【正文】 不銹鋼：用專用的不銹油擦抹、油不宜抹太多，防止沾污他人衣物，再使用干凈的干毛巾。 車棚每月整抹一次，頂棚每周清掃一次。 目視無果皮紙屑、蜘 蛛網(wǎng)、墻面無積灰。 發(fā)現(xiàn)機(jī)動車輛漏油，應(yīng)立即通知車主并及時處理油污。 每天清掃二次，每周用水沖洗一次。 保障排水口、下水道暢通。 垃圾房中轉(zhuǎn)站（垃圾箱房）操作 每天將中轉(zhuǎn)來的垃圾送至 指定地點(diǎn)后，即將垃圾房沖洗干凈，定期噴灑除蟲、消毒劑。 監(jiān)管范圍（如外包的）：綠化帶目視無枯葉、飲料罐、煙頭等。 區(qū)域內(nèi)的露天下水道、陰溝須暢通無阻塞、無雜物，消防龍頭、陰井蓋干凈、無明顯積土。 外圍操作 每天清理歸 集垃圾放到指定地點(diǎn)，打掃物業(yè)管轄內(nèi)的公共區(qū)域地面、道路、散水坡、排水溝、綠化地帶的果皮、紙屑、石塊、樹葉等雜物，清除宣傳牌上的粘貼物，保障區(qū)域內(nèi)地面整潔干凈。 每周一次擦拭業(yè)主鐵門，每天工作完畢清理保潔工具、器具干凈。擦各樓層扶手、窗、消防栓、轎廂、標(biāo)識，樓宇內(nèi)有垃圾桶的除保持干凈外，須月清洗一次垃圾桶，及時處理電梯轎廂和垃圾桶（房）留下的異味。 （ 5） 環(huán)境保潔員 崗位職責(zé)： 負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)樓道、車棚、馬路、草地、天棚、雨棚、平臺、公共場地及水域的清掃、清潔； 負(fù)責(zé)樓道、扶手、門窗、電子門、電表箱、信報(bào)箱、樓道開關(guān)、燈具的擦抹； 負(fù)責(zé)樓道、天棚、單車棚內(nèi)雜物的清理； 負(fù)責(zé)垃圾池、垃圾箱內(nèi)垃圾的收售，并按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清洗； 負(fù)責(zé)將各責(zé)任區(qū)垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站上，并對中轉(zhuǎn)站進(jìn)行清洗； 保管好各自所 使用的工具； 對住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的違章現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和制止。 工具、設(shè)備工作檢查 （ 1） 各類工具整潔 ， 使用保管理規(guī)范。 （ 7） 共區(qū)域的玻璃門窗目視干凈 ， 無灰塵 、水珠。 （ 4） 小區(qū)車道、綠地、公共設(shè)施工作檢查 （ 5） 小區(qū)車道各類路燈、指示標(biāo)識的標(biāo)桿清潔明晰 ， 無明顯積灰。 （ 2） 地下車庫護(hù)欄、照明干凈 ， 無污痕。 （ 2） 垃圾房做到內(nèi)外墻磚、地面干凈 ， 無污跡、無異味 ， 物件擺放有序 ， 房門清潔常閉。 （ 10） 樓梯道內(nèi)無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無亂張貼、無亂堆 放。 （ 8） 防火門表面無污跡、灰塵、各類玻璃窗的鋁合金框玻璃目視干凈、無灰塵、無水珠。 （ 6） 轉(zhuǎn)換層地面目視干凈 ， 無雜物。 （ 4） 大樓內(nèi)消防栓、安全燈箱等各類消防設(shè)施表面用抹布抹拭 50 厘米 ， 各類墻面瓷磚表面用抹布抹拭 50 厘米 ， 抹布不被嚴(yán)重污染 ， 可打開的窗內(nèi)部干凈 ， 無積灰、污跡。 （ 2） 目視各層樓梯臺階面干凈 ， 無雜物、污漬。 （ 4） 檢查地面指示牌、宣傳欄等是否清潔 ， 目視無明顯灰塵。 （ 2） 檢查清潔工是否每日清潔垃圾桶 ， 桶周邊是否清潔。 （ 4） 環(huán)境保潔 崗位職責(zé)： 負(fù)責(zé)對員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，并做好培訓(xùn)記錄； 負(fù)責(zé)日常工作安排，監(jiān)督落實(shí)清潔員崗位職責(zé)； 負(fù)責(zé)小區(qū)室內(nèi)、室外清潔工作日檢和員工考核，并做好記錄，每月對消釘服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)，并填寫消殺服務(wù)質(zhì) 量檢驗(yàn)表； 負(fù)責(zé)對小區(qū)日常清潔工作中發(fā)生的輕微不合格服務(wù)進(jìn)行關(guān)閉處理； 帶頭工作，以身作則，調(diào)動員工的積極性，高質(zhì)量、高效率的完成責(zé)任區(qū)清潔工作； 及時傳達(dá)上級指示，定期向管理服務(wù)中心經(jīng)理匯報(bào)工作。 車管 （ 1） 地面停車場 51 a. 認(rèn)真指揮車輛出、入停車場 ， 指揮車輛停放于適當(dāng)位置 ， 使車場車輛停放整齊有序； b. 隨時巡查車輛情況，發(fā)現(xiàn)有門、窗未關(guān)好 ， 有漏水、漏油現(xiàn)象及時通知車主 ，并做好記錄； c. 發(fā)現(xiàn)無關(guān)或可疑人 員在停車場地閑逛時 ， 應(yīng)勸其離開 ， 若有緊急情況 ， 及時處理并做好記錄； d. 協(xié)助保潔人員做好停車場的清潔工作。 e. 郵件發(fā)放 f. 郵局投送到的報(bào)刊、雜志等郵件由投遞員統(tǒng)一分發(fā)至各使用人信箱 (門崗收受的報(bào)刊、雜志等郵件由班長統(tǒng)一分發(fā)并做好相應(yīng)記錄 )； g. 快件、特快專遞、郵件通知單等需給郵局辦理簽收的郵件 ， 在認(rèn)真做好《郵件收發(fā)登記表》后 及時交領(lǐng)班送收件人并讓其做好簽收； h. 對地址不明或無收件人的郵件 ， 經(jīng)核對無誤后及時退回郵局 ； i. 對收受的郵件進(jìn)行收郵時間和損壞已否鑒定 ， 如有疑問 ， 請郵遞員簽字認(rèn)可以便追溯； j. 嚴(yán)禁私自撕拆郵件、撕揭郵票等違法行為。 （ 2） 物品搬遷 a. 當(dāng)遇到使用人搬運(yùn)物品出并未按規(guī)定辦理出門證時 ， 應(yīng)及時報(bào)告領(lǐng)班或主管到場 ； b. 在得到主管以上人員確認(rèn)使用人無物業(yè)管理遺留問題并按緊急程序辦理相關(guān)手 50 續(xù)后放行 ； c. 一般情況下如有物件搬運(yùn)出須憑物品出門證 ， 驗(yàn)證《物品出入清單》后放行。 車管 （ 1） 車管秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取駛?cè)胲囕v的車位使用費(fèi)； （ 2） 負(fù)責(zé)指揮駛?cè)胪＼噲?(庫 )的車輛按劃線車位整齊停放、負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)和做好進(jìn)出記錄； （ 3） 負(fù)責(zé)對所轄停車場 (庫 )的巡查。 作業(yè)指導(dǎo)： 每日提前 15 分鐘到崗，著裝統(tǒng)一，佩戴標(biāo)識； 召開晨會（ 10分鐘）主要回顧總結(jié)一下前一天的工作有無缺項(xiàng)，當(dāng)日工作布置并具體落實(shí)到人， 做到分工明確、責(zé)任到人； （ 3） 秩序維護(hù)員 崗位職責(zé)： 門崗 （ 1） 了解和熟悉本小區(qū)的情況 ； 49 （ 2） 維護(hù)門崗區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔和治安秩序 ； （ 3） 對外來人員執(zhí)行訪客登記制度 ； （ 4） 嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度 ； （ 5） 協(xié)助做好郵件收發(fā)工作。 作業(yè)指導(dǎo)： 領(lǐng)導(dǎo)管理處全體員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo)，對管理處的收支情況負(fù)責(zé)，對管理處的整體服務(wù)質(zhì)量和安全生產(chǎn)負(fù)責(zé) ； 對管理處不合格服務(wù)的處理及糾正、預(yù)防措施的實(shí)施和跟蹤 ； 對管理處的員工進(jìn)行考核并據(jù)實(shí)進(jìn)行獎懲 ； 組織社區(qū)文化建設(shè)活動，研究業(yè)主潛在需求 ； 根據(jù)公司的相關(guān)規(guī)定對有關(guān)供應(yīng)商、分承包方進(jìn)行選擇 ； 根據(jù)公司的相關(guān)規(guī)定制定小區(qū)管理制度以及內(nèi)部管理制度 ； 48 制定年度計(jì)劃 ； 1） 管理處年度管理工作計(jì)劃 ； 2） 設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃 ； 3） 員工培訓(xùn)計(jì)劃。 綠化養(yǎng)護(hù)人員 初中以上學(xué)歷，具有三年以上的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，長期從事綠化養(yǎng)護(hù)工作的人員，招聘時年齡可適當(dāng)放寬，能吃苦耐勞、服從組織安排，身體健康、熱愛綠化養(yǎng)護(hù)工作，具有較強(qiáng)的責(zé)任心和事業(yè)心。 環(huán)境保潔人員 初中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，熟悉作業(yè)程序，能吃苦耐勞，年齡要求： 男 2550 周歲、女 2542周歲。 安全保障人員 高中文化程序，年齡 2045周歲，面容端正、身體健康、作風(fēng)正派、政治過硬，有良好的職業(yè)道德，具有擒拿格斗技能，退役士官、中共黨員優(yōu)先。 維修服務(wù)中心人員 高中以上學(xué)歷，持有特種行業(yè)操作證，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力 ,有專業(yè)執(zhí)業(yè)證書。 服務(wù)接待 人員 高中以上學(xué)歷，對社區(qū) 秩序維護(hù)員 、保潔、工程維修基本知識有一定的了解，性格溫順、相貌及自身素質(zhì)良好，能熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、能吃苦耐勞，處理問題及時有效，持有物業(yè)管理上崗證，年齡在 30 周歲以下，身高男 170 以上、女 160 以上。 二、檔案資料的分類 資料收集 資料整理 資料歸檔 檔案 利用 40 名 稱 資 料 內(nèi) 容 工程建筑 產(chǎn)權(quán)資料 A：規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文 B：建筑許可證、投資許可證、開 工許可證 工程技術(shù)資料 A：紅線圖、總平面圖 B：地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會審報(bào)告 C：工程合同、工程預(yù)決算 D：工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算章 E：竣工圖： 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 消防、燃?xì)?、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 F：房屋消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書 G：鋼材、水泥等主材的質(zhì)量保證書 H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書 I：供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書，供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備技術(shù)資料 J：砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告 K：綠化工程竣工圖 L：其他技術(shù)資料 事務(wù)管理資料 住戶資料 A：住戶入住資料（購房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修早班、驗(yàn)房表、費(fèi)用托收協(xié)議等） B：住戶家庭人員檔案 C：住戶家庭維修檔案 事務(wù)資料 A：事務(wù)值班表 B：事務(wù)交接記錄表 C：物品搬出（入）物品登記表 D：日常事務(wù)巡視記錄 E：事務(wù)回訪登記表 裝修資料 A：裝修申請表（附圖紙） B：裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書 C：臨時施工人員登記表 D：施工單位營業(yè)執(zhí)照 維修資料 A：維修申請單 B：維修服務(wù)派工單 C：維修回訪記錄本 D：公共設(shè)施維修記錄 治安交通管理資料 A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 B：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶 C：物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄 D：車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料、車位使用協(xié)議 設(shè)備管理資料 A：公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B：各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄 C：設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D：設(shè)備檢查記錄 41 名 稱 資 料 內(nèi) 容 社區(qū)文化資料 A：活動計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄 B：社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄 C：傳媒報(bào)導(dǎo) D：老人活動室等設(shè)施使用情況 員工管理資料 A：員工個人資料、聘用表 B：員工業(yè)績考核及獎罰記錄 C：員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 D：員工培訓(xùn)考核記錄 E：員工外出考評及參加演練記錄 F：員工住戶及內(nèi)務(wù)管理記錄表 業(yè)主反饋資料 A：服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B：業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄 C：業(yè)主投訴及處理記錄表 行政文件資料 A：管理服務(wù)中心部長值班及督察記錄 B：政府部門文件 C：物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件 D：管理服務(wù)中心規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件 E：管理服務(wù)中心榮譽(yù)一覽表 F：管理服務(wù)中心接待來訪參觀記錄表 業(yè)主管委會資料 A：籌備成立文件 B：成立后運(yùn)行文件 42 第五章 人員配備 崗位要求 作業(yè)指導(dǎo) 培訓(xùn)和管理 43 人員配備、崗位要求、作業(yè)指導(dǎo)、培訓(xùn)和管理 XX物業(yè) 充分發(fā)揮自身雄厚的資源優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，在為 XX小區(qū) 管理處人員的配置上，精心選拔經(jīng)過多年物業(yè)管理行業(yè)鍛煉的管理中堅(jiān)和技術(shù)骨干組成管理層，體現(xiàn)了“三個第一“的質(zhì) 量承諾。 （ 1）外部網(wǎng)：與廣大業(yè)主、房管局主管處室進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，所有管理資料如住戶資料、裝修資料、財(cái)務(wù)狀況等，隨時可以查閱調(diào)用，便于工作監(jiān)督和檢查。 （ 3）檔案的管理環(huán)境 必須做到“三防”，即防火、防潮、防霉變。 （ 2）檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始檔案的保存，如膠卷、照片等。 資料歸檔管理 （ 1）歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、 聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。 資料分類整理 收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。建立相應(yīng)的規(guī)章 制度，對所有檔案進(jìn)行嚴(yán)格管理。 公司將定期檢查上述規(guī)定及要求的落實(shí)情況，對違反規(guī)定的保管責(zé)任人將作適當(dāng)處分。 經(jīng)理 /部門主管調(diào)職、離任時應(yīng)向接任者辦理檔案移交手續(xù)，經(jīng)公司確認(rèn)后方可離任。 檔案資料必須按公司規(guī)定要求存檔，做到圖有袋、文有 夾、報(bào)告類文件編寫目錄索引，檔案類文件有存檔文件清單及編號目錄。各類檔案內(nèi)容涵蓋如下： 物業(yè)驗(yàn)收檔案 —— 物業(yè)土建、設(shè)備安裝竣工資料（圖紙、設(shè)備資料） —— 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的質(zhì)檢、消防、勞動、公安及音像等管理部門驗(yàn)收合格文 件 —— 物業(yè)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)合同 35 —— 物業(yè)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收記錄 —— 物業(yè)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備移交記錄 —— 單元驗(yàn)收及移交記錄 業(yè)戶資料 —— 使用入住情況記錄 —— 業(yè)戶情況登記（包括單位名稱、聯(lián)系人、建筑面積、交接記錄等） 管理文件匯編 —— 管理合同、管理公約、服務(wù)指南等 —— 物業(yè)各類管理規(guī)章制度 —— 各項(xiàng)管理外包合同 —— 合格供應(yīng)商名錄供應(yīng)合同 設(shè)施設(shè)備檢測檔案 —— 供電部門對變配電間定期進(jìn)行電氣測試的報(bào)告記錄 —— 質(zhì)檢部門出具的電梯合格證書及年檢報(bào)告