【正文】 一方面更為真實(shí)地反映出其實(shí)力大小?！　?3)當(dāng)?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，其質(zhì)量的判定在很大程度上取決于業(yè)主的滿足程度。當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對當(dāng)?shù)匚幕?、風(fēng)俗的熟悉提供令業(yè)主滿足的服務(wù)。較之異地進(jìn)入的物業(yè)管理公司，他們一來可減少進(jìn)入障礙，二來可利用以往業(yè)務(wù)所形成的與當(dāng)?shù)貙I(yè)性服務(wù)公司的密切往來，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢，同時(shí)他們還可能由于與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的特殊聯(lián)系而具有某些關(guān)系優(yōu)勢。　　(4)經(jīng)營方式差異?，F(xiàn)有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種：一是實(shí)體性，內(nèi)部分為兩個(gè)層次，即管理層和作業(yè)層，管理層由有經(jīng)營頭腦的人組成，作業(yè)層由與服務(wù)內(nèi)容相關(guān)的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無作業(yè)層，他們通常不帶工人隊(duì)伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散的聯(lián)合，以合同方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。這兩種不同組織形式?jīng)Q定了他們不同的經(jīng)營方式，前者通常具有較強(qiáng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，但管理成本較高；后者則相對靈活，管理成本低，但需要有優(yōu)秀的專業(yè)性服務(wù)公司與之配合，因而他們的投標(biāo)積極性與報(bào)價(jià)也相應(yīng)呈現(xiàn)差異。投標(biāo)公司可針對招標(biāo)物業(yè)所在地具體情況對其區(qū)別對待，權(quán)宜從事?！　　　≡趪鴥?nèi)從事物業(yè)管理投標(biāo)，通?？赡苊媾R的風(fēng)險(xiǎn)有：　　(1)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。主要是指由于通貨膨脹引起的設(shè)備、人工等價(jià)格上升，導(dǎo)致其中標(biāo)后實(shí)際運(yùn)行成本費(fèi)用大大超過預(yù)算，甚至出現(xiàn)虧損?！　?2)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當(dāng)?shù)匚幕牧私?，不能提供高質(zhì)量服務(wù)，導(dǎo)致虧損甚至遭業(yè)主辭退。　　(3)自然條件。如水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害發(fā)生而又不能構(gòu)成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時(shí)，物業(yè)管理公司將承擔(dān)的部分損失?！　?4)其他風(fēng)險(xiǎn)。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務(wù)，而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟(jì)乃至信譽(yù)損失等?！　〈送?，當(dāng)物業(yè)管理公司從事國際投標(biāo)時(shí)，還可能面臨政治風(fēng)險(xiǎn)?！　∵@些因素都可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司即使競標(biāo)成功也會發(fā)生虧損，但這也絕非不可避免。物業(yè)管理公司必須在決定投標(biāo)之前認(rèn)真考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素，并從自身?xiàng)l件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減少到最小?！　《⑼稑?biāo)實(shí)施步驟在通過資格預(yù)審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實(shí)施投標(biāo)(圖323)?！　?一)購買閱讀招標(biāo)文件　　物業(yè)管理公司要想取得招標(biāo)文件必須向業(yè)主購買，而取得招標(biāo)文件之后，如何閱讀成為關(guān)系到投標(biāo)成敗的重要環(huán)節(jié)?！　∈紫龋袠?biāo)文件可能會由于篇幅較長而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容不清晰的情況。這些錯(cuò)誤雖是由于招標(biāo)業(yè)主的原因，但若投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)前不加重視，甚至不能發(fā)現(xiàn)，將可能影響投標(biāo)標(biāo)價(jià)的制定，以至影響投標(biāo)的成功，甚至還可能影響中標(biāo)后合同的履行。因此，投標(biāo)企業(yè)在這一階段，應(yīng)本著仔細(xì)謹(jǐn)慎的原則，閱讀并盡可能找出錯(cuò)誤，再按其不同性質(zhì)與重要性，將這些錯(cuò)誤與遺漏劃分為“招標(biāo)前由業(yè)主明確答復(fù)”和“計(jì)人索賠項(xiàng)目”兩類?！　∑浯危瑥氖聡H投標(biāo)的公司還應(yīng)注意招標(biāo)文件的翻譯。不同的翻譯可能會導(dǎo)致招標(biāo)文件內(nèi)容面目全非，而由精通外語的計(jì)價(jià)員直接閱讀招標(biāo)文件則是解決這一問題的理想辦法?！　〈送猓袠?biāo)公司還應(yīng)注意要對招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定，如開標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)保證書等，尤其是圖紙、設(shè)計(jì)說明書和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求和范圍予以足夠重視，作出仔細(xì)研究。　　(二)考察現(xiàn)場　　通常，開發(fā)商或業(yè)主委員會將根據(jù)需要組織參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參觀現(xiàn)場，并向他們做出相關(guān)的必要介紹，其目的在于幫助投標(biāo)公司充分了解物業(yè)情況，以合理計(jì)算標(biāo)價(jià)。在考察過程中，投標(biāo)人還將就投標(biāo)公司代表所提出的有關(guān)投標(biāo)的各種疑問做出口頭回答，但這種口頭答疑并不具備法律效力。只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人做出書面答復(fù)時(shí)，才能產(chǎn)生法律約束力?！　「鶕?jù)慣例，投標(biāo)人應(yīng)對現(xiàn)場條件考察結(jié)果自行負(fù)責(zé)，開發(fā)商將認(rèn)為投標(biāo)者已掌握了現(xiàn)場情況，明確了現(xiàn)場物業(yè)與投標(biāo)報(bào)價(jià)有關(guān)的外在風(fēng)險(xiǎn)條件。投標(biāo)人不得在接管后對物業(yè)外在的質(zhì)量問題提出異議，申明條件不利而要求索賠(當(dāng)然，其內(nèi)在且不能從外部發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題除外)。因此，投標(biāo)公司對這一步驟不得掉以輕心，必須就以下方面進(jìn)行細(xì)致了解：　　(1)若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應(yīng)現(xiàn)場查看工程土建構(gòu)造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、電力交通通訊設(shè)備等，必要時(shí)做好日后養(yǎng)護(hù)、維護(hù)要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄，交與開發(fā)商商議。前期介入的優(yōu)點(diǎn)在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調(diào)，有利于其接管后的管理。物業(yè)管理公司應(yīng)盡量利用這一機(jī)會，認(rèn)真準(zhǔn)備、仔細(xì)查看，參與業(yè)主的設(shè)計(jì)開發(fā)，甚至可以就業(yè)主設(shè)計(jì)的不合理之處提出修改意見，或提出更好的設(shè)計(jì)建議?！　?2)若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理公司應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)視察項(xiàng)目：　?、俟こ添?xiàng)目施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計(jì)圖紙要求；　?、诩夹g(shù)經(jīng)檢驗(yàn)達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用要求；　?、劭⒐すこ踢_(dá)到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；　?、茉O(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求；　　⑤確保外在質(zhì)量無重大問題；　?、拗車迷O(shè)施分布情況?！　?3)主要業(yè)主情況，包括收入層次、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)等。這些情況可由投標(biāo)公司自行安排人員與時(shí)間進(jìn)行調(diào)查?！　?4)當(dāng)?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理?xiàng)l件。這些條件與接管后的服務(wù)密切相關(guān)。例如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節(jié)，因此這里的物業(yè)注重朝向、通風(fēng)與綠化，相應(yīng)其物業(yè)管理也更應(yīng)注意加強(qiáng)環(huán)境維護(hù)與季節(jié)更替時(shí)的服務(wù)。再如素有“山城”之稱的重慶，其特點(diǎn)在于春秋兩季不分明，濕度大，夏季氣候悶熱，且由于地勢起伏大，交通甚為不便，因此這里的物業(yè)管理則應(yīng)突出交通便利服務(wù)與夏季的防暑工作。由此可見，這些地理與氣候的差異必然導(dǎo)致具體服務(wù)內(nèi)容的差異，只有當(dāng)物業(yè)管理公司了解這些差異時(shí)，其服務(wù)才會有的放矢，事半功倍。　　(三)制定管理服務(wù)方法及工作量　　通常投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細(xì)列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法及工作量?！　∽≌^(qū)的特點(diǎn)在于規(guī)劃集中，功能多樣，產(chǎn)權(quán)多元，管理復(fù)雜。為突出其居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)功能，物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)包括房屋的維護(hù)與修繕管理、環(huán)境的維護(hù)管理、市政公用設(shè)施的維護(hù)管理及綠化、治安管理等，其管理重點(diǎn)應(yīng)是日常維護(hù)、修繕?！　τ趯懽謽?，其管理側(cè)重于為該樓宇中的工作人員提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境，服務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括裝修圖紙審批、維修服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、咨詢服務(wù)、公關(guān)服務(wù)等，其重點(diǎn)應(yīng)突出清潔、安全保衛(wèi)工作?！　∩虡I(yè)樓宇管理的重點(diǎn)則在于建立良好的商業(yè)形象，以吸引更多消費(fèi)者，故其日常管理工作包括安全保衛(wèi)工作、消防工作、設(shè)備管理、清潔衛(wèi)生工作、車輛管理工作等，其重點(diǎn)應(yīng)是保安、清潔工作?！　」I(yè)廠房與倉庫的管理因關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量與丟失損壞等問題，其服務(wù)項(xiàng)目主要是做好各項(xiàng)保障事務(wù)，如材料、物資、設(shè)備、工具的供應(yīng)保障；工作生活設(shè)施及工作條件的保障；優(yōu)美環(huán)境和娛樂的保障等，其重點(diǎn)應(yīng)放在材料、物資及工作條件的安全保障之上。投標(biāo)物業(yè)可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)性質(zhì)及所要求服務(wù)的內(nèi)容，制定和規(guī)劃管理服務(wù)內(nèi)容及工作量。這里，以最常見的住宅公寓為例，制定管理服務(wù)內(nèi)容及工作量如下(見表321)。　　(四)制定資金計(jì)劃　　資金計(jì)劃應(yīng)當(dāng)在確定了管理服務(wù)內(nèi)容及工作量的基礎(chǔ)上制定。