【正文】 通常這些文檔資料主要包括：①招標(biāo)文件；②招標(biāo)文件附件及圖紙；③對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會(huì)議記錄和書(shū)面文件；④投標(biāo)文件及標(biāo)書(shū)；⑤同招標(biāo)方的來(lái)往信件；⑥其他重要文件資料。這里包含的原因很多，投標(biāo)公司應(yīng)具體情況具體分析。投標(biāo)公司在前期收集的資料是否不夠充分，致使公司對(duì)招標(biāo)物業(yè)的主要情況或競(jìng)爭(zhēng)者了解不夠，因而采取了某些不當(dāng)?shù)牟呗?，?dǎo)致失利。同時(shí)，物業(yè)管理公司還應(yīng)著手組建物業(yè)管理專(zhuān)案小組，制訂工作規(guī)劃，以便合同簽訂后及時(shí)進(jìn)駐物業(yè)?！　∪?、定標(biāo)后的工作　　(一)中標(biāo)后的合同簽訂與履行　　經(jīng)過(guò)評(píng)標(biāo)與定標(biāo)之后，招標(biāo)方將及時(shí)發(fā)函通知中標(biāo)公司。由于上述原因被過(guò)早啟封的標(biāo)書(shū)，招標(biāo)人將予拒絕并退還投標(biāo)人?！　?八)封送標(biāo)書(shū)、保函　　投標(biāo)文件全部編制好以后，投標(biāo)人就可派專(zhuān)人或通過(guò)郵寄將標(biāo)書(shū)投送給招標(biāo)人?！　⊥稑?biāo)方應(yīng)將保證金于投標(biāo)截止之日前交至招標(biāo)機(jī)構(gòu)指定處。保函的有效期限通常在投標(biāo)人須知中有規(guī)定，超過(guò)保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內(nèi)招標(biāo)人因故宣布本次招標(biāo)作廢，投標(biāo)保函自動(dòng)失效?！　⊥ǔ＾k理投標(biāo)保函應(yīng)經(jīng)過(guò)以下程序：　　(1)向銀行提交標(biāo)書(shū)中的有關(guān)資料，包括投標(biāo)人須知，保函條款、格式及法律條款等?！　?2)投標(biāo)人被通知中標(biāo)后必須按通知書(shū)規(guī)定的時(shí)間前往物業(yè)所在地簽約?！　⊥ㄟ^(guò)這一步驟，投標(biāo)公司便可以確定出最終標(biāo)價(jià)?！　?2)風(fēng)險(xiǎn)等不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用是主觀設(shè)定的，應(yīng)在計(jì)算結(jié)束后予以復(fù)核，綜合各渠道所得信息分析做出報(bào)價(jià)決策?！　⊥ǔ?，在確定了工作量之后，即可用服務(wù)單價(jià)乘以工作量，得出管理服務(wù)費(fèi)用?！　?4)其他資金來(lái)源。資金計(jì)劃應(yīng)以資金流量為根據(jù)進(jìn)行測(cè)算，一般說(shuō)來(lái)，資金流入應(yīng)當(dāng)大于流出，這樣的資金計(jì)劃安排對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)才具有說(shuō)服力。投標(biāo)物業(yè)可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)性質(zhì)及所要求服務(wù)的內(nèi)容，制定和規(guī)劃管理服務(wù)內(nèi)容及工作量。為突出其居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)功能，物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)包括房屋的維護(hù)與修繕管理、環(huán)境的維護(hù)管理、市政公用設(shè)施的維護(hù)管理及綠化、治安管理等，其管理重點(diǎn)應(yīng)是日常維護(hù)、修繕。再如素有“山城”之稱(chēng)的重慶，其特點(diǎn)在于春秋兩季不分明，濕度大，夏季氣候悶熱，且由于地勢(shì)起伏大，交通甚為不便，因此這里的物業(yè)管理則應(yīng)突出交通便利服務(wù)與夏季的防暑工作。這些情況可由投標(biāo)公司自行安排人員與時(shí)間進(jìn)行調(diào)查。前期介入的優(yōu)點(diǎn)在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調(diào)，有利于其接管后的管理。只有在投標(biāo)者以書(shū)面形式提出問(wèn)題并由招標(biāo)人做出書(shū)面答復(fù)時(shí)，才能產(chǎn)生法律約束力。不同的翻譯可能會(huì)導(dǎo)致招標(biāo)文件內(nèi)容面目全非，而由精通外語(yǔ)的計(jì)價(jià)員直接閱讀招標(biāo)文件則是解決這一問(wèn)題的理想辦法?！　∈紫龋袠?biāo)文件可能會(huì)由于篇幅較長(zhǎng)而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容不清晰的情況。　　這些因素都可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司即使競(jìng)標(biāo)成功也會(huì)發(fā)生虧損，但這也絕非不可避免。如水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害發(fā)生而又不能構(gòu)成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時(shí)，物業(yè)管理公司將承擔(dān)的部分損失。主要是指由于通貨膨脹引起的設(shè)備、人工等價(jià)格上升，導(dǎo)致其中標(biāo)后實(shí)際運(yùn)行成本費(fèi)用大大超過(guò)預(yù)算，甚至出現(xiàn)虧損?，F(xiàn)有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種：一是實(shí)體性，內(nèi)部分為兩個(gè)層次，即管理層和作業(yè)層，管理層由有經(jīng)營(yíng)頭腦的人組成，作業(yè)層由與服務(wù)內(nèi)容相關(guān)的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無(wú)作業(yè)層，他們通常不帶工人隊(duì)伍，而是通過(guò)合同形式與社會(huì)上各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散的聯(lián)合，以合同方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，其質(zhì)量的判定在很大程度上取決于業(yè)主的滿(mǎn)足程度?！　?2)同類(lèi)物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量。他們可能幾乎沒(méi)有類(lèi)似成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，但在某一方面(如特殊技術(shù)、服務(wù)等)卻具有絕對(duì)或壟斷優(yōu)勢(shì)?！　?5)劣勢(shì)分析。　　(3)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。而且從成本角度考慮，以往的類(lèi)似管理也可在現(xiàn)成的管理人員、設(shè)備或固定的業(yè)務(wù)聯(lián)系方面節(jié)約許多開(kāi)支。因?yàn)槲飿I(yè)的質(zhì)量取決于開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量，而有些質(zhì)量問(wèn)題只有在物業(yè)管理公司接管后才會(huì)出現(xiàn)，這必然會(huì)增大物業(yè)管理公司的維護(hù)費(fèi)用和與開(kāi)發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會(huì)影響物業(yè)管理公司的信譽(yù)。再如，物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)上寫(xiě)明必須提供某項(xiàng)服務(wù)，而本地又僅有一家專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司可提供該項(xiàng)服務(wù)，則投標(biāo)公司應(yīng)注意開(kāi)發(fā)商與該專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司是否關(guān)系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等。這是對(duì)招標(biāo)文件的留意。有些物業(yè)可能會(huì)由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務(wù)?！　《鴮?duì)于寫(xiě)字樓，其管理重點(diǎn)則放在了“安全、舒適、快捷”上。因此，在管理上就要求能增強(qiáng)住宅功能，搞好小區(qū)設(shè)施配套，營(yíng)造出優(yōu)美的生活環(huán)境?！　　　?1)物業(yè)性質(zhì)?！　】墒?，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當(dāng)相關(guān)的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見(jiàn)的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析?？梢灶A(yù)見(jiàn)，網(wǎng)上招標(biāo)投標(biāo)必將成為招標(biāo)投標(biāo)未來(lái)發(fā)展的主流。有意識(shí)地留意這些地方，往往會(huì)使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料?！　?3)取得貸款擔(dān)保。投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來(lái)源結(jié)構(gòu)?！　?二)籌措資金　　物業(yè)管理公司的財(cái)力狀況也是衡量其實(shí)力的重要因素，它必須要能滿(mǎn)足公司投標(biāo)全過(guò)程及中標(biāo)后的管理需要?！　〈砣丝赡艹袚?dān)的義務(wù)主要有：向委托人提供信息及有關(guān)法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競(jìng)標(biāo)；推薦可靠的投標(biāo)合作者；協(xié)調(diào)委托人與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)及業(yè)主三方之間的關(guān)系；其他代理工作?！　?，包括代理的業(yè)務(wù)范圍和時(shí)間范圍。如果與第一家談判失敗，投標(biāo)公司必須通過(guò)書(shū)面形式告知該公司，然后再與第二家進(jìn)行談判，直至達(dá)成滿(mǎn)意的協(xié)議為止?！　、輰徍伺判颉！　、鄯治鲱A(yù)選。投標(biāo)公司應(yīng)當(dāng)預(yù)測(cè)該招標(biāo)物業(yè)服務(wù)所需的人力資源及其對(duì)人力資源的要求，并將可能需要的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分類(lèi)。委托方不應(yīng)過(guò)多干預(yù)代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方?！　、萑≠M(fèi)合理性?！　??！　、圪Y源可靠性。對(duì)于這一指標(biāo)評(píng)價(jià)所采用的方法主要有：　　。　　。即中介咨詢(xún)公司有能力為業(yè)主提供一個(gè)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)教育與訓(xùn)練、具有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的組織團(tuán)體來(lái)承擔(dān)被委托的任務(wù)。選擇代理人時(shí)，投標(biāo)公司應(yīng)從自身的弱勢(shì)及代理人可提供的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評(píng)價(jià)做出決策。　?、勖軈f(xié)調(diào)。為物業(yè)管理公司熟悉國(guó)外物業(yè)管理規(guī)定及服務(wù)要求提供幫助，這是代理人應(yīng)提供的基本服務(wù)之一。此時(shí)，聘用代理人承辦注冊(cè)、咨詢(xún)等自己所不熟悉的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)，不僅可節(jié)約費(fèi)用，還可利用代理人對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標(biāo)成功的可能性。即由辦事處負(fù)責(zé)人簽署委任的駐招標(biāo)物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明?！　、苜Y產(chǎn)負(fù)債表及損益表。　?、跔I(yíng)業(yè)執(zhí)照。由于不同國(guó)家所要求提交的文件種類(lèi)不同，本書(shū)僅列舉說(shuō)明一些必須提交的主要文件：　　①公司章程。　　(1)注冊(cè)　　在招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)注冊(cè)，使其具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的法人資格，這對(duì)于進(jìn)行國(guó)際投標(biāo)的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。資質(zhì)等級(jí)的升級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升，不得越級(jí)上升?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《試行辦法》規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定。此外，該規(guī)則還對(duì)招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定?！　∪藛T素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類(lèi)、工程類(lèi)中級(jí)職稱(chēng)管理人員3人以上。　　類(lèi)型要求：公司所管理物業(yè)的類(lèi)型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物