【正文】 編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第43頁 共43頁第三節(jié)　物業(yè)管理投標(biāo)程序　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內(nèi)也僅有北京、廣州、南京等地進(jìn)行了初步嘗試，而參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。應(yīng)當(dāng)說，在這一行業(yè)中投標(biāo)活動的成功經(jīng)驗暫且乏善可陳。然而，投標(biāo)的公平性與競爭性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。對于物業(yè)管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導(dǎo)，就必須要盡快做好準(zhǔn)備，加入到投標(biāo)競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大。因此，了解物業(yè)管理投標(biāo)的程序與技巧，了解投標(biāo)中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，對于提高物業(yè)管理公司的投標(biāo)競爭力以及保障其自身權(quán)益，都是非常現(xiàn)實和迫切的。　　雖然，由于投標(biāo)對象——物業(yè)管理服務(wù)的無形性與其他工程項目的實物性的差異，物業(yè)管理投標(biāo)具有許多區(qū)別于其他項目投標(biāo)的獨特之處，但同樣作為投標(biāo)，其必經(jīng)程序仍與其他項目投標(biāo)有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購買標(biāo)書、可行性分析、編寫及封送標(biāo)書等步驟。　　一、投標(biāo)前期工作　　(一)取得從業(yè)資格　　正如所有合法經(jīng)營的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因素。按照國際與國內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標(biāo)資格所需履行的手續(xù)也有所不同。　　　　物業(yè)管理公司在國內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。首先，按照我國《公司法》規(guī)定，作為獨立經(jīng)營、獨立核算的法人機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司(或其所屬集團(tuán)公司)必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經(jīng)營資格。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖321。其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書式樣見圖322?！　¤b于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設(shè)部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實施，其目的是要通過資質(zhì)審查，嚴(yán)格控制物業(yè)管理隊伍質(zhì)量，提高服務(wù)水平，而對于從事物業(yè)管理投標(biāo)的物業(yè)管理公司，審查更加嚴(yán)格。　　在該《試行辦法》出臺并正式實施之前，各級地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理辦法。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個等級：　　①一級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在20萬平方米以上?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的類型在3種以上，或管理涉外物業(yè)在2種以上；并且所管理物業(yè)應(yīng)有2個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過50％?！　∪藛T素質(zhì)要求：企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；并且公司應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員10人以上?！　〗?jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在3年以上；且注冊資本應(yīng)在100萬元以上(含100萬元)。　?、诙壩飿I(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬～50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在5萬～20萬平方米以上。　　類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有1個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過30％?！　∪藛T素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員6人以上?！　〗?jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在2年以上；且注冊資本應(yīng)在50萬元以上(含50萬元)?！　、廴壩飿I(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬～20萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在1萬～5萬平方米以上?！　∪藛T素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員3人以上。　　經(jīng)營實力要求：企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元)?！　≡偃?，天津市為規(guī)范行業(yè)秩序，推動該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應(yīng)出臺《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級評定辦法》、《天津市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則》，全面引入市場機(jī)制，實行招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)以招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。此外，該規(guī)則還對招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定?！　∫陨线@些規(guī)章制度僅僅是針對某些地區(qū)的個別特征而設(shè)置的，并不具有行業(yè)共性，而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)該《試行辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級、二級、三級3個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級企業(yè)只限于參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級企業(yè)只限于參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《試行辦法》規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定。未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)?！对囆修k法》還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。對于不符合原定資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由資質(zhì)等級評定初審部門提出降級或吊銷資質(zhì)證書的意見，報審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。資質(zhì)等級的升級應(yīng)依次逐級上升，不得越級上升?！　≌畬ξ飿I(yè)管理公司進(jìn)行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標(biāo)投標(biāo)，無疑在競爭機(jī)制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)把好了關(guān)，同時也從體制上為維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)競爭秩序，提高企業(yè)競爭水平提供了有力保障。應(yīng)當(dāng)說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場競爭機(jī)制，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動全國物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的迅速發(fā)展。　　　　物業(yè)管理公司參與國際投標(biāo)，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)所在國規(guī)定，履行必要的手續(xù)?！　?1)注冊　　在招標(biāo)物業(yè)所在國注冊，使其具有獨立經(jīng)營的法人資格，這對于進(jìn)行國際投標(biāo)的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。注冊后經(jīng)該國政府核準(zhǔn)頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，公司即可正式營業(yè)，參與有關(guān)投標(biāo)工作?！　∮捎诓煌瑖曳煞ㄒ?guī)的差異，他們對異國進(jìn)入的物業(yè)管理公司在注冊與遞交投標(biāo)書的先后次序上的規(guī)定也有所不同。但無論注冊手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請時都必須按規(guī)定提交文件。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：　　①公司章程。物業(yè)管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結(jié)構(gòu)與經(jīng)營體制做出充分說明，其主要內(nèi)容包括：公司性質(zhì)、宗旨、注冊資本、營業(yè)范圍、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營管理、總管理機(jī)構(gòu)所在地等。值得注意的是，由于我國實行《公司法》時間較短，加之獨特的經(jīng)濟(jì)體制，我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣例有較大差別。因此，國內(nèi)物業(yè)管理公司對外投標(biāo)時通常需另行準(zhǔn)備一份對外適用的公司章程?！　、跔I業(yè)執(zhí)照。國內(nèi)投標(biāo)公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國內(nèi)已有營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通?？芍苯酉蛘袠?biāo)物業(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照，辦理申請注冊手續(xù)?！　、坳P(guān)于分公司的證明。分公司的證明文件應(yīng)由物業(yè)管理總公司開出，說明該分公司的組織、章程；文件由選