【正文】 具體內(nèi)容包括：(1)申請(qǐng)人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級(jí)、注冊(cè)資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目授權(quán)代表；公司組織機(jī)構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。(根據(jù)實(shí)際情況填寫)2．請(qǐng)就與你資格預(yù)審申請(qǐng)文件評(píng)審有關(guān)的其他資料作進(jìn)一步補(bǔ)充。其主要權(quán)利具體是：聘請(qǐng)財(cái)務(wù)副經(jīng)理、項(xiàng)目總工程師、項(xiàng)目總經(jīng)濟(jì)師作為助手；聘請(qǐng)少量工作人員，獨(dú)立公正地進(jìn)行物業(yè)經(jīng)濟(jì)分析并制訂方案；有權(quán)支配和調(diào)劑該物業(yè)所涉及的資金；參與主管部門解決該物業(yè)外部協(xié)作條件的工作，建立本物業(yè)的各種工作責(zé)任制。專業(yè)部門包括保安部、清潔部、綠化部。(5)工程部。(4)管理部。這是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負(fù)責(zé)行政、人事和檔案文件等管理。這是公司經(jīng)營(yíng)管理本物業(yè)的最高智慧和決策機(jī)構(gòu)。表3．10擬派本物業(yè)管理人員表 職位名稱：項(xiàng)目經(jīng)理 主要候選人姓名： 替補(bǔ)候選人姓名： 職位名稱：項(xiàng)目副經(jīng)理 主要候選人姓名： 替補(bǔ)候選人姓名： 職位名稱：項(xiàng)目總工程師 主要候選人姓名： 替補(bǔ)候選人姓名：資格預(yù)審文件八擬派本物業(yè)管理關(guān)鍵人員的經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)歷申請(qǐng)人或聯(lián)合體成員名稱：表3．1l擬派本物業(yè)管理關(guān)鍵人員經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)歷 職位：項(xiàng)目經(jīng)理候選人 □主要 □替補(bǔ)候選人資料候選人姓名：出生日期：專業(yè)資質(zhì)：物業(yè)管理雇主名稱：雇主地址：目前受雇情況電話：聯(lián)系人：傳真：郵政編碼：候選人職位：一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理為現(xiàn)雇主工作年限：依從今往前的時(shí)序，匯總候選人在過(guò)去20年中的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，特別注明其在物業(yè)管理方面與本物業(yè)相類似的特殊經(jīng)驗(yàn)(表3．12)。每個(gè)申請(qǐng)人和聯(lián)合體成員都要填寫此表，分不同的袁提供完整的銀行信息(表3．6)，并附上最近3年經(jīng)過(guò)審計(jì)的逐年資金平衡表(表3．7)。如果申請(qǐng)人準(zhǔn)備在物業(yè)的關(guān)鍵部分有承包給他人的打算或欲將整個(gè)物業(yè)總額的10％以上部分分包出去，則這些專門分包人也應(yīng)提供以下資料。(3)你方代理將不對(duì)其上述行為承擔(dān)責(zé)任，亦無(wú)義務(wù)向申請(qǐng)人解釋其原因。3．我方授權(quán)你方代理及其授權(quán)代表調(diào)查、審核我們遞交的與此申請(qǐng)相關(guān)的報(bào)告、文件和資料，并通過(guò)我們的銀行和客戶澄清申請(qǐng)文件中有關(guān)部門財(cái)務(wù)和技術(shù)方面的問(wèn)題。如有必要，還可召開資格預(yù)審準(zhǔn)備會(huì)議，以便申請(qǐng)人取得有關(guān)項(xiàng)目情況的第一手資料。此外，資格預(yù)審文件中還可規(guī)定申請(qǐng)資格預(yù)審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨(dú)或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請(qǐng)投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達(dá)若干年以上，承擔(dān)過(guò)類似的物業(yè)管理項(xiàng)目等。凡在物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗(yàn)并對(duì)該項(xiàng)目有興趣的承包商，請(qǐng)按下列地址與(招標(biāo)機(jī)構(gòu)名稱)招標(biāo)部聯(lián)系并申請(qǐng)資格預(yù)審，資格預(yù)審文件將從年月日開始，每天上午點(diǎn)至點(diǎn)出售(星期日和節(jié)假日除外)． 該文件每?jī)?cè)售價(jià)人民幣元或美元，收款概不退還。資格預(yù)審?fù)ǜ娓袷饺绫?．1所示。1)資格預(yù)審的程序資格預(yù)審包括以下三個(gè)步驟：(1)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請(qǐng)書。其次，資格預(yù)審還可以保證實(shí)現(xiàn)招標(biāo)目的，選擇到最合格的投標(biāo)人，此投標(biāo)人不僅報(bào)價(jià)最低或較低，而且他的報(bào)價(jià)是以其技術(shù)能力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)的，防止了一些素質(zhì)較低的投標(biāo)商以價(jià)格進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。3．2．2組織資格預(yù)審資格預(yù)審是招標(biāo)實(shí)施過(guò)程中的一個(gè)重要步驟，特別是大型的項(xiàng)目，資格預(yù)審更是必不可少。3)招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式招標(biāo)公告應(yīng)以簡(jiǎn)短、明了和完整為宗旨。(2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時(shí)間。因此通常情況下，一項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目往往同時(shí)通過(guò)幾種渠道發(fā)布其招標(biāo)公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告。對(duì)于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目，其招標(biāo)公告一般選擇在國(guó)內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登。國(guó)際慣例中常見(jiàn)的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報(bào)、官方公報(bào)、本國(guó)報(bào)紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。無(wú)論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請(qǐng)書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機(jī)會(huì)，讓其了解招標(biāo)項(xiàng)目的情況，并對(duì)是否參加該項(xiàng)目投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo)，則可參照相關(guān)物業(yè)近年來(lái)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制定標(biāo)底。因此，標(biāo)底制定得好，可以說(shuō)是招標(biāo)工作成功的一半，而編制一個(gè)先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致，實(shí)事求是。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無(wú)關(guān)人員泄露。因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時(shí)間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。何時(shí)制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)程序決定的，我國(guó)目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。3)技術(shù)規(guī)范技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說(shuō)明招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等)的文件，當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點(diǎn)之一。2)合同條款合同條款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化，這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。(2)對(duì)投標(biāo)文件的要求如果說(shuō)投標(biāo)的條件側(cè)重于對(duì)投標(biāo)人的要求，則該部分側(cè)重于對(duì)投標(biāo)文件的要求。根據(jù)這一規(guī)定和國(guó)際慣例，物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分： 1)投標(biāo)人須知 投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標(biāo)機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件，其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)人與中標(biāo)人兩定合同的基礎(chǔ)，因此它是對(duì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人雙方，以及招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件。事實(shí)上，對(duì)于一些大型的項(xiàng)目，開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)包攬?jiān)擁?xiàng)目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，通常也采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的方式。其次，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小，選擇不同等級(jí)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點(diǎn)在于招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對(duì)稱，使得在招標(biāo)項(xiàng)目專業(yè)性較強(qiáng)或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標(biāo)得以順利完成。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會(huì)下設(shè)“招標(biāo)工作委員會(huì)”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)主要有兩種途徑。根據(jù)國(guó)際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；編制招標(biāo)文件；確定標(biāo)底。第三章 物業(yè)管理招標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)過(guò)程中涉及大量的人力物力，因此應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)程序按部就班地完成。綜上所述，無(wú)論是非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，還是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其招標(biāo)的內(nèi)容都主要為前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)。這正是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)商業(yè)性的體現(xiàn)。這時(shí)，物業(yè)管理就成為了凝結(jié)在物業(yè)價(jià)值中的物化勞動(dòng)，是一種可資本化的勞動(dòng)，能夠創(chuàng)造新的價(jià)值。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)最重要的特點(diǎn)就是具有商業(yè)特性，即開發(fā)商的目的在于從經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所獲得的利潤(rùn)最大化。(7)其他管理服務(wù)。(3)清潔服務(wù)。前期顧問(wèn)服務(wù)主要是應(yīng)開發(fā)商的要求為其提供的，所需費(fèi)用也通常向開發(fā)商而非小業(yè)主收取。編列財(cái)務(wù)預(yù)算方案的目的在于體現(xiàn)保本微利、量人為出的物業(yè)管理原則，另外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動(dòng)資金的籌集提供依據(jù)。④提出本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議。因此，在開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問(wèn)服務(wù)是十分必要的。非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的目標(biāo)在于為居民創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的目的在于以經(jīng)濟(jì)合理的價(jià)格為住戶提供良好的居住環(huán)境。這些物業(yè)管理內(nèi)容主要是一些衍生的優(yōu)化性服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)的精神文明建設(shè)、辦公樓的市場(chǎng)形象塑造等，由于這些內(nèi)容所花費(fèi)的工作量以及所產(chǎn)生的效果均難以計(jì)量，通常不列入物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)，幾乎所有的物業(yè)管理內(nèi)容都可以進(jìn)行招標(biāo)，但并非所有的物業(yè)管理內(nèi)容都適合招標(biāo)。然而，議標(biāo)在我國(guó)新興的物業(yè)管理招標(biāo)中卻有著用武之地，尤其是針對(duì)廣大的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，議標(biāo)為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)在我國(guó)的發(fā)展壯大起到了先鋒作用?？梢钥闯?，議標(biāo)方式對(duì)招標(biāo)人的要求很高，要保證議標(biāo)的成功通常都要求招標(biāo)人對(duì)物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的情況要有充分的了解。議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，顧名思義，其最大的特點(diǎn)在于招標(biāo)人與投標(biāo)人之間可以相互協(xié)商，投標(biāo)人通過(guò)不斷地修改標(biāo)價(jià)來(lái)與招標(biāo)人取得一致。由于這時(shí)工期緊，開發(fā)商往往采用議標(biāo)方式，同時(shí)找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場(chǎng)考察，然后同時(shí)進(jìn)行談判協(xié)商，最終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。議標(biāo)實(shí)質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請(qǐng)招標(biāo)。可以看出，招標(biāo)人只有對(duì)投標(biāo)人在數(shù)量上和質(zhì)量上進(jìn)行合理的篩選，才能確保邀請(qǐng)招標(biāo)的最終成功。因此，邀請(qǐng)招標(biāo)是否成功最關(guān)鍵的就是在選擇范圍縮小的情況下，如何防止不合理競(jìng)爭(zhēng)和作弊行為。目前，邀請(qǐng)招標(biāo)方式在物業(yè)管理招標(biāo)中亦頗受歡迎，特別為一些實(shí)力雄厚、信譽(yù)較高的老牌開發(fā)商所經(jīng)常采用。不過(guò)，公開招標(biāo)方式也有招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng)，招標(biāo)成本較高的不足之處。在實(shí)行公開招標(biāo)時(shí)，評(píng)審標(biāo)書和報(bào)價(jià)都是在嚴(yán)格保密中進(jìn)行的。開標(biāo)必須在招標(biāo)機(jī)構(gòu)的所有決策人員和投標(biāo)人在場(chǎng)的情況下當(dāng)眾進(jìn)行。公開招標(biāo)方式要求招標(biāo)人嚴(yán)格遵守公平、公正、合理的招標(biāo)原則，這具體體現(xiàn)在：在公開招標(biāo)中，招標(biāo)方首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。公開招標(biāo)是國(guó)際上最常見(jiàn)的招標(biāo)方式，其優(yōu)點(diǎn)是最大程度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則，因此，我國(guó)大型基礎(chǔ)設(shè)施和公共物業(yè)的物業(yè)管理一般都采用公開招標(biāo)方式。但我國(guó)自2000年1月1日施行的《招標(biāo)投標(biāo)法》只把招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種，沒(méi)有將議標(biāo)納入。不過(guò)，隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高和業(yè)主自主管理制的廣泛應(yīng)用，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍將會(huì)不斷擴(kuò)大。然而，根據(jù)“是否涉及國(guó)家安全或軍事機(jī)密”的原則，一些由國(guó)家投資興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)，就不適合采用公開招標(biāo)方式，如國(guó)家政府部門和機(jī)要部門的辦公大樓等。因此根據(jù)第一個(gè)原則，該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應(yīng)該招標(biāo)甚至必須要招標(biāo)的范圍內(nèi)。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項(xiàng)目的物業(yè)管理一般都應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。因此，從嚴(yán)格意義上講，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍在我國(guó)尚未從法律上界定。以上三原則同樣也體現(xiàn)了國(guó)際招標(biāo)慣例，具有普遍性。對(duì)于不適于招標(biāo)的項(xiàng)目，國(guó)家有關(guān)法律也作了規(guī)定，主要是一些關(guān)系到國(guó)家安全和屬于軍事機(jī)密的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目一般都不公開招標(biāo)。招標(biāo)的范圍是指哪些項(xiàng)目必須要招標(biāo)；哪些項(xiàng)目可以招標(biāo)也可以通過(guò)其他方式指定承包商；哪些項(xiàng)目不適于招標(biāo)。通常在投標(biāo)書完成時(shí)，應(yīng)得到總會(huì)計(jì)師和總工程師的簽字認(rèn)可。 在物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程中，開發(fā)部始終擔(dān)任著主要角色。無(wú)疑，開發(fā)部是物業(yè)管理投標(biāo)工作的核心。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，經(jīng)理對(duì)整個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)，在經(jīng)理層以下通常設(shè)有辦公室、開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)管理部、工程部、經(jīng)營(yíng)服務(wù)部，各部門再根據(jù)企業(yè)所管理的物業(yè)分設(shè)各小區(qū)或大廈管理處(如圖1．3所示)。然而，需要指出的是，盡管招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)全權(quán)代理委托人的招標(biāo)工作，但是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)并非是招標(biāo)活動(dòng)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。例如招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)同樣要求所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，通常采用經(jīng)理制，設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理；經(jīng)理層下設(shè)市場(chǎng)部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、行政管理部等常見(jiàn)的職能部門，分設(shè)部門經(jīng)理等，如圖1．2所示。2)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是專門從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的社會(huì)中介組織。⑤審議、決定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和使用。業(yè)主委員會(huì)行使以下職權(quán)：①召集和主持業(yè)主(代表)大會(huì)，向業(yè)主(代表)大會(huì)報(bào)告工作。開發(fā)商董事會(huì)招標(biāo)委員會(huì)秘書處專業(yè)技術(shù)部工程技術(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷法律財(cái)務(wù)圖1．1開發(fā)兩目行招標(biāo)的機(jī)構(gòu)設(shè)置(2)小業(yè)主自行招標(biāo)所謂小業(yè)主是指相對(duì)于大業(yè)主(即開發(fā)商)而言的住戶及租戶。招標(biāo)委員會(huì)在裁標(biāo)時(shí)通常采用投票的方式?jīng)Q定，一般三分之二的票權(quán)贊成即可授標(biāo)，并由招標(biāo)委員會(huì)派代表與中標(biāo)人簽訂合同。具體做法是：開發(fā)商董事會(huì)挑選代表組成招標(biāo)委員會(huì)，這些代表通常包括分管項(xiàng)目工程建設(shè)部門的董事、相關(guān)職能部門的代表以及小業(yè)主的代表等。而對(duì)于后者，即招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，是依法設(shè)立，從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會(huì)中介組織，屬常設(shè)性的經(jīng)營(yíng)實(shí)體。招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，司以自行辦理招標(biāo)事宜。通常招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是：編制招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)；組織與中標(biāo)者簽訂合同。綜觀國(guó)外，大多數(shù)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家都有一個(gè)國(guó)家法律和行業(yè)自律相結(jié)合的招標(biāo)投標(biāo)制度。其次，對(duì)于不合理競(jìng)爭(zhēng)，行之有效的辦法便是前文提到的招標(biāo)人關(guān)于“不選擇最低標(biāo)價(jià)”的申明。這兩個(gè)反面都是違背合理競(jìng)爭(zhēng)原則，嚴(yán)重?fù)p害招標(biāo)人利益的。如果投標(biāo)人在投標(biāo)過(guò)程中中途退標(biāo)或由于違反真實(shí)性原則，虛假陳述標(biāo)書而被取消投標(biāo)資格，投標(biāo)保證金將予以沒(méi)收。要保證投標(biāo)書內(nèi)容的真實(shí)性，實(shí)際上主要取決于投標(biāo)人自身的素質(zhì)和物業(yè)管理行業(yè)的自律約束。1．3．2物業(yè)管理投標(biāo)的原則如果物業(yè)管理招標(biāo)的公平、公正、合理原則是基于國(guó)際慣例的一種準(zhǔn)則，那么物業(yè)管理投標(biāo)所遵循的便是一種自律性的原則。此外還存在另外一種情況，有的物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)價(jià)雖然很合理，但投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)的資本、管理服務(wù)人員與技術(shù)力量卻不令人滿意，這樣的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際上日后也難以勝任物業(yè)管理工作。3)合理原則所謂合理原則，是指選定投標(biāo)的價(jià)格和要求必須合理，不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價(jià)，也不能脫離市場(chǎng)實(shí)際情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。普遍性是指用于投標(biāo)評(píng)定的準(zhǔn)則應(yīng)該具有普遍性，即能客觀地衡量所有的投標(biāo)書。例如，某物業(yè)管理招標(biāo)文件中已注明對(duì)投標(biāo)者資格審查的準(zhǔn)則行為，根據(jù)已知的得分標(biāo)準(zhǔn)取最低得分以上的投標(biāo)者進(jìn)行正式投標(biāo)。再如，《招標(biāo)投標(biāo)法》第二章第二十三條規(guī)定：“招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少十五日之前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人”。例如，若需要進(jìn)行資格審查，那么所有的物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)按要求進(jìn)行審查；若需要提交投標(biāo)保證書，那么對(duì)所有的物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)有這一要求。綜上所述，招標(biāo)者應(yīng)采取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)方式，即采取單一的公開招標(biāo)，或邀請(qǐng)招標(biāo)，或議標(biāo)。目前物業(yè)管理招標(biāo)的方式主要有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)(詳細(xì)介紹參見(jiàn)第2