【正文】 業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理市場(chǎng)的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會(huì)成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎(chǔ)。物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)，迫切需要政府從適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，積極培育和完善市場(chǎng)，包括建立物業(yè)管理招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理培訓(xùn)中增設(shè)招投標(biāo)課程，有步驟地進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)主任培訓(xùn)等。平方米)?！　?5)評(píng)標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無底價(jià)競(jìng)標(biāo)，專家評(píng)標(biāo)，業(yè)主委員會(huì)最終定標(biāo)，其中信譽(yù)調(diào)查由業(yè)主委員會(huì)隨機(jī)抽查評(píng)分。　　物業(yè)類型：經(jīng)濟(jì)適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車位、管理用房等不足，落實(shí)了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域?yàn)?個(gè)。平方米)；高檔公寓，／(月　　(4)投標(biāo)方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司。設(shè)施基本齊全，維修基金基本落實(shí)。最終，兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區(qū)的管理權(quán)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這對(duì)南京的物業(yè)管理行業(yè)無疑將起到積極的作用?！　「鶕?jù)1999年12月8日出臺(tái)的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)即便是最高的5級(jí)，元。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價(jià)格戰(zhàn)”?！　“咐∩钲谑懈飿I(yè)找“管家”　　深圳市對(duì)政府辦公大樓管理公開招標(biāo)，從而邁出了市府物業(yè)管理專業(yè)化、社會(huì)化、科學(xué)化的第一步。答辯會(huì)上，5家物業(yè)管理公司向評(píng)委介紹了公司的情況、物業(yè)管理業(yè)績(jī)和對(duì)回龍觀居住區(qū)物業(yè)管理的設(shè)想，并回答了評(píng)委的提問，最終北京天鴻集團(tuán)公司房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司和深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理有限公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中以微弱的優(yōu)勢(shì)中標(biāo)。 業(yè)管理招投標(biāo)案例分析　　案例一　北京回龍觀“競(jìng)選”管家——北京天鴻房產(chǎn)管理公司、深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理公司中標(biāo) 　　1999年11月8日，由北京天鴻集團(tuán)公司開發(fā)建設(shè)的全國最大的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目——北京回龍觀文化居住區(qū)(一期)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)在北京舉行?！　?duì)于以上分析得出的結(jié)果，投標(biāo)公司應(yīng)整理并歸檔，以備下次投標(biāo)借鑒參考?！　?2)估價(jià)不準(zhǔn)?！　∥飿I(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應(yīng)依照合同規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。中標(biāo)公司則可自接到通知之時(shí)做好準(zhǔn)備，進(jìn)入合同的簽訂階段。　　所有投標(biāo)文件都必須按招標(biāo)人在投標(biāo)邀請(qǐng)書中規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間之前送至招標(biāo)人?！　》馑蜆?biāo)書的一般慣例是，投標(biāo)人應(yīng)將所有投標(biāo)文件按照招標(biāo)文件的要求，準(zhǔn)備正本和副本(通常正本1份，副本2份)。投標(biāo)保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定確定。有效期滿后，投標(biāo)人應(yīng)將投標(biāo)保函退還銀行注銷?！　?2)填寫《要求開具保函申請(qǐng)書》及其他申請(qǐng)所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份?！　?3)在簽約后的一定時(shí)間內(nèi)，投標(biāo)人必須提供履約保函或履約保證金?！　?七)辦理投標(biāo)保函　　由于投標(biāo)者一旦中標(biāo)就必須履行受標(biāo)的義務(wù)，為防止投標(biāo)單位違約給招標(biāo)單位帶來經(jīng)濟(jì)上的損失，在投遞物業(yè)管理投標(biāo)書時(shí)，招標(biāo)單位通常要求投標(biāo)單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標(biāo)單位中標(biāo)后不能履約時(shí)，招標(biāo)單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標(biāo)單位賠償經(jīng)濟(jì)損失。　　(3)可能由于估價(jià)人員比較保守，致使估價(jià)偏高，對(duì)此可參考幾個(gè)估價(jià)人員的估價(jià)結(jié)果，取平均值確定最終報(bào)價(jià)。但對(duì)于單價(jià)的確定，不可套用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(國家規(guī)定了管理服務(wù)單價(jià)的除外)，因?yàn)椴煌飿I(yè)情況不同，必須具體問題具體分析。接上例,編制資金計(jì)劃如下(表322)。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營中主要的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目為：　　(1)標(biāo)書規(guī)定的預(yù)付款、保證金等。這里，以最常見的住宅公寓為例，制定管理服務(wù)內(nèi)容及工作量如下(見表321)?！　?duì)于寫字樓，其管理側(cè)重于為該樓宇中的工作人員提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境，服務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括裝修圖紙審批、維修服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、咨詢服務(wù)、公關(guān)服務(wù)等，其重點(diǎn)應(yīng)突出清潔、安全保衛(wèi)工作。由此可見，這些地理與氣候的差異必然導(dǎo)致具體服務(wù)內(nèi)容的差異，只有當(dāng)物業(yè)管理公司了解這些差異時(shí)，其服務(wù)才會(huì)有的放矢，事半功倍?！　?4)當(dāng)?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理?xiàng)l件。物業(yè)管理公司應(yīng)盡量利用這一機(jī)會(huì)，認(rèn)真準(zhǔn)備、仔細(xì)查看，參與業(yè)主的設(shè)計(jì)開發(fā)，甚至可以就業(yè)主設(shè)計(jì)的不合理之處提出修改意見，或提出更好的設(shè)計(jì)建議?！　「鶕?jù)慣例，投標(biāo)人應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)條件考察結(jié)果自行負(fù)責(zé)，開發(fā)商將認(rèn)為投標(biāo)者已掌握了現(xiàn)場(chǎng)情況，明確了現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)與投標(biāo)報(bào)價(jià)有關(guān)的外在風(fēng)險(xiǎn)條件?！　〈送猓袠?biāo)公司還應(yīng)注意要對(duì)招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定，如開標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)保證書等，尤其是圖紙、設(shè)計(jì)說明書和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求和范圍予以足夠重視，作出仔細(xì)研究。這些錯(cuò)誤雖是由于招標(biāo)業(yè)主的原因，但若投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)前不加重視，甚至不能發(fā)現(xiàn)，將可能影響投標(biāo)標(biāo)價(jià)的制定，以至影響投標(biāo)的成功，甚至還可能影響中標(biāo)后合同的履行?！　∵@些因素都可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司即使競(jìng)標(biāo)成功也會(huì)發(fā)生虧損，但這也絕非不可避免。如水災(zāi)、地震等自然災(zāi)不能構(gòu)成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時(shí)，物業(yè)管理公司將承擔(dān)的部分損失。主要是指由于通貨膨脹引起的設(shè)備、人工等價(jià)格上升，導(dǎo)致其中標(biāo)后實(shí)際運(yùn)行成本費(fèi)用大大超過預(yù)算，甚至出現(xiàn)虧損?，F(xiàn)有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種：一是實(shí)體性，內(nèi)部分為兩個(gè)層次，即管理層和作業(yè)層，管理層由有經(jīng)營頭腦的人組成，作業(yè)層由與服務(wù)內(nèi)容相關(guān)的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無作業(yè)層，他們通常不帶工人隊(duì)伍，而是通過合同形式與社會(huì)上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散的聯(lián)合，以合同方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，其質(zhì)量的判定在很大程度上取決于業(yè)主的滿足程度。　　(2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量。他們可能幾乎沒有類似成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，但在某一方面(如特殊技術(shù)、服務(wù)等)卻具有絕對(duì)或壟斷優(yōu)勢(shì)?！　?5)劣勢(shì)分析?！　?3)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。而且從成本角度考慮，以往的類似管理也可在現(xiàn)成的管理人員、設(shè)備或固定的業(yè)務(wù)聯(lián)系方面節(jié)約許多開支。因?yàn)槲飿I(yè)的質(zhì)量取決于開發(fā)商的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量，而有些質(zhì)量問題只有在物業(yè)管理公司接管后才會(huì)出現(xiàn)，這必然會(huì)增大物業(yè)管理公司的維護(hù)費(fèi)用和與開發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會(huì)影響物業(yè)管理公司的信譽(yù)。再如，物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)書上寫明必須提供某項(xiàng)服務(wù)，而本地又僅有一家專業(yè)服務(wù)公司可提供該項(xiàng)服務(wù)，則投標(biāo)公司應(yīng)注意開發(fā)商與該專業(yè)服務(wù)公司是否關(guān)系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等。這是對(duì)招標(biāo)文件的留意。有些物業(yè)可能會(huì)由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務(wù)?！　《鴮?duì)于寫字樓，其管理重點(diǎn)則放在了“安全、舒適、快捷”上。因此，在管理上就要求能增強(qiáng)住宅功能，搞好小區(qū)設(shè)施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境?！　　　?1)物業(yè)性質(zhì)?！　】墒牵诤迫鐭熀５男畔⒅袑ふ液Y選出恰當(dāng)相關(guān)的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析?？梢灶A(yù)見，網(wǎng)上招標(biāo)投標(biāo)必將成為招標(biāo)投標(biāo)未來發(fā)展的主流。有意識(shí)地留意這些地方，往往會(huì)使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料?！　?3)取得貸款擔(dān)保。投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結(jié)構(gòu)?！　?二)籌措資金　　物業(yè)管理公司的財(cái)力狀況也是衡量其實(shí)力的重要因素，它必須要能滿足公司投標(biāo)全過程及中標(biāo)后的管理需要。　　代理人可能承擔(dān)的義務(wù)主要有：向委托人提供信息及有關(guān)法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競(jìng)標(biāo)；推薦可靠的投標(biāo)合作者；協(xié)調(diào)委托人與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門及業(yè)主三方之間的關(guān)系；其他代理工作?！　?，包括代理的業(yè)務(wù)范圍和時(shí)間范圍。如果與第一家談判失敗，投標(biāo)公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進(jìn)行談判，直至達(dá)成滿意的協(xié)議為止?！　、輰徍伺判??！　、鄯治鲱A(yù)選。投標(biāo)公司應(yīng)當(dāng)預(yù)測(cè)該招標(biāo)物業(yè)服務(wù)所需的人力資源及其對(duì)人力資源的要求，并將可能需要的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分類。委托方不應(yīng)過多干預(yù)代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方?！　、萑≠M(fèi)合理性?！　??！　、圪Y源可靠性。對(duì)于這一指標(biāo)評(píng)價(jià)所采用的方法主要有：　　?！　　＜粗薪樽稍児居心芰闃I(yè)主提供一個(gè)經(jīng)過專業(yè)教育與訓(xùn)練、具有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的組織團(tuán)體來承擔(dān)被委托的任務(wù)。選擇代理人時(shí)，投標(biāo)公司應(yīng)從自身的弱勢(shì)及代理人可提供的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評(píng)價(jià)做出決策。　?、勖軈f(xié)調(diào)。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務(wù)要求提供幫助，這是代理人應(yīng)提供的基本服務(wù)之一。此時(shí)，聘用代理人承辦注冊(cè)、咨詢等自己所不熟悉的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)，不僅可節(jié)約費(fèi)用，還可利用代理人對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標(biāo)成功的可能性。即由辦事處負(fù)責(zé)人簽署委任的駐招標(biāo)物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明?！　、苜Y產(chǎn)負(fù)債表及損益表?！　、跔I業(yè)執(zhí)照。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：　?、俟菊鲁?。　　(1)注冊(cè)　　在招標(biāo)物業(yè)所在國注冊(cè)，使其具有獨(dú)立經(jīng)營的法人資格，這對(duì)于進(jìn)行國際投標(biāo)的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。資質(zhì)等級(jí)的升級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升，不得越級(jí)上升?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《試行辦法》規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定。此外，該規(guī)則還對(duì)招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定?！　∪藛T素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員3人以上?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有1個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過30％。　　類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在3種以上，或管理涉外物業(yè)在2種以上；并且所管理物業(yè)應(yīng)有2個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過50％。 　　鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊(duì)伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設(shè)部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《試行辦法》)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度。首先，按照我國《公司法》規(guī)定，作為獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立核算的法人機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司(或其所屬集團(tuán)公司)必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經(jīng)營資格。　　雖然，由于投標(biāo)對(duì)象——物業(yè)管理服務(wù)的無形性與其他工程項(xiàng)目的實(shí)物性的差異，物業(yè)管理投標(biāo)具有許多區(qū)別于其他項(xiàng)目投標(biāo)的獨(dú)特之處，但同樣作為投標(biāo)，其必經(jīng)程序仍與其他項(xiàng)目投標(biāo)有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購買標(biāo)書、可行性分析、編寫及封送標(biāo)書等步驟。應(yīng)當(dāng)說，在這一行業(yè)中投標(biāo)活動(dòng)的成功經(jīng)驗(yàn)暫且乏善可陳。招標(biāo)活動(dòng)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的活動(dòng)，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標(biāo)人應(yīng)對(duì)其予以整理。保證金的額度大小，應(yīng)以擔(dān)保金額足以抵償中標(biāo)人違約時(shí)所造成的損失為原則。　　其次是關(guān)于合同履行中的擔(dān)保。這意味著：①違約一方不能以其他財(cái)物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的，則仍應(yīng)繼續(xù)履行。本書在下一章還會(huì)作詳細(xì)介紹。合同條款因招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)和類型而異。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標(biāo)須知和合同一般條件等；另一部分是合同特殊條款、投標(biāo)文件、技術(shù)規(guī)格說明及補(bǔ)充修改文件等。　　合同內(nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術(shù)性條款、財(cái)務(wù)條款和法律條款三類條款。以下所說的合同，均是指雙方經(jīng)過磋商后擬簽訂的正式合同。這一階段的具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。值得注意的是，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，通常情況下招標(biāo)人從評(píng)審委員會(huì)推薦的幾位中標(biāo)候選人中選取一個(gè)作為中標(biāo)人，但在中標(biāo)候選人均不符合招標(biāo)人要求的情況下，招標(biāo)人有權(quán)拒絕定標(biāo)，從而取消招標(biāo)。在評(píng)選過程中，應(yīng)以管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)、管理服務(wù)質(zhì)量和管理方案先進(jìn)程度作為主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)?！　≌袠?biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標(biāo)書后，經(jīng)過審查認(rèn)為各項(xiàng)手續(xù)均符合規(guī)定時(shí)，即可收入，并在公開預(yù)定的時(shí)間(一般為招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間)、地點(diǎn)(招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn))當(dāng)眾拆封開標(biāo)，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)的，并聲明不論管理服務(wù)費(fèi)高低均有中標(biāo)希望。因此，凡已收到書面文件的投標(biāo)人，不得以未參加標(biāo)前會(huì)議為由對(duì)招標(biāo)文件提出異議，或要求修改標(biāo)書和報(bào)價(jià)?！　?biāo)前會(huì)議通常是在招標(biāo)人所在地(同時(shí)又為招標(biāo)項(xiàng)目所在地更好)召開，因?yàn)樵跇?biāo)前會(huì)議期間，招標(biāo)人往往會(huì)組織投標(biāo)人到現(xiàn)場(chǎng)考察，如果標(biāo)前會(huì)議在招標(biāo)項(xiàng)目所在地召開就較為方便。緊接著，按照國際慣例，招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議?！　　　≌袠?biāo)單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預(yù)審的評(píng)審方法。具體內(nèi)容包括：　　(1)申請(qǐng)人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級(jí)、注冊(cè)資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目授權(quán)代表；公司組織機(jī)構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等?！　?3)評(píng)審?！　?2)出售資格預(yù)審文件?！　　　≠Y格預(yù)審包括以下三個(gè)步驟：　　(1)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請(qǐng)書。其次，資格預(yù)審還可以保證實(shí)現(xiàn)招標(biāo)目的，選擇到最合格的投標(biāo)人，此投標(biāo)人不僅報(bào)價(jià)最低或較低，而且他的報(bào)價(jià)是以其技術(shù)能力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)的，防止了一些素質(zhì)較低的投標(biāo)商以價(jià)格進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)?！　?二)組織資格預(yù)審　　資格預(yù)審是招標(biāo)實(shí)施過程中的一個(gè)重要步驟，特別是大型的項(xiàng)目，資格預(yù)審更是必不可少?！　　　≌袠?biāo)公告應(yīng)以簡(jiǎn)短、明了和完整為宗旨。　　(2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時(shí)間。因此通常情況下，一項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目往往同時(shí)通過幾種渠道發(fā)布其招標(biāo)公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告?！　?duì)于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目，其招標(biāo)公告一般選擇在國內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登。國際慣例中常見的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報(bào)