【正文】 申請人不得隨申請文件附送證詞、證明及宣傳資料，此類資料在資格評審時將不予考慮。3．總部與該物業(yè)管理部門之間的關(guān)系詳述企業(yè)法人代表在委派項目總經(jīng)理后，結(jié)合項目總經(jīng)理的承包，簽訂授權(quán)合同，對項目總經(jīng)理的職責(zé)和權(quán)力作出文字規(guī)定，然后進行簽證．項目總經(jīng)理的職責(zé)是在本項目中建立高效率的指揮系統(tǒng)，精心組織人員管理，全面履行、實施合同，保證服務(wù)質(zhì)量、人員安全和成本效益，直至合同到期。主要職責(zé)是：房屋代管與租賃經(jīng)營，制訂物業(yè)維修計劃與監(jiān)督實施，溝通協(xié)調(diào)公司與業(yè)主的關(guān)系，協(xié)調(diào)各專業(yè)職能部門(如工程、保安、環(huán)衛(wèi))及人員的工作等?？偨?jīng)理是企業(yè)法人在某項物業(yè)管理中的全權(quán)代表，是物業(yè)管理中的最高責(zé)任者和組織者。表3．8信貸資金來源表信貸來源信貸金額(美元)①②③資格預(yù)審文件六類似物業(yè)管理合同經(jīng)驗申請人或聯(lián)合體成員名稱：每個合同須單獨具表(表3．9)，若有有關(guān)物業(yè)竣工的證明文件，請附上。7．下述簽字人在此聲明，申請文件中所提交的報告和資料在各方面都是完整的、真實的和準(zhǔn)確的。表3．2物業(yè)合同一覽表合 同 號合 同 名 稱 ① ② ③ ④ ⑤ 注：申請人應(yīng)注明他所希望申請資格預(yù)審的合同組合。招標(biāo)機構(gòu)名稱：地址：電話：傳真：(2)出售資格預(yù)審文件。資格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項目簡介；項目資金來源；參加預(yù)審的資格；獲取資格預(yù)審文件的時間、地點以及接受資格預(yù)審申請的時間和地點。資格預(yù)審可以起到以下作用：首先，資格預(yù)審可以減少招標(biāo)人的費用。投標(biāo)人申請投標(biāo)一得到招標(biāo)文件一準(zhǔn)備投標(biāo)一遞交投標(biāo)書需要有足夠的時間。另外，還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登，如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。以下對發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進行詳細(xì)介紹。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標(biāo)文件對項目的工作量進行說明時應(yīng)盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭將招標(biāo)文件中計算出的工作量與實際量的誤差控制在5％以內(nèi)。按照國際隕例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項目制定出標(biāo)底?？紤]到招標(biāo)文件的編制對整個招標(biāo)活動的影響舉足輕重，下一章將專門就招標(biāo)文件的編制進行詳細(xì)介紹，在此不再贅述。(3)對招標(biāo)程序的說明由于整個招標(biāo)過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的一條便是招標(biāo)程序的公開化，以增加招標(biāo)活動的透明度。物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要而有所不同，但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱的招標(biāo)代理機構(gòu)，在委托價格合理的情況下，應(yīng)選取具有較高等級的代理機構(gòu)進行招標(biāo)。對于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。兩種途徑都符合我國《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，并各有特點。以下分別對每一階段的程序和內(nèi)容進行詳細(xì)介紹。但有所不同的是，經(jīng)營性物業(yè)管理的服務(wù)是一種創(chuàng)造性的附加勞動，其管理目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進性，因此經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)除了要經(jīng)常對物業(yè)進行高標(biāo)準(zhǔn)的維護之外，還要經(jīng)常更新物業(yè)的設(shè)施和使用功能，以保持物業(yè)設(shè)施的先進。經(jīng)營性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動范疇，成為一種創(chuàng)造性的附加勞動。(5)財務(wù)管理服務(wù)。②住戶裝修工程及材料運送的管理服務(wù)。 ②對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見。根據(jù)物業(yè)性質(zhì)的不同，這兩部分的內(nèi)容也不同，具體可分為非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容和經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容。2．3物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容物業(yè)管理的具體內(nèi)容十分繁瑣，因此，物業(yè)管理招標(biāo)通常都采用“一攬子”方式，也就是將所有與某物業(yè)有關(guān)的管理項目“捆綁”起來，形成“項目包”，再將其作為標(biāo)的進行招標(biāo)。然而，有利就有弊。這是因為，一方面，該類物業(yè)的工期較緊，標(biāo)的總價較低，短時間內(nèi)難以吸引足夠數(shù)量的物業(yè)管理單位進行投標(biāo)。該規(guī)定就是為了防止投標(biāo)過少而導(dǎo)致投標(biāo)人相互勾結(jié)，哄抬標(biāo)價，損害招標(biāo)人的利益。邀請招標(biāo)主要適用于標(biāo)的規(guī)模較小(即工作量不大，總管理費報價不高)的物業(yè)管理項目。另外，按照國際慣例，標(biāo)書應(yīng)規(guī)定不允許更改的技術(shù)要求與財務(wù)條件，任何投標(biāo)單位都必須按這些條件投標(biāo)報價。地方公開招標(biāo)，就是指通過在地方媒體刊登招標(biāo)廣告或在招標(biāo)廣告中注明只選擇本地投標(biāo)人進行投標(biāo)。2．2物業(yè)管理招標(biāo)的方式根據(jù)招標(biāo)項目不同的特點，招標(biāo)人有權(quán)選擇不同的方式進行招標(biāo)。這是因為國家利益是群眾利益的代表，損害國家利益就等于損害社會公眾的利益，因此應(yīng)對國家利益負(fù)責(zé)。然而，如前文所述，《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)范圍的規(guī)定所體現(xiàn)的精神參照了國際慣例，具有普遍性；同時，針對目前在我國剛興起不久的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的大多數(shù)做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合，這使我們有足夠的理由相信，“三原則”是我國物業(yè)管理招標(biāo)范圍發(fā)展的方向和趨勢，用它來指導(dǎo)界定物業(yè)管理招標(biāo)范圍具有合理性和現(xiàn)實意義。因此，對于這類項目，一般由國家指定的工程單位和物業(yè)管理單位進行建設(shè)和管理。 大型物業(yè)管理企業(yè)的開發(fā)部一般都實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，以項目小組為單位，分管具體項目的投標(biāo)工作，以及中標(biāo)后的合同簽訂工作；中小型的物業(yè)管理企業(yè)則大多由經(jīng)理親自對各項目的投標(biāo)工作負(fù)責(zé)。該部門的主管一般都為總會計師，具有資深的項目財務(wù)評價能力。完成代理招標(biāo)工作后，招標(biāo)代理機構(gòu)向委托招標(biāo)人收取一定的服務(wù)費或傭金。正如我國《招標(biāo)投標(biāo)法》所規(guī)定的，招標(biāo)代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所、組織機構(gòu)和相應(yīng)資金。⑧審議物業(yè)管理公司制訂的對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的年度管理計劃，以及財務(wù)預(yù)決算和執(zhí)行情況。通常物業(yè)管理招標(biāo)委員會向外聘請的專家主要有工程技術(shù)、房地產(chǎn)、市場營銷、法律以及財務(wù)等方面的專門人員。1)自行設(shè)立招標(biāo)機構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理項目招標(biāo)主體的不同，分為開發(fā)商自行招標(biāo)和小業(yè)主自行招標(biāo)。根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第二章第十二條的規(guī)定，“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。采用了多指標(biāo)體系進行評標(biāo)，惡性的“價格戰(zhàn)”現(xiàn)象就可有效地得到避免。2)合理競爭原則所謂合理競爭原則，是指投標(biāo)人應(yīng)憑自身的經(jīng)營實力、管理水平和服務(wù)質(zhì)量通過良性競爭優(yōu)勝劣汰而取勝。實際上，真實性原則和合理競爭原則是基于物業(yè)管理招標(biāo)的三個原則而衍生出來的，是公平、公正、合理原則最終的目標(biāo)取向，也是該三原則對投標(biāo)行為的基本要求。這樣就容易導(dǎo)致有些投標(biāo)人為了中標(biāo)而將管理費標(biāo)價壓得很低，甚至低于成本價的情況發(fā)生，這顯然是不合理的。這時，招標(biāo)者考慮到合格的投標(biāo)者數(shù)量過多，為了減輕招標(biāo)工作量，招標(biāo)人私下將評定準(zhǔn)則修改為取最高分的前6位投標(biāo)人參加正式投標(biāo)，導(dǎo)致其余6位本來可以取得投標(biāo)資格的投標(biāo)人被淘汰。例如，應(yīng)在統(tǒng)一時間組織所有投標(biāo)人對招標(biāo)物業(yè)實地考察。如果與此同時實行公開招標(biāo)，對其他投標(biāo)者進行嚴(yán)格的資格審查，顯然，這種混合的招標(biāo)方式在一開始就違背了起點公平原則。所以，開發(fā)商或業(yè)主要想在競爭性招標(biāo)中獲取充分利益，就應(yīng)吸引盡可能多的物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)。其次，物業(yè)管理企業(yè)即使中標(biāo)，并不意味著可以高枕無憂，長期占據(jù)這一市場份額，因為一方面，隨著時間的推移，可能會有更好、更先進的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭；另一方面，也可能由于自身的管理服務(wù)技術(shù)水平低下，企業(yè)內(nèi)部建設(shè)和管理松懈而遭淘汰。在設(shè)計過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從專業(yè)管理角度、從業(yè)主利益出發(fā)，運用以往的管理經(jīng)驗，監(jiān)督設(shè)計方案是否合理。要提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，就必須要有充滿活力的市場競爭。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)盡管在我國剛剛起步，不免出現(xiàn)無章可循、魚龍混雜的局面，但是必須看到它所代表的方向卻是喜人的。早期的招標(biāo)投標(biāo)僅限于建筑工程和大型貨物采購方面，近20年來，隨著以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日益受到國際關(guān)注，招標(biāo)投標(biāo)活動在眾多領(lǐng)域也得到了廣泛應(yīng)用并日臻完善，服務(wù)性項目招標(biāo)投標(biāo)現(xiàn)已成為招標(biāo)投標(biāo)交易方式發(fā)展的新趨勢。招標(biāo)投標(biāo)不存在也不允許討價還價，每個投標(biāo)者都只有一次投標(biāo)機會。由此看來，物業(yè)管理領(lǐng)域開展招標(biāo)投標(biāo)勢在必行。1．1物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念在闡述物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念之前，先讓我們了解一下招標(biāo)投標(biāo)的概念。由于投標(biāo)者報價都是在高度保密的情況下進行的，一次報價后，任何投標(biāo)者都沒有再次出價的機會，這就要求每個投標(biāo)者都要一次性報出自己最優(yōu)惠的價格。所謂服務(wù)性項目招標(biāo)投標(biāo)，是指招標(biāo)投標(biāo)的客體并非有形的物體(如一座建筑物、一臺設(shè)備)，而是一項服務(wù)，是無形的。隨著我國房地產(chǎn)改革的深化，大力推廣和完善物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度，現(xiàn)已成為培育和發(fā)展我國物業(yè)管理市場的迫切需要，主要體現(xiàn)在：(1)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的需要。由于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主之間的雙向選擇，從而形成的競爭局面必將使物業(yè)管理企業(yè)為了在激烈的市場競爭中求得生存發(fā)展，努力提高自身的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，從而推動整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。如果是住宅小區(qū)，就應(yīng)注意生活網(wǎng)點要合理布局，生活服務(wù)車位盡可能預(yù)留，對生活設(shè)施的現(xiàn)代化進程都要統(tǒng)一考慮進去。所以，物業(yè)管理招標(biāo)具有長期性和階段性的特點。而要做到這一點，除了一方面應(yīng)增加標(biāo)的項目自身的吸引力外，另一方面是對所有參加投標(biāo)者要盡可能做到公開、公平、公正和誠實信用。另外需特別指出另一種情況，當(dāng)招標(biāo)者采用公開招標(biāo)的同時，又邀請幾家其主觀上看好的物業(yè)管理企業(yè)進行議標(biāo)，這必然使得那些參加議標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)能夠先于其他通過公開招標(biāo)取得招標(biāo)文件的投標(biāo)者了解招標(biāo)項目的具體情況，甚至搶先一步摸清招標(biāo)者的“底牌”，這就使得整個招標(biāo)程序在時間上違背了起點公平原則。另外，招標(biāo)機構(gòu)通常在投標(biāo)者購買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)者會議，即標(biāo)前會議，目的是公開澄清投標(biāo)者提出的各類問題。這個例子典型地反映了違反一貫性原則的情況。如果將物業(yè)交給這樣的物業(yè)管理企業(yè)來管理，勢必造成日后或者管理不到位，或者賠本破產(chǎn)無法繼續(xù)履行合同的局面。1)真實性原則所謂真實性原則，是指投標(biāo)人在其投標(biāo)書中所闡述的所有內(nèi)容均是真實反映了投標(biāo)人的投標(biāo)意愿、經(jīng)營能力和技術(shù)水平，投標(biāo)人應(yīng)對其標(biāo)書的內(nèi)容做到“言出必行”。合理競爭的反面有兩個，一是投標(biāo)人之間相互勾結(jié)，形成壟斷聯(lián)盟；二是投標(biāo)人之間形成不合理競爭，甚至惡性競爭。綜上所述，為了真正貫徹物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)原則，離不開法律規(guī)范和行業(yè)自律相輔相成的招標(biāo)投標(biāo)制度。任何單位和個人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機構(gòu)。(1)開發(fā)商自行招標(biāo)開發(fā)商自行招標(biāo)是指開發(fā)商通過在其所在單位的董事會下設(shè)專門招標(biāo)委員會或小組進行招標(biāo)。開發(fā)商自行招標(biāo)的機構(gòu)設(shè)置如圖1．1所示。(壘)審議、決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用。因此，招標(biāo)代理機構(gòu)的組織機構(gòu)與其他經(jīng)營性法人組織無異。1．4．2物業(yè)管理投標(biāo)的組織機構(gòu)要了解物業(yè)管理投標(biāo)的組織機構(gòu)就要先了解物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)。 (3)工程部：工程部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的技術(shù)管理部門，主要負(fù)責(zé)工程預(yù)算，負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備及公共設(shè)施的管理、維修和保養(yǎng)，以及負(fù)責(zé)工程技術(shù)方面的咨詢和研究工作。第二章 物業(yè)管理招標(biāo)的范圍、方式和內(nèi)容2．1物業(yè)管理招標(biāo)的范圍2．1．1確定項目是否應(yīng)該招標(biāo)的原則在闡述物業(yè)管理招標(biāo)范圍之前，有必要先對招標(biāo)范圍的概念予以說明。綜上所述，根據(jù)國家有關(guān)法律的規(guī)定和精神，我們可以總結(jié)出判斷某項目是否應(yīng)該實行招標(biāo)的三個原則：①是否與社會公眾利益密切相關(guān)；②是否關(guān)系到國家利益(即是否使用了國有資金投資)；③是否涉及國家安全或軍事機密。首先，根據(jù)“是否與社會公眾利益密切相關(guān)”的原則，大型基礎(chǔ)設(shè)施(如機場、火車站、地鐵等)和一些公用物業(yè)(如圖書館等)其物業(yè)管理都應(yīng)實行招標(biāo)。近幾年來，一些由國家專項投資或?qū)ｍ椯J款，特別是與外國聯(lián)合貸款興建的物業(yè)從設(shè)計施工到物業(yè)管理都采用了招標(biāo)方式，并取得了良好的效果?，F(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為三種：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)。由于物業(yè)管理自身的特點，對于一些不可能也不適宜吸引全國各地物業(yè)管理企業(yè)的項目，通過地方公開招標(biāo)，既節(jié)省了招標(biāo)人的招標(biāo)成本，又不影響公開招標(biāo)的公平性和有效性，不失為一種較為經(jīng)濟有效的招標(biāo)方法。這些條件只有在開標(biāo)后的議標(biāo)階段才可商談更改。由于公開招標(biāo)方式工作量大、招標(biāo)時間長、費用高，邀請招標(biāo)有的地方彌補了公開招標(biāo)方式的不足，成為公開招標(biāo)不可缺少的補充方式，并由于其節(jié)省招標(biāo)時間和成本的優(yōu)點，深受一些私營業(yè)主和開發(fā)商的歡迎。另外，筆者建議招標(biāo)人在挑選投標(biāo)人時可參考以下的選擇條件：①投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財務(wù)狀況必須良好；②近期內(nèi)承擔(dān)過類似的物業(yè)管理工作，具有豐富的經(jīng)驗；③在本地區(qū)具有較高的信譽；④對該項目的物業(yè)管理工作有足夠的能力承擔(dān)。事實上該類項目(也就是我們常見的中小樓盤和物業(yè))很少是實行超前招標(biāo)，讓物業(yè)管理企業(yè)介入其設(shè)計施工階段的，大多數(shù)情況是開發(fā)商等物業(yè)完工后才去選擇物業(yè)管理企業(yè)。由于招標(biāo)人同時與幾個投標(biāo)人進行談判，這就使投標(biāo)人之間更容易產(chǎn)生不合理競爭，使得招標(biāo)人難以獲取有競爭力的標(biāo)價。另外，從縱向來看，由于物業(yè)管理具有超前介人的特點，物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)包括從開發(fā)設(shè)計期間到物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)以至到用戶人住后的管理運作服務(wù)。2．3．1非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容非經(jīng)營性物業(yè)是指住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè)。③對投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進行監(jiān)督。③遷入與安全管理服務(wù)。(6)綠化園藝管理服務(wù)。因為在經(jīng)營性物業(yè)出租后，由于物業(yè)管理的追加，而使物業(yè)的使用期限和使用功能大大提高，也會招引更多的租戶和顧客，從而提高物業(yè)的營業(yè)收入，創(chuàng)造更多的價值。另外，經(jīng)營性物業(yè)的實質(zhì)管理服務(wù)還應(yīng)增加租賃管理服務(wù)的內(nèi)容等。3．1招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。對于開發(fā)商或業(yè)主委員會自行成立招標(biāo)機構(gòu)，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機構(gòu)”。招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大