【正文】 實(shí)行國內(nèi)公開招標(biāo)的項(xiàng)目的招標(biāo)公告指定必須在我國出版的《中國招標(biāo)》期刊上刊登。以下對發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時(shí)間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進(jìn)行詳細(xì)介紹。招標(biāo)的實(shí)施主要包括以下幾個(gè)具體步驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；組織資格預(yù)審；召開標(biāo)前會議；開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對項(xiàng)目工作量的說明是否正確，因此招標(biāo)文件對項(xiàng)目的工作量進(jìn)行說明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng)，同時(shí)將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭將招標(biāo)文件中計(jì)算出的工作量與實(shí)際量的誤差控制在5％以內(nèi)?！　∮捎跇?biāo)底是衡量投標(biāo)報(bào)價(jià)競爭力的一把尺子，標(biāo)底制定的好壞，直接影響到招標(biāo)工作的有效性。按照國際慣例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項(xiàng)目制定出標(biāo)底?！俺罢袠?biāo)”在我國即為在項(xiàng)目立項(xiàng)階段，用地申請得到批準(zhǔn)后即可進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招標(biāo)文件?！　】紤]到招標(biāo)文件的編制對整個(gè)招標(biāo)活動的影響舉足輕重，下一章將專門就招標(biāo)文件的編制進(jìn)行詳細(xì)介紹，在此不再贅述。前者通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成，對于不同的物業(yè)管理項(xiàng)目均具有一般性，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；后者則是針對每個(gè)具體不同的物業(yè)管理項(xiàng)目自身的特點(diǎn)而度身定造的個(gè)性化條款。　　(3)對招標(biāo)程序的說明　　由于整個(gè)招標(biāo)過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的一條便是招標(biāo)程序的公開化，以增加招標(biāo)活動的透明度。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)機(jī)構(gòu)有必要對潛在的投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進(jìn)行審查?！　∥飿I(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同，但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。招標(biāo)文件是招標(biāo)機(jī)構(gòu)向投標(biāo)者提供的為進(jìn)行招標(biāo)工作所必需的文件。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，在委托價(jià)格合理的情況下，應(yīng)選取具有較高等級的代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。而且，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強(qiáng)加于招標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者?！　τ谡袠?biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。如招標(biāo)人為實(shí)力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機(jī)構(gòu)，有能力從物業(yè)的設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理到驗(yàn)收，整個(gè)開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，這時(shí)該物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開發(fā)商自行成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)來完成。兩種途徑都符合我國《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，并各有特點(diǎn)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是：擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)；組織簽訂合同。編號：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第81頁 共81頁全過程物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)教程一、招標(biāo)準(zhǔn)備階段　　招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作?？梢娬袠?biāo)機(jī)構(gòu)一旦成立，其職責(zé)將貫穿整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)過程?！　τ陂_發(fā)商或業(yè)主委員會自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。再如，對于采用小范圍邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項(xiàng)目，由于招標(biāo)工作量不大，專業(yè)性不強(qiáng)，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)，這時(shí)，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)也較為適宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)”。特別是國有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí)，應(yīng)避免選擇與自己有上級關(guān)系的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)?！　≌袠?biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大范圍邀請招標(biāo)。招標(biāo)文件的作用在于：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序；闡明所需招標(biāo)的標(biāo)的情況；告知投標(biāo)評定準(zhǔn)則以及訂立合同的條件等。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。為了保證投標(biāo)的真實(shí)性，招標(biāo)人往往還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。招標(biāo)文件這一部分的內(nèi)容便是通過將開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)了整個(gè)招標(biāo)工作的公正透明。按照個(gè)性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時(shí)，合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。　　最后談一談制定招標(biāo)文件的時(shí)間。超前實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)確實(shí)有其優(yōu)點(diǎn)，然而過早地制定招標(biāo)文件，加之此時(shí)存在大量的不確定因素會使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計(jì)算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格，即一種預(yù)算價(jià)格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。標(biāo)底定的過高，進(jìn)入合格范圍內(nèi)的投標(biāo)人數(shù)量太多，就會使評價(jià)的工作量和難度大大增加；標(biāo)底定得過低，又容易使所有的投標(biāo)人都落空，從而導(dǎo)致招標(biāo)失敗。其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個(gè)比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實(shí)際。　　(一)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書　　我國《招標(biāo)投標(biāo)法》和國際慣例都規(guī)定，招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。　　　　發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和自身特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)那?。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類?xiàng)目還可以在官方公報(bào)上刊登招標(biāo)公告，使投標(biāo)具有廣泛性，如在我國還主要刊登在《人民日報(bào)》、《中國日報(bào)》上?！　?shí)際上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標(biāo)項(xiàng)目外，國際慣例對招標(biāo)公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。另外，如果要通過幾個(gè)渠道發(fā)布招標(biāo)公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報(bào)刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長)，以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時(shí)間刊登出來。按照國際慣例，從招標(biāo)公告發(fā)布之日算起，應(yīng)讓投標(biāo)人至少有45天(通常有60～90天)來準(zhǔn)備投標(biāo)和遞交標(biāo)書。至于投標(biāo)邀請書的內(nèi)容和格式與招標(biāo)公告大致相同，在此便不再重復(fù)了。因?yàn)橥稑?biāo)人數(shù)量過多，招標(biāo)人的管理費(fèi)用和評標(biāo)費(fèi)用就會大大提高，通過資格預(yù)審淘汰一部分競爭者則可以減少這筆費(fèi)用。無論資格預(yù)審在何時(shí)進(jìn)行，其審核程序和要求投標(biāo)公司遞交的文件都大致相同。按照慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘缴暾埥刂蛊趹?yīng)不得少于45天。最后，招標(biāo)人還應(yīng)在資格預(yù)審文件中規(guī)定資格預(yù)審申請表和資料遞交的份數(shù)、時(shí)間和地點(diǎn)及文件所使用的語言等。　　　　資格預(yù)審的重點(diǎn)在于投標(biāo)人的經(jīng)驗(yàn)、過去完成類似項(xiàng)目的情況；人員及設(shè)備能力；投標(biāo)人的財(cái)務(wù)狀況，包括過去幾年的承包合同收入和可投入本項(xiàng)目的啟動資金等?！　τ谏鲜鲈陬A(yù)審中申請人必須提交的重要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在資格預(yù)審文件中予以明列，或制成表格，要求申請人按要求填寫?！　?三)召開標(biāo)前會議　　投標(biāo)資格預(yù)審確定合格申請人后，應(yīng)盡快通知合格申請人，要求他們及時(shí)前來購買招標(biāo)文件。招標(biāo)機(jī)構(gòu)也可要求投標(biāo)人在規(guī)定日期內(nèi)將問題用書面形式寄給招標(biāo)人，以便招標(biāo)人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標(biāo)前會議。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)在提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。　　(四)開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)　　開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)是招標(biāo)實(shí)施過程的關(guān)鍵階段，也是整個(gè)招標(biāo)過程中程序最嚴(yán)密、對招標(biāo)人能力要求最嚴(yán)格的階段。在這段時(shí)間內(nèi)，招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)要多方面對各個(gè)投標(biāo)人的標(biāo)書進(jìn)行研究，必要時(shí)還要分別召開答辯會，方能最后定標(biāo)。經(jīng)過“議標(biāo)”后，最后才由招標(biāo)人決定誰中標(biāo)。這一階段最大的特點(diǎn)是招標(biāo)人與投標(biāo)人由一對多的選拔和被選拔關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)移到一對一的合同關(guān)系。在招標(biāo)與投標(biāo)中，合同的格式、條款、內(nèi)容等都已在招標(biāo)文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，然而按照國際慣例，在正式簽訂合同之前，中標(biāo)人和招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)通常還要先就合同的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。甲方當(dāng)事人為開發(fā)商或業(yè)主委員會；乙方當(dāng)事人為中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)?！　⊥ǔＧ闆r下，招標(biāo)成交方式的合同，其形式是一份簡單的協(xié)議書，合同的內(nèi)容都分散在招標(biāo)文件中，以及商談過程中對招標(biāo)文件和投標(biāo)文件的修改和補(bǔ)充所形成的書面材料中?！　　　『贤瑮l款是構(gòu)成合同的主要內(nèi)容。無論是合同一般條款還是合同特殊條款，都屬于招標(biāo)文件中的一部分。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行。除非預(yù)先合同有約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意，可以將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成，對于項(xiàng)目主體或關(guān)鍵工作，必須由中標(biāo)人按要求完成。履約保證金的金額通常為合同總金額的10％，且通?？捎芍袠?biāo)人此前遞交的投標(biāo)保證金轉(zhuǎn)入，充當(dāng)履約保證金的一部分。由于物業(yè)管理合同具有長期性的特點(diǎn)，因此，為了讓業(yè)主或開發(fā)商能夠長期對中標(biāo)人的履約行為實(shí)行有效的監(jiān)督，招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)在招標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)對形成合同關(guān)系過程中的一系列契約和資料進(jìn)行妥善保存，以便查考。物業(yè)管理投標(biāo)程序　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內(nèi)也僅有北京、廣州、南京等地進(jìn)行了初步嘗試，而參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。因此，了解物業(yè)管理投標(biāo)的程序與技巧，了解投標(biāo)中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，對于提高物業(yè)管理公司的投標(biāo)競爭力以及保障其自身權(quán)益，都是非?，F(xiàn)實(shí)和迫切的?！　　　∥飿I(yè)管理公司在國內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書式樣見圖322。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個(gè)等級：　?、僖患壩飿I(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在20萬平方米以上?！　、诙壩飿I(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬～50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在5萬～20萬平方米以上?！　、廴壩飿I(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬～20萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在1萬～5萬平方米以上。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)以招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級企業(yè)只限于參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級企業(yè)只限于參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。對于不符合原定資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由資質(zhì)等級評定初審部門提出降級或吊銷資質(zhì)證書的意見，報(bào)審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行?！　　　∥飿I(yè)管理公司參與國際投標(biāo)，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)所在國規(guī)定，履行必要的手續(xù)。但無論注冊手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請時(shí)都必須按規(guī)定提交文件。因此，國內(nèi)物業(yè)管理公司對外投標(biāo)時(shí)通常需另行準(zhǔn)備一份對外適用的公司章程。分公司的證明文件應(yīng)由物業(yè)管理總公司開出，說明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機(jī)關(guān)公證后生效?！　、揶k事處人員名單和任職證書?！　?2)選擇代理人　　物業(yè)管理公司如果在國外從事投標(biāo)，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的固定性以及物業(yè)管理服務(wù)的無形性，又要求他們必須承擔(dān)較之于其他工程承包項(xiàng)目投標(biāo)更大的風(fēng)險(xiǎn)。代理人應(yīng)當(dāng)利用其在當(dāng)?shù)貜V泛的社會關(guān)系與以往經(jīng)驗(yàn)向投標(biāo)公司提供相關(guān)的重要信息，包括重大項(xiàng)目的招標(biāo)信息；開發(fā)商情況；當(dāng)?shù)胤?、?jīng)濟(jì)情況；社會風(fēng)俗習(xí)慣；勞務(wù)雇用管理等。這些服務(wù)可以提高投標(biāo)者工作效率，降低其交易成本?！　∥飿I(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務(wù)需要與代理成本之后，便可在當(dāng)?shù)氐闹薪榉?wù)公司中慎重選擇滿足條件的代理人。　?、偌夹g(shù)勝任能力?！　?。在提供服務(wù)全過程中，代理者還必須要善于與承包商、供應(yīng)商、貸款機(jī)構(gòu)及政府機(jī)構(gòu)打交道，同時(shí)向委托方報(bào)告工作進(jìn)展，以使其能及時(shí)和準(zhǔn)確地作出決定。　　。　　，及其對自己應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的了解。投標(biāo)公司可通過詢問調(diào)查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動有直接或間接的利益關(guān)系，能否客觀完成被委派的任務(wù)，并且通過應(yīng)用合理的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)原理使委托方獲得最佳效益。投標(biāo)公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關(guān)系。通常這一決策可經(jīng)歷以下幾個(gè)步驟：　　①確定選擇范圍。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊(duì)。接下來物業(yè)管理公司則應(yīng)分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點(diǎn)提出建議書：工作內(nèi)容說明；與該合同有關(guān)的證明單據(jù)和資料；資料說明；附有詳細(xì)說明的其他替代方案；培訓(xùn)計(jì)劃；過去在性質(zhì)類似項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)；資金控制的詳細(xì)情況；工作人員的規(guī)模與職責(zé)；為實(shí)施該合同任務(wù)而提出的組織與管理的模式；對當(dāng)?shù)貤l件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務(wù)項(xiàng)目的技術(shù)手段；資源的可利用性。投標(biāo)公司可先邀請排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項(xiàng)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，談判應(yīng)盡可能詳細(xì)地對合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。　　。這應(yīng)當(dāng)是合同的主要部分?！　“茨承﹪乙?guī)定，代理協(xié)議應(yīng)呈報(bào)政府有關(guān)部門登記注冊，如有必要，還需由公證部門予以公證。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。　　(2)接受資信審查。　　(三)收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料　　招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進(jìn)行投標(biāo)可行性研究必不可少的重要因素。報(bào)紙或相關(guān)雜志歷來是各種招標(biāo)信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況也會在各種雜志上有介紹。為適應(yīng)電子商務(wù)的發(fā)展趨勢，許多招標(biāo)投標(biāo)公司紛紛建起了自己的網(wǎng)站，各種招標(biāo)信