【正文】 件處理及回訪率100%。社區(qū)夜間進(jìn)出實(shí)施人員控制、登記。內(nèi)保著裝同管理處(西裝領(lǐng)帶)，外保統(tǒng)一制服，佩帶胸卡。定期檢查維護(hù)消防報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)消防供水系統(tǒng)定期試水試壓。制定防火責(zé)任制并嚴(yán)格執(zhí)行，消防設(shè)施有明顯標(biāo)記，不得挪做它用，放置合理，定期巡視檢查，使之合格有效。車輛按規(guī)定路線及速度行駛，有明顯交通提示標(biāo)記。物業(yè)管理費(fèi)用的收繳和使用記錄完整。有分戶管理記錄，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)表，房屋安全普查統(tǒng)計(jì)表。制定博物館管理的各項(xiàng)措施及規(guī)定。每月出物業(yè)管理費(fèi)收支清單。(十)服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)溝通禮貌用語(yǔ)您好，謝謝，對(duì)不起，請(qǐng)?jiān)?，歡迎光臨，請(qǐng)當(dāng)心，打擾了，請(qǐng)留步，您走好，再見(jiàn)，節(jié)日快樂(lè)，祝賀您工作愉快，祝您好運(yùn)，新年好，圣誕快樂(lè) 小姐，先生，女士，夫人讓您久等了，給您添麻煩了，希望您滿意，有什么可以幫您? 我再給您想想辦法請(qǐng)問(wèn)您有什么事?請(qǐng)問(wèn)您找誰(shuí)?有什么需要我?guī)兔?請(qǐng)您登記，歡迎光臨本小區(qū)很樂(lè)意為您服務(wù)，這是我應(yīng)該做的，請(qǐng)隨時(shí)與我們聯(lián)系，請(qǐng)您多提寶貴意見(jiàn)請(qǐng)您登記，請(qǐng)您出示停車卡，請(qǐng)您鎖好車門。深入探索與開(kāi)拓，從而進(jìn)一步形成一套獨(dú)特、系統(tǒng)的物業(yè)管理模式、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作程序。●圍繞“服務(wù)指標(biāo)”和“客戶需求”兩個(gè)導(dǎo)向，系統(tǒng)開(kāi)展各項(xiàng)服務(wù)管理工作?！窆芾矸?wù)程序、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)ISO：9001質(zhì)量管理體系要求執(zhí)行。物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成及比例 XX博物館物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算匯總序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量年費(fèi)用(萬(wàn)元)比例(%)備注 1項(xiàng)目部管理費(fèi)用年詳見(jiàn)表1 2工程維保管理費(fèi)用年詳見(jiàn)表2 3保潔綜服管理費(fèi)用年詳見(jiàn)表3 4安保管理費(fèi)用年詳見(jiàn)表4 5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(1%)年 6公司管理費(fèi)用(3%)年 7物業(yè)管理利潤(rùn)(8%)年 8營(yíng)業(yè)稅(%)年 9合計(jì)年 分類測(cè)算表匯總項(xiàng)目人員配置清單：見(jiàn)表0 項(xiàng)目部管理費(fèi)用：見(jiàn)表1 工程維保管理費(fèi)用：見(jiàn)表2 保潔綜合服務(wù)費(fèi)用：見(jiàn)表3 安保管理費(fèi)用：見(jiàn)表4 月成本人工標(biāo)準(zhǔn)：見(jiàn)表5 資產(chǎn)預(yù)算明細(xì)：見(jiàn)表6 保潔耗材月費(fèi)用：見(jiàn)表7 保潔工具清單：見(jiàn)表8 表0博物館項(xiàng)目人員配置清單 部門職位名稱人數(shù)備注 人員總編制/ 現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人 綜合服務(wù)綜服主管 領(lǐng)班 綠化員 保潔員 廚師 客服中心 保安服務(wù)保安主管 領(lǐng)班 保安員工程服務(wù)工程主管 技工表1博物館項(xiàng)目部管理費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)(元)月費(fèi)用(元)年費(fèi)用(元)備注 一項(xiàng)目部管理費(fèi)用合計(jì)(1+2+?13)1管理人員人工成本項(xiàng)目經(jīng)理人 4工作服人 5工作餐人 6項(xiàng)目公關(guān)聯(lián)絡(luò) 7資產(chǎn)折舊 8項(xiàng)目辦公用品 9項(xiàng)目印刷資料費(fèi)10節(jié)假日加班費(fèi)(110元*10天)/年 11項(xiàng)目招聘、培訓(xùn)費(fèi) 12項(xiàng)目節(jié)假日美化費(fèi) 13項(xiàng)目社區(qū)活動(dòng)費(fèi) 14項(xiàng)目通訊費(fèi) 15項(xiàng)目日雜支出 16項(xiàng)目宣傳廣告費(fèi) 17項(xiàng)目保險(xiǎn)費(fèi) 18項(xiàng)目審計(jì)及律師費(fèi)0 表2博物館工程維保管理費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)(元)月費(fèi)用(元)年費(fèi)用(元)備注 二工程維保管理費(fèi)用合計(jì)(1+2+?22)1管理人員人工成本工程部主管人 2領(lǐng)班人 3維修技工人 4工作服人 5工作餐人 6資產(chǎn)折舊 7日常維修輔料 8師生房間水表維修 9電費(fèi) 10水費(fèi)11凈化水系統(tǒng)維保費(fèi) 12污水、排水系統(tǒng)維保費(fèi) 13電梯外委保養(yǎng)0 14機(jī)電設(shè)備(暖通)維保費(fèi)0 15消防系統(tǒng)外委保養(yǎng)0 16樓宇自控系統(tǒng)維護(hù)0 17VRV空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)0 18區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)0 19電梯年檢0 20消防年檢0 21供電系統(tǒng)維保費(fèi)0 22供電系統(tǒng)年檢費(fèi)0 23公共區(qū)域燈具檢查和維護(hù)費(fèi)0 24油漆粉飾費(fèi)0 25水泵維護(hù)費(fèi)0 26水箱清洗、檢測(cè)費(fèi)0 表3博物館保潔綜服部管理費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)(元)月費(fèi)用(元)年費(fèi)用(元)備注 三保潔綜服管理費(fèi)用426950合計(jì)(1+2+?12)1管理人員人工成本保潔主管人 2領(lǐng)班人 綠化員人 保潔員人 廚師人 3客戶服務(wù)人 4工作服人 5工作餐人 6資產(chǎn)折舊 7清潔用品費(fèi) 8衛(wèi)生防疫消殺滅00 9工具 10衛(wèi)生紙 11布草清洗12外包費(fèi)用(外墻清洗)00 13垃圾外運(yùn)、化糞池清掏0 14綠化農(nóng)藥、化肥、藥械費(fèi)用0 15花壇植草植花更換、增補(bǔ)0 表4博物館安保管理費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)(元)月費(fèi)用(元)年費(fèi)用(元)備注 四安保管理費(fèi)用合計(jì)(1+2+?6)1管理人員人工成本保安主管人 2領(lǐng)班人 3保安員人 4工作服人 5工作餐人 6資產(chǎn)折舊 7監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)0 表5博物館月人工成本標(biāo)準(zhǔn)部門職位職位工資標(biāo)準(zhǔn)(稅前)保險(xiǎn)福利(35﹪)公積金(8﹪)年終雙薪月人工成本 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 綜合服務(wù)綜服主管 領(lǐng)班 綠化員 保潔員 廚師 客戶服務(wù) 保安服務(wù)保安主管 領(lǐng)班 保安員工程服務(wù)工程主管 技工表6資產(chǎn)預(yù)算明細(xì)序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)金額(RMB)攤銷年限年攤銷額 一項(xiàng)目管理部辦公設(shè)備 1臺(tái)式電腦 2激光打印機(jī) 3傳真機(jī) 4辦公桌椅 5文件柜 6更衣衣柜 接送客車 7對(duì)講機(jī) 二工程維保 1沖擊鉆(博士牌)2電錘(博士牌)3管道疏通機(jī) 4萬(wàn)用表5鋁合金雙升降梯4M 6鋁合金雙升降梯2M 7電氣管道維修工具 8對(duì)講機(jī)三保潔綠化、清掃 1專業(yè)吸水機(jī)(含配件)2清潔車 3工作車 4吸塵器 5對(duì)講機(jī) 四安保 1棉衣 2警棍 3強(qiáng)光手電 4雨具 5遮陽(yáng)傘 6防破工具 7對(duì)講機(jī)表7保潔耗材月消耗序號(hào)名稱月用量單位單價(jià)(元)合計(jì) 1衛(wèi)生球 284消毒劑 3毛巾(抹布)4乳膠手套 5除銹劑 6超寶全能清潔劑 7超寶浴室清潔劑 8超寶玻璃清潔劑 9超寶不銹鋼保養(yǎng)劑 10超寶靜電吸塵埃劑 11美國(guó)莊臣碧麗珠 12塵推罩清洗 13垃圾袋小 14大垃圾袋 15總計(jì)表8保潔工具清單(一年)序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)元合計(jì)備注 1塵推(90CM)含一個(gè)備用塵推罩 2刷具 3清潔桶 4擦窗器 5老虎夾 6文件夾/板子 7玻璃鏟刀 8拖把 9掃把 10抹布 11鋁合金梯 12暫停服務(wù)牌 13小心地滑 14撣子 15小噴壺 16總計(jì)關(guān)于測(cè)算的重要說(shuō)明 工程維修、零星維修，由XX負(fù)責(zé)維修。單項(xiàng)元以上項(xiàng)目維修與額外增加項(xiàng)目，由業(yè)主負(fù)責(zé)審批和承擔(dān)經(jīng)費(fèi)。本次報(bào)價(jià)以貴司提供的招標(biāo)書(shū)為基礎(chǔ)，并結(jié)合我司管理經(jīng)驗(yàn)與市場(chǎng)行情進(jìn)行的初步預(yù)算，如日后各類數(shù)據(jù)、設(shè)施設(shè)備、服務(wù)內(nèi)容等發(fā)生變更，此價(jià)格應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。業(yè)主負(fù)責(zé)支付物業(yè)管理用房的水、電、空調(diào)等費(fèi)用。地下停車場(chǎng)管理費(fèi)未計(jì)入上述物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。該項(xiàng)目公共部位、共用設(shè)施設(shè)備中、大修、更新改造費(fèi)用按照有關(guān)文件規(guī)定由大廈維修專項(xiàng)資金承擔(dān)，未計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算。地面停車場(chǎng)。設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收，包括電梯、水泵、消防等(根據(jù)實(shí)際進(jìn)度安排接管時(shí)間)。(根據(jù)實(shí)際進(jìn)度安排接管時(shí)間)。第二節(jié)驗(yàn)收人員配置驗(yàn)收將安排項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、工程主管、保安主管、綜服主管參加。房屋驗(yàn)收，從2006年X月X日至2006年X月X日，物業(yè)公司項(xiàng)目管理處驗(yàn)收組與業(yè)主單位、各施工方共同對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收。由業(yè)主監(jiān)督施工單位返修整改。鑰匙交接，現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)(將交接的鑰匙種類、數(shù)量在《鑰匙交接記錄表》上記錄)。貼驗(yàn)收訖封條。對(duì)每套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行必要的運(yùn)行、運(yùn)轉(zhuǎn)測(cè)試，對(duì)未安裝完畢及暫時(shí)不能運(yùn)行運(yùn)轉(zhuǎn)調(diào)試的設(shè)備設(shè)施也應(yīng)進(jìn)行記錄。查驗(yàn)設(shè)備銘牌、標(biāo)識(shí)牌是否齊全。由業(yè)主單位監(jiān)督施工單位返修。第五節(jié)鑰匙交接由物業(yè)公司與業(yè)主單位(或業(yè)主委派單位)進(jìn)行交接，物業(yè)公司人員提前準(zhǔn)備好口取紙及進(jìn)行房間、房門編號(hào)。第六節(jié)接管查驗(yàn)流程(附圖)第七節(jié)所需移交的材料在建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在驗(yàn)收時(shí)交物業(yè)公司歸檔保管，以確保維修的需要。設(shè)備清單及設(shè)備施工圖紙，包括設(shè)備名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件、開(kāi)箱記錄、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、設(shè)備出廠檢驗(yàn)單、設(shè)備出廠合格證、設(shè)備單車試車記錄、設(shè)備性能記錄、設(shè)備安裝質(zhì)量檢驗(yàn)記錄等。鍋爐、暖氣、衛(wèi)生、電氣、電信、通風(fēng)、供水、雨水、污水、供氣、消防、防盜報(bào)警、電視監(jiān)控等工程的平面圖等施工圖紙。隱蔽工程驗(yàn)收記錄。設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，鍋爐、暖氣、衛(wèi)生、電氣、電信、通風(fēng)、供水、供氣、消煙滅火、防盜報(bào)警、電視監(jiān)控等工程的檢查和試驗(yàn)記錄等。建筑物、構(gòu)筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、密閉、凈化、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)預(yù)記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄。會(huì)審記錄，設(shè)計(jì)變更通知和技術(shù)核定單。該工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件。我公司將在完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措，瞄準(zhǔn)世界物業(yè)管理先進(jìn)水平，創(chuàng)全國(guó)最優(yōu)秀管理住宅小區(qū)。達(dá)不到目標(biāo)，我公司會(huì)主動(dòng)退出并能承擔(dān)處罰。內(nèi)設(shè)高效、精干、科學(xué)、實(shí)用的“三部、三室、三隊(duì)”管理機(jī)構(gòu)。實(shí)施督導(dǎo)全面質(zhì)量和計(jì)劃目標(biāo)管理。共設(shè)計(jì)項(xiàng)嚴(yán)密、系統(tǒng)的運(yùn)作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。督導(dǎo)管理。協(xié)調(diào)管理。五、工作流程六、信息反饋渠道信息反饋渠道(一)信息反饋單位或渠道包括：業(yè)主、使用人；市小區(qū)辦；市房地局；區(qū)房管局；物業(yè)管理公司；各新聞媒體、報(bào)刊、雜志、閉路電視、因特網(wǎng)；業(yè)主、使用人信箱；社會(huì)各界座談會(huì)。(三)目標(biāo)達(dá)到問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)，早解決。第二章 管理人員的配備一、堅(jiān)持講學(xué)歷、講能力、講經(jīng)驗(yàn)的高層次人員配備。三、重視政治條件和職業(yè)素質(zhì)。五、正、副經(jīng)理均為本科畢業(yè)，有物業(yè)管理師職業(yè)資格證書(shū)，是我公司極富事業(yè)心的年富力強(qiáng)的管理干部。第三章 管理人員的培訓(xùn)一、物業(yè)管理經(jīng)理、副經(jīng)理等名管理人員均具備物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)。三、所有員工每年有天以上的專業(yè)學(xué)習(xí)時(shí)間。五、管理人員和特種工作人員持證上崗達(dá)100％。七、定期進(jìn)行專業(yè)技能競(jìng)賽評(píng)比活動(dòng)。第四章 管理工作必備的物質(zhì)裝備計(jì)劃情況一、堅(jiān)持必需、實(shí)用、節(jié)約的原則。三、管理用房計(jì)劃(詳見(jiàn)附件，略)。第五章 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算一、不追求高額利潤(rùn)，只追求做好本職工作。三、參照房管局與市物價(jià)局?jǐn)M議的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，第一年公司不但收回墊資，而且法定利潤(rùn)亦有保障，管理公司資產(chǎn)還能逐年增加，并留有一定公積金作為公司在本項(xiàng)目物業(yè)管理的發(fā)展基金，使本小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理水平更上一層樓。五、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算表(詳見(jiàn)附件，略)。二、力求規(guī)范化管理，有章可循。(列出目錄，其內(nèi)容作標(biāo)書(shū)附件，略)第七章 檔案建立、管理設(shè)想一、建立標(biāo)準(zhǔn)檔案室。三、采用計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存和原始資料雙檔制。五、實(shí)施現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、多元化、規(guī)范化、經(jīng)?；取傲惫芾?。二、達(dá)不到各項(xiàng)指標(biāo)自動(dòng)退出，并愿以萬(wàn)元作為保證金。第九章 便民服務(wù)項(xiàng)目一、便民服務(wù)原則是以追求社會(huì)效益為主、以經(jīng)濟(jì)效益為輔。三、聯(lián)系專業(yè)服務(wù)企業(yè)，盡可能地提供各項(xiàng)便民服務(wù)。五、無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目達(dá)項(xiàng)。二、充分利用物業(yè)的全部室內(nèi)、室外活動(dòng)場(chǎng)所。四、擬定形式多樣的主題活動(dòng)，節(jié)日活動(dòng)和經(jīng)常性活動(dòng)。第十一章 提高管理服務(wù)水平的設(shè)想及思路一、試行高層次管理的物業(yè)經(jīng)理制。三、進(jìn)一步開(kāi)發(fā)、完善計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，建立計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)。五、進(jìn)行小區(qū)(CI)或大廈形式設(shè)計(jì)，不斷創(chuàng)新社區(qū)文化。二、加大風(fēng)險(xiǎn)金＿＿萬(wàn)元。附：標(biāo)書(shū)附件——物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿＿＿，傳真：＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系人：(署名)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿月＿＿日第五篇：如何編寫(xiě)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)如何編寫(xiě)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)投標(biāo)書(shū)至少符合以下三個(gè)要求：一是符合招標(biāo)書(shū)的要求；二是符合本物業(yè)管理項(xiàng)目的實(shí)際需要；三是要充分反映本物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)和長(zhǎng)處。具體而言，投標(biāo)書(shū)應(yīng)該包括以下內(nèi)容：第一，投標(biāo)函。第二，投標(biāo)報(bào)價(jià)一覽表。第三，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)簡(jiǎn)介。第四，物業(yè)管理項(xiàng)目部設(shè)置。第五，物業(yè)管理方案要點(diǎn)。首先，分 析擬承接物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)、難點(diǎn)和要求，并分析業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的期望和服務(wù)需求等。第六，投標(biāo)書(shū)的相關(guān)附件。