【正文】 （ 5）供、配電設(shè)備故障維修一般不超過 8 小時，若 8 小時內(nèi)無法解決而影響住戶用電的，應(yīng)告示住戶知道，限期完成。 （ 3）主管每年 12 月前應(yīng)制訂設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表，經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)審核后報小區(qū)業(yè)主委員會審批。 （ 1）變壓器維修保養(yǎng)外委供電局進(jìn)行，低壓配電設(shè)備工程維修部能維修、保養(yǎng)的自己進(jìn)行，技術(shù)力量不足可申請外委處理，但機(jī)電設(shè)備的外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔由工程維修人員負(fù)責(zé)。 （ 5）開關(guān)操作 A 斷電 ：斷開分路開關(guān) 切斷總開關(guān) 拉開空氣開關(guān) 拉開閘刀開關(guān)。配電房內(nèi)高、低壓部份嚴(yán)禁帶電清潔。電流互感器嚴(yán)禁次級開路，電壓互感器嚴(yán)禁次級短路，高壓操作須按供電部門規(guī)定進(jìn)行，并有安全技術(shù)措施。 （ 1）工程維修部電工必須具備必要的電工知識，持證上崗，熟悉安全操作規(guī)程，熟悉小區(qū)內(nèi)變壓器分區(qū)域供電開關(guān)、低壓電配電箱電源配電線路。 1. 管理范圍 （ 1）建筑樓宇結(jié)構(gòu)（地基基礎(chǔ)、承受構(gòu)件、非承重墻、屋面等） （ 2）建筑外墻 （ 3）紅線內(nèi)道路 （ 4）停車場 （ 5）樓內(nèi)地面、墻面、門窗、樓梯、公共天花等。維護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的功能，使發(fā)生的損失及時得到修復(fù)，最大限度的延長共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用年限。 2. 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常檢修、保養(yǎng) （ 1）以維修 員為主，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備采取清潔、緊固、調(diào)整、潤滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性保養(yǎng)措施。 （ 1）根據(jù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的性能要求，確定維修保養(yǎng)的類別、等級、周期與內(nèi)容，實行大、中、小修三級修繕制度，以保證其正常使用，延長整體的使用壽命。 第四章 XX 小區(qū)維修、養(yǎng)護(hù)、管 理方案 一、共 用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常和定期的維修養(yǎng)護(hù)、 檢修、保養(yǎng) 1. 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)基本原則 因地制宜，合理修繕。 。 。 （前期投入費用未含在內(nèi)）。 5 設(shè)備維修費 序號 項 目 測 算 依 據(jù) 測算結(jié)果（元 /月） 備 注 6 保潔用水 按規(guī) 范和經(jīng)驗用水量乘水價 元 /月 . M3 四 辦公室固定資產(chǎn)折舊費 電腦 1臺、打字機(jī) 1臺、辦公桌椅、復(fù)印機(jī) 1臺 五 服裝費 每人按兩年 4 套， 230元 /人 .套計 六 不可預(yù)見費 第一至第五項費用之和的 3% 650元 七 企業(yè)管理及利潤 總收入 8% 八 稅費 總收入 % 合計 全年 13 四、 XX物業(yè)服務(wù)成本費用測算 工資福利 項 目 測算依據(jù) 月支出額（元） 人員工資 17850 福利、保險費 工資 32% 5712 教育經(jīng)費 工資的 % 267 法定節(jié)假日加班費 每年按 10天計 養(yǎng)老保險 250 合計 6592 設(shè)備日常 維 修 費 日常維修及材料 （維修資金開支） 合計 辦公費 辦公費 100 低值易耗品 100 交通費通訊費 50 社區(qū)文化費 辦公水電費 100 合計 350 綠化養(yǎng)護(hù) 殺蟲藥 30 肥料 20 工具易耗品購置費 50 其他（含服裝） 50 合計 150 衛(wèi)生保潔費 蓄水池清洗及化糞池清理 1000 保潔用品費 50 合計 1200 護(hù)衛(wèi)管理費 器械更換維修費 100 其他（含服裝） 50 合計 150 其 他 管理費 收入 5% 300 稅費 收入稅率 % 380 合計 680 總 計 7922 14 五、收支情況分析 XX小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費按定向招標(biāo)單價測算，物業(yè)管理服務(wù)費每月收入按 100％收費率計算約為 6420 元 ，而每月支出最低限度為 7922 元。 12(月 ) 1008元 法定節(jié)假日按每年 10 天計 二 辦公費 元 1 交通、通訊費 電話 2 部、手機(jī) 6 部、市內(nèi)交通費 序號 項 目 測 算 依 據(jù) 測算結(jié)果（元 /月） 備 注 2 辦公用水電費 300元 3 業(yè)務(wù)費 人均 60元 /月 通訊 三 清潔衛(wèi)生費 按 m2衛(wèi)生保潔面積配 33人， 1萬 m2/人，購置保潔工具、保潔用品、損耗 。 總值元 根據(jù)勞動部門及勞動力市場等情況綜合確定 1 員工工資 17850元 2 社會保險費 工資總額的 %（含養(yǎng)老 21%、失業(yè) 2%、工傷%、生育 %） 4159元 3 福利費 工資總額的 14% 2499元 4 教育經(jīng)費 工資總額的 % 268元 5 法定節(jié)假日加班費 （ 500247。 ⑶合計： 9 月份后物業(yè)管理服務(wù)費每月收入為 17136 元。 ⑵ 9 月交房 住 宅： 0. 60 元 /月 二、 物業(yè)管理服務(wù)收入預(yù)算 ⑴ 7 月交房 住 宅 : 平方米 0. 60元 /月 空置房（業(yè)主已購未裝修）：按以上收費標(biāo)準(zhǔn)全額向業(yè)主收取。 ３ .公共水電管線損耗、公共水電公攤 由業(yè)主或物業(yè)使用人共同據(jù)實分?jǐn)偂? 未售房：按上述標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)商支付。 平方米 。 平方米 。 ：代辦寬帶、電話、有線電視、燃?xì)庀嚓P(guān)開通服務(wù)。 發(fā)放《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、鑰匙、《水電預(yù)埋管線走向圖》及填寫《交房驗收一覽表》。合格則填寫《房屋交樓驗收表》收存。 。 （ 1）驗證購房 款發(fā)票或收據(jù) 。 《業(yè)主情況登記表》。 業(yè)主須繳納的款項。 d 已交房款的收據(jù) 。 b 業(yè)主本人身份證和復(fù)印件一份 。 （ 2）業(yè)主須攜帶的證件 。 （五） 業(yè)主入伙的工作流程及交樓的工作方案 ● 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)前的工作 入伙通知書 。通過解答，了解業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的理解和要求。 由從事多 年物業(yè)管理實踐經(jīng)驗的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 6 樓盤銷售 前兩周 六、如何為業(yè)主辦理入住手續(xù) 2 了解業(yè)主辦理入住手續(xù)的全過程。 由從事多年物業(yè)管理實踐經(jīng)驗的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 5 樓盤銷售 前兩周 五、《 臨時管理規(guī)約 》 的主要內(nèi)容。 資金？ 準(zhǔn)？ 立？ 用？ 、管理、監(jiān)督。 XX“ 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的主要內(nèi)容 4 了解前期物業(yè)管理服務(wù)概念，懂得 XX《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的主要內(nèi)容 由從事多年物業(yè)管理實踐經(jīng)驗的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 3 樓盤銷售 前兩周 三、物業(yè)管理服務(wù)費 什么是物業(yè)管理服務(wù)費？ 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 業(yè)主（住戶）入住時應(yīng)繳交哪些費用？ 空置物業(yè)是否要交物業(yè)管理服務(wù)費？ 2 了解物業(yè)管理服務(wù)費的概念，收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主應(yīng)繳交的費用，空置房的收費標(biāo)準(zhǔn)。 為什么要實行物業(yè)管理。 7 售樓人員物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)方案 序號 培訓(xùn)時間 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 課時 培訓(xùn)目的與要求 主 講 人 1 樓盤銷售 前兩周 一、物業(yè)管理 物業(yè)管理的概念。 《臨時管理規(guī)約》，與購房戶簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。 ，通過宣傳互動，積極引進(jìn)物業(yè)管理觀念。滿足設(shè)備安裝、調(diào)試規(guī)范，確保安裝調(diào)試質(zhì)量。 ② 熟悉所要調(diào)試、安裝配套設(shè)施的性能、原理及操作方法。 、配套設(shè)施安裝的工作建議。 ③ 施工場所和施工生活區(qū)嚴(yán)格隔離分開。對進(jìn)出施工現(xiàn)場的材料、物品實行嚴(yán)格檢查核實。嚴(yán)格控制閑雜人員、收廢舊人員、推銷人員進(jìn)入 工地。 、控制、管理的建議 ① 小區(qū)建設(shè)施工階段，要有專人負(fù)責(zé)維護(hù)施工現(xiàn)場的秩序，設(shè)置門崗，24小時值班警戒。 、家務(wù)服務(wù)，各種代辦服務(wù) 等。 ：經(jīng)營花木租售、代理管養(yǎng)業(yè)務(wù)。 、果菜、燃?xì)夤?yīng) 。 （四） 小區(qū)開展多種經(jīng)營途經(jīng)的建議 多種經(jīng)營以滿足業(yè)主（住戶）生活和工作需要為原則，根據(jù)本區(qū)的實際情況，認(rèn)為比較適宜開展經(jīng)營服務(wù)活動的項目如下： ：代理業(yè)主的物業(yè)租售業(yè)務(wù)，代理開發(fā)商未出售房的業(yè)務(wù)。 規(guī)劃設(shè)計是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、方便、安全的先天制約條件，大多數(shù)建筑設(shè)計院在規(guī)劃設(shè)計時，僅考慮房屋及配套設(shè)施兩個重要組成部分，未能充分或準(zhǔn)確考慮日后的物業(yè)管理，給住戶造成了麻煩，給物業(yè)公司帶來了不便甚至困難。 5 管理處領(lǐng)導(dǎo)要經(jīng)常給員工加強(qiáng)思想素質(zhì)、政治素質(zhì)、道德素質(zhì)的教育，鼓勵員工參與物業(yè)管理工作和管理新技術(shù)，開展各種文體活動，從而建設(shè)一支有思想、有 道德、有文化、守紀(jì)律的員工隊伍。 。 。 作人員輪換機(jī)制。 ② 一年無一次違紀(jì)記錄者浮動一級工資。