平下能否被接受，則是保證等價交換順利進行的前提，從而也體現(xiàn)了價值規(guī)律的客觀要求。(3)物業(yè)管理招標是提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。1)物業(yè)管理招標的超前性物業(yè)管理招標的超前性是指由于物業(yè)管理超前介人的特點，決定了物業(yè)管理招標必須超前，即在物業(yè)動工興建之前開發(fā)商就應(yīng)進行物業(yè)管理招標。因此，為了確保物業(yè)質(zhì)量，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)和因地制宜的方針，也為了業(yè)主和住戶的利益，物業(yè)管理必須超前介入，在物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計時就應(yīng)介入。這是便于日后物業(yè)管理企業(yè)完成招標中確定的目標所不可缺少的。首先，由于開發(fā)商或業(yè)主在不同時期對物業(yè)管理有不同的要求，招標文件中的各種管理要求、管理價格的制定都具有階段性，過了一段時間，為了適應(yīng)各種變化有可能需要調(diào)整。若續(xù)聘則要重新簽訂合同；若不續(xù)聘，則由業(yè)主委員會重新向社會公開招標。由于招標投標領(lǐng)域一般都是買方市場，在買方市場中，市場競爭是一種對買方(招標人)有利的競爭，在合理的范圍內(nèi)競爭程度越高，對買方越有利，因此擴大競爭范圍可以使買方(招標人)獲得更充分的市場利益。1)公平原則所謂公平原則，是指在招標文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標條件都是一致的，即所有參加投標者都必須在相同的基礎(chǔ)上進行投標。由于后兩種方式是由招標者憑主觀判斷而預先選定一定數(shù)量的合格投標者進行投標，其招標過程帶有很大的主觀性，從而自然降低對這些投標者審查的要求。(2)招標文件對所有的投標者要求都應(yīng)一致，即要做到“一視同仁”。(3)招標者對招標文件的解釋說明應(yīng)在同一時間，針對所有參加投標的物業(yè)管理企業(yè)公開進行。2)公正原則所謂公正原則，是指投標評定的準則是衡量所有投標書的尺度，即在所有投標者起點公平的基礎(chǔ)上，在整個投標評定中所使用的準則應(yīng)具有一貫性和普遍性。根據(jù)該準則進行評審后在設(shè)定最低分以上的投標人共有12位。這就要求評標委員會所采用的評定準則應(yīng)具有很強的綜合性和客觀性。由于物業(yè)管理服務(wù)所包含的技術(shù)風險并不高，因此在物業(yè)管理招標投標中，投標人的報價往往決定了其投標書的競爭力，即中標人往往也就是報價最低的投標人。為了貫徹合理原則，避免上述不合理現(xiàn)象的發(fā)生，招標人應(yīng)當在招標文件中按照國際慣例，申明“業(yè)主不約束自己接受最低標價”這一條。物業(yè)管理投標應(yīng)貫徹的原則是真實性原則和合理競爭原則。在物業(yè)管理市場較為發(fā)達、物業(yè)管理企業(yè)自身的素質(zhì)和資信較高的情況下，真實性原則一般都能夠保證。這樣就使得標書不再是簡單的出價或發(fā)盤，而是具有法律效力和責任所約束的，從而使得真實性原則具有了一定的法律基礎(chǔ)。首先，如前所述，招標投標方式最大的優(yōu)點便是通過投標人的充分競爭，使得招標人能獲得最大的市場利益。由于評標的尺度越單一，就越容易被投標人所操縱，因而在國際慣例中，評標的尺度一般都采用價格和其他因素的加權(quán)計分法。只有兩者實現(xiàn)緊密結(jié)合，做到招標人依法公平、公正、合理地招標，投標人自覺地遵守真實性和合理競爭原則進行投標，才能真正搞好物業(yè)管理工作，才能真正體現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟規(guī)律。招標機構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標人自行組織成立招標機構(gòu)；二是招標人委托招標代理機構(gòu)招標。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜”。以下就上述兩種成立物業(yè)管理招標機構(gòu)的途徑分別予以詳述。招標委員會是招標工作的最高權(quán)力機構(gòu)，下設(shè)秘書處和專業(yè)技術(shù)部。非常設(shè)性招標委員會的特點之一便是其開放式的組織機構(gòu)，即招標委員會的主要工作人員都非正式編制，而大多數(shù)是通過向外聘請或通過內(nèi)部調(diào)用，具有很強的靈活性和流動性。由于通常情況下小業(yè)主數(shù)量都很大，且沒有嚴格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會代表小業(yè)主組織招標。②采取公開招標或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進行管理并與其簽訂委托管理合同，解聘不稱職的物業(yè)管理公司。⑥對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的興建、更改、擴充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關(guān)的事宜作出決議。與非常設(shè)性招標機構(gòu)最大的區(qū)別在于，招標代理機構(gòu)是依照《公司法》設(shè)立，并完全按照《公司法》規(guī)定進行運營的經(jīng)營性法人組織。總經(jīng)理副總經(jīng)理項目部總經(jīng)理市場部技術(shù)部財務(wù)部行政管理部其他職能部門圖1．2招標代理機構(gòu)的組織機構(gòu)招標代理機構(gòu)與其他非常設(shè)招標機構(gòu)的區(qū)別之一便是招標代理機構(gòu)中的技術(shù)部門其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設(shè)的招標機構(gòu)那樣采用臨時外聘制度。招標代理機構(gòu)在評標后，向委托招標人提交評標報告和中標候選人名單，由招標人(開發(fā)商董事會或業(yè)主委員會)自行進行最終裁標，招標代理機構(gòu)無權(quán)強制要求委托招標人接受中標推薦。經(jīng)理室辦公室開發(fā)部財務(wù)部業(yè)務(wù)管理部工程部經(jīng)營服務(wù)部各小區(qū)或大廈管理處圖1．3物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu) 基于物業(yè)管理投標過程中，大量的信息需要在短時間內(nèi)進行快速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項目投標工作，通常由投標的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來全權(quán)負責整個投標活動。 (2)財務(wù)部：財務(wù)部是經(jīng)理領(lǐng)導下的經(jīng)濟管理部門，負責財務(wù)、計劃、經(jīng)濟核算和各類收費工作。首先，開發(fā)部根據(jù)本公司的市場定位，選擇與之相稱的物業(yè)管理招標項目，進行投標。最后，開發(fā)部完成投標書后，經(jīng)過總經(jīng)理簽字授權(quán)，即可代表物業(yè)管理企業(yè)向招標單位進行投標。根據(jù)我國《招標投標法》第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目，必須進行招標：(1)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；(3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。這是因為：①公開發(fā)布的招標文件中有可能涉及到與國家安全或軍事有關(guān)的機密；②一些不法分子有可能會借投標之名，趁機竊取國家機密。物業(yè)管理招標投標同屬招標投標的一部分，理應(yīng)遵守《招標投標法》的規(guī)定，因此，該三原則也同樣適用于界定物業(yè)管理招標的范圍。即法律沒有規(guī)定，在我國哪些項目其物業(yè)管理必須要實行招標，哪些不適于招標。事實上，對于這類項目，往往從項目的勘察、設(shè)計、施工開始就已經(jīng)實行了全套的招標，物業(yè)管理招標不過是其中的一部分而已。其次，根據(jù)“是否關(guān)系到國家利益”的原則，除了上述大型的基礎(chǔ)設(shè)施和公用物業(yè)外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理一般也應(yīng)實行招標。事實上，這一類物業(yè)都有國家專門指定的單位對其進行物業(yè)維護和管理。目前關(guān)于物業(yè)管理招標范圍的界定尚未法律化，也有待完善。然而，考慮到物業(yè)管理招標在我國剛剛起步，議標作為一種簡單、便捷的方式目前仍被我國大多數(shù)開發(fā)商所采用，對我國的物業(yè)管理招標投標事業(yè)有著一定影響，筆者按照國際慣例仍將議標作為物業(yè)管理招標的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。需指出的是，由于物業(yè)管理具有長期性和區(qū)域性的特點，因此，除國家級重點項目(如三峽工程)以外，對于地方性的重點項目(如地方的大型基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè))一般都采用地方公開招標方式招標。凡愿意參加投標的單位，可以按通告中指明的地址領(lǐng)取或購買較詳細的介紹資料和資格預審表，并將資格預審表填好后寄送給招標單位。開標后，出席開標的招標機構(gòu)所有決策人員應(yīng)在各投標單位的每份標書的報價總表上簽字，這意味著所有報價從即時起到授標前均不得更改。評標時，招標機構(gòu)可以要求投標人回答或澄清其標書中的某些含糊不清的問題，但無權(quán)要求或接受投標人調(diào)整價格。2．2．2邀請招標邀請招標是指不公開刊登廣告而直接邀請某些單位投標的招標方式，其主要特點是以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。究其原因，首先，由于物業(yè)管理具有地域性的特點，開發(fā)商主要在當?shù)剡x擇投標單位，而當?shù)氐耐稑巳藬?shù)量本身就不大；其次，由于開發(fā)商的市場經(jīng)驗較豐富，能及時掌握各類物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營情況和服務(wù)質(zhì)量情況，使其有能力挑選出一批素質(zhì)上乘的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，既節(jié)省了成本，又不失效果。我國《招標投標法》對邀請招標方式有明確規(guī)定：“招標人采用邀請招標方式的，應(yīng)當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書”。邀請招標具有節(jié)省時間、減少招標費用的優(yōu)點，但這種招標方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評標中可能會歧視某些投標人等。議標目前在我國中小規(guī)模的物業(yè)管理招標項目中較為常見。另一方面，開發(fā)商本身對物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專業(yè)性不強，對管理的要求不是非常嚴格。這種方式更加接近傳統(tǒng)的商務(wù)方式，是招標方式與傳統(tǒng)商務(wù)方式的結(jié)合，兼顧兩者的優(yōu)點，既節(jié)省了時間和招標成本，又可以獲取有競爭力的標價。因此，一般對于較大型的或較復雜的物業(yè)，或者是由缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商和業(yè)主自行進行招標的情況，都不宜采用議標方式。因此，如何規(guī)范和完善議標的法律地位，是一個值得研究的問題。這是因為，“一攬子”的物業(yè)管理招標方式，使得“項目包”中的內(nèi)容均可以一定的標準進行統(tǒng)一衡量，形成一個總標價，以便于招標人進行評價。簡單地說，物業(yè)管理招標的內(nèi)容主要包括兩部分，即前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容如前所述分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)兩個部分，各部分的具體服務(wù)內(nèi)容如下：1)前期顧問服務(wù)內(nèi)容(1)開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間提供的管理顧問服務(wù)由于物業(yè)具有不可移動性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開發(fā)設(shè)計和施工是至關(guān)重要的。具體的服務(wù)內(nèi)容有： ①對投標物業(yè)的設(shè)計圖提供專業(yè)意見。(2)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)①制訂員工培訓計劃。(3)住戶人住及裝修期間的管理顧問服務(wù)①住戶人住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)。2)實質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容住戶人住后的實質(zhì)管理服務(wù)是直接與住戶日常生活密切相關(guān)的，具體內(nèi)容包括：(1)物業(yè)管理的人力安排。(4)房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)。如車輛管理及上門特約服務(wù)等。因此經(jīng)營性物業(yè)物業(yè)管理的一個主要目標便是利潤目標，即物業(yè)管理企業(yè)通過有效的經(jīng)營管理服務(wù)，充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能，提高物業(yè)出租率、出售率及營業(yè)收入，促使物業(yè)保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標要求。經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容同樣分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。而在實質(zhì)管理服務(wù)中，經(jīng)營性和非經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容也大致相同，如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設(shè)備維護等基本項目。由于這兩種服務(wù)的性質(zhì)不同，因此在招標中的規(guī)定也不同。本章參照國際招標投標慣例，按時間先后順序?qū)⒄麄€招標程序劃分為招標的準備、招標的實施和招標的結(jié)束三個階段。3．1．1成立招標機構(gòu)任何一項物業(yè)管理招標，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會，都需要成立一個專門的招標機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負責整個招標活動。一種是開發(fā)商或業(yè)主