【正文】 向社會公開招聘，并采取科學方法進行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的全過程。其中，招標是指招標人根據自己的需要，提出一定的標準或條件，向社會或幾個特定的供應商或承包商發(fā)出投標邀請的行為；而投標則是指投標人在接到招標通知后，根據招標通知的要求編制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。因此，投標者只能在不知競爭對手底細的情況下，按照招標文件的要求，根據自己所掌握的資料及以往的經驗進行分析判斷，確定自己的報價。我國物業(yè)管理的市場化起步較晚，然而自20世紀90年代以來，在我國一些大城市中便有個別外商投資的物業(yè)率先實行了物業(yè)管理招標投標。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，某些高檔次的商業(yè)辦公樓或公寓樓在建造時沒有考慮足夠的車位；又如有些開發(fā)商片面追求短期經濟效益，或者在考慮設計規(guī)劃時缺乏長期眼光；有些施工單位粗制濫造，不保證材料質量和技術質量等，這一切都會給日后的物業(yè)管理帶來很大的問題和煩惱。物業(yè)管理招標的目的是要通過競爭性招標，從中找到自己最理想的物業(yè)管理企業(yè)。例如，若需要進行資格審查，那么所有的物業(yè)管理企業(yè)都應按要求進行審查；若需要提交投標保證書，那么對所有的物業(yè)管理企業(yè)都應有這一要求。3)合理原則所謂合理原則，是指選定投標的價格和要求必須合理，不能接受低于正常的管理服務成本的標價，也不能脫離市場實際情況，提出不切實際的管理服務要求。如果投標人在投標過程中中途退標或由于違反真實性原則，虛假陳述標書而被取消投標資格，投標保證金將予以沒收。通常招標機構的主要職責是：編制招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織與中標者簽訂合同。招標委員會在裁標時通常采用投票的方式決定，一般三分之二的票權贊成即可授標，并由招標委員會派代表與中標人簽訂合同。2)委托招標代理機構招標招標代理機構是專門從事招標代理業(yè)務的社會中介組織。無疑，開發(fā)部是物業(yè)管理投標工作的核心。對于不適于招標的項目，國家有關法律也作了規(guī)定，主要是一些關系到國家安全和屬于軍事機密的項目，這些項目一般都不公開招標。因此根據第一個原則，該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應該招標甚至必須要招標的范圍內。公開招標是國際上最常見的招標方式，其優(yōu)點是最大程度地體現了招標的公平、公正、合理原則，因此，我國大型基礎設施和公共物業(yè)的物業(yè)管理一般都采用公開招標方式。不過，公開招標方式也有招標時間長，招標成本較高的不足之處。議標實質上可以看作是更小范圍的邀請招標。然而，議標在我國新興的物業(yè)管理招標中卻有著用武之地，尤其是針對廣大的中小房地產開發(fā)商，議標為物業(yè)管理招標投標事業(yè)在我國的發(fā)展壯大起到了先鋒作用。因此，在開發(fā)設計建設階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問服務是十分必要的。(3)清潔服務。這正是經營性物業(yè)商業(yè)性的體現。成立招標機構主要有兩種途徑。其次，招標人應根據自己標的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標代理機構進行招標。(2)對投標文件的要求如果說投標的條件側重于對投標人的要求，則該部分側重于對投標文件的要求。因此，應注意把握招標文件制定的時間，使編制出的招標文件內容既嚴密明確，又不失前瞻性。無論是招標公告還是投標邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標者提供均等機會，讓其了解招標項目的情況，并對是否參加該項目投標進行考慮和有所準備。(2)投標人準備投標所需時間。1)資格預審的程序資格預審包括以下三個步驟：(1)發(fā)出資格預審通告或資格預審邀請書。如有必要，還可召開資格預審準備會議，以便申請人取得有關項目情況的第一手資料。每個申請人和聯合體成員都要填寫此表，分不同的袁提供完整的銀行信息(表3．6)，并附上最近3年經過審計的逐年資金平衡表(表3．7)。(4)管理部。(根據實際情況填寫)2．請就與你資格預審申請文件評審有關的其他資料作進一步補充。其主要權利具體是：聘請財務副經理、項目總工程師、項目總經濟師作為助手；聘請少量工作人員，獨立公正地進行物業(yè)經濟分析并制訂方案；有權支配和調劑該物業(yè)所涉及的資金；參與主管部門解決該物業(yè)外部協(xié)作條件的工作，建立本物業(yè)的各種工作責任制。這是總經理領導下的綜合管理部門，負責行政、人事和檔案文件等管理。如果申請人準備在物業(yè)的關鍵部分有承包給他人的打算或欲將整個物業(yè)總額的10％以上部分分包出去，則這些專門分包人也應提供以下資料。此外，資格預審文件中還可規(guī)定申請資格預審的基本合格條件，或對外資物業(yè)管理企業(yè)單獨或聯合投標的一些規(guī)定，以及申請投標資格預審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達若干年以上，承擔過類似的物業(yè)管理項目等。其次，資格預審還可以保證實現招標目的，選擇到最合格的投標人，此投標人不僅報價最低或較低，而且他的報價是以其技術能力、財務狀況及經驗為基礎的，防止了一些素質較低的投標商以價格進行惡性競爭。因此通常情況下，一項招標項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布其招標公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當今的信息網絡刊登招標公告。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標，則可參照相關物業(yè)近年來國內外先進的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標代理機構制定標底。何時制定招標文件是由物業(yè)開發(fā)建設程序決定的，我國目前大多數物業(yè)管理招標均是在物業(yè)開發(fā)建設的后期。根據這一規(guī)定和國際慣例，物業(yè)管理招標文件的基本內容可概括為三大部分： 1)投標人須知 投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標機構對投標人如何投標的指導性文件，其內容包括投標的條件、有關要求及手續(xù)。采用委托招標代理機構招標的最大優(yōu)點在于招標機構與投標人之間做到信息充分對稱，使得在招標項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標得以順利完成。根據國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標機構；編制招標文件；確定標底。這時，物業(yè)管理就成為了凝結在物業(yè)價值中的物化勞動，是一種可資本化的勞動，能夠創(chuàng)造新的價值。前期顧問服務主要是應開發(fā)商的要求為其提供的，所需費用也通常向開發(fā)商而非小業(yè)主收取。非經營性物業(yè)管理的目標在于為居民創(chuàng)造一個安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經營性物業(yè)管理招標的目的在于以經濟合理的價格為住戶提供良好的居住環(huán)境。可以看出，議標方式對招標人的要求很高，要保證議標的成功通常都要求招標人對物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的情況要有充分的了解?？梢钥闯?，招標人只有對投標人在數量上和質量上進行合理的篩選，才能確保邀請招標的最終成功。在實行公開招標時，評審標書和報價都是在嚴格保密中進行的。但我國自2000年1月1日施行的《招標投標法》只把招標方式分為公開招標和邀請招標兩種，沒有將議標納入。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項目的物業(yè)管理一般都應實行招標。招標的范圍是指哪些項目必須要招標；哪些項目可以招標也可以通過其他方式指定承包商；哪些項目不適于招標。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經理負責制，經理對整個企業(yè)負責，在經理層以下通常設有辦公室、開發(fā)部、財務部、業(yè)務管理部、工程部、經營服務部，各部門再根據企業(yè)所管理的物業(yè)分設各小區(qū)或大廈管理處(如圖1．3所示)。⑤審議、決定物業(yè)管理服務費用的標準和使用。具體做法是：開發(fā)商董事會挑選代表組成招標委員會，這些代表通常包括分管項目工程建設部門的董事、相關職能部門的代表以及小業(yè)主的代表等。綜觀國外，大多數物業(yè)管理市場發(fā)達的國家都有一個國家法律和行業(yè)自律相結合的招標投標制度。要保證投標書內容的真實性，實際上主要取決于投標人自身的素質和物業(yè)管理行業(yè)的自律約束。普遍性是指用于投標評定的準則應該具有普遍性，即能客觀地衡量所有的投標書。綜上所述，招標者應采取統(tǒng)一標準的招標方式，即采取單一的公開招標，或邀請招標，或議標。過了委托管理期限，可由業(yè)主委員會根據其管理服務業(yè)績，通過決議決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)。1．2物業(yè)管理招標的特點由于物業(yè)管理服務的特殊性，物業(yè)管理招標與其他類型的招標相比，有著自身的特點，概括起來就是其超前性、長期性和階段性。物業(yè)管理招標投標便屬于服務性項目招標投標。所謂招標和投標，是一個過程的兩個方面，是指由招標人發(fā)出招標公告或通知，由若干個投標人同時投標，最后由招標人通過對各投標人所提交的價格、質量、交割期限以及投標人的技術水平、信譽程度和財務狀況等因素進行綜合比較，確定其中條件最佳的投標人為中標人，并與之最終訂立合同的過程。(2)報價一次性。近幾年來隨著我國房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，一些國內投資的大型建筑項目也開始采用招標投標方式進行物業(yè)管理。因此，為了確保物業(yè)質量，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設和因地制宜的方針，也為了業(yè)主和住戶的利益，物業(yè)管理必須超前介入，在物業(yè)管理規(guī)劃設計時就應介入。由于招標投標領域一般都是買方市場，在買方市場中，市場競爭是一種對買方(招標人)有利的競爭，在合理的范圍內競爭程度越高，對買方越有利，因此擴大競爭范圍可以使買方(招標人)獲得更充分的市場利益。(3)招標者對招標文件的解釋說明應在同一時間，針對所有參加投標的物業(yè)管理企業(yè)公開進行。由于物業(yè)管理服務所包含的技術風險并不高，因此在物業(yè)管理招標投標中，投標人的報價往往決定了其投標書的競爭力，即中標人往往也就是報價最低的投標人。這樣就使得標書不再是簡單的出價或發(fā)盤，而是具有法律效力和責任所約束的，從而使得真實性原則具有了一定的法律基礎。招標機構的設立有兩種途徑：一是招標人自行組織成立招標機構；二是招標人委托招標代理機構招標。非常設性招標委員會的特點之一便是其開放式的組織機構，即招標委員會的主要工作人員都非正式編制，而大多數是通過向外聘請或通過內部調用，具有很強的靈活性和流動性。與非常設性招標機構最大的區(qū)別在于，招標代理機構是依照《公司法》設立，并完全按照《公司法》規(guī)定進行運營的經營性法人組織。 (2)財務部：財務部是經理領導下的經濟管理部門，負責財務、計劃、經濟核算和各類收費工作。這是因為：①公開發(fā)布的招標文件中有可能涉及到與國家安全或軍事有關的機密；②一些不法分子有可能會借投標之名，趁機竊取國家機密。其次，根據“是否關系到國家利益”的原則，除了上述大型的基礎設施和公用物業(yè)外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理一般也應實行招標。需指出的是，由于物業(yè)管理具有長期性和區(qū)域性的特點，因此，除國家級重點項目(如三峽工程)以外，對于地方性的重點項目(如地方的大型基礎設施和物業(yè))一般都采用地方公開招標方式招標。2．2．2邀請招標邀請招標是指不公開刊登廣告而直接邀請某些單位投標的招標方式，其主要特點是以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。議標目前在我國中小規(guī)模的物業(yè)管理招標項目中較為常見。因此，如何規(guī)范和完善議標的法律地位，是一個值得研究的問題。具體的服務內容有： ①對投標物業(yè)的設計圖提供專業(yè)意見。(4)房屋及設施的維修保養(yǎng)服務。而在實質管理服務中，經營性和非經營性物業(yè)管理的內容也大致相同，如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設備維護等基本項目。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標機構，自行組織招標投標工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標代理機構招標。我國《招標投標法》對招標代理機構的資格和等級劃分，主要依據招標代理機構所具備的兩個條件：一是代理招標經歷達到一定的年限，且連續(xù)幾年招標金額達到一定等級；二是編制招標文件和組織評標的專業(yè)能力和技術力量，也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質的高低。由于招標機構在接受投標書時，通常會檢查投標書的制作和封送是否合乎程序，招標文件必須在這一部分中寫明對投標文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標文件格式)以及對投標文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標和評標工作。3．1．3制足標底制定標底是招標的一項重要的準備工作。兩者的區(qū)別在于對公開招標公告的要求更為嚴格。這一時間應從招標公告預計發(fā)布日期開始計算。發(fā)布資格預審通告通常有兩種做法，一種是在前述的招標公告中寫明將進行資格預審，并通告領取或購買資格預審文件的地點和時間；另一種做法是在報紙上另行刊登資格預審通告。2)資格預審文件樣本資格預審文件一資格預審申請書申 請 人：物業(yè)管理公司地　　址：中國市區(qū)街 號郵政編碼：電話：傳真：致：X X招標公司中國市街 號大廈層室先生：1．經授權作為代表，并以物業(yè)管理公司(以下簡稱“申請人”)的名義，同時基于對資格預審資料做了檢查和充分的理解，下述簽字人在此以物業(yè)下列合同的投標人身份，向你方提出資格預審申請(表3．2)。表3．6銀行信息一覽表銀行名稱：中國銀行支行銀行銀行地址： 市 區(qū) 街 號電話：聯系人及職務：傳真：郵政編碼：表3．7最近3年逐年的實際資產與負債一覽表(按每年年末匯率換算成美元) 財務狀況(單位：美元)年年年①總資產②流動資產③總負債④流動負債⑤稅前利潤⑥稅后利潤為滿足本項目現金流量需要提出的信貸計劃，填寫信貸資金來源表(表3．8)。設置有房屋及設施管理員，負責所管轄區(qū)域內各項業(yè)務的日常管理。若欲附其他文件，請詳列如下。項目總經理在不違背國家政策和企業(yè)制度的前提下，具有用人、財務、技術質量、設備物資采購等方面的決策權和服務計劃的控制權。(2)辦公室。簽字：姓名：茲代表 物業(yè)管理公司資格預審文件二概 述所有獨立申請人和聯合體成員都必須填寫此表(表3．3)，如果是合伙公司或私有公司須提供全部所有者的國籍。資格預審文件應提供招標人及招標項目的全部信息，并且其內容應比資格預審通告更為詳細，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯合體投標的要求等。因為投標人數量過多，招標人的管理費用和評標費用就會大大提高，通過資格預審淘汰一部分競爭者則可以減少這筆費用。實際上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標項目外，國際慣例對招標公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。其次，標底的制定應建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎上，這樣編制出的標底才切合實際。最后談一談制定招標文件的時間。我國《招標投標法》規(guī)定：“招標文件應當包括招標項目的技術要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標