【正文】 世紀(jì)花園小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行費(fèi)用年為支出為1875031元。 物業(yè)管理部 小區(qū)管理副經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的保潔、公共區(qū)域的秩序維護(hù)、停車場(chǎng)、消防等項(xiàng)目的物業(yè)管理工作 監(jiān)控室值班 3 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作 巡邏值班 11 負(fù)責(zé)巡邏值班工作 電業(yè)名苑物業(yè)管理站 站長 1 負(fù)責(zé)管理站的全面工作 供水值班 3 負(fù)責(zé)二次供水的運(yùn)行值班 保潔員 4 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場(chǎng)所 綠化工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)草坪和樹木的養(yǎng)護(hù)和修整 地下停車場(chǎng) 　 負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)出入口的值班工作 門衛(wèi)值班 3 負(fù)責(zé)維護(hù)院區(qū)內(nèi)的公共秩序 樓管員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費(fèi) 財(cái)政名苑物業(yè)管理站 站長 1 負(fù)責(zé)管理站的全面工作 保潔員 3 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場(chǎng)所的保潔工作 綠化工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)草坪和樹木的養(yǎng)護(hù)和修整 門衛(wèi)值班 3 負(fù)責(zé)維護(hù)院區(qū)內(nèi)的公共秩序 樓管員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費(fèi) 信合名苑物業(yè)管理站 站長 1 負(fù)責(zé)管理站的全面工作 保潔員 3 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場(chǎng)所的保潔工作 綠化工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)草坪和樹木的養(yǎng)護(hù)和修整 門衛(wèi)值班 3 負(fù)責(zé)維護(hù)院區(qū)內(nèi)的公共秩序 樓管員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費(fèi) 工程管理部 維護(hù)副經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)物業(yè)的日常維修維護(hù)的管理工作 電梯維修工 2 負(fù)責(zé)電梯保養(yǎng)和維護(hù) 水暖維修工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保小區(qū)用電系統(tǒng)正常工作，協(xié)助電梯工維護(hù)電梯設(shè)備 土建維修工 1 負(fù)責(zé)物業(yè)土建的維護(hù)工作 水暖維修工（物業(yè)管理站） 3 負(fù)責(zé)物業(yè)給排水、供暖系統(tǒng)、消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù),負(fù)責(zé)土建部分的維護(hù)工 電氣維修工（物業(yè)管理站） 3 專職負(fù)責(zé)防盜門和弱電系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)，協(xié)助電梯工維護(hù)電梯設(shè)備。 公司的崗位編制 物業(yè)公司人員配置 部門 崗位 人數(shù) 工作職責(zé) 綜合部 總經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)公司的全面工作 會(huì)計(jì) 1 負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理 出納員 1 　 資料員兼打字員 1 負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料，物管資料的收集、整理工作 庫管員 1 負(fù)責(zé)物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。 組織構(gòu)架 公司設(shè)置綜合管理部、物業(yè)管理部、工程管理部三個(gè)部門。（物業(yè)管理方案中物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算按方案測(cè)算的） 方案二：小區(qū)進(jìn)行開放式管理，則需要建設(shè)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，電子尋更系統(tǒng)，還需要增加綜合管理員的數(shù)量，這樣將加大物業(yè)管理的成本，增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)。 小區(qū)物業(yè)管理用房的建議： 需提供物業(yè)管理用房用于小區(qū)物業(yè)管理站的辦公用房，每個(gè)站需建設(shè)物業(yè)管理辦公用房30平方米，或租用住宅樓用于辦公用房。 鑒于以上原因，對(duì)小區(qū)的整體的規(guī)劃提出如下建議：（詳見規(guī)劃圖） 小區(qū)出入口的設(shè)置建議： 設(shè)立一個(gè)主出入口，三個(gè)次出入口，龍科大街方向一個(gè)，龍濱路方向一個(gè)，在龍?jiān)绰贩较蛟O(shè)一個(gè)主出入口和一個(gè)次出入口。 四、小區(qū)整體規(guī)劃的建議 由于世紀(jì)花園小區(qū)為多家單位開發(fā)的集資住宅小區(qū)，在小區(qū)建設(shè)過程中存在整體協(xié)調(diào)的問題。 三、管理指標(biāo)承諾和實(shí)施措施 物業(yè)管理的目標(biāo)和服務(wù)承諾，達(dá)到《黑河市物業(yè)服務(wù)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定一級(jí)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)還建有4棟高層住宅，高層住宅的設(shè)備運(yùn)行成本較高，再加上電梯費(fèi)，如果物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定的過高，勢(shì)必增加管理成本，物業(yè)費(fèi)業(yè)主可能難以承受。由于黑河地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工資水平不高?？偩幼魯?shù)984戶，商服56戶，車庫359個(gè)，地下停車場(chǎng)車位171個(gè)，商業(yè)建筑在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)居住人口3150人 小區(qū)內(nèi)主要設(shè)備設(shè)施：地下停車場(chǎng)1個(gè)，變電站3座，電梯8部,供水泵站,排污泵,供熱泵等 二、物業(yè)管理級(jí)別的確定 物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)和管理，物業(yè)類型、功能和物業(yè)級(jí)別將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(，)，高層住宅樓46749平方米，多層住宅樓為94518平方米。 綠地設(shè)施基本完好。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽，無明顯黃土裸露。 綠地內(nèi)植物覆蓋率 80%以上。 6 綠化養(yǎng)護(hù)管理 綠化布局合理，綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象。 電梯轎廂保持目視干凈，無污跡。 走廊、樓梯窗玻璃每月清潔 1 次，門廳玻璃每周清潔一次，目視明亮無污跡。 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放，亂貼亂劃。 公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱，每日清理 1 次，擦拭 1 次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。及時(shí)清除主要道路積雪。收取車輛看管費(fèi)的車庫 24 小時(shí)有專人管理，車庫內(nèi)地面、墻面有車輛行駛指示牌和地標(biāo)，備有必需的消防器材，車輛停放有序；車庫場(chǎng)地每日清潔 1 次，有照明設(shè)施，無滲漏、無積水，通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放。 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)按計(jì)劃組織應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。 配有樓宇對(duì)講、周界報(bào)警等控制設(shè)備的，應(yīng) 24 小時(shí)開通。 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時(shí)值班，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄；對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問；阻止未經(jīng)許可的外來人員入內(nèi)；對(duì)裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記；對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。 對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識(shí)和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。 路燈、樓道燈完好率不低于 95%。 不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井等，要求路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損；健身設(shè)施隨時(shí)檢查，使其能正常使用（需更換除外）。 消防泵每季啟動(dòng) 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運(yùn)行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時(shí)有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。 定期進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》。保證二次供水正常，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))決定，組織維修或者更新改造。 設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 3 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)識(shí)。 墻體表層基本完好，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時(shí)修補(bǔ)。每 3 日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會(huì)員協(xié)商安排專項(xiàng)修理。 每周 1 次對(duì)單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門窗關(guān)閉正常，門窗玻璃保持 95%以上的完好率。 每年 2 次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。 獲得市級(jí)以上物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項(xiàng)目稱號(hào)，或制訂相應(yīng)的爭創(chuàng)規(guī)劃。 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為及時(shí)制止和報(bào)告。 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù)；節(jié)假日有專題活動(dòng)。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄，回訪率達(dá) 80%以上。儀表儀容整潔規(guī)范。運(yùn)用計(jì)算機(jī)手段進(jìn)行管理。 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。某小區(qū)物業(yè)管理方案（八）十一、公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范1 基本要求 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。緊急情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。，增加對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡查。，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查，確保牢固。提出糾正和預(yù)防措施。，防止有人進(jìn)行破壞活動(dòng)。如附近有機(jī)房等重要場(chǎng)所，則要采用堵、排等方式，防止浸水至這些重要場(chǎng)所。，統(tǒng)一調(diào)分派人員。，立即告知安保中心。，立即實(shí)施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。 觸電事故的應(yīng)急處理，通知就近保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，制止其他危險(xiǎn)行為的發(fā)生。停電恢復(fù)后，設(shè)備維修人員檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。，記錄停電原因、人員撤離時(shí)間等詳細(xì)資料。，電梯有可能出現(xiàn)困人，秩序管理人員需立即查明，如有，立即按困梯程序進(jìn)行處理。，設(shè)備部立即向供電所查詢。[應(yīng)急處理流程圖]，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。，保安立即撤除停用牌，恢復(fù)電梯工作。要求電梯保養(yǎng)公司，認(rèn)真檢查電梯故障原因，排除隱患。，管理人員要向被困人員致歉，并詢問他們的健康情況。，關(guān)閉該電梯動(dòng)力并著手開門放人。有人被困時(shí)，與電梯內(nèi)被困人員通話，親切禮貌地告訴他們不要驚慌，不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設(shè)備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方，用口頭告知被困人員。h. 利用對(duì)講機(jī)實(shí)施對(duì)講，使指揮人員及時(shí)到崗。f. 火警發(fā)生后，聽從應(yīng)急總指揮的命令，用外線電話撥打119消防電話和120救護(hù)電話。d. 如經(jīng)巡視人員報(bào)告為誤警，寫出事故報(bào)告并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份，交于管理處第一責(zé)任人。b. 熟練操作監(jiān)控室內(nèi)的所有消防、通訊及廣播設(shè)備。（6）組織力量疏散救護(hù)客人。（4）播放緊急廣播。（2）撥打“120”救護(hù)電話。如現(xiàn)場(chǎng)火勢(shì)較大，無法自行補(bǔ)救時(shí)，第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮，監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場(chǎng)回到指揮中心，指揮實(shí)施消防應(yīng)急方案。8應(yīng)急處理方案監(jiān)控室值班接報(bào)，通知巡視秩序管理員三分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，確認(rèn)火警后，及時(shí)報(bào)告第一責(zé)任人三分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。，并定期檢查。，應(yīng)在一樓掛告示牌。若要進(jìn)入，須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。、斷電必須由設(shè)備人員操作，禁止非設(shè)備人員操作。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。，并定期檢查。、檢修時(shí)須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。、顯示屏、信號(hào)燈、控制線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于有效狀態(tài)，各類功能標(biāo)識(shí)應(yīng)明確。如有損壞，要查明原因，立即申報(bào)設(shè)備主任，經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪绒k理動(dòng)火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動(dòng)火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。，非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意，任何人不得移動(dòng)。，必須停電進(jìn)行。（包括停用電氣設(shè)備）未經(jīng)驗(yàn)電前，一律應(yīng)作為有電。l 管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。l 電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好。l 管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。l 消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。l 消防接合器齊全、有效，無泄漏。l 啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠。[增壓泵]增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。l 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。l 消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動(dòng)，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象。 消防系統(tǒng)[消火栓泵]l 消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。l 配套附件完好。[巡更系統(tǒng)]l 主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好。 安保防盜系統(tǒng)[對(duì)講裝置]l 戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話。l 配套附件完好。[巡更系統(tǒng)]l 主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好。[錄像機(jī)]l 所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求。l 各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)。[攝像機(jī)]l 各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全。l 二路電源切換正常、可靠。l 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。l 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。[顯示屏]l 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。l 操作鍵盤靈活、可靠。l 各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。l 運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。l 檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。l 各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。[安全系統(tǒng)]l 限速開關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。l 超載報(bào)警正確可靠。l 照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。l 制動(dòng)器完好、可靠。l 冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。l 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。[照明設(shè)備]l 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。l 接地線連接應(yīng)緊密牢固。[低壓開關(guān)柜]l 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。l 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；6設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)[電力變壓器]l 檢查電力變壓器是否符合要求?！对O(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。、噴淋泵、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》；，并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；4 給排水設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。，填寫《電梯房巡視記錄》。