【正文】 實行國內公開招標的項目的招標公告指定必須在我國出版的《中國招標》期刊上刊登。以下對發(fā)布招標公告的渠道和時間安排、招標公告的內容和格式等進行詳細介紹。招標的實施主要包括以下幾個具體步驟：發(fā)布招標公告或投標邀請書；組織資格預審；召開標前會議；開標、評標和定標。標底制定得是否正確很大程度上取決于招標文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標文件對項目的工作量進行說明時應盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準確，力爭將招標文件中計算出的工作量與實際量的誤差控制在5％以內。　　由于標底是衡量投標報價競爭力的一把尺子，標底制定的好壞，直接影響到招標工作的有效性。按照國際慣例，在正式招標前，招標人應對招標項目制定出標底?！俺罢袠恕痹谖覈礊樵陧椖苛㈨楇A段，用地申請得到批準后即可進行物業(yè)管理招標工作、制定招標文件。　　考慮到招標文件的編制對整個招標活動的影響舉足輕重，下一章將專門就招標文件的編制進行詳細介紹，在此不再贅述。前者通常是物業(yè)管理招標的行業(yè)性的約定俗成，對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性，通常由技術條款、商務條款和法律條款組成；后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款?！　?3)對招標程序的說明　　由于整個招標過程應體現出公平、公正、合理的原則，而要體現公平、公正原則，重要的一條便是招標程序的公開化，以增加招標活動的透明度。為了保證投標人的合格性，招標機構有必要對潛在的投標人進行投標資格預審，招標文件在這一部分規(guī)定參加資格預審的投標人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進行審查?！　∥飿I(yè)管理招標文件的內容格式根據招標項目的特點和需要而有所不同，但任何招標文件都應當依據法規(guī)和慣例編寫其基本的內容。招標文件是招標機構向投標者提供的為進行招標工作所必需的文件。招標人應根據自身對物業(yè)管理的要求及標的的規(guī)模大小選擇相稱的招標代理機構，在委托價格合理的情況下，應選取具有較高等級的代理機構進行招標。而且，招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，招標代理機構無權將招標結果強加于招標人，招標人應是是否中標的最終決定者?！　τ谡袠巳宋姓袠舜頇C構招標，我國《招標投標法》規(guī)定：“招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。如招標人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構，有能力從物業(yè)的設計、施工監(jiān)理到驗收，整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標機構，包攬其“一條龍”的招標工作，這時該物業(yè)管理招標也理應由開發(fā)商自行成立的招標機構來完成。兩種途徑都符合我國《招標投標法》的規(guī)定，并各有特點。招標機構的主要職責是：擬定招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織簽訂合同。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第81頁 共81頁全過程物業(yè)管理招投標實務教程一、招標準備階段　　招標準備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進行物業(yè)管理招標到正式對外招標即發(fā)布招標公告之前的這一階段所做的一系列準備工作?？梢娬袠藱C構一旦成立，其職責將貫穿整個招標投標過程?！　τ陂_發(fā)商或業(yè)主委員會自行成立招標機構，我國《招標投標法》規(guī)定：“招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。再如，對于采用小范圍邀請招標或議標方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目，由于招標工作量不大，專業(yè)性不強，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標文件和組織評標，這時，招標人自行成立招標機構招標也較為適宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構”。特別是國有房地產開發(fā)商在委托招標代理機構招標時，應避免選擇與自己有上級關系的招標代理機構?！　≌袠巳宋姓袠舜頇C構進行招標的方式常用于公開招標和一部分大范圍邀請招標。招標文件的作用在于：告知投標人遞交投標書的程序；闡明所需招標的標的情況；告知投標評定準則以及訂立合同的條件等。我國《招標投標法》規(guī)定：“招標文件應當包括招標項目的技術要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。為了保證投標的真實性，招標人往往還要求投標人必須交納投標保證金，招標文件中規(guī)定了投標保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。招標文件這一部分的內容便是通過將開標、評標和定標的規(guī)劃等招標過程的關鍵內容予以公開，從而體現了整個招標工作的公正透明。按照個性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時，合同應以特殊性條款為準?！　∽詈笳勔徽勚贫ㄕ袠宋募臅r間。超前實行物業(yè)管理招標確實有其優(yōu)點，然而過早地制定招標文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標文件編制難度加大，可靠性降低。標底是招標人為準備招標的內容計算出的一個合理的基本價格，即一種預算價格，它的主要作用是作為招標人審核報價、評標和確定中標人的重要依據。標底定的過高，進入合格范圍內的投標人數量太多，就會使評價的工作量和難度大大增加；標底定得過低，又容易使所有的投標人都落空，從而導致招標失敗。其次，標底的制定應建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎上，這樣編制出的標底才切合實際?！　?一)發(fā)布招標公告或投標邀請書　　我國《招標投標法》和國際慣例都規(guī)定，招標人采用公開招標方式招標的，應當發(fā)布招標公告；招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標邀請書?！　　　“l(fā)布招標公告應根據項目的性質和自身特點選擇適當的渠道。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項目還可以在官方公報上刊登招標公告，使投標具有廣泛性，如在我國還主要刊登在《人民日報》、《中國日報》上?！　嶋H上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標項目外，國際慣例對招標公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。另外，如果要通過幾個渠道發(fā)布招標公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出版周期顯然要比網絡媒體長)，以便能讓招標公告基本在同一時間刊登出來。按照國際慣例，從招標公告發(fā)布之日算起，應讓投標人至少有45天(通常有60～90天)來準備投標和遞交標書。至于投標邀請書的內容和格式與招標公告大致相同，在此便不再重復了。因為投標人數量過多，招標人的管理費用和評標費用就會大大提高，通過資格預審淘汰一部分競爭者則可以減少這筆費用。無論資格預審在何時進行，其審核程序和要求投標公司遞交的文件都大致相同。按照慣例，從刊登資格預審通告的日期到申請截止期應不得少于45天。最后，招標人還應在資格預審文件中規(guī)定資格預審申請表和資料遞交的份數、時間和地點及文件所使用的語言等?！　　　≠Y格預審的重點在于投標人的經驗、過去完成類似項目的情況；人員及設備能力；投標人的財務狀況，包括過去幾年的承包合同收入和可投入本項目的啟動資金等?！　τ谏鲜鲈陬A審中申請人必須提交的重要內容應當在資格預審文件中予以明列，或制成表格，要求申請人按要求填寫?！　?三)召開標前會議　　投標資格預審確定合格申請人后，應盡快通知合格申請人，要求他們及時前來購買招標文件。招標機構也可要求投標人在規(guī)定日期內將問題用書面形式寄給招標人，以便招標人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標前會議。我國《招標投標法》規(guī)定，招標人應在提交投標文件截止時間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有招標文件收受人?！　?四)開標、評標與定標　　開標、評標與定標是招標實施過程的關鍵階段，也是整個招標過程中程序最嚴密、對招標人能力要求最嚴格的階段。在這段時間內，招標人或招標機構要多方面對各個投標人的標書進行研究，必要時還要分別召開答辯會，方能最后定標。經過“議標”后，最后才由招標人決定誰中標。這一階段最大的特點是招標人與投標人由一對多的選拔和被選拔關系逐漸轉移到一對一的合同關系。在招標與投標中，合同的格式、條款、內容等都已在招標文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，然而按照國際慣例，在正式簽訂合同之前，中標人和招標人(開發(fā)商或業(yè)主)通常還要先就合同的具體細節(jié)進行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。甲方當事人為開發(fā)商或業(yè)主委員會；乙方當事人為中標的物業(yè)管理企業(yè)?！　⊥ǔＧ闆r下，招標成交方式的合同，其形式是一份簡單的協(xié)議書，合同的內容都分散在招標文件中，以及商談過程中對招標文件和投標文件的修改和補充所形成的書面材料中?！　　　『贤瑮l款是構成合同的主要內容。無論是合同一般條款還是合同特殊條款，都屬于招標文件中的一部分。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行。除非預先合同有約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成，對于項目主體或關鍵工作，必須由中標人按要求完成。履約保證金的金額通常為合同總金額的10％，且通?？捎芍袠巳舜饲斑f交的投標保證金轉入，充當履約保證金的一部分。由于物業(yè)管理合同具有長期性的特點，因此，為了讓業(yè)主或開發(fā)商能夠長期對中標人的履約行為實行有效的監(jiān)督，招標人(業(yè)主或開發(fā)商)在招標結束后，應對形成合同關系過程中的一系列契約和資料進行妥善保存，以便查考。物業(yè)管理投標程序　　物業(yè)管理招標投標在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內也僅有北京、廣州、南京等地進行了初步嘗試，而參與投標的物業(yè)管理公司更是寥寥可數。因此，了解物業(yè)管理投標的程序與技巧，了解投標中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，對于提高物業(yè)管理公司的投標競爭力以及保障其自身權益，都是非?，F實和迫切的?！　　　∥飿I(yè)管理公司在國內從事投標業(yè)務，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》。物業(yè)管理企業(yè)資質證書式樣見圖322。如上海市根據《上海市物業(yè)管理公司資質等級管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個等級：　?、僖患壩飿I(yè)管理公司的資質標準　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在20萬平方米以上?！　、诙壩飿I(yè)管理公司的資質標準　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬～50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在5萬～20萬平方米以上?！　、廴壩飿I(yè)管理公司的資質標準　　規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬～20萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在1萬～5萬平方米以上。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應以招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。一級企業(yè)可參加全國范圍內物業(yè)管理項目的投標、議標；二級企業(yè)只限于參加全國范圍內30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標；三級企業(yè)只限于參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。對于不符合原定資質等級標準的企業(yè)，由資質等級評定初審部門提出降級或吊銷資質證書的意見，報審批部門批準后執(zhí)行?！　　　∥飿I(yè)管理公司參與國際投標，應根據招標物業(yè)所在國規(guī)定，履行必要的手續(xù)。但無論注冊手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請時都必須按規(guī)定提交文件。因此，國內物業(yè)管理公司對外投標時通常需另行準備一份對外適用的公司章程。分公司的證明文件應由物業(yè)管理總公司開出，說明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機關公證后生效?！　、揶k事處人員名單和任職證書?！　?2)選擇代理人　　物業(yè)管理公司如果在國外從事投標，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙，而房地產項目的固定性以及物業(yè)管理服務的無形性，又要求他們必須承擔較之于其他工程承包項目投標更大的風險。代理人應當利用其在當地廣泛的社會關系與以往經驗向投標公司提供相關的重要信息，包括重大項目的招標信息；開發(fā)商情況；當地法律、經濟情況；社會風俗習慣；勞務雇用管理等。這些服務可以提高投標者工作效率，降低其交易成本?！　∥飿I(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務需要與代理成本之后，便可在當地的中介服務公司中慎重選擇滿足條件的代理人。　?、偌夹g勝任能力?！　　Ｔ谔峁┓杖^程中，代理者還必須要善于與承包商、供應商、貸款機構及政府機構打交道，同時向委托方報告工作進展，以使其能及時和準確地作出決定?！　?。　　，及其對自己應承擔義務的了解。投標公司可通過詢問調查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動有直接或間接的利益關系，能否客觀完成被委派的任務，并且通過應用合理的技術與經濟原理使委托方獲得最佳效益。投標公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關系。通常這一決策可經歷以下幾個步驟：　?、俅_定選擇范圍。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊。接下來物業(yè)管理公司則應分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點提出建議書：工作內容說明；與該合同有關的證明單據和資料；資料說明；附有詳細說明的其他替代方案；培訓計劃；過去在性質類似項目中的經驗；資金控制的詳細情況；工作人員的規(guī)模與職責；為實施該合同任務而提出的組織與管理的模式；對當地條件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務項目的技術手段；資源的可利用性。投標公司可先邀請排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項及取費標準，談判應盡可能詳細地對合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定?！　?。這應當是合同的主要部分?！　“茨承﹪乙?guī)定，代理協(xié)議應呈報政府有關部門登記注冊，如有必要，還需由公證部門予以公證。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況?！　?2)接受資信審查?！　?三)收集招標物業(yè)相關資料　　招標物業(yè)的相關資料是物業(yè)管理公司進行投標可行性研究必不可少的重要因素。報紙或相關雜志歷來是各種招標信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關情況也會在各種雜志上有介紹。為適應電子商務的發(fā)展趨勢，許多招標投標公司紛紛建起了自己的網站，各種招標信