【正文】 向社會公開招聘，并采取科學(xué)方法進(jìn)行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的全過程。其中，招標(biāo)是指招標(biāo)人根據(jù)自己的需要，提出一定的標(biāo)準(zhǔn)或條件，向社會或幾個特定的供應(yīng)商或承包商發(fā)出投標(biāo)邀請的行為；而投標(biāo)則是指投標(biāo)人在接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求編制投標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo)人的行為。因此，投標(biāo)者只能在不知競爭對手底細(xì)的情況下，按照招標(biāo)文件的要求，根據(jù)自己所掌握的資料及以往的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析判斷，確定自己的報價。我國物業(yè)管理的市場化起步較晚，然而自20世紀(jì)90年代以來，在我國一些大城市中便有個別外商投資的物業(yè)率先實(shí)行了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，某些高檔次的商業(yè)辦公樓或公寓樓在建造時沒有考慮足夠的車位；又如有些開發(fā)商片面追求短期經(jīng)濟(jì)效益，或者在考慮設(shè)計規(guī)劃時缺乏長期眼光；有些施工單位粗制濫造，不保證材料質(zhì)量和技術(shù)質(zhì)量等，這一切都會給日后的物業(yè)管理帶來很大的問題和煩惱。物業(yè)管理招標(biāo)的目的是要通過競爭性招標(biāo)，從中找到自己最理想的物業(yè)管理企業(yè)。例如，若需要進(jìn)行資格審查，那么所有的物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)按要求進(jìn)行審查；若需要提交投標(biāo)保證書，那么對所有的物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)有這一要求。3)合理原則所謂合理原則，是指選定投標(biāo)的價格和要求必須合理，不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價，也不能脫離市場實(shí)際情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。如果投標(biāo)人在投標(biāo)過程中中途退標(biāo)或由于違反真實(shí)性原則，虛假陳述標(biāo)書而被取消投標(biāo)資格，投標(biāo)保證金將予以沒收。通常招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是：編制招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)；組織與中標(biāo)者簽訂合同。招標(biāo)委員會在裁標(biāo)時通常采用投票的方式?jīng)Q定，一般三分之二的票權(quán)贊成即可授標(biāo)，并由招標(biāo)委員會派代表與中標(biāo)人簽訂合同。2)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是專門從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的社會中介組織。無疑，開發(fā)部是物業(yè)管理投標(biāo)工作的核心。對于不適于招標(biāo)的項(xiàng)目，國家有關(guān)法律也作了規(guī)定，主要是一些關(guān)系到國家安全和屬于軍事機(jī)密的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目一般都不公開招標(biāo)。因此根據(jù)第一個原則，該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應(yīng)該招標(biāo)甚至必須要招標(biāo)的范圍內(nèi)。公開招標(biāo)是國際上最常見的招標(biāo)方式，其優(yōu)點(diǎn)是最大程度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則，因此，我國大型基礎(chǔ)設(shè)施和公共物業(yè)的物業(yè)管理一般都采用公開招標(biāo)方式。不過，公開招標(biāo)方式也有招標(biāo)時間長，招標(biāo)成本較高的不足之處。議標(biāo)實(shí)質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請招標(biāo)。然而，議標(biāo)在我國新興的物業(yè)管理招標(biāo)中卻有著用武之地，尤其是針對廣大的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，議標(biāo)為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)在我國的發(fā)展壯大起到了先鋒作用。因此，在開發(fā)設(shè)計建設(shè)階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問服務(wù)是十分必要的。(3)清潔服務(wù)。這正是經(jīng)營性物業(yè)商業(yè)性的體現(xiàn)。成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)主要有兩種途徑。其次，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。(2)對投標(biāo)文件的要求如果說投標(biāo)的條件側(cè)重于對投標(biāo)人的要求，則該部分側(cè)重于對投標(biāo)文件的要求。因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。無論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機(jī)會，讓其了解招標(biāo)項(xiàng)目的情況，并對是否參加該項(xiàng)目投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備。(2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時間。1)資格預(yù)審的程序資格預(yù)審包括以下三個步驟：(1)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請書。如有必要，還可召開資格預(yù)審準(zhǔn)備會議，以便申請人取得有關(guān)項(xiàng)目情況的第一手資料。每個申請人和聯(lián)合體成員都要填寫此表，分不同的袁提供完整的銀行信息(表3．6)，并附上最近3年經(jīng)過審計的逐年資金平衡表(表3．7)。(4)管理部。(根據(jù)實(shí)際情況填寫)2．請就與你資格預(yù)審申請文件評審有關(guān)的其他資料作進(jìn)一步補(bǔ)充。其主要權(quán)利具體是：聘請財務(wù)副經(jīng)理、項(xiàng)目總工程師、項(xiàng)目總經(jīng)濟(jì)師作為助手；聘請少量工作人員，獨(dú)立公正地進(jìn)行物業(yè)經(jīng)濟(jì)分析并制訂方案；有權(quán)支配和調(diào)劑該物業(yè)所涉及的資金；參與主管部門解決該物業(yè)外部協(xié)作條件的工作，建立本物業(yè)的各種工作責(zé)任制。這是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負(fù)責(zé)行政、人事和檔案文件等管理。如果申請人準(zhǔn)備在物業(yè)的關(guān)鍵部分有承包給他人的打算或欲將整個物業(yè)總額的10％以上部分分包出去，則這些專門分包人也應(yīng)提供以下資料。此外，資格預(yù)審文件中還可規(guī)定申請資格預(yù)審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨(dú)或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達(dá)若干年以上，承擔(dān)過類似的物業(yè)管理項(xiàng)目等。其次，資格預(yù)審還可以保證實(shí)現(xiàn)招標(biāo)目的，選擇到最合格的投標(biāo)人，此投標(biāo)人不僅報價最低或較低，而且他的報價是以其技術(shù)能力、財務(wù)狀況及經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)的，防止了一些素質(zhì)較低的投標(biāo)商以價格進(jìn)行惡性競爭。因此通常情況下，一項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目往往同時通過幾種渠道發(fā)布其招標(biāo)公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo)，則可參照相關(guān)物業(yè)近年來國內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制定標(biāo)底。何時制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)程序決定的，我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。根據(jù)這一規(guī)定和國際慣例，物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分： 1)投標(biāo)人須知 投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標(biāo)機(jī)構(gòu)對投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件，其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點(diǎn)在于招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對稱，使得在招標(biāo)項(xiàng)目專業(yè)性較強(qiáng)或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標(biāo)得以順利完成。根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；編制招標(biāo)文件；確定標(biāo)底。這時，物業(yè)管理就成為了凝結(jié)在物業(yè)價值中的物化勞動，是一種可資本化的勞動，能夠創(chuàng)造新的價值。前期顧問服務(wù)主要是應(yīng)開發(fā)商的要求為其提供的，所需費(fèi)用也通常向開發(fā)商而非小業(yè)主收取。非經(jīng)營性物業(yè)管理的目標(biāo)在于為居民創(chuàng)造一個安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的目的在于以經(jīng)濟(jì)合理的價格為住戶提供良好的居住環(huán)境?？梢钥闯?，議標(biāo)方式對招標(biāo)人的要求很高，要保證議標(biāo)的成功通常都要求招標(biāo)人對物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的情況要有充分的了解?？梢钥闯?，招標(biāo)人只有對投標(biāo)人在數(shù)量上和質(zhì)量上進(jìn)行合理的篩選，才能確保邀請招標(biāo)的最終成功。在實(shí)行公開招標(biāo)時，評審標(biāo)書和報價都是在嚴(yán)格保密中進(jìn)行的。但我國自2000年1月1日施行的《招標(biāo)投標(biāo)法》只把招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種，沒有將議標(biāo)納入。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項(xiàng)目的物業(yè)管理一般都應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。招標(biāo)的范圍是指哪些項(xiàng)目必須要招標(biāo)；哪些項(xiàng)目可以招標(biāo)也可以通過其他方式指定承包商；哪些項(xiàng)目不適于招標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，經(jīng)理對整個企業(yè)負(fù)責(zé)，在經(jīng)理層以下通常設(shè)有辦公室、開發(fā)部、財務(wù)部、業(yè)務(wù)管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部，各部門再根據(jù)企業(yè)所管理的物業(yè)分設(shè)各小區(qū)或大廈管理處(如圖1．3所示)。⑤審議、決定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和使用。具體做法是：開發(fā)商董事會挑選代表組成招標(biāo)委員會，這些代表通常包括分管項(xiàng)目工程建設(shè)部門的董事、相關(guān)職能部門的代表以及小業(yè)主的代表等。綜觀國外，大多數(shù)物業(yè)管理市場發(fā)達(dá)的國家都有一個國家法律和行業(yè)自律相結(jié)合的招標(biāo)投標(biāo)制度。要保證投標(biāo)書內(nèi)容的真實(shí)性，實(shí)際上主要取決于投標(biāo)人自身的素質(zhì)和物業(yè)管理行業(yè)的自律約束。普遍性是指用于投標(biāo)評定的準(zhǔn)則應(yīng)該具有普遍性，即能客觀地衡量所有的投標(biāo)書。綜上所述，招標(biāo)者應(yīng)采取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)方式，即采取單一的公開招標(biāo)，或邀請招標(biāo)，或議標(biāo)。過了委托管理期限，可由業(yè)主委員會根據(jù)其管理服務(wù)業(yè)績，通過決議決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)。1．2物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)由于物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，物業(yè)管理招標(biāo)與其他類型的招標(biāo)相比，有著自身的特點(diǎn)，概括起來就是其超前性、長期性和階段性。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)便屬于服務(wù)性項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)。所謂招標(biāo)和投標(biāo)，是一個過程的兩個方面，是指由招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)公告或通知，由若干個投標(biāo)人同時投標(biāo)，最后由招標(biāo)人通過對各投標(biāo)人所提交的價格、質(zhì)量、交割期限以及投標(biāo)人的技術(shù)水平、信譽(yù)程度和財務(wù)狀況等因素進(jìn)行綜合比較，確定其中條件最佳的投標(biāo)人為中標(biāo)人，并與之最終訂立合同的過程。(2)報價一次性。近幾年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一些國內(nèi)投資的大型建筑項(xiàng)目也開始采用招標(biāo)投標(biāo)方式進(jìn)行物業(yè)管理。因此，為了確保物業(yè)質(zhì)量，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)和因地制宜的方針，也為了業(yè)主和住戶的利益，物業(yè)管理必須超前介入，在物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計時就應(yīng)介入。由于招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)域一般都是買方市場，在買方市場中，市場競爭是一種對買方(招標(biāo)人)有利的競爭，在合理的范圍內(nèi)競爭程度越高，對買方越有利，因此擴(kuò)大競爭范圍可以使買方(招標(biāo)人)獲得更充分的市場利益。(3)招標(biāo)者對招標(biāo)文件的解釋說明應(yīng)在同一時間，針對所有參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)公開進(jìn)行。由于物業(yè)管理服務(wù)所包含的技術(shù)風(fēng)險并不高，因此在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，投標(biāo)人的報價往往決定了其投標(biāo)書的競爭力，即中標(biāo)人往往也就是報價最低的投標(biāo)人。這樣就使得標(biāo)書不再是簡單的出價或發(fā)盤，而是具有法律效力和責(zé)任所約束的，從而使得真實(shí)性原則具有了一定的法律基礎(chǔ)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。非常設(shè)性招標(biāo)委員會的特點(diǎn)之一便是其開放式的組織機(jī)構(gòu)，即招標(biāo)委員會的主要工作人員都非正式編制，而大多數(shù)是通過向外聘請或通過內(nèi)部調(diào)用，具有很強(qiáng)的靈活性和流動性。與非常設(shè)性招標(biāo)機(jī)構(gòu)最大的區(qū)別在于，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依照《公司法》設(shè)立，并完全按照《公司法》規(guī)定進(jìn)行運(yùn)營的經(jīng)營性法人組織。 (2)財務(wù)部：財務(wù)部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)濟(jì)管理部門，負(fù)責(zé)財務(wù)、計劃、經(jīng)濟(jì)核算和各類收費(fèi)工作。這是因?yàn)椋孩俟_發(fā)布的招標(biāo)文件中有可能涉及到與國家安全或軍事有關(guān)的機(jī)密；②一些不法分子有可能會借投標(biāo)之名，趁機(jī)竊取國家機(jī)密。其次，根據(jù)“是否關(guān)系到國家利益”的原則，除了上述大型的基礎(chǔ)設(shè)施和公用物業(yè)外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理一般也應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。需指出的是，由于物業(yè)管理具有長期性和區(qū)域性的特點(diǎn)，因此，除國家級重點(diǎn)項(xiàng)目(如三峽工程)以外，對于地方性的重點(diǎn)項(xiàng)目(如地方的大型基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè))一般都采用地方公開招標(biāo)方式招標(biāo)。2．2．2邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)是指不公開刊登廣告而直接邀請某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式，其主要特點(diǎn)是以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。議標(biāo)目前在我國中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目中較為常見。因此，如何規(guī)范和完善議標(biāo)的法律地位，是一個值得研究的問題。具體的服務(wù)內(nèi)容有： ①對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計圖提供專業(yè)意見。(4)房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)。而在實(shí)質(zhì)管理服務(wù)中，經(jīng)營性和非經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容也大致相同，如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設(shè)備維護(hù)等基本項(xiàng)目。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的資格和等級劃分，主要依據(jù)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)所具備的兩個條件：一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達(dá)到一定的年限，且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達(dá)到一定等級；二是編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的專業(yè)能力和技術(shù)力量，也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在接受投標(biāo)書時，通常會檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合乎程序，招標(biāo)文件必須在這一部分中寫明對投標(biāo)文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式)以及對投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標(biāo)和評標(biāo)工作。3．1．3制足標(biāo)底制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項(xiàng)重要的準(zhǔn)備工作。兩者的區(qū)別在于對公開招標(biāo)公告的要求更為嚴(yán)格。這一時間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計發(fā)布日期開始計算。發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法，一種是在前述的招標(biāo)公告中寫明將進(jìn)行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購買資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時間；另一種做法是在報紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ妗?)資格預(yù)審文件樣本資格預(yù)審文件一資格預(yù)審申請書申 請 人：物業(yè)管理公司地　　址：中國市區(qū)街 號郵政編碼：電話：傳真：致：X X招標(biāo)公司中國市街 號大廈層室先生：1．經(jīng)授權(quán)作為代表，并以物業(yè)管理公司(以下簡稱“申請人”)的名義，同時基于對資格預(yù)審資料做了檢查和充分的理解，下述簽字人在此以物業(yè)下列合同的投標(biāo)人身份，向你方提出資格預(yù)審申請(表3．2)。表3．6銀行信息一覽表銀行名稱：中國銀行支行銀行銀行地址： 市 區(qū) 街 號電話：聯(lián)系人及職務(wù)：傳真：郵政編碼：表3．7最近3年逐年的實(shí)際資產(chǎn)與負(fù)債一覽表(按每年年末匯率換算成美元) 財務(wù)狀況(單位：美元)年年年①總資產(chǎn)②流動資產(chǎn)③總負(fù)債④流動負(fù)債⑤稅前利潤⑥稅后利潤為滿足本項(xiàng)目現(xiàn)金流量需要提出的信貸計劃，填寫信貸資金來源表(表3．8)。設(shè)置有房屋及設(shè)施管理員，負(fù)責(zé)所管轄區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的日常管理。若欲附其他文件，請詳列如下。項(xiàng)目總經(jīng)理在不違背國家政策和企業(yè)制度的前提下，具有用人、財務(wù)、技術(shù)質(zhì)量、設(shè)備物資采購等方面的決策權(quán)和服務(wù)計劃的控制權(quán)。(2)辦公室。簽字：姓名：茲代表 物業(yè)管理公司資格預(yù)審文件二概 述所有獨(dú)立申請人和聯(lián)合體成員都必須填寫此表(表3．3)，如果是合伙公司或私有公司須提供全部所有者的國籍。資格預(yù)審文件應(yīng)提供招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目的全部信息，并且其內(nèi)容應(yīng)比資格預(yù)審?fù)ǜ娓鼮樵敿?xì)，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標(biāo)的要求等。因?yàn)橥稑?biāo)人數(shù)量過多，招標(biāo)人的管理費(fèi)用和評標(biāo)費(fèi)用就會大大提高，通過資格預(yù)審淘汰一部分競爭者則可以減少這筆費(fèi)用。實(shí)際上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標(biāo)項(xiàng)目外，國際慣例對招標(biāo)公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實(shí)際。最后談一談制定招標(biāo)文件的時間。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報價要求和評標(biāo)