【正文】 　　(2)增強業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用?！　?)兩次物業(yè)管理招投標(biāo)的啟示　　(1)物業(yè)管理市場化進(jìn)程需要政府積極引導(dǎo)，規(guī)范行為?！　?7)公共服務(wù)費確定：政府指導(dǎo)價與市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合，元／(月　　(3)投標(biāo)方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)?！　?9)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：借鑒其他省市經(jīng)驗。　　(6)評標(biāo)方式：專家綜合評定，其中信譽調(diào)查由招標(biāo)辦隨機抽查評分?！　?2)招標(biāo)范圍：全國公開招標(biāo)，公證部門全過程公證。　　1)百花湖花園住宅區(qū)招標(biāo)概況　　(1)物業(yè)標(biāo)的：在建，規(guī)劃建設(shè)26，8萬平方米，已建11萬平方米，其中別墅3萬平方米(已入住)?！　?999年12月5日，南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進(jìn)行了招投標(biāo)。招標(biāo)書發(fā)出后，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細(xì)測算起自己的成本來。龍江高校公寓委托管理期限為3年。此次向社會招投標(biāo)活動是機關(guān)事務(wù)管理局為節(jié)省財政開支、深化機關(guān)后勤改革及進(jìn)一步提高辦公樓物業(yè)管理服務(wù)水平的一次實踐和嘗試。開發(fā)商——北京天鴻集團(tuán)公司董事長兼總經(jīng)理李發(fā)增說：“此次招標(biāo)正是要改變過去‘重建設(shè)輕管理’、‘誰建誰管’的舊模式，將‘開發(fā)建設(shè)’與‘物業(yè)管理’分開，不僅避免過去‘建管’不分造成的責(zé)任不清、互相推諉給居民造成的困難和麻煩，同時也可規(guī)范市場競爭行為，從而推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程。北京面向全國招標(biāo)物業(yè)管理公司，在全國是第一次；北京市副市長汪光燾、建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建忠出席了競標(biāo)活動。這樣一來可為中標(biāo)公司在合同履行中解決爭議提供原始依據(jù)，二來也可為競標(biāo)失利的公司分析失敗原因提供資料?！　?3)報價策略失誤。分析可從以下幾方面考慮：　　(1)準(zhǔn)備工作不充分。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問題進(jìn)行談判，中標(biāo)公司應(yīng)在準(zhǔn)備期間對自己的優(yōu)劣勢、技術(shù)資源條件以及業(yè)主狀況進(jìn)行充分分析，并盡量熟悉合同條款，以便在談判過程中把握主動，避免在合同簽訂過程中利益受損。招標(biāo)人將拒絕在投標(biāo)截止時間后收到的投標(biāo)文件。內(nèi)層封套是用于原封退還投標(biāo)文件的，因此應(yīng)寫明投標(biāo)人的地址和名稱，若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標(biāo)記，則招標(biāo)方的工作人員等對于把投標(biāo)文件放錯地方或過早啟封概不負(fù)責(zé)。　　中標(biāo)的投標(biāo)方的保證金，在中標(biāo)方簽訂合同并履約后5日內(nèi)予以退還；未中標(biāo)的投標(biāo)方的保證金，在定標(biāo)后5日內(nèi)予以退還，均不用支付利息。此時，投標(biāo)方保證金將作為投標(biāo)文件的組成部分之一?！　⊥稑?biāo)保函的主要內(nèi)容包括：擔(dān)保人、被擔(dān)保人、受益人、擔(dān)保事由、擔(dān)保金額、擔(dān)保貨幣、擔(dān)保責(zé)任、索償條件等。若投標(biāo)人沒有中標(biāo)或沒有任何違約行為，招標(biāo)人就應(yīng)在通知投標(biāo)無效或未中標(biāo)或投標(biāo)單位履約之后，及時將投標(biāo)保函退還給投標(biāo)人，并相應(yīng)解除銀行的擔(dān)保責(zé)任?！　⊥稑?biāo)保函所承擔(dān)的主要擔(dān)保責(zé)任有：　　(1)投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得撤回標(biāo)書及投標(biāo)保函。分析之后便可進(jìn)行標(biāo)價調(diào)整。　　(六)標(biāo)價評估與調(diào)整　　對于上述試算結(jié)果，投標(biāo)者必須經(jīng)過進(jìn)一步評估才能最后確定標(biāo)價，這主要是因為：　　(1)試算所用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能部分是預(yù)測性的，部分為經(jīng)驗性的，不夠精確可靠，估價人員應(yīng)當(dāng)對預(yù)測和經(jīng)驗數(shù)據(jù)的適用基礎(chǔ)進(jìn)行審查，必要時予以調(diào)整。試算前，投標(biāo)者應(yīng)確保做到以下幾點：　　(1)明確領(lǐng)會了招標(biāo)文件中的各項服務(wù)要求、經(jīng)濟條件；　　(2)計算或復(fù)核過服務(wù)工作量；　　(3)掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎(chǔ)信息；　　(4)掌握了標(biāo)價計算所需的各種單價、費率、費用；　　(5)擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。　　(3)接管期間收入。制定資金計劃目的主要有二：一是復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果；二是做好議標(biāo)階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準(zhǔn)備?！　」I(yè)廠房與倉庫的管理因關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量與丟失損壞等問題，其服務(wù)項目主要是做好各項保障事務(wù)，如材料、物資、設(shè)備、工具的供應(yīng)保障；工作生活設(shè)施及工作條件的保障；優(yōu)美環(huán)境和娛樂的保障等，其重點應(yīng)放在材料、物資及工作條件的安全保障之上?！　∽≌^(qū)的特點在于規(guī)劃集中，功能多樣，產(chǎn)權(quán)多元，管理復(fù)雜。例如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節(jié)，因此這里的物業(yè)注重朝向、通風(fēng)與綠化，相應(yīng)其物業(yè)管理也更應(yīng)注意加強環(huán)境維護(hù)與季節(jié)更替時的服務(wù)?！　?3)主要業(yè)主情況，包括收入層次、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)等。因此，投標(biāo)公司對這一步驟不得掉以輕心，必須就以下方面進(jìn)行細(xì)致了解：　　(1)若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應(yīng)現(xiàn)場查看工程土建構(gòu)造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、電力交通通訊設(shè)備等，必要時做好日后養(yǎng)護(hù)、維護(hù)要點記錄，圖紙更改要點記錄，交與開發(fā)商商議。在考察過程中，投標(biāo)人還將就投標(biāo)公司代表所提出的有關(guān)投標(biāo)的各種疑問做出口頭回答，但這種口頭答疑并不具備法律效力?！　∑浯?，從事國際投標(biāo)的公司還應(yīng)注意招標(biāo)文件的翻譯。 　　(一)購買閱讀招標(biāo)文件　　物業(yè)管理公司要想取得招標(biāo)文件必須向業(yè)主購買，而取得招標(biāo)文件之后，如何閱讀成為關(guān)系到投標(biāo)成敗的重要環(huán)節(jié)。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務(wù)，而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟乃至信譽損失等。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當(dāng)?shù)匚幕牧私?，不能提供高質(zhì)量服務(wù)，導(dǎo)致虧損甚至遭業(yè)主辭退。投標(biāo)公司可針對招標(biāo)物業(yè)所在地具體情況對其區(qū)別對待，權(quán)宜從事。較之異地進(jìn)入的物業(yè)管理公司，他們一來可減少進(jìn)入障礙，二來可利用以往業(yè)務(wù)所形成的與當(dāng)?shù)貙I(yè)性服務(wù)公司的密切往來，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢，同時他們還可能由于與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的特殊聯(lián)系而具有某些關(guān)系優(yōu)勢。此外，公司現(xiàn)有的正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務(wù)的質(zhì)量則可從另一方面更為真實地反映出其實力大小。對于這些陌生的競爭者，投標(biāo)公司不可掉以輕心，必須認(rèn)真對待?！　　　?1)潛在競爭者?！　?4)財務(wù)管理優(yōu)勢?！　?2)人力資源優(yōu)勢?！　　　?1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗?！　?4)物業(yè)開發(fā)商狀況。因此在閱讀標(biāo)書時，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢判斷。他們可考慮這些特殊服務(wù)的支出費用及自身的技術(shù)力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競標(biāo)?！　∵@些不同的管理內(nèi)容必然對物業(yè)管理公司提出不同的服務(wù)要求和技術(shù)要求，而具有類似物業(yè)管理經(jīng)驗的投標(biāo)公司無疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標(biāo)中占有一定的技術(shù)和人力資源優(yōu)勢。　　與之相對應(yīng)，服務(wù)型公寓則更注重一對一的服務(wù)特色。因為不同性質(zhì)的物業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同，所需的技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的相對優(yōu)劣勢也差異明顯?！　?四)進(jìn)行投標(biāo)可行性分析　　一項物業(yè)管理投標(biāo)從購買招標(biāo)文件到送出投標(biāo)書，涉及大量的人力物力支出，一旦投標(biāo)失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀?！　?3)同行業(yè)公司。在時間就是速度的信息時代，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，愈來愈多的信息交流可通過因特網(wǎng)迅速通暢地完成?！　」究赡艿馁Y料來源大致有以下幾個方面：　　(1)報章雜志。合同主要內(nèi)容包括貸款期限、貸款利率、用款計劃與還款計劃等。公司所提交的文件包括申請書、財務(wù)報表、物業(yè)項目情況說明、資金用途計劃等?！　⊥稑?biāo)企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款?！　　！　　Ｍǔ４韰f(xié)議包括以下內(nèi)容：　　、公司地址、法人代表姓名和職務(wù)?！　、藿忧⒄勁小！　、軛l件商議?！　、谫Y格預(yù)審。　　在考察了以上條件之后，投標(biāo)公司則可根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性與重要性來確定代理公司?！　、迗?zhí)業(yè)誠實性。中介咨詢服務(wù)作為一種獨立業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)符合FIDIC合同條款中有關(guān)職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨立性等諸項規(guī)定。資源可靠性的評價可參照以下標(biāo)準(zhǔn)：　　?！　?。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當(dāng)安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃?！　　Ｍ稑?biāo)公司選擇代理人時應(yīng)以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務(wù)獨立性、取費結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎(chǔ)。此時，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，妥善協(xié)調(diào)解決矛盾。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)運作提供服務(wù)，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇椋峁┩稑?biāo)所需單價、費率等。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點：　　①業(yè)務(wù)咨詢。公證之后，諸文件便可生效?！　、菰庸芪飿I(yè)的名稱、規(guī)模、地點及服務(wù)質(zhì)量等?！　、坳P(guān)于分公司的證明。值得注意的是，由于我國實行《公司法》時間較短，加之獨特的經(jīng)濟體制，我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣例有較大差別。　　由于不同國家法律法規(guī)的差異，他們對異國進(jìn)入的物業(yè)管理公司在注冊與遞交投標(biāo)書的先后次序上的規(guī)定也有所不同。應(yīng)當(dāng)說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場競爭機制，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動全國物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的迅速發(fā)展?！对囆修k法》還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。根據(jù)該《試行辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級、二級、三級3個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。　　再如，天津市為規(guī)范行業(yè)秩序，推動該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應(yīng)出臺《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級評定辦法》、《天津市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則》，全面引入市場機制，實行招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。　　經(jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在2年以上；且注冊資本應(yīng)在50萬元以上(含50萬元)?！　〗?jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在3年以上；且注冊資本應(yīng)在100萬元以上(含100萬元)?！　≡谠摗对囆修k法》出臺并正式實施之前，各級地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理辦法。 其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書。按照國際與國內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標(biāo)資格所需履行的手續(xù)也有所不同。對于物業(yè)管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導(dǎo)，就必須要盡快做好準(zhǔn)備，加入到投標(biāo)競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大。另外，業(yè)主或開發(fā)商還應(yīng)注意經(jīng)常核對物業(yè)中的實際項目和實際管理標(biāo)準(zhǔn)與原標(biāo)書和合同是否相符；合同期間，業(yè)主或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務(wù)時，要習(xí)慣于通過書信方式進(jìn)行，以便日后作為憑證。　　(三)資料整理與歸檔　　合同簽訂后，標(biāo)志著招標(biāo)工作已經(jīng)結(jié)束，招標(biāo)人和投標(biāo)人(這時為中標(biāo)人)進(jìn)入一對一的長期契約合同關(guān)系。根據(jù)國際慣例，招標(biāo)文件中通常應(yīng)規(guī)定在簽訂合同后的30天內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)按照合同的條款和條件，向招標(biāo)人遞交一份履約保證金合同。如我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目，也不得將中標(biāo)項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓”。在合同履行過程中，有兩方面的問題值得注意：　　首先是合同履行的要求。這些都屬于合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補充和修改。合同協(xié)議書的格式將在下一章專門介紹?！　『贤Y(jié)尾部分要寫明簽訂合同的日期、地點以及擬訂合同的語言文字，最后還要寫明合同生效日期，以及由合同雙方當(dāng)事人或代理人簽字?！　『贤蛭牟糠忠獙懨饔喠⒑贤碾p方當(dāng)事人(即招標(biāo)人與中標(biāo)人)的法定名稱和地址。合同的簽訂，實際上就是招標(biāo)人向中標(biāo)人授予承包合同，是整個招標(biāo)投標(biāo)活動的最后一個程序?！　∪⒄袠?biāo)結(jié)束階段　　招標(biāo)人在最后選出中標(biāo)人時，招標(biāo)工作便進(jìn)入結(jié)束階段。在這一階段，招標(biāo)人往往通過同時與中標(biāo)推薦人進(jìn)行談判，以最充分地獲取投標(biāo)人的信息，這種談判在慣例中也被稱為“議標(biāo)”(不同于招標(biāo)方式中的“議標(biāo)”)?！　拈_始評標(biāo)到最后定標(biāo)，一般要經(jīng)過3～6個月的定標(biāo)期。另外，參加會議的費用應(yīng)由各投標(biāo)人自理。當(dāng)標(biāo)前會議形成的書面文件與原招標(biāo)文件有不一致之處時，應(yīng)以會議文件為準(zhǔn)?！锻稑?biāo)人須知》中一般要注明標(biāo)前會議的日期，如有日期變更，招標(biāo)人應(yīng)立即通知已購買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。“定項評分法”就是對申請人提交的資料進(jìn)行分類，并按一定標(biāo)準(zhǔn)制分，最后確定一個取得投標(biāo)資格的最低分?jǐn)?shù)線，達(dá)到或超過最低分?jǐn)?shù)線的申請人被視為合格，可以參加投標(biāo)；未能達(dá)到最低分?jǐn)?shù)線的申請人則被視為不合格，不能參加投標(biāo)。　　(3)經(jīng)驗和過去的表現(xiàn)：過去5年內(nèi)申請人完成的類似項目的基本情況，如這些項目和業(yè)主的名稱、項目工作量、合同金額、服務(wù)期限等等。如有必要，還可召開資格預(yù)審準(zhǔn)備會議，以便申請人取得有關(guān)項目情況的第一手資料。此外，資格預(yù)審文件中還可規(guī)定申請資格預(yù)審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達(dá)若干年以上，承擔(dān)過類似的物業(yè)管理項目等。資格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項目簡介；項目資金來源；參加預(yù)審的資格；獲取資格預(yù)審文件的時間、地點以及接受資格預(yù)審申請的時間和地點。　　若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計投標(biāo)公司的數(shù)目眾多，可預(yù)先對各投標(biāo)公司進(jìn)行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點選擇6～10家申請者參與投標(biāo)，這就是所謂早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少，則可待投標(biāo)機構(gòu)已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進(jìn)行資格預(yù)審，這也就是所謂后期預(yù)審。資格預(yù)審可以起到以下作用：首先，資格預(yù)審可以減少招標(biāo)人的費用。　　招標(biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進(jìn)行變通，然而招標(biāo)公告的基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間，以及獲得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項，按照我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定必須載明。投標(biāo)人申請投標(biāo)→得到招標(biāo)文件→準(zhǔn)備投標(biāo)→遞交投標(biāo)書需要有足夠的時間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會在投標(biāo)截止日期之后才能刊登出來。另外，還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登，如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。如實行國際競爭招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國出版的《發(fā)展商務(wù)報》(ＤevelopmentＢusiness)；必須