【正文】 首先，分 析擬承接物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)、難點(diǎn)和要求，并分析業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的期望和服務(wù)需求等。第二，投標(biāo)報(bào)價(jià)一覽表。五、進(jìn)行小區(qū)(CI)或大廈形式設(shè)計(jì)，不斷創(chuàng)新社區(qū)文化。二、充分利用物業(yè)的全部室內(nèi)、室外活動(dòng)場(chǎng)所。二、達(dá)不到各項(xiàng)指標(biāo)自動(dòng)退出，并愿以萬(wàn)元作為保證金。二、力求規(guī)范化管理，有章可循。三、管理用房計(jì)劃(詳見附件，略)。三、所有員工每年有天以上的專業(yè)學(xué)習(xí)時(shí)間。第二章 管理人員的配備一、堅(jiān)持講學(xué)歷、講能力、講經(jīng)驗(yàn)的高層次人員配備。督導(dǎo)管理。達(dá)不到目標(biāo)，我公司會(huì)主動(dòng)退出并能承擔(dān)處罰。建筑物、構(gòu)筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、密閉、凈化、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)預(yù)記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄。設(shè)備清單及設(shè)備施工圖紙，包括設(shè)備名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件、開箱記錄、產(chǎn)品說明書、設(shè)備出廠檢驗(yàn)單、設(shè)備出廠合格證、設(shè)備單車試車記錄、設(shè)備性能記錄、設(shè)備安裝質(zhì)量檢驗(yàn)記錄等。查驗(yàn)設(shè)備銘牌、標(biāo)識(shí)牌是否齊全。由業(yè)主監(jiān)督施工單位返修整改。設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收，包括電梯、水泵、消防等(根據(jù)實(shí)際進(jìn)度安排接管時(shí)間)。業(yè)主負(fù)責(zé)支付物業(yè)管理用房的水、電、空調(diào)等費(fèi)用?！窆芾矸?wù)程序、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)ISO：9001質(zhì)量管理體系要求執(zhí)行。每月出物業(yè)管理費(fèi)收支清單。車輛按規(guī)定路線及速度行駛，有明顯交通提示標(biāo)記。社區(qū)夜間進(jìn)出實(shí)施人員控制、登記。清潔工統(tǒng)一著裝，佩帶胸卡。檢查裝修場(chǎng)所是否有火災(zāi)隱患，有否違章用電、用火現(xiàn)象。博物館內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施進(jìn)行24小時(shí)定時(shí)巡檢制度。(二)設(shè)備設(shè)施管理公共設(shè)施設(shè)備管理及維修服務(wù)公用設(shè)備、設(shè)施圖紙、資料檔案完善齊全，完整。小修及時(shí)(24小時(shí))完成，急修不過夜。廚師 ●經(jīng)驗(yàn)有三年以上相應(yīng)崗位從業(yè)經(jīng)驗(yàn)?！窦寄堋⑺刭|(zhì)身體健康，具有高中畢業(yè)學(xué)歷或同等文化程度?！窦寄堋⑺刭|(zhì)，身體健康，形象端正。講解員 ●教育背景大專及以上學(xué)歷，具有英語(yǔ)會(huì)話能力。具有相應(yīng)的上崗證。身體健康，能承受較大的工作壓力。熟悉物業(yè)管理政策法規(guī)，并具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。負(fù)責(zé)審核物業(yè)項(xiàng)目各部門的工作計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃和預(yù)算，并提供建議。廚師名，主要負(fù)責(zé)館內(nèi)全體員工的工作餐，掌握烹飪技術(shù)，排好每周菜單，熟悉工作范圍，嚴(yán)格執(zhí)行食品衛(wèi)生法，工作認(rèn)真細(xì)致，不怕苦、不怕累?！窠M織保潔及特約服務(wù)工作人員開展崗位培訓(xùn)，素質(zhì)教育。定期檢查、定期保養(yǎng)，保證設(shè)備、設(shè)施(包括消防設(shè)施)的正常運(yùn)行。崗位設(shè)置人員：●主管人，兼(強(qiáng)電、萬(wàn)能工)全面負(fù)責(zé)館內(nèi)工程維護(hù)。訪客接待、留言?！駞f(xié)調(diào)解決地區(qū)屬地管理各項(xiàng)事務(wù)，例如：消防對(duì)口管理、派出所、社區(qū)管理協(xié)調(diào)、環(huán)衛(wèi)、愛國(guó)衛(wèi)生等方面關(guān)系的建立和維護(hù)?！裰贫ǜ鞣N運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響?！褙?fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理。綜合部人員配備與工作職責(zé) 綜合部職責(zé)●負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)清潔管理工作，達(dá)到項(xiàng)目制定的各項(xiàng)保潔工作標(biāo)準(zhǔn)?！癖O(jiān)控室設(shè)置保安崗位個(gè)，名保安員采用三班兩運(yùn)轉(zhuǎn)，24小時(shí)服務(wù)。保安部人員配備設(shè)置保安部主管名，領(lǐng)班名，全面負(fù)責(zé)保安部工作?！窦皶r(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理反映客戶的意見及投訴。第一是由專設(shè)物業(yè)管理處授權(quán)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施。二次裝修設(shè)計(jì)與施工。綜合服務(wù)(含客戶關(guān)系、特約服務(wù)、檔案、財(cái)務(wù)、培訓(xùn)等)在上述3個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理之外，圍繞“以顧客為焦點(diǎn)”而設(shè)立各項(xiàng)綜合服務(wù)是確?？蛻襞c管理處之間順暢溝通和默契配合的重要媒介，也是促進(jìn)博物館樓更高服務(wù)素質(zhì)和客戶滿意度的必要條件。博物館內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識(shí)齊全。整理編制各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，確保管理的可追溯性和文件性。全員培訓(xùn)及定期模擬操作。定期對(duì)用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析，使之不斷完善。制訂運(yùn)行過程的節(jié)能計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。建立方便的報(bào)修渠道。實(shí)施保養(yǎng)檢修。管理重點(diǎn)裝修期間的消防管理及預(yù)案 裝修工人出入及行為控制 違規(guī)行為的糾正與客戶良性互動(dòng)關(guān)系的初步建立 基本管理流程 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及保養(yǎng)管理目標(biāo)：確保共用設(shè)施和公共設(shè)備正常運(yùn)行，滿足客戶的使用。另外，正確處理工程部與其他部門的關(guān)系，也是工程管理的重要環(huán)節(jié)。進(jìn)入停車場(chǎng)的人員不得隨地吐痰、亂扔果皮和雜物。博物館車輛管理制度進(jìn)入博物館范圍內(nèi)的車輛必須服從博物館管理人員的統(tǒng)一指揮和管理。內(nèi)保管理中央監(jiān)控和消防監(jiān)控24小時(shí)值班，全面跟蹤、了解、記錄實(shí)時(shí)信息。第七章運(yùn)行管理期服務(wù)內(nèi)容 保安管理(含消防和車位管理)保安是現(xiàn)代物業(yè)在管理上的重要環(huán)節(jié)之一?！裨O(shè)備設(shè)施維保體系：針對(duì)博物館的公共設(shè)備及設(shè)施的維護(hù)，制定保養(yǎng)維修的工作流程和作業(yè)要求，針對(duì)展館大樓設(shè)備故障的突發(fā)性，建立專業(yè)維修體系，保證博物館正常維保環(huán)境。第六章組織架構(gòu)基本設(shè)想在XX市博物館管理方案的設(shè)計(jì)中，我們將博物館管理機(jī)構(gòu)與XX的專業(yè)化動(dòng)作體系有機(jī)結(jié)合起來，從而達(dá)到共性化管理與個(gè)性化服務(wù)高度統(tǒng)一與完美再現(xiàn)?！袢轿坏脑鲋捣?wù)。使XX博物館的運(yùn)作達(dá)到制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。通過過硬的服務(wù)技能和服務(wù)本領(lǐng)，為博物館提供了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)?？焖俜磻?yīng)服務(wù)，為業(yè)主、住/用戶排憂解難。如我司違約，則扣除所交納的全部保證金。第三節(jié)物業(yè)管理目標(biāo)針對(duì)裕翔園高檔住宅區(qū)整體的實(shí)際情況，結(jié)合本物業(yè)的管理特點(diǎn)，裕翔園高檔住宅區(qū)城的管理目標(biāo)定位是：通過對(duì)裕翔園高檔住宅區(qū)整體的物業(yè)管理和配合商業(yè)運(yùn)行，進(jìn)行集中、統(tǒng)一、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)和管整體的物業(yè)管理在區(qū)域環(huán)境、安全保障、文化氛圍、物業(yè)管理的典范，樹立起獨(dú)樹一幟的名牌物業(yè)形象。本投標(biāo)書圍繞XX物業(yè)“以人為本，科學(xué)管理”的原則，統(tǒng)籌企劃“博物館”物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的全程專業(yè)物業(yè)管理思路，提出了較高的質(zhì)量目標(biāo)和服務(wù)承諾，體現(xiàn)了本公司專業(yè)管理服務(wù)特色。●通過引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念和模式及對(duì)展館“硬件”環(huán)境的規(guī)范化、專業(yè)化管理，培養(yǎng)現(xiàn)代科學(xué)服務(wù)意識(shí)和管理意識(shí)?！衿放坪蛣?chuàng)新。同時(shí)，我們對(duì)每一個(gè)體系的運(yùn)作方式上引入動(dòng)態(tài)管理模式，以求在運(yùn)作過程中不斷完善，不斷發(fā)展，為斷進(jìn)步?！褓|(zhì)量管理運(yùn)行體系：為確保博物館物業(yè)管理的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)而制定一系列管理服務(wù)規(guī)范。在當(dāng)前國(guó)際恐怖主義泛濫、國(guó)內(nèi)接連發(fā)生慘案的嚴(yán)峻形勢(shì)下，保證展館樓有一個(gè)較為安全穩(wěn)定的環(huán)境相當(dāng)重要，這不僅關(guān)系到XX市對(duì)外的聲譽(yù)，更關(guān)系到博物館的切身利益。嚴(yán)禁攜帶任何易燃、易爆危險(xiǎn)物品進(jìn)入博物館。車輛必須按照博物館規(guī)定的路線行駛，不得逆行、不得在人行道行駛或泊車，不得超速行駛和按高音喇叭。工程管理作為博物展館的場(chǎng)所，保證博物館工程質(zhì)量是博物館正常營(yíng)運(yùn)的基礎(chǔ)。從相互工作關(guān)系的處理來說，工程部還有一個(gè)服務(wù)并服從于其他部門工作的特殊要求。提高設(shè)備工作效率，延長(zhǎng)設(shè)備使用效率。管理重點(diǎn)： 保養(yǎng)計(jì)劃的適宜性。妥善處理因設(shè)備科技含量高或質(zhì)量原因或客戶特別需要所引致的復(fù)雜故障。達(dá)成節(jié)能的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。客戶及員工的人身安全。管理重點(diǎn)各類設(shè)備文件(維保協(xié)議、使用說明、操作手冊(cè)、質(zhì)保文件等)齊全、有效。垃圾運(yùn)輸及處理嚴(yán)格執(zhí)行工作程序，每日收集、處理各類垃圾，確保環(huán)境清潔。參照酒店管理模式，我們將工程維護(hù)與客戶服務(wù)合并成一個(gè)部門，有利于信息的及時(shí)溝通與管理的合理安排。租期恢復(fù)等 檔案管理檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分，科學(xué)規(guī)范的檔案管理能有效地為博物館設(shè)施設(shè)備的使用、維修、改建和各項(xiàng)服務(wù)工作提供重要的依據(jù)和信息。二是由公司項(xiàng)目管理總部協(xié)助運(yùn)作管理，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)總部龐大的后臺(tái)支持體系，保證從人員調(diào)配、技術(shù)分享、設(shè)備配置等方面的全面配合，降低服務(wù)綜合成本，提升服務(wù)效果?！窦訌?qiáng)與所屬管轄警區(qū)的警民關(guān)系，以便日后執(zhí)行工作。設(shè)置崗位人員：●設(shè)保安領(lǐng)班名，全面負(fù)責(zé)博物館內(nèi)安全與消防管理工作。負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。●負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、改造直到報(bào)廢的全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。●外委維修保養(yǎng)項(xiàng)目的監(jiān)督管理?！褙?fù)責(zé)每月向公司上報(bào)所需報(bào)表。負(fù)責(zé)各廳的講解、會(huì)議服務(wù)。對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施(電氣、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng))的維修保養(yǎng)。按國(guó)家配電系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程實(shí)施管理。●負(fù)責(zé)各項(xiàng)特約保潔服務(wù)的落實(shí)及與各專業(yè)公司的工作協(xié)調(diào)?！癫┪镳^保潔部人員共XX人。加強(qiáng)與各部門溝通，負(fù)責(zé)及時(shí)處理博物館內(nèi)的投訴?！?4—身體健康，能承受較大的工作壓力。最佳年齡：35～45周歲。最佳年齡：25～35周歲。●經(jīng)驗(yàn)有一年以上相應(yīng)崗位從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。主要骨干由退伍軍人和本市人員組成。熟悉工作范圍，懂得各種清潔劑及清潔工具的性能及使用方法，工作認(rèn)真細(xì)致，不怕苦、不怕累?！窦寄堋⑺刭|(zhì)身體健康，具有高中畢業(yè)學(xué)歷或同等文化程度及三級(jí)以上廚師職稱。維修合格率達(dá)100%。設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備。制定一系列相應(yīng)的節(jié)約能源措施，降低運(yùn)行費(fèi)用的支出。(四)保潔服務(wù)公共區(qū)域日常保養(yǎng)保潔隨時(shí)保持博物館內(nèi)環(huán)境整潔。(五)保安服務(wù)公共秩序管理服務(wù)24小時(shí)值班巡邏制度。無償為客戶預(yù)訂出租車。(八)檔案資料管理公共檔案資料建立計(jì)算機(jī)資料庫(kù)，各類檔案齊全，建檔率與完備率98%。管理人員統(tǒng)一著裝。第十二章運(yùn)作流程與各項(xiàng)規(guī)章制度應(yīng)急處理程序 保安部 工作職責(zé)SE01保安部經(jīng)理職責(zé) SE02消防總控制員崗位職責(zé) SE03巡視崗的工作職責(zé) SE04保安部領(lǐng)班職責(zé) SE05消防領(lǐng)班職責(zé) SE06正門崗職責(zé)GSZDA02001保安部部門職責(zé)規(guī)章制度 GSZDC01001保安部保衛(wèi)人員守則 GSZDC01002公司巡視制度GSZDC01003護(hù)衛(wèi)處、消防管理中心員工績(jī)效考評(píng)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程GSZDC01004護(hù)衛(wèi)員警用器械使用管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 GSZDC01005雨衣雨鞋使用規(guī)定 GSZDC01006突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 GSZDC01007交通管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程GSZDC01008護(hù)衛(wèi)部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 GSZDC01009物品、人員出入管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 GSZDC01010護(hù)衛(wèi)處交接班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 GSZDC01011安全巡邏標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 GSZDC02001消防器材設(shè)備管理規(guī)定 GSZDC02002消防演習(xí)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) GSZDC02003消防培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 GSZDC02004消防系統(tǒng)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 GSZDC02005消防系統(tǒng)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 GSZDC02006火警火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 GSZDC02007滅火預(yù)案標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 GSZDC02008防火管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 GSZDC02009消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 GSZDC02010中控室管理規(guī)定 應(yīng)急程序 GSLCC01001案件的處理及報(bào)案程序 GSLCC01002對(duì)推銷人員的處理 GSLCC01003對(duì)打架斗毆流氓滋事的防范 GSLCC01004對(duì)非法商販的防范預(yù)案 GSLCC01005對(duì)神經(jīng)病人、滋事人員處置 GSLCC01006對(duì)突發(fā)性水浸和室內(nèi)水浸的處理辦法 GSLCC01007對(duì)突然死亡事件的處理 GSLCC01008失物品招領(lǐng)程序 GSLCC01009暴雨大風(fēng)天氣防范預(yù)案 GSLCC02001火警應(yīng)急方案 GSLCC02002火災(zāi)事故處理程序 綜合服務(wù)部 工作職責(zé)EN01工程部經(jīng)理工作職責(zé) EN02工程領(lǐng)班工作職責(zé) EN03強(qiáng)電技工工作職責(zé) EN04管道工工作職責(zé) EN05弱電技工工作職責(zé) EN06綜合維修技工工作職責(zé) 規(guī)章制度GSZDD01001入室安內(nèi)裝維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 GSZDD01002維修部員工培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 GSZDD01003供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 GSZD