【正文】 通常這些文檔資料主要包括：①招標文件；②招標文件附件及圖紙；③對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；④投標文件及標書；⑤同招標方的來往信件；⑥其他重要文件資料。這里包含的原因很多，投標公司應具體情況具體分析。投標公司在前期收集的資料是否不夠充分，致使公司對招標物業(yè)的主要情況或競爭者了解不夠，因而采取了某些不當?shù)牟呗?，導致失利。同時，物業(yè)管理公司還應著手組建物業(yè)管理專案小組，制訂工作規(guī)劃，以便合同簽訂后及時進駐物業(yè)?！　∪⒍撕蟮墓ぷ鳌　?一)中標后的合同簽訂與履行　　經(jīng)過評標與定標之后，招標方將及時發(fā)函通知中標公司。由于上述原因被過早啟封的標書，招標人將予拒絕并退還投標人?！　?八)封送標書、保函　　投標文件全部編制好以后，投標人就可派專人或通過郵寄將標書投送給招標人?！　⊥稑朔綉獙⒈ＷC金于投標截止之日前交至招標機構指定處。保函的有效期限通常在投標人須知中有規(guī)定，超過保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內(nèi)招標人因故宣布本次招標作廢，投標保函自動失效?！　⊥ǔ＾k理投標保函應經(jīng)過以下程序：　　(1)向銀行提交標書中的有關資料，包括投標人須知，保函條款、格式及法律條款等。　　(2)投標人被通知中標后必須按通知書規(guī)定的時間前往物業(yè)所在地簽約?！　⊥ㄟ^這一步驟，投標公司便可以確定出最終標價。　　(2)風險等不可預見費用是主觀設定的，應在計算結(jié)束后予以復核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策?！　⊥ǔ＃诖_定了工作量之后，即可用服務單價乘以工作量，得出管理服務費用。　　(4)其他資金來源。資金計劃應以資金流量為根據(jù)進行測算，一般說來，資金流入應當大于流出，這樣的資金計劃安排對評標委員會才具有說服力。投標物業(yè)可根據(jù)招標物業(yè)性質(zhì)及所要求服務的內(nèi)容，制定和規(guī)劃管理服務內(nèi)容及工作量。為突出其居住、服務、經(jīng)濟功能，物業(yè)管理內(nèi)容應包括房屋的維護與修繕管理、環(huán)境的維護管理、市政公用設施的維護管理及綠化、治安管理等，其管理重點應是日常維護、修繕。再如素有“山城”之稱的重慶，其特點在于春秋兩季不分明，濕度大，夏季氣候悶熱，且由于地勢起伏大，交通甚為不便，因此這里的物業(yè)管理則應突出交通便利服務與夏季的防暑工作。這些情況可由投標公司自行安排人員與時間進行調(diào)查。前期介入的優(yōu)點在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調(diào)，有利于其接管后的管理。只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人做出書面答復時，才能產(chǎn)生法律約束力。不同的翻譯可能會導致招標文件內(nèi)容面目全非，而由精通外語的計價員直接閱讀招標文件則是解決這一問題的理想辦法。　　首先，招標文件可能會由于篇幅較長而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容不清晰的情況。　　這些因素都可能導致物業(yè)管理公司即使競標成功也會發(fā)生虧損，但這也絕非不可避免。如水災、地震等自然災害發(fā)生而又不能構成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時，物業(yè)管理公司將承擔的部分損失。主要是指由于通貨膨脹引起的設備、人工等價格上升，導致其中標后實際運行成本費用大大超過預算，甚至出現(xiàn)虧損?，F(xiàn)有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種：一是實體性，內(nèi)部分為兩個層次，即管理層和作業(yè)層，管理層由有經(jīng)營頭腦的人組成，作業(yè)層由與服務內(nèi)容相關的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無作業(yè)層，他們通常不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務企業(yè)形成松散的聯(lián)合，以合同方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關的服務企業(yè)。物業(yè)管理提供的是服務，其質(zhì)量的判定在很大程度上取決于業(yè)主的滿足程度?！　?2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量。他們可能幾乎沒有類似成熟的管理經(jīng)驗，但在某一方面(如特殊技術、服務等)卻具有絕對或壟斷優(yōu)勢?！　?5)劣勢分析?！　?3)技術優(yōu)勢。而且從成本角度考慮，以往的類似管理也可在現(xiàn)成的管理人員、設備或固定的業(yè)務聯(lián)系方面節(jié)約許多開支。因為物業(yè)的質(zhì)量取決于開發(fā)商的設計、施工質(zhì)量，而有些質(zhì)量問題只有在物業(yè)管理公司接管后才會出現(xiàn)，這必然會增大物業(yè)管理公司的維護費用和與開發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會影響物業(yè)管理公司的信譽。再如，物業(yè)的物業(yè)管理招標書上寫明必須提供某項服務，而本地又僅有一家專業(yè)服務公司可提供該項服務，則投標公司應注意開發(fā)商與該專業(yè)服務公司是否關系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務公司是否有合作關系等。這是對招標文件的留意。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務?！　《鴮τ趯懽謽?，其管理重點則放在了“安全、舒適、快捷”上。因此，在管理上就要求能增強住宅功能，搞好小區(qū)設施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境?！　　　?1)物業(yè)性質(zhì)?！　】墒?，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當相關的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。可以預見，網(wǎng)上招標投標必將成為招標投標未來發(fā)展的主流。有意識地留意這些地方，往往會使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。因此，物業(yè)管理公司在投標初期應多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料?！　?3)取得貸款擔保。投標公司可根據(jù)招標物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結(jié)構?！　?二)籌措資金　　物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標全過程及中標后的管理需要?！　〈砣丝赡艹袚牧x務主要有：向委托人提供信息及有關法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競標；推薦可靠的投標合作者；協(xié)調(diào)委托人與當?shù)赜嘘P部門及業(yè)主三方之間的關系；其他代理工作?！　?，包括代理的業(yè)務范圍和時間范圍。如果與第一家談判失敗，投標公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進行談判，直至達成滿意的協(xié)議為止。　?、輰徍伺判??！　、鄯治鲱A選。投標公司應當預測該招標物業(yè)服務所需的人力資源及其對人力資源的要求，并將可能需要的服務內(nèi)容進行分類。委托方不應過多干預代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。　?、萑≠M合理性?！　?。　?、圪Y源可靠性。對于這一指標評價所采用的方法主要有：　　?！　　＜粗薪樽稍児居心芰闃I(yè)主提供一個經(jīng)過專業(yè)教育與訓練、具有實際經(jīng)驗的組織團體來承擔被委托的任務。選擇代理人時，投標公司應從自身的弱勢及代理人可提供的互補優(yōu)勢出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評價做出決策?！　、勖軈f(xié)調(diào)。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務要求提供幫助，這是代理人應提供的基本服務之一。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當?shù)貥I(yè)務，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標成功的可能性。即由辦事處負責人簽署委任的駐招標物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明?！　、苜Y產(chǎn)負債表及損益表?！　、跔I業(yè)執(zhí)照。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：　　①公司章程。　　(1)注冊　　在招標物業(yè)所在國注冊，使其具有獨立經(jīng)營的法人資格，這對于進行國際投標的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。資質(zhì)等級的升級應依次逐級上升，不得越級上升?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)應當按照《試行辦法》規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定。此外，該規(guī)則還對招標投標的程序和方法做出了相應規(guī)定?！　∪藛T素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員3人以上?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物