【正文】 這樣一來可為中標公司在合同履行中解決爭議提供原始依據(jù)，二來也可為競標失利的公司分析失敗原因提供資料?！　τ谝陨戏治龅贸龅慕Y果，投標公司應整理并歸檔，以備下次投標借鑒參考?！　?3)報價策略失誤?！　?2)估價不準。分析可從以下幾方面考慮：　　(1)準備工作不充分?！　∥飿I(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應依照合同規(guī)定行使權利、履行義務。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問題進行談判，中標公司應在準備期間對自己的優(yōu)劣勢、技術資源條件以及業(yè)主狀況進行充分分析，并盡量熟悉合同條款，以便在談判過程中把握主動，避免在合同簽訂過程中利益受損。中標公司則可自接到通知之時做好準備，進入合同的簽訂階段。招標人將拒絕在投標截止時間后收到的投標文件?！　∷型稑宋募急仨毎凑袠巳嗽谕稑搜垥幸?guī)定的投標截止時間之前送至招標人。內(nèi)層封套是用于原封退還投標文件的，因此應寫明投標人的地址和名稱，若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標記，則招標方的工作人員等對于把投標文件放錯地方或過早啟封概不負責。　　封送標書的一般慣例是，投標人應將所有投標文件按照招標文件的要求，準備正本和副本(通常正本1份，副本2份)?！　≈袠说耐稑朔降谋ＷC金，在中標方簽訂合同并履約后5日內(nèi)予以退還；未中標的投標方的保證金，在定標后5日內(nèi)予以退還，均不用支付利息。投標保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標文件的規(guī)定確定。此時，投標方保證金將作為投標文件的組成部分之一。有效期滿后，投標人應將投標保函退還銀行注銷?！　⊥稑吮：闹饕獌?nèi)容包括：擔保人、被擔保人、受益人、擔保事由、擔保金額、擔保貨幣、擔保責任、索償條件等?！　?2)填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份。若投標人沒有中標或沒有任何違約行為，招標人就應在通知投標無效或未中標或投標單位履約之后，及時將投標保函退還給投標人，并相應解除銀行的擔保責任?！　?3)在簽約后的一定時間內(nèi)，投標人必須提供履約保函或履約保證金?！　⊥稑吮：袚闹饕獡Ｘ熑斡校骸　?1)投標人在投標有效期內(nèi)不得撤回標書及投標保函?！　?七)辦理投標保函　　由于投標者一旦中標就必須履行受標的義務，為防止投標單位違約給招標單位帶來經(jīng)濟上的損失，在投遞物業(yè)管理投標書時，招標單位通常要求投標單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標單位中標后不能履約時，招標單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標單位賠償經(jīng)濟損失。分析之后便可進行標價調(diào)整?！　?3)可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高，對此可參考幾個估價人員的估價結果，取平均值確定最終報價?！　?六)標價評估與調(diào)整　　對于上述試算結果，投標者必須經(jīng)過進一步評估才能最后確定標價，這主要是因為：　　(1)試算所用基礎數(shù)據(jù)可能部分是預測性的，部分為經(jīng)驗性的，不夠精確可靠，估價人員應當對預測和經(jīng)驗數(shù)據(jù)的適用基礎進行審查，必要時予以調(diào)整。但對于單價的確定，不可套用統(tǒng)一收費標準(國家規(guī)定了管理服務單價的除外)，因為不同物業(yè)情況不同，必須具體問題具體分析。試算前，投標者應確保做到以下幾點：　　(1)明確領會了招標文件中的各項服務要求、經(jīng)濟條件；　　(2)計算或復核過服務工作量；　　(3)掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎信息；　　(4)掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用；　　(5)擁有分析所需的、適合當?shù)貤l件的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。接上例,編制資金計劃如下(表322)?！　?3)接管期間收入。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營中主要的現(xiàn)金流入和流出項目為：　　(1)標書規(guī)定的預付款、保證金等。制定資金計劃目的主要有二：一是復核投標可行性研究結果；二是做好議標階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準備。這里，以最常見的住宅公寓為例，制定管理服務內(nèi)容及工作量如下(見表321)?！　」I(yè)廠房與倉庫的管理因關系到產(chǎn)品質量與丟失損壞等問題，其服務項目主要是做好各項保障事務，如材料、物資、設備、工具的供應保障；工作生活設施及工作條件的保障；優(yōu)美環(huán)境和娛樂的保障等，其重點應放在材料、物資及工作條件的安全保障之上?！　τ趯懽謽牵涔芾韨戎赜跒樵摌怯钪械墓ぷ魅藛T提供一個舒適的工作環(huán)境，服務內(nèi)容應包括裝修圖紙審批、維修服務、保安服務、清潔服務、咨詢服務、公關服務等，其重點應突出清潔、安全保衛(wèi)工作?！　∽≌^(qū)的特點在于規(guī)劃集中，功能多樣，產(chǎn)權多元，管理復雜。由此可見，這些地理與氣候的差異必然導致具體服務內(nèi)容的差異，只有當物業(yè)管理公司了解這些差異時，其服務才會有的放矢，事半功倍。例如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節(jié)，因此這里的物業(yè)注重朝向、通風與綠化，相應其物業(yè)管理也更應注意加強環(huán)境維護與季節(jié)更替時的服務?！　?4)當?shù)氐臍夂?、地質、地理條件?！　?3)主要業(yè)主情況，包括收入層次、主要服務要求與所需特殊服務等。物業(yè)管理公司應盡量利用這一機會，認真準備、仔細查看，參與業(yè)主的設計開發(fā)，甚至可以就業(yè)主設計的不合理之處提出修改意見，或提出更好的設計建議。因此，投標公司對這一步驟不得掉以輕心，必須就以下方面進行細致了解：　　(1)若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應現(xiàn)場查看工程土建構造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、電力交通通訊設備等，必要時做好日后養(yǎng)護、維護要點記錄，圖紙更改要點記錄，交與開發(fā)商商議。　　根據(jù)慣例，投標人應對現(xiàn)場條件考察結果自行負責，開發(fā)商將認為投標者已掌握了現(xiàn)場情況，明確了現(xiàn)場物業(yè)與投標報價有關的外在風險條件。在考察過程中，投標人還將就投標公司代表所提出的有關投標的各種疑問做出口頭回答，但這種口頭答疑并不具備法律效力。　　此外，招標公司還應注意要對招標文件中的各項規(guī)定，如開標時間、定標時間、投標保證書等，尤其是圖紙、設計說明書和管理服務標準、要求和范圍予以足夠重視，作出仔細研究?！　∑浯?，從事國際投標的公司還應注意招標文件的翻譯。這些錯誤雖是由于招標業(yè)主的原因，但若投標企業(yè)在投標前不加重視，甚至不能發(fā)現(xiàn)，將可能影響投標標價的制定，以至影響投標的成功，甚至還可能影響中標后合同的履行?！　?一)購買閱讀招標文件　　物業(yè)管理公司要想取得招標文件必須向業(yè)主購買，而取得招標文件之后，如何閱讀成為關系到投標成敗的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理公司必須在決定投標之前認真考慮這些風險因素，并從自身條件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風險，將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減少到最小?！　〈送?，當物業(yè)管理公司從事國際投標時，還可能面臨政治風險?！　?4)其他風險。　　(3)自然條件。　　(2)經(jīng)營風險。　　　　在國內(nèi)從事物業(yè)管理投標，通?？赡苊媾R的風險有：　　(1)通貨膨脹風險。這兩種不同組織形式?jīng)Q定了他們不同的經(jīng)營方式，前者通常具有較強的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，但管理成本較高；后者則相對靈活，管理成本低，但需要有優(yōu)秀的專業(yè)性服務公司與之配合，因而他們的投標積極性與報價也相應呈現(xiàn)差異?！　?4)經(jīng)營方式差異。當?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對當?shù)匚幕?、風俗的熟悉提供令業(yè)主滿足的服務?！　?3)當?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢。通常大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗、先進的技術和優(yōu)秀的品質，就是在以其規(guī)模