【正文】 （3）學(xué)雷鋒樹新風(fēng)創(chuàng)文明活動；禁賭、禁毒宣傳活動；創(chuàng)。（二）創(chuàng)建文明小區(qū)、平安小區(qū)創(chuàng)建文明小區(qū)需要運(yùn)用多種工作載體，開展形式多樣的創(chuàng)建活動：（1）以居民需求為出發(fā)點(diǎn)，做好各項(xiàng)本職工作。5. 開展豐富多彩的社區(qū)文化活動與業(yè)主溝通。4. 與業(yè)主委員會加強(qiáng)溝通。物業(yè)公司應(yīng)定期召開專題座談會，直接聽取業(yè)主的反映和建議。充分發(fā)揮宣傳欄、告示的作用，及時準(zhǔn)確地將物業(yè)管理動態(tài)，有關(guān)法律法規(guī)、業(yè)主的意見和建議刊登在宣傳欄上，予以公布，吸收更多的業(yè)主參與管理和自治，支持和配合物業(yè)公司的管理服務(wù)工作。為了詳細(xì)了解業(yè)主對物業(yè)公司工作的評價、意見和建議。 （一）溝通的形式：，12小時有專職客服人員接待，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事物，24小時聯(lián)絡(luò)電話暢通，受理業(yè)主的咨詢和投訴。為使我們的工作和業(yè)主的生活環(huán)境變得更安全、舒適、和諧和文明，需要業(yè)主對我們物業(yè)工作的支持和理解。按時上報財務(wù)報表，依法納稅。（四）稅收根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)一核算，統(tǒng)一納稅。管理處賬目一年一次經(jīng)審計事務(wù)所審計后公布。財務(wù)人員每月對電梯電費(fèi)、水費(fèi)、公用電費(fèi)匯總，做出報表和比較分報告，以便及時發(fā)現(xiàn)漏洞。（二）財務(wù)管理管理處建立獨(dú)立核算的財務(wù)管理體系。設(shè)立多種收費(fèi)渠道和方式：途徑一利用銀行轉(zhuǎn)賬；途徑二配備移動POS機(jī)；途徑三現(xiàn)金繳納等。三、財務(wù)管理管理處在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，如何做好經(jīng)濟(jì)帳，管好各類實(shí)物資產(chǎn)，用好各項(xiàng)資金，保證各項(xiàng)管理工作的正常開展，顯得尤為重要。小區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：利用現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，與網(wǎng)絡(luò)公司合作，加強(qiáng)與住戶信息溝通，提供方便、快捷的服務(wù)。（二）智能化設(shè)備管理在小區(qū)現(xiàn)有的智能系統(tǒng)基礎(chǔ)上我們將充分利用現(xiàn)有資源：巡更系統(tǒng)：制定幾套無盲點(diǎn)巡更路線，確保管理區(qū)域內(nèi)的安全。（一）計算機(jī)應(yīng)用管理我們將引進(jìn)物業(yè)管理信息系統(tǒng)軟件，使物業(yè)管理的全過程通過計算機(jī)操作實(shí)行集約化管理，物業(yè)資料、業(yè)主及住用人資料、費(fèi)用核算、人事管理、財務(wù)管理等可隨時查詢、使用，從而有效地提高管理效率和服務(wù)水平。相關(guān)記錄定期整理歸檔，并保存二年以上。設(shè)備使用后應(yīng)繼續(xù)補(bǔ)充臺賬內(nèi)容，包括設(shè)備改造后與設(shè)備移交使用時的變動內(nèi)容。公用設(shè)備設(shè)施臺賬的形成應(yīng)與設(shè)備移交使用時同步建立，內(nèi)容主要有移交使用時資料數(shù)據(jù)，以及使用后動態(tài)增減變化情況。（2）多件文件整理是指一組密不可分的相關(guān)文件組合立卷，卷內(nèi)文件要編制頁號，以確定文件在案卷內(nèi)的位置并編制卷內(nèi)目錄，用統(tǒng)一的軟卷皮裝訂成冊裝入檔案盒內(nèi)保管。即：按單件文件或多件文件組合的整理方法。1. 區(qū)分專業(yè)的不同結(jié)合圖紙目錄組合成一個或若干個案卷，案卷內(nèi)文件按照圖號的順序排列并編制卷內(nèi)目錄。（四）建立房屋及配套設(shè)施檔案。整理完結(jié)后裝入檔案袋，檔案袋封面填寫項(xiàng)目名稱、樓棟號、房間號及業(yè)主名稱。業(yè)主檔案是指為每個業(yè)主建立的檔案包括：業(yè)主公約、業(yè)主購房合同、鑰匙發(fā)放單、業(yè)主基本情況登記及有關(guān)協(xié)議書等。制定檔案管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。（二）檔案建立與管理措施專職管理，責(zé)任到人，管理規(guī)范。財務(wù)檔案：財務(wù)收支報表等。業(yè)主（使用人）檔案：住戶基本情況、業(yè)主房屋維修資料、裝修資料等。檔案管理按一定的原則對資料進(jìn)行分類，這樣有利與更好的運(yùn)用檔案資料為我們的日常服務(wù)提供幫助。第九章 基礎(chǔ)管理一、檔案管理方案隨著建筑設(shè)計高科技、專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素。為了使xx小區(qū)整體外觀統(tǒng)一化、整體化，我們將統(tǒng)一規(guī)定統(tǒng)一外墻上空調(diào)孔、排煙孔、排水孔的位置。為保證住宅小區(qū)的結(jié)構(gòu)完整，小區(qū)外觀的統(tǒng)一性和整體性積極和房管所配合，依據(jù)《xx市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》以預(yù)防為主，對于那些亂搭建的業(yè)主，管理處將以宣傳、商量的形式糾正業(yè)主的錯誤觀念。業(yè)主至管理處告知即將進(jìn)行裝修時，裝修管理人員必須仔細(xì)聽取業(yè)主裝修方案，及時發(fā)現(xiàn)違章苗頭，防患于未然。（五）裝修法規(guī)培訓(xùn)與宣傳對裝修管理人員進(jìn)行《xx市城市裝修管理使用安全管理?xiàng)l例》等宣傳。對重要的公用部位和設(shè)施如大堂的自動門、電梯轎箱等做好防護(hù)措施。14. 裝修時間裝飾裝修工作時間為周一至周五上午8：0012：00，下午 14：0019：00；周六至周日上午：9：3012：00，下午14：0018：00，不得在其它時間施工，以免影響他人休息。施工現(xiàn)場，嚴(yán)禁使用電、爐、煤氣等明火，防止火災(zāi)事故的發(fā)生。12. 禁止從外墻吊運(yùn)物件；裝修材料不允許集中堆放，不允許超過樓面承重負(fù)荷。10. 禁止將裝修材料和裝修垃圾堆放在樓道，妨礙樓道通行和消防通道的暢通。，禁止以任何形式封閉煤氣管道及煤氣表。8. 禁止改動給排水管道、水電系統(tǒng)，以及抽油煙機(jī)孔。7. 禁止拆改原房屋的立柱，內(nèi)外承重墻、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件及公共設(shè)施。5. 本物業(yè)禁止加封陽臺窗，禁止對陽臺窗戶及任何部位樓宇外部加封防盜籠、網(wǎng)等設(shè)施，禁止加設(shè)雨蓬，禁止以任何形式改變樓宇外部形象的—致性。3. 裝修垃圾須袋裝后堆放在指定地點(diǎn)，以便管理處統(tǒng)一清運(yùn)。因此，為加強(qiáng)物業(yè)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，本公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)及《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的有關(guān)內(nèi)容及要求，特制定以下裝修管理規(guī)定：1. 業(yè)主在裝修前，需按下列程序辦理裝修手續(xù)：提前七天向物業(yè)管理處提交書面申請，須認(rèn)真填寫裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時間等，提供施工圖和施工單位(隊伍)名稱、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及相關(guān)證書的復(fù)印件件，登記備案。在業(yè)主裝修期間管理處應(yīng)定期查看和監(jiān)督房屋裝修過程，如在裝修過程出現(xiàn)違規(guī)裝修現(xiàn)象，管理處應(yīng)及時糾正其錯誤，若裝修嚴(yán)重違規(guī)或不聽管理人員的勸阻仍進(jìn)行違規(guī)裝修的，管理處將發(fā)放停工通知單，并聯(lián)系房管所對違規(guī)的業(yè)主或裝修人員進(jìn)行處理。對管理處所有審批裝修和查驗(yàn)人員、秩序維護(hù)人員、客戶服務(wù)中心管理員進(jìn)行裝修管理規(guī)定培訓(xùn)。業(yè)主如要裝修，應(yīng)在裝修前向管理處提交裝修備案，并填寫《裝修備案表》，如實(shí)詳細(xì)地填寫需裝修的內(nèi)容、范圍、項(xiàng)目及其裝修時間范圍，管理處按照相關(guān)條例進(jìn)行審批。每年上墻公布一次，做到收費(fèi)的透明化、規(guī)范化。管理處要把小區(qū)的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布上墻并做好宣傳工作。（二）入住手續(xù)正式成立管理處后，管理處主任要及時落實(shí)擬定并實(shí)施物品采購計劃，制定入住工作流程，做好入住資料的準(zhǔn)備工作。第十條：不打架斗毆、不酗酒滋事、賭博；嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品。第八條：愛護(hù)水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設(shè)施，美化居住環(huán)境，愛護(hù)綠化，不毀損、占用綠地。第六條：禁止在小區(qū)內(nèi)違法搭建，嚴(yán)禁在住宅小區(qū)及小區(qū)內(nèi)公共場地堆放雜物。第四條：房屋裝修按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，不得損壞公共設(shè)施，不滲漏水影響鄰里，不亂倒雜物堵塞排水管道，不危及他人安全。第二條：業(yè)主、住用人（以下簡稱住戶）須按規(guī)定向物業(yè)管理公司交納有關(guān)管理費(fèi)用。具體內(nèi)容待與發(fā)展商協(xié)商后確定。三、入住管理入住管理作為日常管理的開始，辦妥入住手續(xù)對今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行十分重要。 　　我公司將應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實(shí)施的過程中進(jìn)行現(xiàn)場跟蹤，對整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。在實(shí)際工作過程中，我公司在提出質(zhì)量問題的同時，提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對性整改。 1. 收集整理存在問題　　（1）收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》； 　　（2）對《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題登記造表； 　?。?）將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。 （四）承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理　　發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面：設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷；驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格。 　　3. 檢測查驗(yàn) 　　檢測查驗(yàn)通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對檢測對象進(jìn)行測量，以檢測其是否符合質(zhì)量要求。 　　1. 觀感查驗(yàn) 　　觀感查驗(yàn)是對查驗(yàn)對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。建設(shè)單位無法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業(yè)正常使用人 ，我公司將拒絕承接物業(yè)。 　　查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。 　　1. 與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排； 　　2. 要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料； 　　3. 派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作（三）物業(yè)查驗(yàn)的方式　　承接查驗(yàn)不同于工程項(xiàng)目建設(shè)的竣工驗(yàn)收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收報告，以及對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對查驗(yàn)。我公司準(zhǔn)備在承接查驗(yàn)前就應(yīng)承接小區(qū)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。7. 開發(fā)商在進(jìn)行銷售時，管理處將派遣2名客服人員在銷售現(xiàn)場向業(yè)主解釋物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，并與之簽訂商品房買賣中《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》；二、竣工驗(yàn)收在小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目基本完成后，我公司在業(yè)主入住之前，對物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)。5. 機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試階段，熟悉隱蔽工程的設(shè)計，了解機(jī)電設(shè)備性能、原理、操作方法及注意事項(xiàng)。4. 參與規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)，熟悉區(qū)域布局，了解工程系統(tǒng)情況，熟悉管線位置和走向。如我公司將對本項(xiàng)目的照明燈具設(shè)計、高速電梯機(jī)房設(shè)計等方面提出建議。管理處主任對前期工作進(jìn)行管理、監(jiān)督及配合開發(fā)商開展各項(xiàng)工作等。（一）前期工程人員介入1. 我公司在合同簽訂后，將安排2名工程技術(shù)人員進(jìn)駐施工現(xiàn)場，并由我公司專職物業(yè)顧問定期和開發(fā)商溝通。（四）在做好綠化養(yǎng)護(hù)工作的同時，我們將采取制訂小區(qū)精神文明公約、設(shè)立綠化醒示標(biāo)識、開展“樹木領(lǐng)養(yǎng)、擁有一片家園”等系列活動，向廣大業(yè)主、住用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化，達(dá)到共同維護(hù)綠化的目的。7. 綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，修剪下的枝葉立刻清除，綠籬、花球春、夏季每兩個月施肥一次，秋、冬季每3個月施肥一次，施用復(fù)合肥和有機(jī)肥保證長勢旺盛，綠籬、花球死亡缺苗，在1周內(nèi)補(bǔ)種好。草坪補(bǔ)缺隨缺隨種，保證草坪的完整率達(dá)到99%以上。4. 及時修剪整形，達(dá)到形狀整齊，造型美觀，層次分明。（春雨季每月二次）2. 樹木施肥每年二次，花卉草坪施肥每年四次以上。健全養(yǎng)護(hù)工作職責(zé)、規(guī)程，制定養(yǎng)護(hù)計劃，按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習(xí)性做好養(yǎng)護(hù)工作，使管養(yǎng)工作落到實(shí)處。對主要樹木品種掛牌標(biāo)識，花木品種、數(shù)量記錄在案，記錄植物生長和養(yǎng)護(hù)管理情況。（六）及時清理綠化帶內(nèi)垃圾。（四）對枯萎的花草及時清除、更換，杜絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生。（二）及時給花木、草坪施肥、除蟲和清除雜草。如發(fā)現(xiàn)人為損壞系統(tǒng)設(shè)備者追究當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任；（八）安防、門禁系統(tǒng)屬專用設(shè)備，任何人不得擅自使用系統(tǒng)設(shè)備做其他工作。（五）安防、門禁系統(tǒng)的運(yùn)行和安全管理由指定的責(zé)任人具體負(fù)責(zé)，并保障系統(tǒng)正常有效的運(yùn)行；（六）安防、門禁系統(tǒng)的權(quán)限設(shè)置由管理責(zé)任人負(fù)責(zé)，日常維護(hù)和使用由值班人員承擔(dān)。（三）監(jiān)控室值班人員負(fù)責(zé)對智能化系統(tǒng)運(yùn)行異常狀況的記錄和處理。（一）監(jiān)控室值班人員負(fù)責(zé)電子機(jī)房設(shè)備的日常清潔和保養(yǎng)，保證機(jī)房內(nèi)的溫度、濕度達(dá)到規(guī)定要求。四、智能化監(jiān)控系統(tǒng)管理方案小區(qū)的智能化工程是一個人防、物防、技防相結(jié)合的系統(tǒng)工程，單純的依靠電子手段完成防范顯然是不現(xiàn)實(shí)的。若發(fā)現(xiàn)破損或丟失，及時通知相關(guān)部門維修或制作。3. 環(huán)境警示：如“臺風(fēng)天氣，注意安全”、“小心地滑”等標(biāo)志。三、警示標(biāo)志管理措施（一）警示分類1. 安全警示：如小區(qū)內(nèi)地下停車庫出入口等有安全隱患處，設(shè)置“請慢行”、“當(dāng)心碰頭”等標(biāo)志。5. 當(dāng)車輛要駛出車庫時，車管員負(fù)責(zé)車輛的指揮，并登記出場時間。3. 在車庫車輛記錄本上登記車輛車牌號、車型和入場時間及停車位編號。(二) 車庫車管員操作規(guī)程1. 當(dāng)車輛進(jìn)入車庫時，車場服務(wù)員指揮車輛停放于固定的停車位。10. 進(jìn)入車庫內(nèi)的車輛如不服從車管員指揮，造成自身車輛受損的后果自負(fù)。8. 進(jìn)場司機(jī)必須遵守安全防火規(guī)定，嚴(yán)禁駕駛載有易燃易爆、劇毒等危險品的車輛進(jìn)入車庫。因違反本服務(wù)規(guī)定而造成車輛的損壞、被竊，責(zé)任由當(dāng)事者自負(fù)。5. 進(jìn)入項(xiàng)目內(nèi)的車輛，必須服從服務(wù)人員的指揮，遵守各項(xiàng)服務(wù)規(guī)定和禁令標(biāo)志，不得在區(qū)域內(nèi)加油、試剎車，禁止任何人在場內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛車輛，通道上嚴(yán)禁停放任何車輛。原則上本車庫只限本小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛停放。特制定如下服務(wù)方案。二、地下停車（含人防車位）及地面停車的管理方案物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的車庫和車輛服務(wù)，作為秩序維護(hù)服務(wù)的一個重要組成部分。11. 維護(hù)項(xiàng)目內(nèi)安全，是每個住戶的共同責(zé)任。住戶不能接待和留宿無證件客人及可疑人員，以免帶來不必要麻煩。8. 嚴(yán)禁利用住宅進(jìn)行賭博、賣淫、吸毒、販毒等違法犯罪行為，也不得利用住宅窩藏罪犯和為犯罪分子提供方便，不得在項(xiàng)目內(nèi)打架斗毆，聚眾鬧事。如有疑問，可暫不放行并及時采取措施處理。6. 車輛運(yùn)出物品，請先向服務(wù)中心申報，以便及時向各崗位傳達(dá)，并提供方便。4. 公共秩序維護(hù)人員有責(zé)任對人員、車輛、所有物品出入進(jìn)行盤查，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時處理，并嚴(yán)格控制外來車輛及閑雜人員、小商販進(jìn)入。外出和睡覺時須鎖好門窗，啟動報警裝置。2. 愛惜和正確使用室內(nèi)和室外安保設(shè)備，不能損壞或隨意觸動。（七）日常安全防范內(nèi)容1. 小區(qū)內(nèi)治安服務(wù)由服務(wù)中心公共秩序維護(hù)人員協(xié)助及配合當(dāng)?shù)嘏沙鏊?fù)責(zé)執(zhí)行，實(shí)行專職公共秩序維護(hù)人員二十四小時值班。在電梯內(nèi)張貼緊急事故逃生宣傳畫，同時加強(qiáng)對電梯安全管理培訓(xùn)，如電梯困人救助方法、電梯開梯與停梯方法、電梯故障及緊急事故報修、停止使用方法等。（六）加強(qiáng)對高層樓房的電梯安全管理。這就要求我們建立一支快速、靈活的戰(zhàn)備隊伍，平時加強(qiáng)訓(xùn)練及消防培訓(xùn)，進(jìn)行消防演習(xí)。要充分利用小區(qū)內(nèi)板報、通知欄等有利條件，廣泛開展對應(yīng)急突發(fā)事件的預(yù)防及處理的宣傳。建立應(yīng)急救助預(yù)案，設(shè)立24小時求助電話。在遇到特殊緊急情況時，如