【正文】 （ 3）維修開關(guān)、電燈、燈管、插座、線路檢測 ① 維修前需 用儀表測試、檢查損壞斷電原因 ② 更換同類型規(guī)格的電氣。 ② 安裝結(jié)束后合閘送電，用電設備使用正常，電表轉(zhuǎn)動正常。 ① 確認底數(shù)后，斷開電源進行拆裝。 維修結(jié)束后，打開水閥檢查是否水流流暢，有無滲漏 。 （二） 房屋設施養(yǎng)護和修繕管理 （ 1） 給 水 管道的維 修 。 （ 5）各巡視人員及保潔崗在工作中加強對房屋、停車場、道路等狀況的巡查、發(fā)現(xiàn)問題及時報告補修，做到 “ 整修不過夜 ” 。 （ 3）科學的、規(guī)范的制定各項修繕方案，有效的控制成本。 （ 1）建立完善樓宇房屋使用、維修和養(yǎng)護的各項責任制度，落實責任。 （ 2）樓宇維修施工管理：編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資，審核修繕方案，監(jiān)督施工。 、消防水閥檢查維修一次，部份閥門在雜物房、車庫房內(nèi)的要列冊登記，方便檢查。 （ 7）變壓器檢查保養(yǎng)主要項目：外觀、絕緣電阻值、零地接線端子、母線排、絕緣等，按各項技術(shù)標準要求進行清潔、測試、調(diào)整。 （ 5）供、配電設備故障維修一般不超過 8 小時，若 8 小時內(nèi)無法解決而影響住戶用電的，應告示住戶知道，限期完成。 （ 3）主管每年 12 月前應制訂設備檢查保養(yǎng)計劃表，經(jīng)管理處領導審核后報小區(qū)業(yè)主委員 會審批。 （ 1）變壓器維修保養(yǎng)外委供電局進行，低壓配電設備工程維修部能維修、保養(yǎng)的自己進行，技術(shù)力量不足可申請外委處理，但機電設備的外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔由工程維修人員負責。 （ 5）開關(guān)操作 A 斷電 ：斷開分路開關(guān) 切斷總開關(guān) 拉開空氣開關(guān) 拉開閘刀開關(guān)。配電房內(nèi)高、低壓部份嚴禁帶電清潔。電流互感器嚴禁次級開路，電壓互感器嚴禁次級短路，高壓操作須按供電部門規(guī)定進行，并有安全技術(shù)措施。 （ 1）工程維修部電工必須具備必要的電工知識，持證上崗，熟悉安全操作規(guī)程，熟悉小區(qū)內(nèi)變壓器分區(qū)域供電開關(guān)、低壓電配電箱電源配電線路。 1. 管理范圍 （ 1）建筑樓宇結(jié)構(gòu)（地基基礎、承受構(gòu)件、非承重墻、屋面等） （ 2）建筑外墻 （ 3）紅線內(nèi)道路 （ 4）停車場 （ 5）樓內(nèi)地面、墻面、門窗、樓梯、公共天花等。維護共用部位、共用設施設備的功能，使發(fā)生的損失及時得 到修復，最大限度的延長共用部位、共用設施設備的使用年限。 2. 共用部位、共用設施設備的日常檢修、保養(yǎng) （ 1）以維修員為主，對共用部位、共用設施設備采取清潔、緊固、調(diào)整、潤滑、防腐為主的檢查和預防性保養(yǎng)措施。 （ 1）根據(jù)共用部位、共用設施設備的性能要求，確定維修保養(yǎng)的類別、等級、周期與內(nèi)容，實行大、中、小修三級修繕制度，以保證其正常使用，延長整體的使用壽 命。 第四章 XX 小區(qū)維修、養(yǎng)護、管理方案 一、共 用部位、共用設施設備的日常和定期的維修養(yǎng)護、 檢修、保養(yǎng) 1. 共用部位、共用設施設備的日常養(yǎng)護基本原則 因地制宜，合理修繕。 。 。 （前期投入費用未含在內(nèi)）。 元 5 設備維修費 元 序號 項 目 測 算 依 據(jù) 測算結(jié)果（元 /月） 備 注 6 保潔用水 按規(guī)范和經(jīng)驗用水量乘水價 元 /月 . M3 四 辦公室固定資產(chǎn)折舊費 電腦 1 臺、打字機 1臺、辦公桌椅、復印機 1臺 元 五 服裝費 每人按兩年 4 套， 230元 /人 .套計 元 六 不可預見費 第一至第五項費用之和的 3% 650 元 七 企業(yè)管理及利潤 總收入 8% 元 八 稅費 總 收入 % 元 合計 元 全年 13 四、 XX物業(yè)服務成本費用測算 工資福利 項 目 測算依據(jù) 月支出額（元） 人員工資 17850 福利、保險費 工資 32% 5712 教育經(jīng)費 工資的 % 267 法定節(jié)假日加班費 每年按 10天計 養(yǎng)老保險 250 合計 6592 設備日常 維 修 費 日常維修及材料 （維修資金開支） 合計 辦公費 辦公費 100 低值易耗品 100 交通費通訊費 50 社區(qū)文化費 辦公水電費 100 合計 350 綠化養(yǎng)護 殺蟲藥 30 肥料 20 工具易耗品購置費 50 其他（含服裝） 50 合計 150 衛(wèi)生保潔費 蓄水池清洗及化糞池清理 1000 保潔用品費 50 合計 1200 護衛(wèi)管理費 器械更換維修費 100 其他（含服裝） 50 合計 150 其 他 管理費 收入 5% 300 稅費 收入稅率 % 380 合計 680 總 計 7922 14 五、收支情況分析 XX 小區(qū)物業(yè)管理服務費按定向招標單價測算，物業(yè)管理服務費每月收入按 100％收費率計算約為 6420 元 ，而每月支出最低限度為 7922 元。 12(月 ) 1008 元 法定節(jié)假日按每年 10天計 二 辦公費 元 1 交通、通訊費 電話 2 部、手機 6 部、市內(nèi)交通費 元 序號 項 目 測 算 依 據(jù) 測算結(jié)果（元 /月） 備 注 2 辦公用水電費 300 元 3 業(yè)務費 人均 60 元 /月 元 通訊 三 清潔衛(wèi)生費 按 m2衛(wèi)生保潔面積配 33 人， 1萬 m2/人，購置保潔工具、保潔用品、損耗 。 總值元 根據(jù)勞動部門及勞動力市場等情況綜合確定 1 員工工資 17850 元 2 社會保險費 工資總額的 %（含養(yǎng)老 21%、失業(yè) 2%、工傷%、生育 %） 4159 元 3 福利費 工資總額的 14% 2499 元 4 教育經(jīng)費 工資總額的 % 268 元 5 法定節(jié)假日加班費 （ 500247。 ⑶ 合計： 9 月份后物業(yè)管理服務費每月收入為 17136 元。 ⑵ 9 月交房 住 宅： 平方米 0. 60 元 /月 二、 物業(yè)管理服務收入預算 ⑴ 7 月交房 住 宅 : 平方米 0. 60 元 /月 空置房（業(yè)主已購未裝修）：按以上收費標準全額向業(yè)主收取。 ３ .公共水電管線損耗、公共水電公攤 由業(yè)主或物業(yè)使用人共同據(jù)實分攤。 未售房：按上述標準由開發(fā)商支付。 平方米 。 平方米 。 ：代辦寬帶、電話、有線電視、燃氣相關(guān)開通服務。 發(fā)放《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、鑰匙、《水電預埋管線走向圖》及填寫《交房驗收一覽表》。合格則填寫《房屋交樓驗收表》收存。 。 （ 1）驗證購房款發(fā)票或收據(jù) 。 《業(yè)主情況登記表》。 業(yè)主須繳納的款項。 d 已交房款的收據(jù) 。 b 業(yè)主本人身份證和復印件一份 。 （ 2）業(yè)主須攜帶的證件 。 （五） 業(yè)主入伙的工作流程及交樓的工作方案 ● 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)前的工作 。通過解答，了解業(yè)主對物業(yè)管理服務的理解和要求 。 由從事多年物業(yè)管理實踐經(jīng)驗的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 6 樓盤銷售 前兩周 六、如何為業(yè)主辦理入住手續(xù) 2 了解業(yè)主辦理入住 手 續(xù) 的 全 過程。 由從事多年物業(yè)管理實踐經(jīng)驗的管理處主任或公司 經(jīng)理、副經(jīng)理授課 5 樓盤銷售 前兩周 五、《 臨時管理規(guī)約 》 的主要內(nèi)容。 資金？ 準？ 立？ 用？ 、管理、監(jiān)督。 XX“ 前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的主要內(nèi)容 4 了解前期物業(yè)管理服務概念，懂得 XX《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的主要內(nèi)容 由從事多年物業(yè)管理實踐經(jīng)驗的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 3 樓盤銷售 前兩周 三、物業(yè)管理服務費 什么是物業(yè)管理服務費？ 小區(qū)物業(yè)管理服務費收費標準是什么？ 業(yè)主（住戶）入住時應繳交哪些費用？ 空置物業(yè)是否要交物業(yè)管理服務費？ 2 了解物業(yè)管理服務費的概念，收費標準，業(yè)主應繳交的費用，空置 房 的 收 費 標準。 為什么要實行物業(yè)管理。 7 售樓人員物業(yè)管理基本知識培訓方案 序號 培訓時間 培 訓 內(nèi) 容 課時 培訓目的與要求 主 講 人 1 樓盤銷售 前兩周 一、物業(yè)管理 物業(yè)管理的概念。 《臨時管理規(guī)約》，與購房戶簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議。 ，通過宣傳互動，積極引進物業(yè)管理觀念。滿足設備安裝、調(diào)試規(guī)范，確保安裝調(diào)試質(zhì)量。 ② 熟悉所要調(diào)試、安裝配套設施的性能、原理及操作方法。 、配套設施安裝的工作建議。 ③ 施工場所和施工生活區(qū)嚴格隔離分開。對進出施工現(xiàn)場的材料、物品實行嚴格檢查核實。嚴格控制閑雜人員、收廢舊人員、推銷人員進入工地。 、控制、管理的建議 ① 小區(qū)建設施 工階段，要有專人負責維護施工現(xiàn)場的秩序，設置門崗，24 小時值班警戒。 、家務服務，各種代辦服務 等。 ：經(jīng)營花木租售、代理管養(yǎng)業(yè)務。 、果菜、燃氣供應 。 （四） 小區(qū)開展多種經(jīng)營途經(jīng)的建議 多種經(jīng)營以滿足業(yè)主（住戶）生活和工作需要為原則，根據(jù)本區(qū)的實際情況，認為比較適宜開展經(jīng)營服務活動的項目如下： ：代理業(yè)主的物業(yè)租售業(yè)務，代理開發(fā)商未出售房的業(yè)務。 規(guī)劃設計是各功能區(qū)能