【正文】 取勝”的態(tài)度，將長期積累的物業(yè)知識與經(jīng)驗應(yīng)用與規(guī)劃設(shè)計，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少一些問題的發(fā)生，減 3山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進行，而且可以在物業(yè)丌發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，是物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。物業(yè)管理提前介入物山仁建設(shè)，從開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計、審批、施工建設(shè)、設(shè)備安裝運行到工程竣工驗收期間以物業(yè)管理的角度㈩發(fā)提前發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，能夠避免以后在實際的物業(yè)管理重在遇到此問題，避免了在以后的物業(yè)管理服務(wù)中的諸多麻煩。能最大限度上滿足客戶的要求，體現(xiàn)“以人為本，客戶至上”的精神。業(yè)主希望有什么樣的設(shè)施和條件，這樣物業(yè)前期介入就有利于開發(fā)商采納合理化建議，使業(yè)主解除利吁十顧慮。有利于后續(xù)工作的順利進行。早期介入可以優(yōu)化設(shè)計，減少不必要的后期麻煩，物業(yè)管理公司可以在早期就與該物叫卜有關(guān)部門打好招呼，疏通渠道，讓后期的入住工作得以順利進行。為驗收接管打下基礎(chǔ)。物業(yè)管理在驗收接管前期介入，有利于對土建結(jié)構(gòu)、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況的了解，能為驗收接管以及門后的管理、養(yǎng)護等打下基礎(chǔ)。因此說重視物業(yè)管理的前期介入對于開發(fā)商和購房者來說都是一個雙贏的策略。(三)物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容l、物業(yè)管理企業(yè)通過招標來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無論物業(yè)管理企業(yè)是丌發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開拓，山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）通過招標來接洽業(yè)。(1)進行可行性、可靠性、可盈利性分析。(2)具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體方案。(3)招標競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同。(4)選派管理人員運作物業(yè)前期管理建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務(wù)刑‘象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。(1)擬定移交接管辦法。(2)籌備成立業(yè)主管理委員會。(3)協(xié)助和辦理移交接管事項。二、物業(yè)管理前期介入的時機和方法(一)在規(guī)劃設(shè)計階段介入積極參與物業(yè)建設(shè)項目的設(shè)計完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理[：的問題規(guī)劃設(shè)計是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)的設(shè)計人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)訓(xùn)‘細’節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于閂后的使用和管理。有效的避免因設(shè)計的合理性而給業(yè)主使用和物、比管理帶來的不必要的麻煩。山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）(二)在項目建設(shè)期介入強化物業(yè)的施工監(jiān)理從物業(yè)管理的角度對施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來缺憾在物業(yè)建設(shè)期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進物業(yè)各項相關(guān)設(shè)七十在施工過程中的落實情況，及時提山調(diào)整改進不合理的設(shè)計，及時監(jiān)督存在的問題，糾正巧；符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對物業(yè)的建設(shè)進行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。(三)在物業(yè)的驗收期介入及時發(fā)現(xiàn)存在問題落實整改物業(yè)管理公司介入竣工驗收，嚴把物業(yè)驗收關(guān)，可以明確責任，避免物業(yè)管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促進建設(shè)單位嚴格按照國家有關(guān)規(guī)范和設(shè)計要求對工程進行認真驗收；有利于分清工程缺陷的整改責任，及時為業(yè)主追時應(yīng)得的補償，避免業(yè)主不必要的負擔。提前介入，做好接管驗收工作，做到管理到位，服務(wù)創(chuàng)優(yōu)，業(yè)主滿意。三、物業(yè)管理前期介入時怎樣與開發(fā)商配合物業(yè)管理公司的前期介入工作能否順利進行，關(guān)鍵在于與刀：發(fā)商的配合。我們應(yīng)依據(jù)和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，主動參與、積極配合。要將過去管理和服務(wù)中的經(jīng)驗和教訓(xùn)告知相關(guān)人員，要以前瞻性和預(yù)見性去感知可能會發(fā)土的問題，積極主動地采取措施，將問題處理在 萌芽狀態(tài)。重大問題一定要：書面函告開發(fā)商，方能引起其重視，同時也能規(guī)避物業(yè)管理責任。開發(fā)商能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）丁以下幾個方面：一是會不會增加其成本；二是難度大不大；三是對設(shè)計風(fēng)格和外立面的影響：四是對其房屋銷售有無好處。基于各方面的因素考慮，開發(fā)商刁工會對物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調(diào)得越好，采納得越多。同時，物業(yè)管理公司前期介入時應(yīng)注意幾點：對開發(fā)商的建議一定要專業(yè)，否則沒人聽；分析產(chǎn)生問題的原因、危害和影響，要準確、有依據(jù)、以理服人；提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發(fā)商、承包尚和物業(yè)管理公司多方受益；不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法；講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業(yè)管理公司要減心實意地溝通，全心全意地服務(wù)，全面參與配合樓盤的開發(fā)建設(shè)。四、物業(yè)管理前期介入的意義(一)物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關(guān)l、我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以生產(chǎn)為龍頭的建設(shè)階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷為龍頭導(dǎo)向的階段。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理丌發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計合理和質(zhì)量良好。山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開始為維護業(yè)主共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護全體業(yè)主(使用人)的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住(使用)之前進行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進行的綜合性管理。前期介入管理的合格咀是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。(二)物業(yè)的期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工進程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入管理對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護工作。山于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)。同時，通過前期介入管理可以提出許多設(shè)計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。前期介入管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來的隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責任非常有利。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。作為管理者從物業(yè)前期介入管理開始，為物業(yè)管理公司設(shè)計合理山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責，采購管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對各部門主要管理人員進行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項目的設(shè)計、物料、能源分布、設(shè)備安裝等向發(fā)展商提出有關(guān)建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時為項目管理擬定一切有關(guān)日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場管理等，為規(guī)范正常期物業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。(三)物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證物業(yè)管理企業(yè)社區(qū)實行社會化、專業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務(wù)水平，勢必不斷滿足住、用戶閂益增長的文化需求。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務(wù)和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設(shè)相輔相成。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會生活服務(wù)項目的展開以及社區(qū)意識的培養(yǎng)，來實現(xiàn)“讓業(yè)主擁有一個居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園。社區(qū)服務(wù)建設(shè)與發(fā)展是衡量社會生存質(zhì)量和整個城市文明程度的管理是一項以各類房屋和公建配套設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護為核心的—與業(yè)鋁；理，是以人為中心發(fā)展活動，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)前期介入管理尤其是對社區(qū)文化項目和社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的專業(yè)意見，保障了社區(qū)生活服務(wù)項目的開展。同時不斷完善社區(qū)服務(wù)山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認真分析不同的消費觀，從而言引導(dǎo)出不同的消費趨向，最終使物業(yè)服務(wù)、管理贏得主動，為社區(qū)服務(wù)發(fā)展開辟廣闊的空間。物業(yè)前期介入管琿同時也是—件有利于開發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)的前期介入管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開發(fā)與銷售行為。前期介入管理的同時，物業(yè)各工種交叉，提倡—專多能和發(fā)揚團隊精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期介入管理過程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人員的培養(yǎng)。物業(yè)管理公司的前期介入管理應(yīng)按照公司的各項管理制度進行嚴格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度。五、結(jié)論綜上所述，物業(yè)管理前期介入，對于培育整個物業(yè)市場，促進物業(yè)管理企業(yè)積極走向市場，推進物業(yè)管理水平的提高，為業(yè)主物權(quán)的保值、增值，有著舉足輕重的作用。物業(yè)服務(wù)雖然不是開發(fā)建設(shè)的主體骨干，但絕對可以從閂后管理的角度幫您拾遺補缺，使您避免建管分離等可能發(fā)生的弊端。并且物業(yè)服務(wù)的前期介入—是有利于開發(fā)商；二是有利于業(yè)主；三是有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是互利共贏之舉!參考文獻陳福才．《物業(yè)用心服務(wù)》．山西科學(xué)技術(shù)出版社，2010年6月千艷青．《物業(yè)管理概論與實務(wù)》．北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2007年1月山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）李加林、周心怡．《物業(yè)管理實務(wù)》．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006年8月滕永健、黃忐潔．《物業(yè)管理實務(wù)》北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006年張莉祥．《物業(yè)管理法規(guī)》．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004年感謝詞感謝我的導(dǎo)師張塵喜老師，陳福才老師、栗風(fēng)剛老師、武巖平老師，在我的寫作過程中幫我開拓思路，精心點撥，熱忱鼓勵。他們嚴謹細致、精益求精的工作作風(fēng)，深深的感染和激勵著我。在此，向張老師以及陳老師、栗老師、武老師致以真摯的謝意和崇高的敬意。2012．6．4 作者簡介姓名：任麗軍 性別：男 民族：漢 出生年月：1990年7月籍貫：山西省呂梁市 聯(lián)系方式：*** 學(xué)院：山西工商學(xué)院商學(xué)院工商管理系09物業(yè)一班