【正文】 月份后物業(yè)管理服務(wù)費每月收入為 17136 元。 10 三、 XX 物業(yè)管理處人員編制、工資標準 部 門 崗 位 人數(shù)（人） 月薪標準（元／人） 月工資總額 （元／人） 試用期 轉(zhuǎn) 正 管理處 主任 １ 2022 2022 綜合部 管理員 兼文員 3 800 2400 工程部 維修員 3 800 2400 綠潔部 綠化員 2 550 1100 潔衛(wèi)員 4 550 2200 保安部 隊長 １ 1000 1000 門衛(wèi)崗 6 750 4500 巡邏崗 3 750 2250 合計 26 17850 11 序號 項 目 測 算 依 據(jù) 測算結(jié)果（元 /月） 備 注 一 人工費 以 28560m2為基礎(chǔ) 測算，定崗 26人。 總值元 根據(jù)勞動部門及勞動力市場等情況綜合確定 1 員工工資 17850元 2 社會保險費 工資總額的 %（含養(yǎng)老 21%、失業(yè) 2%、工傷%、生育 %） 4159元 3 福利費 工資總額的 14% 2499元 4 教育經(jīng)費 工資總額的 % 268元 5 法定節(jié)假日加班費 （ 500247。 人數(shù)天數(shù) 200%）247。 12(月 ) 1008元 法定節(jié)假日按每年 10 天計 二 辦公費 元 1 交通、通訊費 電話 2 部、手機 6 部、市內(nèi)交通費 序號 項 目 測 算 依 據(jù) 測算結(jié)果（元 /月） 備 注 2 辦公用水電費 300元 3 業(yè)務(wù)費 人均 60元 /月 通訊 三 清潔衛(wèi)生費 按 m2衛(wèi)生保潔面積配 33人， 1萬 m2/人，購置保潔工具、保潔用品、損耗 。 1 工具費 多功能清洗機 2250 元 /臺，高速拋光機 6600元/臺，吸塵吸水機 3150元 /臺，均按 2年折舊；塵推、進口海綿水刮、 塵推 63 元 /套20 套，進口海綿水刮 24 元 /個 20個，伸縮桿 96元 /個 20個，兩 12 伸縮桿、兩用榨水桶、長梯、短梯 用榨水桶 135元 /個 20個 2 消殺費 每月消殺 2次，每次 600元 3 保潔耗用品 拖把、毛巾、掃把、垃圾鏟、垃圾桶、塑料袋 塑料袋 小 500 個 2 次 30天 /個 4 垃圾費及垃圾清運費 （ 1）含代市政府代收代繳 7元 /月 .戶垃圾費 （ 2）學院所有的生活垃圾清運費。 5 設(shè)備維修費 序號 項 目 測 算 依 據(jù) 測算結(jié)果（元 /月） 備 注 6 保潔用水 按規(guī) 范和經(jīng)驗用水量乘水價 元 /月 . M3 四 辦公室固定資產(chǎn)折舊費 電腦 1臺、打字機 1臺、辦公桌椅、復印機 1臺 五 服裝費 每人按兩年 4 套， 230元 /人 .套計 六 不可預見費 第一至第五項費用之和的 3% 650元 七 企業(yè)管理及利潤 總收入 8% 八 稅費 總收入 % 合計 全年 13 四、 XX物業(yè)服務(wù)成本費用測算 工資福利 項 目 測算依據(jù) 月支出額（元） 人員工資 17850 福利、保險費 工資 32% 5712 教育經(jīng)費 工資的 % 267 法定節(jié)假日加班費 每年按 10天計 養(yǎng)老保險 250 合計 6592 設(shè)備日常 維 修 費 日常維修及材料 （維修資金開支） 合計 辦公費 辦公費 100 低值易耗品 100 交通費通訊費 50 社區(qū)文化費 辦公水電費 100 合計 350 綠化養(yǎng)護 殺蟲藥 30 肥料 20 工具易耗品購置費 50 其他（含服裝） 50 合計 150 衛(wèi)生保潔費 蓄水池清洗及化糞池清理 1000 保潔用品費 50 合計 1200 護衛(wèi)管理費 器械更換維修費 100 其他（含服裝） 50 合計 150 其 他 管理費 收入 5% 300 稅費 收入稅率 % 380 合計 680 總 計 7922 14 五、收支情況分析 XX小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費按定向招標單價測算，物業(yè)管理服務(wù)費每月收入按 100％收費率計算約為 6420 元 ，而每月支出最低限度為 7922 元。 分 析： 如收費面積準確，按 100％收費率帳面計算： 每月收入 6420 元－支出成本 7922 元 =－ 1502 元 （虧） 全年虧 18024元 。 （前期投入費用未含在內(nèi)）。 解決虧損的辦法： ，采取一兼多職的方式。 。 ，收入全額作為小區(qū)物業(yè)管理處收入的補充。 。 ， 六、建 議 ，（方案另定） XX 的安防系統(tǒng)。 第四章 XX 小區(qū)維修、養(yǎng)護、管 理方案 一、共 用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常和定期的維修養(yǎng)護、 檢修、保養(yǎng) 1. 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護基本原則 因地制宜，合理修繕。對不同的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備制定不同的維修養(yǎng)護標準。 （ 1）根據(jù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的性能要求，確定維修保養(yǎng)的類別、等級、周期與內(nèi)容，實行大、中、小修三級修繕制度，以保證其正常使用，延長整體的使用壽命。 15 （ 2）根據(jù)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的工作內(nèi)容和要求，制定維修保養(yǎng)制度，由維修管理人員具體實施、監(jiān)督和檢查。 2. 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常檢修、保養(yǎng) （ 1）以維修 員為主，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備采取清潔、緊固、調(diào)整、潤滑、防腐為主的檢查和預防性保養(yǎng)措施。 （ 2）維修管理員通過對小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的進行日常的常規(guī)性保養(yǎng)和日常巡視、檢查，及時解決共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理維護問題，做到“水電急修不過夜，小修項目不過三日，一般項目不過五日”。維護共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的功能，使發(fā)生的損失及時得到修復，最大限度的延長共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用年限。 二、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常和定期維修、養(yǎng)護、檢修、保養(yǎng)的工作規(guī)程 （一） 房屋維修、養(yǎng)護管理 對物業(yè)進行合理有效的 維護及修繕管理，目的在于延長物業(yè)的使用壽命，保證物業(yè)的使用功能和安全性能，保證物業(yè)形象和物業(yè)正常的完好率。 1. 管理范圍 （ 1）建筑樓宇結(jié)構(gòu)（地基基礎(chǔ)、承受構(gòu)件、非承重墻、屋面等） （ 2）建筑外墻 （ 3）紅線內(nèi)道路 （ 4）停車場 （ 5）樓內(nèi)地面、墻面、門窗、樓梯、公共天花等。 （ 1）樓宇的安全檢查：定期和不定 期對 供（配）電設(shè)施進行運行管理和養(yǎng)護。 （ 1）工程維修部電工必須具備必要的電工知識，持證上崗，熟悉安全操作規(guī)程，熟悉小區(qū)內(nèi)變壓器分區(qū)域供電開關(guān)、低壓電配電箱電源配電線路。 16 （ 2）變壓器、變電房嚴禁外來人員入內(nèi)，高壓設(shè)備檢修時必須停電進行，并有專人監(jiān)護及警告牌。電流互感器嚴禁次級開路，電壓互感器嚴禁次級短路，高壓操作須按供電部門規(guī)定進行，并有安全技術(shù)措施。 （ 3）配電板的閘刀開關(guān)禁止帶負荷拉閘。配電房內(nèi)高、低壓部份嚴禁帶電清潔。 （ 4）配電房如發(fā)生突然跳閘停電，在未查清原因不準合閘供電。 （ 5）開關(guān)操作 A 斷電 ：斷開分路開關(guān) 切斷總開關(guān) 拉開空氣開關(guān) 拉開閘刀開關(guān)。 B 合閘 ：合上閘刀開關(guān) 合上總開關(guān) 合上空氣開關(guān) 合上 分路開關(guān)。 （ 1）變壓器維修保養(yǎng)外委供電局進行，低壓配電設(shè)備工程維修部能維修、保養(yǎng)的自己進行，技術(shù)力量不足可申請外委處理，但機電設(shè)備的外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔由工程維修人員負責。 （ 2）維修保養(yǎng)時， 必須穿戴絕緣鞋和手套，在確保安全措施后方可施工。 （ 3）主管每年 12 月前應制訂設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表，經(jīng)管理處領(lǐng)導審核后報小區(qū)業(yè)主委員會審批。 （ 4）維修機電設(shè)備結(jié)束后，應填寫維修記錄表存檔。 （ 5）供、配電設(shè)備故障維修一般不超過 8 小時，若 8 小時內(nèi)無法解決而影響住戶用電的，應告示住戶知道，限期完成。 （ 6）低壓配電柜檢查保養(yǎng)主要項目：配電瓶、電器儀表、繼電器、交流接觸器、斷路器、控制回路、電容無功補償、母線排、配電及對地測試等，按各