【正文】 　　(3)同行業(yè)公司?！　∵@些不同的管理內(nèi)容必然對物業(yè)管理公司提出不同的服務要求和技術要求，而具有類似物業(yè)管理經(jīng)驗的投標公司無疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標中占有一定的技術和人力資源優(yōu)勢?！　　　?1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗。對于這些陌生的競爭者，投標公司不可掉以輕心，必須認真對待。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當?shù)匚幕牧私?，不能提供高質量服務，導致虧損甚至遭業(yè)主辭退。在考察過程中，投標人還將就投標公司代表所提出的有關投標的各種疑問做出口頭回答，但這種口頭答疑并不具備法律效力?！　∽≌^(qū)的特點在于規(guī)劃集中，功能多樣，產(chǎn)權多元，管理復雜。試算前，投標者應確保做到以下幾點：　　(1)明確領會了招標文件中的各項服務要求、經(jīng)濟條件；　　(2)計算或復核過服務工作量；　　(3)掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎信息；　　(4)掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用；　　(5)擁有分析所需的、適合當?shù)貤l件的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。若投標人沒有中標或沒有任何違約行為，招標人就應在通知投標無效或未中標或投標單位履約之后，及時將投標保函退還給投標人，并相應解除銀行的擔保責任。內(nèi)層封套是用于原封退還投標文件的，因此應寫明投標人的地址和名稱，若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標記，則招標方的工作人員等對于把投標文件放錯地方或過早啟封概不負責?！　?3)報價策略失誤。此次向社會招投標活動是機關事務管理局為節(jié)省財政開支、深化機關后勤改革及進一步提高辦公樓物業(yè)管理服務水平的一次實踐和嘗試?！　?)百花湖花園住宅區(qū)招標概況　　(1)物業(yè)標的：在建，規(guī)劃建設26，8萬平方米，已建11萬平方米，其中別墅3萬平方米(已入住)?！　?3)投標方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)?！　?2)增強業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用?！　?9)招標執(zhí)行依據(jù)：借鑒其他省市經(jīng)驗?！　?999年12月5日，南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進行了招投標。開發(fā)商——北京天鴻集團公司董事長兼總經(jīng)理李發(fā)增說：“此次招標正是要改變過去‘重建設輕管理’、‘誰建誰管’的舊模式，將‘開發(fā)建設’與‘物業(yè)管理’分開，不僅避免過去‘建管’不分造成的責任不清、互相推諉給居民造成的困難和麻煩，同時也可規(guī)范市場競爭行為，從而推進物業(yè)管理市場化進程。分析可從以下幾方面考慮：　　(1)準備工作不充分?！　≈袠说耐稑朔降谋ＷC金，在中標方簽訂合同并履約后5日內(nèi)予以退還；未中標的投標方的保證金，在定標后5日內(nèi)予以退還，均不用支付利息。　　投標保函所承擔的主要擔保責任有：　　(1)投標人在投標有效期內(nèi)不得撤回標書及投標保函。　　(3)接管期間收入。例如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節(jié)，因此這里的物業(yè)注重朝向、通風與綠化，相應其物業(yè)管理也更應注意加強環(huán)境維護與季節(jié)更替時的服務?！　∑浯危瑥氖聡H投標的公司還應注意招標文件的翻譯。投標公司可針對招標物業(yè)所在地具體情況對其區(qū)別對待，權宜從事?！　　　?1)潛在競爭者?！　?4)物業(yè)開發(fā)商狀況?！　∨c之相對應，服務型公寓則更注重一對一的服務特色。在時間就是速度的信息時代，隨著網(wǎng)絡技術的快速發(fā)展，愈來愈多的信息交流可通過因特網(wǎng)迅速通暢地完成?！　⊥稑似髽I(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款?！　、藿忧⒄勁??！　、迗?zhí)業(yè)誠實性。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務運作提供服務，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當?shù)睾献骰锇?，提供投標所需單價、費率等。　?、坳P于分公司的證明?！对囆修k法》還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次?！　〗?jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在3年以上；且注冊資本應在100萬元以上(含100萬元)。對于物業(yè)管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導，就必須要盡快做好準備，加入到投標競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大。如我國《招標投標法》規(guī)定：“中標人不得向他人轉讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓”?！　『贤Y尾部分要寫明簽訂合同的日期、地點以及擬訂合同的語言文字，最后還要寫明合同生效日期，以及由合同雙方當事人或代理人簽字。在這一階段，招標人往往通過同時與中標推薦人進行談判，以最充分地獲取投標人的信息，這種談判在慣例中也被稱為“議標”(不同于招標方式中的“議標”)?！锻稑巳隧氈分幸话阋⒚鳂饲皶h的日期，如有日期變更，招標人應立即通知已購買招標文件的投標人。此外，資格預審文件中還可規(guī)定申請資格預審的基本合格條件，或對外資物業(yè)管理企業(yè)單獨或聯(lián)合投標的一些規(guī)定，以及申請投標資格預審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達若干年以上，承擔過類似的物業(yè)管理項目等。　　招標公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標人的具體要求進行變通，然而招標公告的基本內(nèi)容，如招標人的名稱和地址、招標項目的性質、數(shù)量、實施地點和時間，以及獲得招標文件的辦法等關鍵事項，按照我國《招標投標法》規(guī)定必須載明。如實行國際競爭招標的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國出版的《發(fā)展商務報》(ＤevelopmentＢusiness)；必須實行國內(nèi)公開招標的項目的招標公告指定必須在我國出版的《中國招標》期刊上刊登?！　∮捎跇说资呛饬客稑藞髢r競爭力的一把尺子，標底制定的好壞，直接影響到招標工作的有效性。前者通常是物業(yè)管理招標的行業(yè)性的約定俗成，對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性，通常由技術條款、商務條款和法律條款組成；后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款。招標文件是招標機構向投標者提供的為進行招標工作所必需的文件。如招標人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構，有能力從物業(yè)的設計、施工監(jiān)理到驗收，整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標機構，包攬其“一條龍”的招標工作，這時該物業(yè)管理招標也理應由開發(fā)商自行成立的招標機構來完成。可見招標機構一旦成立，其職責將貫穿整個招標投標過程。特別是國有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標代理機構招標時，應避免選擇與自己有上級關系的招標代理機構。為了保證投標的真實性，招標人往往還要求投標人必須交納投標保證金，招標文件中規(guī)定了投標保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。超前實行物業(yè)管理招標確實有其優(yōu)點，然而過早地制定招標文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標文件編制難度加大，可靠性降低?！　?一)發(fā)布招標公告或投標邀請書　　我國《招標投標法》和國際慣例都規(guī)定，招標人采用公開招標方式招標的，應當發(fā)布招標公告；招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標邀請書。另外，如果要通過幾個渠道發(fā)布招標公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡媒體長)，以便能讓招標公告基本在同一時間刊登出來。無論資格預審在何時進行，其審核程序和要求投標公司遞交的文件都大致相同?！　τ谏鲜鲈陬A審中申請人必須提交的重要內(nèi)容應當在資格預審文件中予以明列，或制成表格，要求申請人按要求填寫?！　?四)開標、評標與定標　　開標、評標與定標是招標實施過程的關鍵階段，也是整個招標過程中程序最嚴密、對招標人能力要求最嚴格的階段。在招標與投標中，合同的格式、條款、內(nèi)容等都已在招標文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，然而按照國際慣例，在正式簽訂合同之前，中標人和招標人(開發(fā)商或業(yè)主)通常還要先就合同的具體細節(jié)進行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。無論是合同一般條款還是合同特殊條款，都屬于招標文件中的一部分。由于物業(yè)管理合同具有長期性的特點，因此，為了讓業(yè)主或開發(fā)商能夠長期對中標人的履約行為實行有效的監(jiān)督，招標人(業(yè)主或開發(fā)商)在招標結束后，應對形成合同關系過程中的一系列契約和資料進行妥善保存，以便查考。物業(yè)管理企業(yè)資質證書式樣見圖322。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應以招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。但無論注冊手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請時都必須按規(guī)定提交文件?！　?2)選擇代理人　　物業(yè)管理公司如果在國外從事投標，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙，而房地產(chǎn)項目的固定性以及物業(yè)管理服務的無形性，又要求他們必須承擔較之于其他工程承包項目投標更大的風險?！　、偌夹g勝任能力?！　?，及其對自己應承擔義務的了解。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊。這應當是合同的主要部分。　　(三)收集招標物業(yè)相關資料　　招標物業(yè)的相關資料是物業(yè)管理公司進行投標可行性研究必不可少的重要因素。這必然要求物業(yè)管理投標公司在確定是否進行競標時務必要小心謹慎，在提出投標申請前做出必要的可行性研究，不可貿(mào)然行事?！　?3)物業(yè)招標背景。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓人員，是否具有熟練和經(jīng)驗豐富的管理人員，是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗的專業(yè)服務公司有密切合作關系?！　?3)當?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢?！　〈送猓斘飿I(yè)管理公司從事國際投標時，還可能面臨政治風險。前期介入的優(yōu)點在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調(diào)，有利于其接管后的管理。投標物業(yè)可根據(jù)招標物業(yè)性質及所要求服務的內(nèi)容，制定和規(guī)劃管理服務內(nèi)容及工作量。　　(2)風險等不可預見費用是主觀設定的，應在計算結束后予以復核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策。保函的有效期限通常在投標人須知中有規(guī)定，超過保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內(nèi)招標人因故宣布本次招標作廢，投標保函自動失效?！　∪⒍撕蟮墓ぷ鳌　?一)中標后的合同簽訂與履行　　經(jīng)過評標與定標之后，招標方將及時發(fā)函通知中標公司。通常這些文檔資料主要包括：①招標文件；②招標文件附件及圖紙；③對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；④投標文件及標書；⑤同招標方的來往信件；⑥其他重要文件資料。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主管理委員會在此次招標中明確提出，物業(yè)管理收費標價占招標總分的一半，標書占30分，答辯和企業(yè)信譽分別占10分?！　?3)招標主體：物業(yè)管理主管部門受開發(fā)商委托，與開發(fā)商共同招標并運作。平方米)，／(月　　(8)招標執(zhí)行依據(jù)：《中華人民共和國招標投標法》，并借鑒其他經(jīng)驗?！　?5)評委組成：建設部、北京、上海、深圳及高等院校、開發(fā)商等資深專家10人。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。北京天鴻集團公司房產(chǎn)管理經(jīng)營公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在招標中勝出?！　⊥ǔ?，物業(yè)委托管理合同的簽訂需經(jīng)過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標函、簽訂合同協(xié)議書幾個步驟。　　除辦理投標保函外，投標方還可以保證金的形式提供違約擔保?！　‖F(xiàn)行標價的評估內(nèi)容大致包括兩方面：一是價格類比；二是競爭形勢分析。 　　(四)制定資金計劃　　資金計劃應當在確定了管理服務內(nèi)容及工作量的基礎上制定?！　?2)若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理公司應按以下標準視察項目：　?、俟こ添椖渴┕な欠穹虾贤?guī)定與設計圖紙要求；　?、诩夹g經(jīng)檢驗達到國家規(guī)定的質量標準，能滿足使用要求；　　③竣工工程達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備運轉正常；　?、茉O備調(diào)試、試運轉達到設計要求；　?、荽_保外在質量無重大問題；　?、拗車迷O施分布情況。物業(yè)管理公司必須在決定投標之前認真考慮這些風險因素，并從自身條件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風險，將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減二、投標實施步驟在通過資格預審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實施投標(圖323)。當?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對當?shù)匚幕?、風俗的熟悉提供令業(yè)主滿足的服務。即能否利用高新技術提供高品質服務或特殊服務，如智能大廈等先進的信息管理技術，綠色工程以及高科技防盜安全設施等。有時招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對于其他投標公司而言是極為不利的。了解區(qū)分招標物業(yè)的性質非常重要。這些資料的范圍不僅包括招標公司和招標物業(yè)的具體情況，還應包括投標競爭對手的情況?！　∥腥丝赡軕男械穆氊熤饕校合虼砣酥Ц洞碣M；履行協(xié)議條款；支持代理人開展代理業(yè)務的工作，必要時提供代理人所需資料。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗資歷、人力資源可靠性、財力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營活動區(qū)域、與同行關系、政治社會和環(huán)境敏感性、要求的擔保標準等條件進行逐一分析，選出3～5家候選公司?！　、苈殬I(yè)獨立性。投標公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出：　　?！　‘斎唬淼倪@些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標公司必須認真對待的一個重要問題。物業(yè)管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結構與經(jīng)營體制做出充分說明，其主要內(nèi)容包括：公司性質、宗旨、注冊資本、營業(yè)范圍、組織機構、經(jīng)營管理、總管理機構所在地等?！　∫陨线@些規(guī)章制度僅僅是針對某些地區(qū)的個別特征而設置的，并不具有行業(yè)共性，而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標準。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實施，其目的是要通過資質審查，嚴格控制物業(yè)管理隊伍質量，提高服務水平，而對于從事物業(yè)管理投標的物業(yè)管理公司，審查更加嚴格。通常這些文件主要包括：①招標文件；②對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；③招標文件附件及圖紙；④中標人投標文件及標書；⑤中標后簽訂的承包合同及附件；⑥中標人的履約保證書；⑦與中標人的來往信件；⑧其他重要文件?！　?二)合同的履行　　合同的履行，是指合同雙方當事人各自按照合同的規(guī)定