【正文】 取勝”的態(tài)度，將長(zhǎng)期積累的物業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用與規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少一些問(wèn)題的發(fā)生，減 3山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行，而且可以在物業(yè)丌發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，是物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開(kāi)展，業(yè)主利益得到保障。物業(yè)管理提前介入物山仁建設(shè)，從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、審批、施工建設(shè)、設(shè)備安裝運(yùn)行到工程竣工驗(yàn)收期間以物業(yè)管理的角度㈩發(fā)提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，能夠避免以后在實(shí)際的物業(yè)管理重在遇到此問(wèn)題，避免了在以后的物業(yè)管理服務(wù)中的諸多麻煩。能最大限度上滿足客戶的要求，體現(xiàn)“以人為本，客戶至上”的精神。業(yè)主希望有什么樣的設(shè)施和條件，這樣物業(yè)前期介入就有利于開(kāi)發(fā)商采納合理化建議，使業(yè)主解除利吁十顧慮。有利于后續(xù)工作的順利進(jìn)行。早期介入可以優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少不必要的后期麻煩，物業(yè)管理公司可以在早期就與該物叫卜有關(guān)部門打好招呼，疏通渠道，讓后期的入住工作得以順利進(jìn)行。為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)。物業(yè)管理在驗(yàn)收接管前期介入，有利于對(duì)土建結(jié)構(gòu)、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況的了解，能為驗(yàn)收接管以及門后的管理、養(yǎng)護(hù)等打下基礎(chǔ)。因此說(shuō)重視物業(yè)管理的前期介入對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是一個(gè)雙贏的策略。(三)物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容l、物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)招標(biāo)來(lái)接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無(wú)論物業(yè)管理企業(yè)是丌發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開(kāi)拓，山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）通過(guò)招標(biāo)來(lái)接洽業(yè)。(1)進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析。(2)具體測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體方案。(3)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)、洽談、簽訂物業(yè)管理合同。(4)選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)，而服務(wù)刑‘象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。(1)擬定移交接管辦法。(2)籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)。(3)協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)和方法(一)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入積極參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理[：的問(wèn)題規(guī)劃設(shè)計(jì)是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問(wèn)題，對(duì)于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)訓(xùn)‘細(xì)’節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于閂后的使用和管理。有效的避免因設(shè)計(jì)的合理性而給業(yè)主使用和物、比管理帶來(lái)的不必要的麻煩。山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）(二)在項(xiàng)目建設(shè)期介入強(qiáng)化物業(yè)的施工監(jiān)理從物業(yè)管理的角度對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來(lái)缺憾在物業(yè)建設(shè)期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對(duì)建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強(qiáng)烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進(jìn)物業(yè)各項(xiàng)相關(guān)設(shè)七十在施工過(guò)程中的落實(shí)情況，及時(shí)提山調(diào)整改進(jìn)不合理的設(shè)計(jì)，及時(shí)監(jiān)督存在的問(wèn)題，糾正巧；符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對(duì)物業(yè)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的硬件條件。(三)在物業(yè)的驗(yàn)收期介入及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題落實(shí)整改物業(yè)管理公司介入竣工驗(yàn)收，嚴(yán)把物業(yè)驗(yàn)收關(guān)，可以明確責(zé)任，避免物業(yè)管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促進(jìn)建設(shè)單位嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范和設(shè)計(jì)要求對(duì)工程進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收；有利于分清工程缺陷的整改責(zé)任，及時(shí)為業(yè)主追時(shí)應(yīng)得的補(bǔ)償，避免業(yè)主不必要的負(fù)擔(dān)。提前介入，做好接管驗(yàn)收工作，做到管理到位，服務(wù)創(chuàng)優(yōu)，業(yè)主滿意。三、物業(yè)管理前期介入時(shí)怎樣與開(kāi)發(fā)商配合物業(yè)管理公司的前期介入工作能否順利進(jìn)行，關(guān)鍵在于與刀：發(fā)商的配合。我們應(yīng)依據(jù)和開(kāi)發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，主動(dòng)參與、積極配合。要將過(guò)去管理和服務(wù)中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)告知相關(guān)人員，要以前瞻性和預(yù)見(jiàn)性去感知可能會(huì)發(fā)土的問(wèn)題，積極主動(dòng)地采取措施，將問(wèn)題處理在 萌芽狀態(tài)。重大問(wèn)題一定要：書面函告開(kāi)發(fā)商，方能引起其重視，同時(shí)也能規(guī)避物業(yè)管理責(zé)任。開(kāi)發(fā)商能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）丁以下幾個(gè)方面：一是會(huì)不會(huì)增加其成本；二是難度大不大；三是對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)格和外立面的影響：四是對(duì)其房屋銷售有無(wú)好處?；诟鞣矫娴囊蛩乜紤]，開(kāi)發(fā)商刁工會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調(diào)得越好，采納得越多。同時(shí)，物業(yè)管理公司前期介入時(shí)應(yīng)注意幾點(diǎn)：對(duì)開(kāi)發(fā)商的建議一定要專業(yè)，否則沒(méi)人聽(tīng)；分析產(chǎn)生問(wèn)題的原因、危害和影響，要準(zhǔn)確、有依據(jù)、以理服人；提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開(kāi)發(fā)商、承包尚和物業(yè)管理公司多方受益；不要只提問(wèn)題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問(wèn)題的辦法；講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業(yè)管理公司要減心實(shí)意地溝通，全心全意地服務(wù)，全面參與配合樓盤的開(kāi)發(fā)建設(shè)。四、物業(yè)管理前期介入的意義(一)物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)l、我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，從以生產(chǎn)為龍頭的建設(shè)階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷為龍頭導(dǎo)向的階段。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，前期介入管理丌發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開(kāi)始為維護(hù)業(yè)主共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項(xiàng)安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護(hù)全體業(yè)主(使用人)的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住(使用)之前進(jìn)行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對(duì)即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進(jìn)行的綜合性管理。前期介入管理的合格咀是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。(二)物業(yè)的期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開(kāi)始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期介入管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。山于已對(duì)所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)。同時(shí)，通過(guò)前期介入管理可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問(wèn)題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。前期介入管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來(lái)的隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長(zhǎng)的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。作為管理者從物業(yè)前期介入管理開(kāi)始，為物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)合理山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購(gòu)管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對(duì)各部門主要管理人員進(jìn)行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、物料、能源分布、設(shè)備安裝等向發(fā)展商提出有關(guān)建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時(shí)為項(xiàng)目管理擬定一切有關(guān)日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場(chǎng)管理等，為規(guī)范正常期物業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。(三)物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證物業(yè)管理企業(yè)社區(qū)實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個(gè)社會(huì)總代管。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務(wù)水平，勢(shì)必不斷滿足住、用戶閂益增長(zhǎng)的文化需求。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務(wù)和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設(shè)相輔相成。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會(huì)生活服務(wù)項(xiàng)目的展開(kāi)以及社區(qū)意識(shí)的培養(yǎng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)“讓業(yè)主擁有一個(gè)居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂(lè)歡心”的生活家園。社區(qū)服務(wù)建設(shè)與發(fā)展是衡量社會(huì)生存質(zhì)量和整個(gè)城市文明程度的管理是一項(xiàng)以各類房屋和公建配套設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)為核心的—與業(yè)鋁；理，是以人為中心發(fā)展活動(dòng)，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)前期介入管理尤其是對(duì)社區(qū)文化項(xiàng)目和社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的專業(yè)意見(jiàn)，保障了社區(qū)生活服務(wù)項(xiàng)目的開(kāi)展。同時(shí)不斷完善社區(qū)服務(wù)山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認(rèn)真分析不同的消費(fèi)觀，從而言引導(dǎo)出不同的消費(fèi)趨向，最終使物業(yè)服務(wù)、管理贏得主動(dòng)，為社區(qū)服務(wù)發(fā)展開(kāi)辟?gòu)V闊的空間。物業(yè)前期介入管琿同時(shí)也是—件有利于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項(xiàng)目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由被動(dòng)到自覺(jué)地考慮物業(yè)的前期介入管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開(kāi)發(fā)與銷售行為。前期介入管理的同時(shí)，物業(yè)各工種交叉，提倡—專多能和發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期介入管理過(guò)程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人員的培養(yǎng)。物業(yè)管理公司的前期介入管理應(yīng)按照公司的各項(xiàng)管理制度進(jìn)行嚴(yán)格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度。五、結(jié)論綜上所述，物業(yè)管理前期介入，對(duì)于培育整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極走向市場(chǎng)，推進(jìn)物業(yè)管理水平的提高，為業(yè)主物權(quán)的保值、增值，有著舉足輕重的作用。物業(yè)服務(wù)雖然不是開(kāi)發(fā)建設(shè)的主體骨干，但絕對(duì)可以從閂后管理的角度幫您拾遺補(bǔ)缺，使您避免建管分離等可能發(fā)生的弊端。并且物業(yè)服務(wù)的前期介入—是有利于開(kāi)發(fā)商；二是有利于業(yè)主；三是有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是互利共贏之舉!參考文獻(xiàn)陳福才．《物業(yè)用心服務(wù)》．山西科學(xué)技術(shù)出版社，2010年6月千艷青．《物業(yè)管理概論與實(shí)務(wù)》．北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2007年1月山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）李加林、周心怡．《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006年8月滕永健、黃忐潔．《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006年張莉祥．《物業(yè)管理法規(guī)》．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2004年感謝詞感謝我的導(dǎo)師張塵喜老師，陳福才老師、栗風(fēng)剛老師、武巖平老師，在我的寫作過(guò)程中幫我開(kāi)拓思路，精心點(diǎn)撥，熱忱鼓勵(lì)。他們嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、精益求精的工作作風(fēng)，深深的感染和激勵(lì)著我。在此，向張老師以及陳老師、栗老師、武老師致以真摯的謝意和崇高的敬意。2012．6．4 作者簡(jiǎn)介姓名：任麗軍 性別：男 民族：漢 出生年月：1990年7月籍貫：山西省呂梁市 聯(lián)系方式：*** 學(xué)院：山西工商學(xué)院商學(xué)院工商管理系09物業(yè)一班