【正文】 　　(四)進行投標可行性分析　　一項物業(yè)管理投標從購買招標文件到送出投標書，涉及大量的人力物力支出，一旦投標失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀。這必然要求物業(yè)管理投標公司在確定是否進行競標時務(wù)必要小心謹慎，在提出投標申請前做出必要的可行性研究，不可貿(mào)然行事?！　　　?1)物業(yè)性質(zhì)。了解區(qū)分招標物業(yè)的性質(zhì)非常重要。因為不同性質(zhì)的物業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同，所需的技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的相對優(yōu)劣勢也差異明顯?！　±?，對于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，不僅應(yīng)有助于人的身心健康，還需對整個城市風貌產(chǎn)生積極影響。因此，在管理上就要求能增強住宅功能，搞好小區(qū)設(shè)施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應(yīng)圍繞這一目標安排。　　與之相對應(yīng)，服務(wù)型公寓則更注重一對一的服務(wù)特色。它既要為住戶提供酒店式服務(wù)，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個性化，除了日常清潔、綠化服務(wù)外，還應(yīng)提供各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等?！　《鴮τ趯懽謽?，其管理重點則放在了“安全、舒適、快捷”上。故其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè)重于加強閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財產(chǎn)安全，開辟商場、酒家、娛樂設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方便用戶生活，完善通訊系統(tǒng)建設(shè)以加強用戶同外部聯(lián)系等方面?！　∵@些不同的管理內(nèi)容必然對物業(yè)管理公司提出不同的服務(wù)要求和技術(shù)要求，而具有類似物業(yè)管理經(jīng)驗的投標公司無疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標中占有一定的技術(shù)和人力資源優(yōu)勢?！　?2)特殊服務(wù)要求。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務(wù)。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標公司的優(yōu)勢，甚至可能導(dǎo)致競標過程中的“黑馬”出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認真對待，在分析中趨利避害。他們可考慮這些特殊服務(wù)的支出費用及自身的技術(shù)力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標方案；反之，則應(yīng)放棄競標?！　?3)物業(yè)招標背景。這是對招標文件的留意。有時招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對于其他投標公司而言是極為不利的。因此在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢判斷。　　如公告中寫明“歡迎物業(yè)管理公司參加投標”，此時則可能出現(xiàn)當其他公司與公司的標價和服務(wù)質(zhì)量相同時，開發(fā)商會優(yōu)先選擇后者的情況。再如，物業(yè)的物業(yè)管理招標書上寫明必須提供某項服務(wù)，而本地又僅有一家專業(yè)服務(wù)公司可提供該項服務(wù)，則投標公司應(yīng)注意開發(fā)商與該專業(yè)服務(wù)公司是否關(guān)系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等?！　∵@些細枝末節(jié)看似無關(guān)緊要，可一旦忽略，則有可能導(dǎo)致投標失敗，不僅投標者的大量準備工作徒勞無功，而且還會影響公司聲譽?！　?4)物業(yè)開發(fā)商狀況。這一層面的分析包括開發(fā)商的技術(shù)力量、信譽度等。因為物業(yè)的質(zhì)量取決于開發(fā)商的設(shè)計、施工質(zhì)量，而有些質(zhì)量問題只有在物業(yè)管理公司接管后才會出現(xiàn)，這必然會增大物業(yè)管理公司的維護費用和與開發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會影響物業(yè)管理公司的信譽。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商以往所承建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽較好、易于協(xié)調(diào)的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入，這樣既可保證物業(yè)質(zhì)量，也便于其日后管理?！　　　?1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理或合作經(jīng)驗，這在競標中極易引起開發(fā)商注意。而且從成本角度考慮，以往的類似管理也可在現(xiàn)成的管理人員、設(shè)備或固定的業(yè)務(wù)聯(lián)系方面節(jié)約許多開支。故投標者應(yīng)針對招標物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗，確定公司的競爭優(yōu)勢?！　?2)人力資源優(yōu)勢。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓人員，是否具有熟練和經(jīng)驗豐富的管理人員，是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗的專業(yè)服務(wù)公司有密切合作關(guān)系。　　(3)技術(shù)優(yōu)勢。即能否利用高新技術(shù)提供高品質(zhì)服務(wù)或特殊服務(wù)，如智能大廈等先進的信息管理技術(shù)，綠色工程以及高科技防盜安全設(shè)施等?！　?4)財務(wù)管理優(yōu)勢。公司在財務(wù)分析方面是否有完善的核算制度和先進的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財務(wù)管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支?！　?5)劣勢分析。這主要體現(xiàn)在競爭者的優(yōu)勢上，詳見下面的分析。　　　　(1)潛在競爭者。有時在競標中可能會出現(xiàn)某些剛具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與競標的情況。他們可能幾乎沒有類似成熟的管理經(jīng)驗，但在某一方面(如特殊技術(shù)、服務(wù)等)卻具有絕對或壟斷優(yōu)勢。由于他們進入物業(yè)管理行業(yè)不久，許多情況尚未能為人所知，他們雖然默默無聞，容易被人所忽略，卻很有可能成為競標中的“黑馬”，這樣的競爭對手不僅隱蔽而且威脅巨大。對于這些陌生的競爭者，投標公司不可掉以輕心，必須認真對待。這實際上又從另一方面強調(diào)了物業(yè)管理公司全面搜集資料工作的重要性?！　?2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量。通常大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗、先進的技術(shù)和優(yōu)秀的品質(zhì)，就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實力，尤其在我國現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專業(yè)性服務(wù)公司尚不成氣候的情況下，規(guī)模大小在很大程度上將影響招標者的選擇判斷。此外，公司現(xiàn)有的正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務(wù)的質(zhì)量則可從另一方面更為真實地反映出其實力大小。　　(3)當?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，其質(zhì)量的判定在很大程度上取決于業(yè)主的滿足程度。當?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對當?shù)匚幕?、風俗的熟悉提供令業(yè)主滿足的服務(wù)。較之異地進入的物業(yè)管理公司，他們一來可減少進入障礙，二來可利用以往業(yè)務(wù)所形成的與當?shù)貙I(yè)性服務(wù)公司的密切往來，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢，同時他們還可能由于與當?shù)赜嘘P(guān)部門的特殊聯(lián)系而具有某些關(guān)系優(yōu)勢。　　(4)經(jīng)營方式差異?，F(xiàn)有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種：一是實體性，內(nèi)部分為兩個層次，即管理層和作業(yè)層，管理層由有經(jīng)營頭腦的人組成，作業(yè)層由與服務(wù)內(nèi)容相關(guān)的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無作業(yè)層，他們通常不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散的聯(lián)合，以合同方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。這兩種不同組織形式?jīng)Q定了他們不同的經(jīng)營方式，前者通常具有較強的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，但管理成本較高；后者則相對靈活，管理成本低，但需要有優(yōu)秀的專業(yè)性服務(wù)公司與之配合，因而他們的投標積極性與報價也相應(yīng)呈現(xiàn)差異。投標公司可針對招標物業(yè)所在地具體情況對其區(qū)別對待，權(quán)宜從事?！　　　≡趪鴥?nèi)從事物業(yè)管理投標，通?？赡苊媾R的風險有：　　(1)通貨膨脹風險。主要是指由于通貨膨脹引起的設(shè)備、人工等價格上升，導(dǎo)致其中標后實際運行成本費用大大超過預(yù)算，甚至出現(xiàn)虧損?！　?2)經(jīng)營風險。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當?shù)匚幕牧私?，不能提供高質(zhì)量服務(wù)，導(dǎo)致虧損甚至遭業(yè)主辭退。　　(3)自然條件。如水災(zāi)、地震等自然災(zāi)不能構(gòu)成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時，物業(yè)管理公司將承擔的部分損失?！　?4)其他風險。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務(wù)，而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟乃至信譽損失等?！　〈送?，當物業(yè)管理公司從事國際投標時，還可能面臨政治風險?！　∵@些因素都可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司即使競標成功也會發(fā)生虧損，但這也絕非不可避免。物業(yè)管理公司必須在決定投標之前認真考慮這些風險因素，并從自身條件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風險，將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減二、投標實施步驟在通過資格預(yù)審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實施投標(圖323)。 　　(一)購買閱讀招標文件　　物業(yè)管理公司要想取得招標文件必須向業(yè)主購買，而取得招標文件之后，如何閱讀成為關(guān)系到投標成敗的重要環(huán)節(jié)。　　首先，招標文件可能會由于篇幅較長而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容不清晰的情況。這些錯誤雖是由于招標業(yè)主的原因，但若投標企業(yè)在投標前不加重視，甚至不能發(fā)現(xiàn)，將可能影響投標標價的制定，以至影響投標的成功，甚至還可能影響中標后合同的履行。因此，投標企業(yè)在這一階段，應(yīng)本著仔細謹慎的原則，閱讀并盡可能找出錯誤，再按其不同性質(zhì)與重要性，將這些錯誤與遺漏劃分為“招標前由業(yè)主明確答復(fù)”和“計人索賠項目”兩類?！　∑浯?，從事國際投標的公司還應(yīng)注意招標文件的翻譯。不同的翻譯可能會導(dǎo)致招標文件內(nèi)容面目全非，而由精通外語的計價員直接閱讀招標文件則是解決這一問題的理想辦法?！　〈送?，招標公司還應(yīng)注意要對招標文件中的各項規(guī)定，如開標時間、定標時間、投標保證書等，尤其是圖紙、設(shè)計說明書和管理服務(wù)標準、要求和范圍予以足夠重視，作出仔細研究。　　(二)考察現(xiàn)場　　通常，開發(fā)商或業(yè)主委員會將根據(jù)需要組織參與投標的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參觀現(xiàn)場，并向他們做出相關(guān)的必要介紹，其目的在于幫助投標公司充分了解物業(yè)情況，以合理計算標價。在考察過程中，投標人還將就投標公司代表所提出的有關(guān)投標的各種疑問做出口頭回答，但這種口頭答疑并不具備法律效力。只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人做出書面答復(fù)時，才能產(chǎn)生法律約束力?！　「鶕?jù)慣例，投標人應(yīng)對現(xiàn)場條件考察結(jié)果自行負責，開發(fā)商將認為投標者已掌握了現(xiàn)場情況，明確了現(xiàn)場物業(yè)與投標報價有關(guān)的外在風險條件。投標人不得在接管后對物業(yè)外在的質(zhì)量問題提出異議，申明條件不利而要求索賠(當然，其內(nèi)在且不能從外部發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題除外)。因此，投標公司對這一步驟不得掉以輕心，必須就以下方面進行細致了解：　　(1)若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應(yīng)現(xiàn)場查看工程土建構(gòu)造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、電力交通通訊設(shè)備等，必要時做好日后養(yǎng)護、維護要點記錄，圖紙更改要點記錄，交與開發(fā)商商議。前期介入的優(yōu)點在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調(diào)，有利于其接管后的管理。物業(yè)管理公司應(yīng)盡量利用這一機會，認真準備、仔細查看，參與業(yè)主的設(shè)計開發(fā)，甚至可以就業(yè)主設(shè)計的不合理之處提出修改意見，或提出更好的設(shè)計建議?！　?2)若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理公司應(yīng)按以下標準視察項目：　?、俟こ添椖渴┕な欠穹虾贤?guī)定與設(shè)計圖紙要求；　?、诩夹g(shù)經(jīng)檢驗達到國家規(guī)定的質(zhì)量標準，能滿足使用要求；　?、劭⒐すこ踢_到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設(shè)備運轉(zhuǎn)正常；　　④設(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達到設(shè)計要求；　?、荽_保外在質(zhì)量無重大問題；　　⑥周圍公用設(shè)施分布情況。　　(3)主要業(yè)主情況，包括收入層次、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)等。這些情況可由投標公司自行安排人員與時間進行調(diào)查?！　?4)當?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理條件。這些條件與接管后的服務(wù)密切相關(guān)。例如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節(jié)，因此這里的物業(yè)注重朝向、通風與綠化，相應(yīng)其物業(yè)管理也更應(yīng)注意加強環(huán)境維護與季節(jié)更替時的服務(wù)。再如素有“山城”之稱的重慶，其特點在于春秋兩季不分明，濕度大，夏季氣候悶熱，且由于地勢起伏大，交通甚為不便，因此這里的物業(yè)管理則應(yīng)突出交通便利服務(wù)與夏季的防暑工作。由此可見，這些地理與氣候的差異必然導(dǎo)致具體服務(wù)內(nèi)容的差異，只有當物業(yè)管理公司了解這些差異時，其服務(wù)才會有的放矢，事半功倍?！　?三)制定管理服務(wù)方法及工作量　　通常投標公司可根據(jù)招標文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法及工作量?！　∽≌^(qū)的特點在于規(guī)劃集中，功能多樣，產(chǎn)權(quán)多元，管理復(fù)雜。為突出其居住、服務(wù)、經(jīng)濟功能，物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)包括房屋的維護與修繕管理、環(huán)境的維護管理、市政公用設(shè)施的維護管理及綠化、治安管理等，其管理重點應(yīng)是日常維護、修繕?！　τ趯懽謽?，其管理側(cè)重于為該樓宇中的工作人員提供一個舒適的工作環(huán)境，服務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括裝修圖紙審批、維修服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、咨詢服務(wù)、公關(guān)服務(wù)等，其重點應(yīng)突出清潔、安全保衛(wèi)工作?！　∩虡I(yè)樓宇管理的重點則在于建立良好的商業(yè)形象，以吸引更多消費者，故其日常管理工作包括安全保衛(wèi)工作、消防工作、設(shè)備管理、清潔衛(wèi)生工作、車輛管理工作等，其重點應(yīng)是保安、清潔工作。　　工業(yè)廠房與倉庫的管理因關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量與丟失損壞等問題，其服務(wù)項目主要是做好各項保障事務(wù)，如材料、物資、設(shè)備、工具的供應(yīng)保障；工作生活設(shè)施及工作條件的保障；優(yōu)美環(huán)境和娛樂的保障等，其重點應(yīng)放在材料、物資及工作條件的安全保障之上。投標物業(yè)可根據(jù)招標物業(yè)性質(zhì)及所要求服務(wù)的內(nèi)容，制定和規(guī)劃管理服務(wù)內(nèi)容及工作量。這里，以最常見的住宅公寓為例，制定管理服務(wù)內(nèi)容及工作量如下(見表321)。 　　(四)制定資金計劃　　資金計劃應(yīng)當在確定了管理服務(wù)內(nèi)容及工作量的基礎(chǔ)上制定。制定資金計劃目的主要有二：一是復(fù)核投標可行性研究結(jié)果；二是做好議標階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準備。資金計劃應(yīng)以資金流量為根據(jù)進行測算，一般說來，資金流入應(yīng)當大于流出，這樣的資金計劃安排對評標委員會才具有說服力。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營中主要的現(xiàn)金流入和流出項目為：　　(1)標書規(guī)定的預(yù)付款、保證金等?！　?2)接管期間費用支出。　　(3)接管期間收入?！　?4)其他資金來源。接上例,編制資金計劃如下(表322)。 　　(五)標價試算　　以上工作完成后，投標者便可進行標價試算。試算前，投標者應(yīng)確保做到以下幾點：　　(1)明確領(lǐng)會了招標文件中的各項服務(wù)要求、經(jīng)濟條件；　　(2)計算或復(fù)核過服務(wù)工作量；　　(3)掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎(chǔ)信息；　　(4)掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用；　　(5)擁有分析所需的、適合當?shù)貤l件的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。　　通常，在確定了工作量之后，即可用服務(wù)單價乘以工作量，得出管理服務(wù)費用。但對于單價的確定