【正文】 　　(三)資料整理與歸檔　　無論投標公司是否中標，在競標結(jié)束后都應將投標過程中的一些重要文件進行分類歸檔保存，以備查核。　　(二)未中標的總結(jié)　　競標失利不僅意味著前期工作白白浪費，而且還將對公司聲譽產(chǎn)生不利影響，因此，未中標公司應在收到通知后及時對本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆轍。投標文件從投標截止之時起，有效期為30天。未按規(guī)定提交投標保證金的投標，將被視為無效投標。　　(3)提交詳細材料，說明物業(yè)管理服務量及預定合同期限。投標保函通常由投標單位開戶銀行或其主管部門出具。同時，確定單價時還必須根據(jù)競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上予以研究分析?！　?2)接管期間費用支出?！　∩虡I(yè)樓宇管理的重點則在于建立良好的商業(yè)形象，以吸引更多消費者，故其日常管理工作包括安全保衛(wèi)工作、消防工作、設備管理、清潔衛(wèi)生工作、車輛管理工作等，其重點應是保安、清潔工作。這些條件與接管后的服務密切相關(guān)。投標人不得在接管后對物業(yè)外在的質(zhì)量問題提出異議，申明條件不利而要求索賠(當然，其內(nèi)在且不能從外部發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題除外)。因此，投標企業(yè)在這一階段，應本著仔細謹慎的原則，閱讀并盡可能找出錯誤，再按其不同性質(zhì)與重要性，將這些錯誤與遺漏劃分為“招標前由業(yè)主明確答復”和“計人索賠項目”兩類。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務，而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟乃至信譽損失等。投標公司可針對招標物業(yè)所在地具體情況對其區(qū)別對待，權(quán)宜從事。此外，公司現(xiàn)有的正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務的質(zhì)量則可從另一方面更為真實地反映出其實力大小。　　　　(1)潛在競爭者。　　(2)人力資源優(yōu)勢?！　?4)物業(yè)開發(fā)商狀況。他們可考慮這些特殊服務的支出費用及自身的技術(shù)力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標方案；反之，則應放棄競標?！　∨c之相對應，服務型公寓則更注重一對一的服務特色?！　?四)進行投標可行性分析　　一項物業(yè)管理投標從購買招標文件到送出投標書，涉及大量的人力物力支出，一旦投標失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀。在時間就是速度的信息時代，隨著網(wǎng)絡技術(shù)的快速發(fā)展，愈來愈多的信息交流可通過因特網(wǎng)迅速通暢地完成。合同主要內(nèi)容包括貸款期限、貸款利率、用款計劃與還款計劃等?！　⊥稑似髽I(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款?！　　！　、藿忧⒄勁?。　　②資格預審。　?、迗?zhí)業(yè)誠實性。資源可靠性的評價可參照以下標準：　　。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃。投標公司選擇代理人時應以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務獨立性、取費結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務運作提供服務，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當?shù)睾献骰锇椋峁┩稑怂鑶蝺r、費率等。公證之后，諸文件便可生效。　?、坳P(guān)于分公司的證明?！　∮捎诓煌瑖曳煞ㄒ?guī)的差異，他們對異國進入的物業(yè)管理公司在注冊與遞交投標書的先后次序上的規(guī)定也有所不同?！对囆修k法》還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。　　再如，天津市為規(guī)范行業(yè)秩序，推動該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應出臺《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級評定辦法》、《天津市物業(yè)管理招標投標規(guī)則》，全面引入市場機制，實行招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)?！　〗?jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在3年以上；且注冊資本應在100萬元以上(含100萬元)。其次，物業(yè)管理企業(yè)應具備經(jīng)有關(guān)部門核準頒發(fā)的資質(zhì)證書。對于物業(yè)管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導，就必須要盡快做好準備，加入到投標競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大。因此，了解物業(yè)管理投標的程序與技巧，了解投標中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，對于提高物業(yè)管理公司的投標競爭力以及保障其自身權(quán)益，都是非常現(xiàn)實和迫切的。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書式樣見圖322。　?、诙壩飿I(yè)管理公司的資質(zhì)標準　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬～50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在5萬～20萬平方米以上。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應以招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。對于不符合原定資質(zhì)等級標準的企業(yè)，由資質(zhì)等級評定初審部門提出降級或吊銷資質(zhì)證書的意見，報審批部門批準后執(zhí)行。但無論注冊手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請時都必須按規(guī)定提交文件。分公司的證明文件應由物業(yè)管理總公司開出，說明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機關(guān)公證后生效。　　(2)選擇代理人　　物業(yè)管理公司如果在國外從事投標，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙，而房地產(chǎn)項目的固定性以及物業(yè)管理服務的無形性，又要求他們必須承擔較之于其他工程承包項目投標更大的風險。這些服務可以提高投標者工作效率，降低其交易成本?！　、偌夹g(shù)勝任能力。在提供服務全過程中，代理者還必須要善于與承包商、供應商、貸款機構(gòu)及政府機構(gòu)打交道，同時向委托方報告工作進展，以使其能及時和準確地作出決定?！　。捌鋵ψ约簯袚x務的了解。投標公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關(guān)系。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊。投標公司可先邀請排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項及取費標準，談判應盡可能詳細地對合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。這應當是合同的主要部分。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況?！　?三)收集招標物業(yè)相關(guān)資料　　招標物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進行投標可行性研究必不可少的重要因素。為適應電子商務的發(fā)展趨勢，許多招標投標公司紛紛建起了自己的網(wǎng)站，各種招標信息也開始在網(wǎng)上進行發(fā)布，如中國招標投標網(wǎng)就已開通了網(wǎng)上招標投標及投標代理業(yè)務。這必然要求物業(yè)管理投標公司在確定是否進行競標時務必要小心謹慎，在提出投標申請前做出必要的可行性研究，不可貿(mào)然行事。它既要為住戶提供酒店式服務，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服務內(nèi)容也就更加具體化、個性化，除了日常清潔、綠化服務外，還應提供各種商務、醫(yī)療服務等?！　?3)物業(yè)招標背景。這一層面的分析包括開發(fā)商的技術(shù)力量、信譽度等。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓人員，是否具有熟練和經(jīng)驗豐富的管理人員，是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗的專業(yè)服務公司有密切合作關(guān)系。有時在競標中可能會出現(xiàn)某些剛具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與競標的情況?！　?3)當?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢?！　　　≡趪鴥?nèi)從事物業(yè)管理投標，通?？赡苊媾R的風險有：　　(1)通貨膨脹風險。　　此外，當物業(yè)管理公司從事國際投標時，還可能面臨政治風險。　　其次，從事國際投標的公司還應注意招標文件的翻譯。因此，投標公司對這一步驟不得掉以輕心，必須就以下方面進行細致了解：　　(1)若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應現(xiàn)場查看工程土建構(gòu)造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、電力交通通訊設備等，必要時做好日后養(yǎng)護、維護要點記錄，圖紙更改要點記錄，交與開發(fā)商商議。例如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節(jié)，因此這里的物業(yè)注