【正文】 具體內(nèi)容包括：(1)申請人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級、注冊資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負責人、項目授權(quán)代表；公司組織機構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。(根據(jù)實際情況填寫)2．請就與你資格預審申請文件評審有關(guān)的其他資料作進一步補充。其主要權(quán)利具體是：聘請財務(wù)副經(jīng)理、項目總工程師、項目總經(jīng)濟師作為助手；聘請少量工作人員，獨立公正地進行物業(yè)經(jīng)濟分析并制訂方案；有權(quán)支配和調(diào)劑該物業(yè)所涉及的資金；參與主管部門解決該物業(yè)外部協(xié)作條件的工作，建立本物業(yè)的各種工作責任制。專業(yè)部門包括保安部、清潔部、綠化部。(5)工程部。(4)管理部。這是總經(jīng)理領(lǐng)導下的綜合管理部門，負責行政、人事和檔案文件等管理。這是公司經(jīng)營管理本物業(yè)的最高智慧和決策機構(gòu)。表3．10擬派本物業(yè)管理人員表 職位名稱：項目經(jīng)理 主要候選人姓名： 替補候選人姓名： 職位名稱：項目副經(jīng)理 主要候選人姓名： 替補候選人姓名： 職位名稱：項目總工程師 主要候選人姓名： 替補候選人姓名：資格預審文件八擬派本物業(yè)管理關(guān)鍵人員的經(jīng)驗簡歷申請人或聯(lián)合體成員名稱：表3．1l擬派本物業(yè)管理關(guān)鍵人員經(jīng)驗簡歷 職位：項目經(jīng)理候選人 □主要 □替補候選人資料候選人姓名：出生日期：專業(yè)資質(zhì)：物業(yè)管理雇主名稱：雇主地址：目前受雇情況電話：聯(lián)系人：傳真：郵政編碼：候選人職位：一級項目經(jīng)理為現(xiàn)雇主工作年限：依從今往前的時序，匯總候選人在過去20年中的專業(yè)經(jīng)驗，特別注明其在物業(yè)管理方面與本物業(yè)相類似的特殊經(jīng)驗(表3．12)。每個申請人和聯(lián)合體成員都要填寫此表，分不同的袁提供完整的銀行信息(表3．6)，并附上最近3年經(jīng)過審計的逐年資金平衡表(表3．7)。如果申請人準備在物業(yè)的關(guān)鍵部分有承包給他人的打算或欲將整個物業(yè)總額的10％以上部分分包出去，則這些專門分包人也應(yīng)提供以下資料。(3)你方代理將不對其上述行為承擔責任，亦無義務(wù)向申請人解釋其原因。3．我方授權(quán)你方代理及其授權(quán)代表調(diào)查、審核我們遞交的與此申請相關(guān)的報告、文件和資料，并通過我們的銀行和客戶澄清申請文件中有關(guān)部門財務(wù)和技術(shù)方面的問題。如有必要，還可召開資格預審準備會議，以便申請人取得有關(guān)項目情況的第一手資料。此外，資格預審文件中還可規(guī)定申請資格預審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨或聯(lián)合投標的一些規(guī)定，以及申請投標資格預審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達若干年以上，承擔過類似的物業(yè)管理項目等。凡在物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗并對該項目有興趣的承包商，請按下列地址與(招標機構(gòu)名稱)招標部聯(lián)系并申請資格預審，資格預審文件將從年月日開始，每天上午點至點出售(星期日和節(jié)假日除外)． 該文件每冊售價人民幣元或美元，收款概不退還。資格預審通告格式如表3．1所示。1)資格預審的程序資格預審包括以下三個步驟：(1)發(fā)出資格預審通告或資格預審邀請書。其次，資格預審還可以保證實現(xiàn)招標目的，選擇到最合格的投標人，此投標人不僅報價最低或較低，而且他的報價是以其技術(shù)能力、財務(wù)狀況及經(jīng)驗為基礎(chǔ)的，防止了一些素質(zhì)較低的投標商以價格進行惡性競爭。3．2．2組織資格預審資格預審是招標實施過程中的一個重要步驟，特別是大型的項目，資格預審更是必不可少。3)招標公告的內(nèi)容和格式招標公告應(yīng)以簡短、明了和完整為宗旨。(2)投標人準備投標所需時間。因此通常情況下，一項招標項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布其招標公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標公告。對于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標項目，其招標公告一般選擇在國內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。國際慣例中常見的招標公告發(fā)布渠道有：指定的招標公報、官方公報、本國報紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。無論是招標公告還是投標邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標者提供均等機會，讓其了解招標項目的情況，并對是否參加該項目投標進行考慮和有所準備。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標，則可參照相關(guān)物業(yè)近年來國內(nèi)外先進的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標代理機構(gòu)制定標底。因此，標底制定得好，可以說是招標工作成功的一半，而編制一個先進、準確、合理、可行的標底需要認真細致，實事求是。因此，標底是招標單位的“絕密”資料，不能向任何無關(guān)人員泄露。因此，應(yīng)注意把握招標文件制定的時間，使編制出的招標文件內(nèi)容既嚴密明確，又不失前瞻性。何時制定招標文件是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)程序決定的，我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。3)技術(shù)規(guī)范技術(shù)規(guī)范是詳細說明招標項目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項目的服務(wù)標準、具體工作量等)的文件，當屬招標文件的重點之一。2)合同條款合同條款的目的在于將中標后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化，這也是招標公平、公正原則的具體表現(xiàn)。(2)對投標文件的要求如果說投標的條件側(cè)重于對投標人的要求，則該部分側(cè)重于對投標文件的要求。根據(jù)這一規(guī)定和國際慣例，物業(yè)管理招標文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分： 1)投標人須知 投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標機構(gòu)對投標人如何投標的指導性文件，其內(nèi)容包括投標的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。招標文件既是投標人編制投標文件的依據(jù)，又是招標人與中標人兩定合同的基礎(chǔ)，因此它是對招標機構(gòu)與投標人雙方，以及招標人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標人雙方都具有約束力的重要文件。事實上，對于一些大型的項目，開發(fā)商往往委托一家招標代理機構(gòu)包攬該項目所有的招標工作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標時，通常也采用委托招標代理機構(gòu)招標的方式。其次，招標人應(yīng)根據(jù)自己標的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標代理機構(gòu)進行招標。采用委托招標代理機構(gòu)招標的最大優(yōu)點在于招標機構(gòu)與投標人之間做到信息充分對稱，使得在招標項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標得以順利完成。自行招標的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設(shè)“招標工作委員會”或“招標工作組”等非常設(shè)的招標機構(gòu)。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜”。成立招標機構(gòu)主要有兩種途徑。根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標機構(gòu)；編制招標文件；確定標底。第三章 物業(yè)管理招標程序物業(yè)管理招標過程中涉及大量的人力物力，因此應(yīng)嚴格根據(jù)程序按部就班地完成。綜上所述，無論是非經(jīng)營性物業(yè)，還是經(jīng)營性物業(yè)，其招標的內(nèi)容都主要為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。這正是經(jīng)營性物業(yè)商業(yè)性的體現(xiàn)。這時，物業(yè)管理就成為了凝結(jié)在物業(yè)價值中的物化勞動，是一種可資本化的勞動，能夠創(chuàng)造新的價值。經(jīng)營性物業(yè)最重要的特點就是具有商業(yè)特性，即開發(fā)商的目的在于從經(jīng)營性物業(yè)所獲得的利潤最大化。(7)其他管理服務(wù)。(3)清潔服務(wù)。前期顧問服務(wù)主要是應(yīng)開發(fā)商的要求為其提供的，所需費用也通常向開發(fā)商而非小業(yè)主收取。編列財務(wù)預算方案的目的在于體現(xiàn)保本微利、量人為出的物業(yè)管理原則，另外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動資金的籌集提供依據(jù)。④提出本投標物業(yè)的特別管理建議。因此，在開發(fā)設(shè)計建設(shè)階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問服務(wù)是十分必要的。非經(jīng)營性物業(yè)管理的目標在于為居民創(chuàng)造一個安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的目的在于以經(jīng)濟合理的價格為住戶提供良好的居住環(huán)境。這些物業(yè)管理內(nèi)容主要是一些衍生的優(yōu)化性服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)的精神文明建設(shè)、辦公樓的市場形象塑造等，由于這些內(nèi)容所花費的工作量以及所產(chǎn)生的效果均難以計量，通常不列入物業(yè)管理招標的內(nèi)容。一般來說，幾乎所有的物業(yè)管理內(nèi)容都可以進行招標，但并非所有的物業(yè)管理內(nèi)容都適合招標。然而，議標在我國新興的物業(yè)管理招標中卻有著用武之地，尤其是針對廣大的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，議標為物業(yè)管理招標投標事業(yè)在我國的發(fā)展壯大起到了先鋒作用?？梢钥闯觯h標方式對招標人的要求很高，要保證議標的成功通常都要求招標人對物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的情況要有充分的了解。議標又稱談判招標，顧名思義，其最大的特點在于招標人與投標人之間可以相互協(xié)商，投標人通過不斷地修改標價來與招標人取得一致。由于這時工期緊，開發(fā)商往往采用議標方式，同時找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場考察，然后同時進行談判協(xié)商，最終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。議標實質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請招標。可以看出，招標人只有對投標人在數(shù)量上和質(zhì)量上進行合理的篩選，才能確保邀請招標的最終成功。因此，邀請招標是否成功最關(guān)鍵的就是在選擇范圍縮小的情況下，如何防止不合理競爭和作弊行為。目前，邀請招標方式在物業(yè)管理招標中亦頗受歡迎，特別為一些實力雄厚、信譽較高的老牌開發(fā)商所經(jīng)常采用。不過，公開招標方式也有招標時間長，招標成本較高的不足之處。在實行公開招標時，評審標書和報價都是在嚴格保密中進行的。開標必須在招標機構(gòu)的所有決策人員和投標人在場的情況下當眾進行。公開招標方式要求招標人嚴格遵守公平、公正、合理的招標原則，這具體體現(xiàn)在：在公開招標中，招標方首先應(yīng)依法發(fā)布招標公告。公開招標是國際上最常見的招標方式，其優(yōu)點是最大程度地體現(xiàn)了招標的公平、公正、合理原則，因此，我國大型基礎(chǔ)設(shè)施和公共物業(yè)的物業(yè)管理一般都采用公開招標方式。但我國自2000年1月1日施行的《招標投標法》只把招標方式分為公開招標和邀請招標兩種，沒有將議標納入。不過，隨著業(yè)主對物業(yè)管理的要求不斷提高和業(yè)主自主管理制的廣泛應(yīng)用，物業(yè)管理招標的范圍將會不斷擴大。然而，根據(jù)“是否涉及國家安全或軍事機密”的原則，一些由國家投資興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)，就不適合采用公開招標方式，如國家政府部門和機要部門的辦公大樓等。因此根據(jù)第一個原則，該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應(yīng)該招標甚至必須要招標的范圍內(nèi)。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項目的物業(yè)管理一般都應(yīng)實行招標。因此，從嚴格意義上講，物業(yè)管理招標的范圍在我國尚未從法律上界定。以上三原則同樣也體現(xiàn)了國際招標慣例，具有普遍性。對于不適于招標的項目，國家有關(guān)法律也作了規(guī)定，主要是一些關(guān)系到國家安全和屬于軍事機密的項目，這些項目一般都不公開招標。招標的范圍是指哪些項目必須要招標；哪些項目可以招標也可以通過其他方式指定承包商；哪些項目不適于招標。通常在投標書完成時，應(yīng)得到總會計師和總工程師的簽字認可。 在物業(yè)管理投標過程中，開發(fā)部始終擔任著主要角色。無疑，開發(fā)部是物業(yè)管理投標工作的核心。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經(jīng)理負責制，經(jīng)理對整個企業(yè)負責，在經(jīng)理層以下通常設(shè)有辦公室、開發(fā)部、財務(wù)部、業(yè)務(wù)管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部，各部門再根據(jù)企業(yè)所管理的物業(yè)分設(shè)各小區(qū)或大廈管理處(如圖1．3所示)。然而，需要指出的是，盡管招標代理機構(gòu)全權(quán)代理委托人的招標工作，但是招標代理機構(gòu)并非是招標活動的最高權(quán)力機構(gòu)。例如招標代理機構(gòu)同樣要求所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，通常采用經(jīng)理制，設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理；經(jīng)理層下設(shè)市場部、技術(shù)部、財務(wù)部、行政管理部等常見的職能部門，分設(shè)部門經(jīng)理等，如圖1．2所示。2)委托招標代理機構(gòu)招標招標代理機構(gòu)是專門從事招標代理業(yè)務(wù)的社會中介組織。⑤審議、決定物業(yè)管理服務(wù)費用的標準和使用。業(yè)主委員會行使以下職權(quán)：①召集和主持業(yè)主(代表)大會，向業(yè)主(代表)大會報告工作。開發(fā)商董事會招標委員會秘書處專業(yè)技術(shù)部工程技術(shù)房地產(chǎn)市場營銷法律財務(wù)圖1．1開發(fā)兩目行招標的機構(gòu)設(shè)置(2)小業(yè)主自行招標所謂小業(yè)主是指相對于大業(yè)主(即開發(fā)商)而言的住戶及租戶。招標委員會在裁標時通常采用投票的方式?jīng)Q定，一般三分之二的票權(quán)贊成即可授標，并由招標委員會派代表與中標人簽訂合同。具體做法是：開發(fā)商董事會挑選代表組成招標委員會，這些代表通常包括分管項目工程建設(shè)部門的董事、相關(guān)職能部門的代表以及小業(yè)主的代表等。而對于后者，即招標代理機構(gòu)，是依法設(shè)立，從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織，屬常設(shè)性的經(jīng)營實體。招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，司以自行辦理招標事宜。通常招標機構(gòu)的主要職責是：編制招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織與中標者簽訂合同。綜觀國外，大多數(shù)物業(yè)管理市場發(fā)達的國家都有一個國家法律和行業(yè)自律相結(jié)合的招標投標制度。其次，對于不合理競爭，行之有效的辦法便是前文提到的招標人關(guān)于“不選擇最低標價”的申明。這兩個反面都是違背合理競爭原則，嚴重損害招標人利益的。如果投標人在投標過程中中途退標或由于違反真實性原則，虛假陳述標書而被取消投標資格，投標保證金將予以沒收。要保證投標書內(nèi)容的真實性，實際上主要取決于投標人自身的素質(zhì)和物業(yè)管理行業(yè)的自律約束。1．3．2物業(yè)管理投標的原則如果物業(yè)管理招標的公平、公正、合理原則是基于國際慣例的一種準則，那么物業(yè)管理投標所遵循的便是一種自律性的原則。此外還存在另外一種情況，有的物業(yè)管理費的標價雖然很合理，但投標的物業(yè)管理企業(yè)的資本、管理服務(wù)人員與技術(shù)力量卻不令人滿意，這樣的物業(yè)管理企業(yè)實際上日后也難以勝任物業(yè)管理工作。3)合理原則所謂合理原則，是指選定投標的價格和要求必須合理，不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標價，也不能脫離市場實際情況，提出不切實際的管理服務(wù)要求。普遍性是指用于投標評定的準則應(yīng)該具有普遍性，即能客觀地衡量所有的投標書。例如，某物業(yè)管理招標文件中已注明對投標者資格審查的準則行為，根據(jù)已知的得分標準取最低得分以上的投標者進行正式投標。再如，《招標投標法》第二章第二十三條規(guī)定：“招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少十五日之前，以書面形式通知所有招標文件收受人”。例如，若需要進行資格審查，那么所有的物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)按要求進行審查；若需要提交投標保證書，那么對所有的物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)有這一要求。綜上所述，招標者應(yīng)采取統(tǒng)一標準的招標方式，即采取單一的公開招標，或邀請招標，或議標。目前物業(yè)管理招標的方式主要有公開招標、邀請招標和議標(詳細介紹參見第2