【正文】 京市新建小區(qū)將由開發(fā)商負(fù)責(zé)提供前期物業(yè)服務(wù)，并且在業(yè)主大會沒有成立、物業(yè)沒有交接前，開發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及街道辦事處有義務(wù)幫助籌備業(yè)主大會；物業(yè)服務(wù)分成五個等級，業(yè)主可以選擇需要的服務(wù)等級??此法規(guī)將于今年10月1日正式施行?！掇k法》的配套措施還將規(guī)定在合理的期限內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照約定的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)提供前期物業(yè)服務(wù)。業(yè)主可選擇物業(yè)服務(wù)等級。二是調(diào)整行業(yè)監(jiān)管重心，建立物業(yè)項(xiàng)目備案制度。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；前期管理；管理的意義；作用；必要性；一、前期物業(yè)管理(一)前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司正式接管物業(yè)前，參與該物業(yè)項(xiàng)目的可行性研究，從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售、租賃等方面的建設(shè)性意見，制定物業(yè)管理方案以便建成后的物業(yè)更能滿足業(yè)主或用戶的要求，前期物業(yè)管理是為以后的物業(yè)管理工作打下良好基礎(chǔ)。更好地監(jiān)督施工質(zhì)量物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著以后接管驗(yàn)收及維修保養(yǎng)的任務(wù)，而工程質(zhì)量的任何隱患和疏忽都會增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作難度，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加重視房屋的質(zhì)量，而且，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理方面掌握第一手的資料，對所發(fā)現(xiàn)的缺陷問題或遺漏項(xiàng)目則可在現(xiàn)場與開發(fā)商和施工單位共同磋商，及時提出并落實(shí)整改方案，配合設(shè)備安裝，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量，對內(nèi)外裝修方式，布局、用料等從物業(yè)管理角度提供有關(guān)意見。很多人把物業(yè)管理看成是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個獨(dú)立的行業(yè)，但是，在開發(fā)建設(shè)的前期，物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入活動，本著“服務(wù)第一，誠信服務(wù)，以質(zhì)取勝”的態(tài)度，將長期積累的物業(yè)知識與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用與規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少一些問題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行，而且可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，是物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。第二，有利于后續(xù)工作的順利進(jìn)行。上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）因此說重視物業(yè)管理的前期管理對于開發(fā)商和購房者來說都是一個雙贏的策略。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護(hù)者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)；在工程驗(yàn)收時，前期介入使物業(yè)管理公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管后即能投入使用，保證以后為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。（六）接管驗(yàn)收階段物業(yè)管理物業(yè)管理在接管驗(yàn)收階段介入的內(nèi)容：開發(fā)商在接管驗(yàn)收時往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）帶來影響。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進(jìn)物業(yè)各項(xiàng)相關(guān)設(shè)七十在施工過程中的落實(shí)情況，及時提山調(diào)整改進(jìn)不合理的設(shè)計(jì)，及時監(jiān)督存在的問題，糾正巧；符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對物業(yè)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。我們應(yīng)依據(jù)和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，主動參與、積極配合?；诟鞣矫娴囊蛩乜紤]，開發(fā)商刁工會對物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調(diào)得越好，采納得越多。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理丌發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。(二)物業(yè)的前期管理是后期管理的基礎(chǔ)物業(yè)前期管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。前期管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來的隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。(三)物業(yè)前期管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證物業(yè)管理企業(yè)社區(qū)實(shí)行社會化、專業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會生活服務(wù)項(xiàng)目的展開以及社區(qū)意識的培養(yǎng)，來實(shí)現(xiàn)“讓業(yè)主擁有一個居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園。物業(yè)前期管理同時也是—件有利于開發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。五、結(jié)論綜上所述，實(shí)踐證明由于目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問題。上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）參考文獻(xiàn)陳福才．《物業(yè)當(dāng)小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。前期從事物業(yè)管理的物管公司未經(jīng)業(yè)主委員會選聘。對于老小區(qū)來說，由于沒有成立業(yè)主委員會，一直是由建設(shè)單位指定的物管公司實(shí)施管理，是否也叫前期物業(yè)管理，則另當(dāng)別論。裝修戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會碰壞外墻，甚至毀壞門窗。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。房屋交接驗(yàn)收。除了辦好正常的交接手續(xù)外，物管人員必須熟悉小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)情況，了解不同房屋套型的布局情況，了解小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)情況等等，以便于業(yè)主的查詢。裝修管理是前期物業(yè)管理的另一項(xiàng)重要工作，也是容易引起房屋質(zhì)量投訴的重要環(huán)節(jié)，弄不好就發(fā)生推諉扯皮。三是要不斷巡查裝修施工現(xiàn)場，及時制止違規(guī)裝修現(xiàn)象。通常情況下，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔會出現(xiàn)這種情況，由于裝修的戶數(shù)比較集中，前邊掃了后邊倒，保潔無法達(dá)到應(yīng)有的效果，小區(qū)始終處于一種臟亂的狀態(tài)。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象。二是要對進(jìn)出小區(qū)人員進(jìn)行及時登記，裝飾裝修人員憑證進(jìn)出，杜絕閑散人員進(jìn)入小區(qū)。前期物業(yè)管理各種矛盾比較集中，譬如房屋質(zhì)量問題，購房合同規(guī)定的內(nèi)容沒有兌現(xiàn)問題、小區(qū)配套設(shè)施沒有到位問題、衛(wèi)生保潔問題、小區(qū)安全秩序問題等，甚至因裝飾裝修引起的鄰里糾紛亦找物管公司協(xié)調(diào)解決。因?yàn)殚_發(fā)商既然指定物管公司實(shí)施前期物業(yè)管理，就希望物管公司能為開發(fā)商分憂解難，替開發(fā)商撐一把，如物管公司將業(yè)主反映的問題不分青紅皂白，直接推到開發(fā)商身上，開發(fā)商不滿意，業(yè)主也不滿意。三、前期物業(yè)管理中應(yīng)把握的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。以協(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨(dú)立管理運(yùn)作的權(quán)利，可以減少開發(fā)商不必要的干擾，更有利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。有的物管企業(yè)由于不主動向物價(jià)部門申報(bào)收費(fèi)，擅自確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引起了業(yè)主的不滿和投訴，受到物價(jià)部門的查處和經(jīng)濟(jì)罰款，既影響了物管公司在業(yè)主中的形象，又使企業(yè)蒙受了經(jīng)濟(jì)損失。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系，但開發(fā)商與物管公司是整體與部門的關(guān)系，是上下級關(guān)系，物管公司要聽開發(fā)商的指揮。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。物管公司作為小區(qū)的管家，要對小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定及早安民告示，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 前期介入 重要性一、物業(yè)管理的前期介入(一)前期物業(yè)管埤的含義物業(yè)管理的前期介入是指在物業(yè)管理公司未正式接管物業(yè)之前，建設(shè)項(xiàng)目未竣工之前的施工階段甚至未動工之前的規(guī)劃設(shè)七十階段就介入物業(yè)管理。物業(yè)管理提前介入物山仁建設(shè)，從開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、審批、施工建設(shè)、設(shè)備安裝運(yùn)行到工程竣工驗(yàn)收期間以物業(yè)管理的角度㈩發(fā)提前發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，能夠避免以后在實(shí)際的物業(yè)管理重在遇到此問題，避免了在以后的物業(yè)管理服務(wù)中的諸多麻煩。早期介入可以優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少不必要的后期麻煩，物業(yè)管理公司可以在早期就與該物叫卜有關(guān)部門打好招呼，疏通渠道，讓后期的入住工作得以順利進(jìn)行。(三)物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容l、物業(yè)管理企業(yè)通過招標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無論物業(yè)管理企業(yè)是丌發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開拓，山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）通過招標(biāo)來接洽業(yè)。(4)選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務(wù)刑‘象則是人，即業(yè)主和使用人。(3)協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。有效的避免因設(shè)計(jì)的合理性而給業(yè)主使用和物、比管理帶來的不必要的麻煩。提前介入，做好接管驗(yàn)收工作，做到管理到位，服務(wù)創(chuàng)優(yōu)，業(yè)主滿意。重大問題一定要：書面函告開發(fā)商，方能引起其重視，同時也能規(guī)避物業(yè)管理責(zé)任。物業(yè)管理公司要減心實(shí)意地溝通，全心全意地服務(wù)，全面參與配合樓盤的開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護(hù)全體業(yè)主(使用人)的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住(使用)之前進(jìn)行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進(jìn)行的綜合性管理。山于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)。作為管理者從物業(yè)前期介入管理開始，為物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)合理山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對各部門主要管理人員進(jìn)行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、物料、能源分布、設(shè)備安裝等向發(fā)展商提出有關(guān)建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務(wù)水平，勢必不斷滿足住、用戶閂益增長的文化需求。物業(yè)前期介入管理尤其是對社區(qū)文化項(xiàng)目和社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的專業(yè)意見，保障了社區(qū)生活服務(wù)項(xiàng)目的開展。前期介入管理的同時，物業(yè)各工種交叉，提倡—專多能和發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期介入管理過程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人員的培養(yǎng)。并且物業(yè)服務(wù)的前期介入—是有利于開發(fā)商；二是有利于業(yè)主；三是有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是互利共贏之舉!參考文獻(xiàn)陳福才．《物業(yè)2012．6．4 作者簡介姓名：任麗軍 性別：男 民族：漢 出生年月：1990年7月籍貫：山西省呂梁市 聯(lián)系方式：*** 學(xué)院：山西工商學(xué)院商學(xué)院工商管理系09物業(yè)一班