【正文】 　　(三)資料整理與歸檔　　無(wú)論投標(biāo)公司是否中標(biāo)，在競(jìng)標(biāo)結(jié)束后都應(yīng)將投標(biāo)過(guò)程中的一些重要文件進(jìn)行分類歸檔保存，以備查核。　　(二)未中標(biāo)的總結(jié)　　競(jìng)標(biāo)失利不僅意味著前期工作白白浪費(fèi)，而且還將對(duì)公司聲譽(yù)產(chǎn)生不利影響，因此，未中標(biāo)公司應(yīng)在收到通知后及時(shí)對(duì)本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆轍。投標(biāo)文件從投標(biāo)截止之時(shí)起，有效期為30天。未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo)，將被視為無(wú)效投標(biāo)?！　?3)提交詳細(xì)材料，說(shuō)明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限。投標(biāo)保函通常由投標(biāo)單位開(kāi)戶銀行或其主管部門(mén)出具。同時(shí)，確定單價(jià)時(shí)還必須根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上予以研究分析?！　?2)接管期間費(fèi)用支出?！　∩虡I(yè)樓宇管理的重點(diǎn)則在于建立良好的商業(yè)形象，以吸引更多消費(fèi)者，故其日常管理工作包括安全保衛(wèi)工作、消防工作、設(shè)備管理、清潔衛(wèi)生工作、車輛管理工作等，其重點(diǎn)應(yīng)是保安、清潔工作。這些條件與接管后的服務(wù)密切相關(guān)。投標(biāo)人不得在接管后對(duì)物業(yè)外在的質(zhì)量問(wèn)題提出異議，申明條件不利而要求索賠(當(dāng)然，其內(nèi)在且不能從外部發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題除外)。因此，投標(biāo)企業(yè)在這一階段，應(yīng)本著仔細(xì)謹(jǐn)慎的原則，閱讀并盡可能找出錯(cuò)誤，再按其不同性質(zhì)與重要性，將這些錯(cuò)誤與遺漏劃分為“招標(biāo)前由業(yè)主明確答復(fù)”和“計(jì)人索賠項(xiàng)目”兩類。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務(wù)，而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟(jì)乃至信譽(yù)損失等。投標(biāo)公司可針對(duì)招標(biāo)物業(yè)所在地具體情況對(duì)其區(qū)別對(duì)待，權(quán)宜從事。此外，公司現(xiàn)有的正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務(wù)的質(zhì)量則可從另一方面更為真實(shí)地反映出其實(shí)力大小?！　　　?1)潛在競(jìng)爭(zhēng)者。　　(2)人力資源優(yōu)勢(shì)。　　(4)物業(yè)開(kāi)發(fā)商狀況。他們可考慮這些特殊服務(wù)的支出費(fèi)用及自身的技術(shù)力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競(jìng)標(biāo)?！　∨c之相對(duì)應(yīng)，服務(wù)型公寓則更注重一對(duì)一的服務(wù)特色?！　?四)進(jìn)行投標(biāo)可行性分析　　一項(xiàng)物業(yè)管理投標(biāo)從購(gòu)買招標(biāo)文件到送出投標(biāo)書(shū)，涉及大量的人力物力支出，一旦投標(biāo)失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀。在時(shí)間就是速度的信息時(shí)代，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，愈來(lái)愈多的信息交流可通過(guò)因特網(wǎng)迅速通暢地完成。合同主要內(nèi)容包括貸款期限、貸款利率、用款計(jì)劃與還款計(jì)劃等?！　⊥稑?biāo)企業(yè)可以考慮的資金來(lái)源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。　　。　?、藿忧⒄勁小！　、谫Y格預(yù)審?！　、迗?zhí)業(yè)誠(chéng)實(shí)性。資源可靠性的評(píng)價(jià)可參照以下標(biāo)準(zhǔn)：　　。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當(dāng)安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃。投標(biāo)公司選擇代理人時(shí)應(yīng)以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務(wù)獨(dú)立性、取費(fèi)結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎(chǔ)。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)運(yùn)作提供服務(wù)，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇?，提供投?biāo)所需單價(jià)、費(fèi)率等。公證之后，諸文件便可生效?！　、坳P(guān)于分公司的證明。　　由于不同國(guó)家法律法規(guī)的差異，他們對(duì)異國(guó)進(jìn)入的物業(yè)管理公司在注冊(cè)與遞交投標(biāo)書(shū)的先后次序上的規(guī)定也有所不同?！对囆修k法》還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每?jī)赡旰硕ㄒ淮巍！　≡偃?，天津市為?guī)范行業(yè)秩序，推動(dòng)該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應(yīng)出臺(tái)《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定辦法》、《天津市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則》，全面引入市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)?！　〗?jīng)營(yíng)實(shí)力要求：企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限須在3年以上；且注冊(cè)資本應(yīng)在100萬(wàn)元以上(含100萬(wàn)元)。其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)。對(duì)于物業(yè)管理公司而言，要想在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導(dǎo)，就必須要盡快做好準(zhǔn)備，加入到投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行列之中，在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大。因此，了解物業(yè)管理投標(biāo)的程序與技巧，了解投標(biāo)中可能發(fā)生的爭(zhēng)議及其解決途徑，對(duì)于提高物業(yè)管理公司的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)力以及保障其自身權(quán)益，都是非?，F(xiàn)實(shí)和迫切的。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)式樣見(jiàn)圖322?！　、诙?jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬(wàn)～50萬(wàn)平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在5萬(wàn)～20萬(wàn)平方米以上。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)以招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。對(duì)于不符合原定資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由資質(zhì)等級(jí)評(píng)定初審部門(mén)提出降級(jí)或吊銷資質(zhì)證書(shū)的意見(jiàn)，報(bào)審批部門(mén)批準(zhǔn)后執(zhí)行。但無(wú)論注冊(cè)手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請(qǐng)時(shí)都必須按規(guī)定提交文件。分公司的證明文件應(yīng)由物業(yè)管理總公司開(kāi)出，說(shuō)明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機(jī)關(guān)公證后生效?！　?2)選擇代理人　　物業(yè)管理公司如果在國(guó)外從事投標(biāo)，必將面臨異域文化所帶來(lái)的種種障礙，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的固定性以及物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性，又要求他們必須承擔(dān)較之于其他工程承包項(xiàng)目投標(biāo)更大的風(fēng)險(xiǎn)。這些服務(wù)可以提高投標(biāo)者工作效率，降低其交易成本。　?、偌夹g(shù)勝任能力。在提供服務(wù)全過(guò)程中，代理者還必須要善于與承包商、供應(yīng)商、貸款機(jī)構(gòu)及政府機(jī)構(gòu)打交道，同時(shí)向委托方報(bào)告工作進(jìn)展，以使其能及時(shí)和準(zhǔn)確地作出決定?！　?，及其對(duì)自己應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的了解。投標(biāo)公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關(guān)系。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊(duì)。投標(biāo)公司可先邀請(qǐng)排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項(xiàng)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，談判應(yīng)盡可能詳細(xì)地對(duì)合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。這應(yīng)當(dāng)是合同的主要部分。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況?！　?三)收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料　　招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進(jìn)行投標(biāo)可行性研究必不可少的重要因素。為適應(yīng)電子商務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)，許多招標(biāo)投標(biāo)公司紛紛建起了自己的網(wǎng)站，各種招標(biāo)信息也開(kāi)始在網(wǎng)上進(jìn)行發(fā)布，如中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)網(wǎng)就已開(kāi)通了網(wǎng)上招標(biāo)投標(biāo)及投標(biāo)代理業(yè)務(wù)。這必然要求物業(yè)管理投標(biāo)公司在確定是否進(jìn)行競(jìng)標(biāo)時(shí)務(wù)必要小心謹(jǐn)慎，在提出投標(biāo)申請(qǐng)前做出必要的可行性研究，不可貿(mào)然行事。它既要為住戶提供酒店式服務(wù)，又要營(yíng)造出溫馨的家庭氣氛，其服務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個(gè)性化，除了日常清潔、綠化服務(wù)外，還應(yīng)提供各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等。　　(3)物業(yè)招標(biāo)背景。這一層面的分析包括開(kāi)發(fā)商的技術(shù)力量、信譽(yù)度等。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓(xùn)人員，是否具有熟練和經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)服務(wù)公司有密切合作關(guān)系。有時(shí)在競(jìng)標(biāo)中可能會(huì)出現(xiàn)某些剛具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與競(jìng)標(biāo)的情況。　　(3)當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)者的地域優(yōu)勢(shì)?！　　　≡趪?guó)內(nèi)從事物業(yè)管理投標(biāo)，通?？赡苊媾R的風(fēng)險(xiǎn)有：　　(1)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。　　此外，當(dāng)物業(yè)管理公司從事國(guó)際投標(biāo)時(shí)，還可能面臨政治風(fēng)險(xiǎn)?！　∑浯?，從事國(guó)際投標(biāo)的公司還應(yīng)注意招標(biāo)文件的翻譯。因此，投標(biāo)公司對(duì)這一步驟不得掉以輕心，必須就以下方面進(jìn)行細(xì)致了解：　　(1)若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)查看工程土建構(gòu)造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、電力交通通訊設(shè)備等，必要時(shí)做好日后養(yǎng)護(hù)、維護(hù)要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄，交與開(kāi)發(fā)商商議。例如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節(jié)，因此這里的物業(yè)注