【正文】 投標人不僅報價最低或較低，而且他的報價是以其技術能力、財務狀況及經(jīng)驗為基礎的，防止了一些素質(zhì)較低的投標商以價格進行惡性競爭。此外，資格預審能吸引實力雄厚的物業(yè)管理公司前來投標，招標人還可以通過資格預審了解投標人對該項目的投標興趣大小。　　若招標物業(yè)預計投標公司的數(shù)目眾多，可預先對各投標公司進行資格預審，剔除資信較差的公司，重點選擇6～10家申請者參與投標，這就是所謂早期預審；若投標公司數(shù)量較少，則可待投標機構(gòu)已遞送標書且開標之后進行資格預審，這也就是所謂后期預審。無論資格預審在何時進行，其審核程序和要求投標公司遞交的文件都大致相同?！　　　≠Y格預審包括以下三個步驟：　　(1)發(fā)出資格預審通告或資格預審邀請書。發(fā)布資格預審通告通常有兩種做法，一種是在前述的招標公告中寫明將進行資格預審，并通告領取或購買資格預審文件的地點和時間；另一種做法是在報紙上另行刊登資格預審通告。資格預審通告的主要內(nèi)容包括：招標項目簡介；項目資金來源；參加預審的資格；獲取資格預審文件的時間、地點以及接受資格預審申請的時間和地點。按照慣例，從刊登資格預審通告的日期到申請截止期應不得少于45天。　　(2)出售資格預審文件。資格預審文件應提供招標人及招標項目的全部信息，并且其內(nèi)容應比資格預審通告更為詳細，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標的要求等。此外，資格預審文件中還可規(guī)定申請資格預審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨或聯(lián)合投標的一些規(guī)定，以及申請投標資格預審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達若干年以上，承擔過類似的物業(yè)管理項目等。最后，招標人還應在資格預審文件中規(guī)定資格預審申請表和資料遞交的份數(shù)、時間和地點及文件所使用的語言等?！　?3)評審。資格預審申請書的開啟不必公開進行，開啟后由招標機構(gòu)組織專家進行評審。如有必要，還可召開資格預審準備會議，以便申請人取得有關項目情況的第一手資料?！　　　≠Y格預審的重點在于投標人的經(jīng)驗、過去完成類似項目的情況；人員及設備能力；投標人的財務狀況，包括過去幾年的承包合同收入和可投入本項目的啟動資金等。具體內(nèi)容包括：　　(1)申請人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級、注冊資本、關系企業(yè)等，以及與本合同有關的主要負責人、項目授權(quán)代表；公司組織機構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等?！　?2)申請人的財務狀況：公司資產(chǎn)負債表、損益表等財務報表；銀行過去5年的資信證明以及對未來2年財務情況的預測。　　(3)經(jīng)驗和過去的表現(xiàn)：過去5年內(nèi)申請人完成的類似項目的基本情況，如這些項目和業(yè)主的名稱、項目工作量、合同金額、服務期限等等?！　τ谏鲜鲈陬A審中申請人必須提交的重要內(nèi)容應當在資格預審文件中予以明列，或制成表格，要求申請人按要求填寫。　　　　招標單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預審的評審方法。目前國際上廣泛采用的是“定項評分法”，同時采用比較簡便的百分制計分。“定項評分法”就是對申請人提交的資料進行分類，并按一定標準制分，最后確定一個取得投標資格的最低分數(shù)線，達到或超過最低分數(shù)線的申請人被視為合格，可以參加投標；未能達到最低分數(shù)線的申請人則被視為不合格，不能參加投標。　　(三)召開標前會議　　投標資格預審確定合格申請人后，應盡快通知合格申請人，要求他們及時前來購買招標文件。緊接著，按照國際慣例，招標機構(gòu)通常在投標人購買招標文件后安排一次投標人會議，即標前會議?！　≌匍_標前會議的目的是澄清投標人提出的各類問題?！锻稑巳隧氈分幸话阋⒚鳂饲皶h的日期，如有日期變更，招標人應立即通知已購買招標文件的投標人。招標機構(gòu)也可要求投標人在規(guī)定日期內(nèi)將問題用書面形式寄給招標人，以便招標人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標前會議。　　標前會議通常是在招標人所在地(同時又為招標項目所在地更好)召開，因為在標前會議期間，招標人往往會組織投標人到現(xiàn)場考察，如果標前會議在招標項目所在地召開就較為方便。標前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復，應被視為招標文件的組成部分，均應整理成書面文件分發(fā)給參加標前會議和缺席的投標人，這是應特別注意的事。當標前會議形成的書面文件與原招標文件有不一致之處時，應以會議文件為準。我國《招標投標法》規(guī)定，招標人應在提交投標文件截止時間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有招標文件收受人。因此，凡已收到書面文件的投標人，不得以未參加標前會議為由對招標文件提出異議，或要求修改標書和報價。最后，招標人應在標前會議上宣布開標日期。另外，參加會議的費用應由各投標人自理?！　?四)開標、評標與定標　　開標、評標與定標是招標實施過程的關鍵階段，也是整個招標過程中程序最嚴密、對招標人能力要求最嚴格的階段?！　≌袠巳嘶蛘袠藱C構(gòu)收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標書后，經(jīng)過審查認為各項手續(xù)均符合規(guī)定時，即可收入，并在公開預定的時間(一般為招標文件確定的提交投標文件截止時間)、地點(招標文件中預先確定的地點)當眾拆封開標，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標的，并聲明不論管理服務費高低均有中標希望。之后便由各方面專家組成的評標委員會或評標小組進行評標?！　拈_始評標到最后定標，一般要經(jīng)過3～6個月的定標期。在這段時間內(nèi)，招標人或招標機構(gòu)要多方面對各個投標人的標書進行研究，必要時還要分別召開答辯會，方能最后定標。在評選過程中，應以管理服務費報價、管理服務質(zhì)量和管理方案先進程度作為主要的衡量標準?！　≡u標工作結(jié)束時，評標委員會通常最后會向招標人篩選出幾個最有競爭力的中標推薦人，由招標人(業(yè)主或開發(fā)商)作最后決定。在這一階段，招標人往往通過同時與中標推薦人進行談判，以最充分地獲取投標人的信息，這種談判在慣例中也被稱為“議標”(不同于招標方式中的“議標”)。經(jīng)過“議標”后，最后才由招標人決定誰中標。值得注意的是，我國《招標投標法》規(guī)定，通常情況下招標人從評審委員會推薦的幾位中標候選人中選取一個作為中標人，但在中標候選人均不符合招標人要求的情況下，招標人有權(quán)拒絕定標，從而取消招標。然而，招標人不得從評標委員會推薦的中標候選人之外的投標人中選定中標人，否則視作中標無效?！　∪⒄袠私Y(jié)束階段　　招標人在最后選出中標人時，招標工作便進入結(jié)束階段。這一階段最大的特點是招標人與投標人由一對多的選拔和被選拔關系逐漸轉(zhuǎn)移到一對一的合同關系。這一階段的具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。　　(一)合同的簽訂　　我國《招標投標法》規(guī)定：“招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同”。合同的簽訂，實際上就是招標人向中標人授予承包合同，是整個招標投標活動的最后一個程序。在招標與投標中，合同的格式、條款、內(nèi)容等都已在招標文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，然而按照國際慣例，在正式簽訂合同之前，中標人和招標人(開發(fā)商或業(yè)主)通常還要先就合同的具體細節(jié)進行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。以下所說的合同，均是指雙方經(jīng)過磋商后擬簽訂的正式合同?！　　　⊥ㄟ^招標投標簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同內(nèi)容；合同結(jié)尾?！　『贤蛭牟糠忠獙懨饔喠⒑贤碾p方當事人(即招標人與中標人)的法定名稱和地址。甲方當事人為開發(fā)商或業(yè)主委員會；乙方當事人為中標的物業(yè)管理企業(yè)?！　『贤瑑?nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術性條款、財務條款和法律條款三類條款。下一章將對其進行詳細介紹?！　『贤Y(jié)尾部分要寫明簽訂合同的日期、地點以及擬訂合同的語言文字，最后還要寫明合同生效日期，以及由合同雙方當事人或代理人簽字?！　⊥ǔＧ闆r下，招標成交方式的合同，其形式是一份簡單的協(xié)議書，合同的內(nèi)容都分散在招標文件中，以及商談過程中對招標文件和投標文件的修改和補充所形成的書面材料中。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標須知和合同一般條件等；另一部分是合同特殊條款、投標文件、技術規(guī)格說明及補充修改文件等。合同的格式都由招標人預先擬好，待中標人確定后再由雙方簽訂。合同協(xié)議書的格式將在下一章專門介紹?！　　　『贤瑮l款是構(gòu)成合同的主要內(nèi)容。合同條款因招標項目的性質(zhì)和類型而異。然而，一般來說不論哪一類合同，其主要條款總是由技術性條款、商務性條款和法律性條款構(gòu)成，其中主要包括：價格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。這些都屬于合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補充和修改。無論是合同一般條款還是合同特殊條款，都屬于招標文件中的一部分。本書在下一章還會作詳細介紹?！　?二)合同的履行　　合同的履行，是指合同雙方當事人各自按照合同的規(guī)定完成其應承擔的義務的行為，在此特指中標人應當按照合同約定履行義務，完成中標項目的行為。在合同履行過程中，有兩方面的問題值得注意：　　首先是合同履行的要求。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行。這意味著：①違約一方不能以其他財物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的，則仍應繼續(xù)履行。②履行合同時，在合同標的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量以及主體、時間、地點、方式等方面都必須適當。如我國《招標投標法》規(guī)定：“中標人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓”。除非預先合同有約定或者經(jīng)招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成，對于項目主體或關鍵工作，必須由中標人按要求完成。　　其次是關于合同履行中的擔保。我國《招標投標法》規(guī)定：“招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交”。根據(jù)國際慣例，招標文件中通常應規(guī)定在簽訂合同后的30天內(nèi)，中標人應按照合同的條款和條件，向招標人遞交一份履約保證金合同。履約保證金的金額通常為合同總金額的10％，且通?？捎芍袠巳舜饲斑f交的投標保證金轉(zhuǎn)入，充當履約保證金的一部分。保證金的額度大小，應以擔保金額足以抵償中標人違約時所造成的損失為原則。履約保證金合同通常以銀行保函的形式訂立，且履約保函的有效期通常要比合同期略長一些?！　?三)資料整理與歸檔　　合同簽訂后，標志著招標工作已經(jīng)結(jié)束，招標人和投標人(這時為中標人)進入一對一的長期契約合同關系。由于物業(yè)管理合同具有長期性的特點，因此，為了讓業(yè)主或開發(fā)商能夠長期對中標人的履約行為實行有效的監(jiān)督，招標人(業(yè)主或開發(fā)商)在招標結(jié)束后，應對形成合同關系過程中的一系列契約和資料進行妥善保存，以便查考。招標活動是一項十分復雜的活動，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標人應對其予以整理。通常這些文件主要包括：①招標文件；②對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；③招標文件附件及圖紙；④中標人投標文件及標書；⑤中標后簽訂的承包合同及附件；⑥中標人的履約保證書；⑦與中標人的來往信件；⑧其他重要文件。另外，業(yè)主或開發(fā)商還應注意經(jīng)常核對物業(yè)中的實際項目和實際管理標準與原標書和合同是否相符；合同期間，業(yè)主或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務時，要習慣于通過書信方式進行，以便日后作為憑證。物業(yè)管理投標程序　　物業(yè)管理招標投標在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內(nèi)也僅有北京、廣州、南京等地進行了初步嘗試，而參與投標的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。應當說，在這一行業(yè)中投標活動的成功經(jīng)驗暫且乏善可陳。然而，投標的公平性與競爭性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。對于物業(yè)管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導，就必須要盡快做好準備，加入到投標競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大。因此，了解物業(yè)管理投標的程序與技巧，了解投標中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，對于提高物業(yè)管理公司的投標競爭力以及保障其自身權(quán)益，都是非常現(xiàn)實和迫切的。　　雖然，由于投標對象——物業(yè)管理服務的無形性與其他工程項目的實物性的差異，物業(yè)管理投標具有許多區(qū)別于其他項目投標的獨特之處，但同樣作為投標，其必經(jīng)程序仍與其他項目投標有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準備、購買標書、可行性分析、編寫及封送標書等步驟。　　一、投標前期工作　　(一)取得從業(yè)資格　　正如所有合法經(jīng)營的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標前必須首先考慮的基本因素。按照國際與國內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標資格所需履行的手續(xù)也有所不同。　　　　物業(yè)管理公司在國內(nèi)從事投標業(yè)務，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。首先，按照我國《公司法》規(guī)定，作為獨立經(jīng)營、獨立核算的法人機構(gòu)，物業(yè)管理公司(或其所屬集團公司)必須擁有有關工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經(jīng)營資格。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖321。 其次，物業(yè)管理企業(yè)應具備經(jīng)有關部門核準頒發(fā)的資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書式樣見圖322。 　　鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實施，其目的是要通過資質(zhì)審查，嚴格控制物業(yè)管理隊伍質(zhì)量，提高服務水平，而對于從事物業(yè)管理投標的物業(yè)管理公司，審查更加嚴格?！　≡谠摗对囆修k法》出臺并正式實施之前，各級地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理辦法。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個等級：　?、僖患壩飿I(yè)管理公司的資質(zhì)標準　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在