【正文】 度上取決于業(yè)主的滿足程度。較之異地進(jìn)入的物業(yè)管理公司，他們一來可減少進(jìn)入障礙，二來可利用以往業(yè)務(wù)所形成的與當(dāng)?shù)貙I(yè)性服務(wù)公司的密切往來，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢，同時(shí)他們還可能由于與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的特殊聯(lián)系而具有某些關(guān)系優(yōu)勢?，F(xiàn)有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種：一是實(shí)體性，內(nèi)部分為兩個(gè)層次，即管理層和作業(yè)層，管理層由有經(jīng)營頭腦的人組成，作業(yè)層由與服務(wù)內(nèi)容相關(guān)的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無作業(yè)層，他們通常不帶工人隊(duì)伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散的聯(lián)合，以合同方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)公司可針對招標(biāo)物業(yè)所在地具體情況對其區(qū)別對待，權(quán)宜從事。主要是指由于通貨膨脹引起的設(shè)備、人工等價(jià)格上升，導(dǎo)致其中標(biāo)后實(shí)際運(yùn)行成本費(fèi)用大大超過預(yù)算，甚至出現(xiàn)虧損。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當(dāng)?shù)匚幕牧私?，不能提供高質(zhì)量服務(wù)，導(dǎo)致虧損甚至遭業(yè)主辭退。如水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害發(fā)生而又不能構(gòu)成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時(shí)，物業(yè)管理公司將承擔(dān)的部分損失。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務(wù)，而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟(jì)乃至信譽(yù)損失等。　　這些因素都可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司即使競標(biāo)成功也會發(fā)生虧損，但這也絕非不可避免。　　二、投標(biāo)實(shí)施步驟在通過資格預(yù)審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實(shí)施投標(biāo)(圖323)。　　首先，招標(biāo)文件可能會由于篇幅較長而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容不清晰的情況。因此，投標(biāo)企業(yè)在這一階段，應(yīng)本著仔細(xì)謹(jǐn)慎的原則，閱讀并盡可能找出錯誤，再按其不同性質(zhì)與重要性，將這些錯誤與遺漏劃分為“招標(biāo)前由業(yè)主明確答復(fù)”和“計(jì)人索賠項(xiàng)目”兩類。不同的翻譯可能會導(dǎo)致招標(biāo)文件內(nèi)容面目全非，而由精通外語的計(jì)價(jià)員直接閱讀招標(biāo)文件則是解決這一問題的理想辦法?！　?二)考察現(xiàn)場　　通常，開發(fā)商或業(yè)主委員會將根據(jù)需要組織參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參觀現(xiàn)場，并向他們做出相關(guān)的必要介紹，其目的在于幫助投標(biāo)公司充分了解物業(yè)情況，以合理計(jì)算標(biāo)價(jià)。只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人做出書面答復(fù)時(shí)，才能產(chǎn)生法律約束力。投標(biāo)人不得在接管后對物業(yè)外在的質(zhì)量問題提出異議，申明條件不利而要求索賠(當(dāng)然，其內(nèi)在且不能從外部發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題除外)。前期介入的優(yōu)點(diǎn)在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調(diào)，有利于其接管后的管理?！　?2)若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理公司應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)視察項(xiàng)目：　?、俟こ添?xiàng)目施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計(jì)圖紙要求；　?、诩夹g(shù)經(jīng)檢驗(yàn)達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用要求；　　③竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；　?、茉O(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求；　?、荽_保外在質(zhì)量無重大問題；　?、拗車迷O(shè)施分布情況。這些情況可由投標(biāo)公司自行安排人員與時(shí)間進(jìn)行調(diào)查。這些條件與接管后的服務(wù)密切相關(guān)。再如素有“山城”之稱的重慶，其特點(diǎn)在于春秋兩季不分明，濕度大，夏季氣候悶熱，且由于地勢起伏大，交通甚為不便，因此這里的物業(yè)管理則應(yīng)突出交通便利服務(wù)與夏季的防暑工作?！　?三)制定管理服務(wù)方法及工作量　　通常投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細(xì)列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法及工作量。為突出其居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)功能，物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)包括房屋的維護(hù)與修繕管理、環(huán)境的維護(hù)管理、市政公用設(shè)施的維護(hù)管理及綠化、治安管理等，其管理重點(diǎn)應(yīng)是日常維護(hù)、修繕。　　商業(yè)樓宇管理的重點(diǎn)則在于建立良好的商業(yè)形象，以吸引更多消費(fèi)者，故其日常管理工作包括安全保衛(wèi)工作、消防工作、設(shè)備管理、清潔衛(wèi)生工作、車輛管理工作等，其重點(diǎn)應(yīng)是保安、清潔工作。投標(biāo)物業(yè)可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)性質(zhì)及所要求服務(wù)的內(nèi)容，制定和規(guī)劃管理服務(wù)內(nèi)容及工作量?！　?四)制定資金計(jì)劃　　資金計(jì)劃應(yīng)當(dāng)在確定了管理服務(wù)內(nèi)容及工作量的基礎(chǔ)上制定。資金計(jì)劃應(yīng)以資金流量為根據(jù)進(jìn)行測算，一般說來，資金流入應(yīng)當(dāng)大于流出，這樣的資金計(jì)劃安排對評標(biāo)委員會才具有說服力?！　?2)接管期間費(fèi)用支出?！　?4)其他資金來源?！　?五)標(biāo)價(jià)試算　　以上工作完成后，投標(biāo)者便可進(jìn)行標(biāo)價(jià)試算?！　⊥ǔ?，在確定了工作量之后，即可用服務(wù)單價(jià)乘以工作量，得出管理服務(wù)費(fèi)用。同時(shí)，確定單價(jià)時(shí)還必須根據(jù)競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上予以研究分析?！　?2)風(fēng)險(xiǎn)等不可預(yù)見費(fèi)用是主觀設(shè)定的，應(yīng)在計(jì)算結(jié)束后予以復(fù)核，綜合各渠道所得信息分析做出報(bào)價(jià)決策?！　‖F(xiàn)行標(biāo)價(jià)的評估內(nèi)容大致包括兩方面：一是價(jià)格類比；二是競爭形勢分析?！　⊥ㄟ^這一步驟，投標(biāo)公司便可以確定出最終標(biāo)價(jià)。投標(biāo)保函通常由投標(biāo)單位開戶銀行或其主管部門出具?！　?2)投標(biāo)人被通知中標(biāo)后必須按通知書規(guī)定的時(shí)間前往物業(yè)所在地簽約?！　∪绻稑?biāo)人違反上述任何一條規(guī)定，招標(biāo)人就有權(quán)沒收投標(biāo)保函，并向銀行索賠其擔(dān)保金額。　　通常辦理投標(biāo)保函應(yīng)經(jīng)過以下程序：　　(1)向銀行提交標(biāo)書中的有關(guān)資料，包括投標(biāo)人須知，保函條款、格式及法律條款等?！　?3)提交詳細(xì)材料，說明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限。保函的有效期限通常在投標(biāo)人須知中有規(guī)定，超過保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內(nèi)招標(biāo)人因故宣布本次招標(biāo)作廢，投標(biāo)保函自動失效?！　〕k理投標(biāo)保函外，投標(biāo)方還可以保證金的形式提供違約擔(dān)保。　　投標(biāo)方應(yīng)將保證金于投標(biāo)截止之日前交至招標(biāo)機(jī)構(gòu)指定處。未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo)，將被視為無效投標(biāo)?！　?八)封送標(biāo)書、保函　　投標(biāo)文件全部編制好以后，投標(biāo)人就可派專人或通過郵寄將標(biāo)書投送給招標(biāo)人。標(biāo)書的正本及每一份副本應(yīng)分別包裝，而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異，以正本為準(zhǔn))，兩層封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明投標(biāo)文件的編號、物業(yè)名稱、“在某日某時(shí)(指開標(biāo)日期)之前不要啟封”等。由于上述原因被過早啟封的標(biāo)書，招標(biāo)人將予拒絕并退還投標(biāo)人。投標(biāo)文件從投標(biāo)截止之時(shí)起，有效期為30天?！　∪⒍?biāo)后的工作　　(一)中標(biāo)后的合同簽訂與履行　　經(jīng)過評標(biāo)與定標(biāo)之后，招標(biāo)方將及時(shí)發(fā)函通知中標(biāo)公司?！　⊥ǔ?，物業(yè)委托管理合同的簽訂需經(jīng)過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標(biāo)函、簽訂合同協(xié)議書幾個(gè)步驟。同時(shí)，物業(yè)管理公司還應(yīng)著手組建物業(yè)管理專案小組，制訂工作規(guī)劃，以便合同簽訂后及時(shí)進(jìn)駐物業(yè)。　　(二)未中標(biāo)的總結(jié)　　競標(biāo)失利不僅意味著前期工作白白浪費(fèi)，而且還將對公司聲譽(yù)產(chǎn)生不利影響，因此，未中標(biāo)公司應(yīng)在收到通知后及時(shí)對本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆轍。投標(biāo)公司在前期收集的資料是否不夠充分，致使公司對招標(biāo)物業(yè)的主要情況或競爭者了解不夠，因而采取了某些不當(dāng)?shù)牟呗?，?dǎo)致失利。投標(biāo)公司還可分析報(bào)價(jià)與中標(biāo)標(biāo)價(jià)之間的差異，并找出存在差異的根源，是工作量測算得不準(zhǔn)，還是服務(wù)單價(jià)確定得偏高，或是計(jì)算方法不對。這里包含的原因很多，投標(biāo)公司應(yīng)具體情況具體分析?！　?三)資料整理與歸檔　　無論投標(biāo)公司是否中標(biāo)，在競標(biāo)結(jié)束后都應(yīng)將投標(biāo)過程中的一些重要文件進(jìn)行分類歸檔保存，以備查核。通常這些文檔資料主要包括：①招標(biāo)文件；②招標(biāo)文件附件及圖紙；③對招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會議記錄和書面文件；④投標(biāo)文件及標(biāo)書；⑤同招標(biāo)方的來往信件；⑥其他重要文件資料。第 43 頁 共 43 頁