【正文】 流可通過(guò)因特網(wǎng)迅速通暢地完成?？梢灶A(yù)見(jiàn)，網(wǎng)上招標(biāo)投標(biāo)必將成為招標(biāo)投標(biāo)未來(lái)發(fā)展的主流?！　?3)同行業(yè)公司。　　可是，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當(dāng)相關(guān)的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見(jiàn)的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。　　(四)進(jìn)行投標(biāo)可行性分析　　一項(xiàng)物業(yè)管理投標(biāo)從購(gòu)買招標(biāo)文件到送出投標(biāo)書，涉及大量的人力物力支出，一旦投標(biāo)失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀?！　　　?1)物業(yè)性質(zhì)。因?yàn)椴煌再|(zhì)的物業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同，所需的技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的相對(duì)優(yōu)劣勢(shì)也差異明顯。因此，在管理上就要求能增強(qiáng)住宅功能，搞好小區(qū)設(shè)施配套，營(yíng)造出優(yōu)美的生活環(huán)境。　　與之相對(duì)應(yīng)，服務(wù)型公寓則更注重一對(duì)一的服務(wù)特色?！　《鴮?duì)于寫字樓，其管理重點(diǎn)則放在了“安全、舒適、快捷”上?！　∵@些不同的管理內(nèi)容必然對(duì)物業(yè)管理公司提出不同的服務(wù)要求和技術(shù)要求，而具有類似物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的投標(biāo)公司無(wú)疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標(biāo)中占有一定的技術(shù)和人力資源優(yōu)勢(shì)。有些物業(yè)可能會(huì)由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務(wù)。他們可考慮這些特殊服務(wù)的支出費(fèi)用及自身的技術(shù)力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競(jìng)標(biāo)。這是對(duì)招標(biāo)文件的留意。因此在閱讀標(biāo)書時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢(shì)判斷。再如，物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)書上寫明必須提供某項(xiàng)服務(wù)，而本地又僅有一家專業(yè)服務(wù)公司可提供該項(xiàng)服務(wù)，則投標(biāo)公司應(yīng)注意開發(fā)商與該專業(yè)服務(wù)公司是否關(guān)系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等?！　?4)物業(yè)開發(fā)商狀況。因?yàn)槲飿I(yè)的質(zhì)量取決于開發(fā)商的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量，而有些質(zhì)量問(wèn)題只有在物業(yè)管理公司接管后才會(huì)出現(xiàn)，這必然會(huì)增大物業(yè)管理公司的維護(hù)費(fèi)用和與開發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會(huì)影響物業(yè)管理公司的信譽(yù)?！　　　?1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。而且從成本角度考慮，以往的類似管理也可在現(xiàn)成的管理人員、設(shè)備或固定的業(yè)務(wù)聯(lián)系方面節(jié)約許多開支?！　?2)人力資源優(yōu)勢(shì)?！　?3)技術(shù)優(yōu)勢(shì)?！　?4)財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢(shì)?！　?5)劣勢(shì)分析?！　　　?1)潛在競(jìng)爭(zhēng)者。他們可能幾乎沒(méi)有類似成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，但在某一方面(如特殊技術(shù)、服務(wù)等)卻具有絕對(duì)或壟斷優(yōu)勢(shì)。對(duì)于這些陌生的競(jìng)爭(zhēng)者，投標(biāo)公司不可掉以輕心，必須認(rèn)真對(duì)待?！　?2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量。此外，公司現(xiàn)有的正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務(wù)的質(zhì)量則可從另一方面更為真實(shí)地反映出其實(shí)力大小。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，其質(zhì)量的判定在很大程度上取決于業(yè)主的滿足程度。較之異地進(jìn)入的物業(yè)管理公司，他們一來(lái)可減少進(jìn)入障礙，二來(lái)可利用以往業(yè)務(wù)所形成的與當(dāng)?shù)貙I(yè)性服務(wù)公司的密切往來(lái)，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢(shì)，同時(shí)他們還可能由于與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的特殊聯(lián)系而具有某些關(guān)系優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種：一是實(shí)體性，內(nèi)部分為兩個(gè)層次，即管理層和作業(yè)層，管理層由有經(jīng)營(yíng)頭腦的人組成，作業(yè)層由與服務(wù)內(nèi)容相關(guān)的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無(wú)作業(yè)層，他們通常不帶工人隊(duì)伍，而是通過(guò)合同形式與社會(huì)上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散的聯(lián)合，以合同方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)公司可針對(duì)招標(biāo)物業(yè)所在地具體情況對(duì)其區(qū)別對(duì)待，權(quán)宜從事。主要是指由于通貨膨脹引起的設(shè)備、人工等價(jià)格上升，導(dǎo)致其中標(biāo)后實(shí)際運(yùn)行成本費(fèi)用大大超過(guò)預(yù)算，甚至出現(xiàn)虧損。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對(duì)當(dāng)?shù)匚幕牧私?，不能提供高質(zhì)量服務(wù)，導(dǎo)致虧損甚至遭業(yè)主辭退。如水災(zāi)、地震等自然災(zāi)不能構(gòu)成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時(shí)，物業(yè)管理公司將承擔(dān)的部分損失。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務(wù)，而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟(jì)乃至信譽(yù)損失等?！　∵@些因素都可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司即使競(jìng)標(biāo)成功也會(huì)發(fā)生虧損，但這也絕非不可避免。 　　(一)購(gòu)買閱讀招標(biāo)文件　　物業(yè)管理公司要想取得招標(biāo)文件必須向業(yè)主購(gòu)買，而取得招標(biāo)文件之后，如何閱讀成為關(guān)系到投標(biāo)成敗的重要環(huán)節(jié)。這些錯(cuò)誤雖是由于招標(biāo)業(yè)主的原因，但若投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)前不加重視，甚至不能發(fā)現(xiàn)，將可能影響投標(biāo)標(biāo)價(jià)的制定，以至影響投標(biāo)的成功，甚至還可能影響中標(biāo)后合同的履行?！　∑浯?，從事國(guó)際投標(biāo)的公司還應(yīng)注意招標(biāo)文件的翻譯?！　〈送猓袠?biāo)公司還應(yīng)注意要對(duì)招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定，如開標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)保證書等，尤其是圖紙、設(shè)計(jì)說(shuō)明書和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求和范圍予以足夠重視，作出仔細(xì)研究。在考察過(guò)程中，投標(biāo)人還將就投標(biāo)公司代表所提出的有關(guān)投標(biāo)的各種疑問(wèn)做出口頭回答，但這種口頭答疑并不具備法律效力?！　「鶕?jù)慣例，投標(biāo)人應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)條件考察結(jié)果自行負(fù)責(zé)，開發(fā)商將認(rèn)為投標(biāo)者已掌握了現(xiàn)場(chǎng)情況，明確了現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)與投標(biāo)報(bào)價(jià)有關(guān)的外在風(fēng)險(xiǎn)條件。因此，投標(biāo)公司對(duì)這一步驟不得掉以輕心，必須就以下方面進(jìn)行細(xì)致了解：　　(1)若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)查看工程土建構(gòu)造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、電力交通通訊設(shè)備等，必要時(shí)做好日后養(yǎng)護(hù)、維護(hù)要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄，交與開發(fā)商商議。物業(yè)管理公司應(yīng)盡量利用這一機(jī)會(huì)，認(rèn)真準(zhǔn)備、仔細(xì)查看，參與業(yè)主的設(shè)計(jì)開發(fā)，甚至可以就業(yè)主設(shè)計(jì)的不合理之處提出修改意見(jiàn)，或提出更好的設(shè)計(jì)建議?！　?3)主要業(yè)主情況，包括收入層次、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)等?！　?4)當(dāng)?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理?xiàng)l件。例如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節(jié)，因此這里的物業(yè)注重朝向、通風(fēng)與綠化，相應(yīng)其物業(yè)管理也更應(yīng)注意加強(qiáng)環(huán)境維護(hù)與季節(jié)更替時(shí)的服務(wù)。由此可見(jiàn)，這些地理與氣候的差異必然導(dǎo)致具體服務(wù)內(nèi)容的差異，只有當(dāng)物業(yè)管理公司了解這些差異時(shí)，其服務(wù)才會(huì)有的放矢，事半功倍。　　住宅小區(qū)的特點(diǎn)在于規(guī)劃集中，功能多樣，產(chǎn)權(quán)多元，管理復(fù)雜?！　?duì)于寫字樓，其管理側(cè)重于為該樓宇中的工作人員提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境，服務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括裝修圖紙審批、維修服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、咨詢服務(wù)、公關(guān)服務(wù)等，其重點(diǎn)應(yīng)突出清潔、安全保衛(wèi)工作。　　工業(yè)廠房與倉(cāng)庫(kù)的管理因關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量與丟失損壞等問(wèn)題，其服務(wù)項(xiàng)目主要是做好各項(xiàng)保障事務(wù)，如材料、物資、設(shè)備、工具的供應(yīng)保障；工作生活設(shè)施及工作條件的保障；優(yōu)美環(huán)境和娛樂(lè)的保障等，其重點(diǎn)應(yīng)放在材料、物資及工作條件的安全保障之上。這里，以最常見(jiàn)的住宅公寓為例，制定管理服務(wù)內(nèi)容及工作量如下(見(jiàn)表321)。制定資金計(jì)劃目的主要有二：一是復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果；二是做好議標(biāo)階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準(zhǔn)備。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)中主要的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目為：　　(1)標(biāo)書規(guī)定的預(yù)付款、保證金等。　　(3)接管期間收入。接上例,編制資金計(jì)劃如下(表322)。試算前，投標(biāo)者應(yīng)確保做到以下幾點(diǎn)：　　(1)明確領(lǐng)會(huì)了招標(biāo)文件中的各項(xiàng)服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件；　　(2)計(jì)算或復(fù)核過(guò)服務(wù)工作量；　　(3)掌握了物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)信息；　　(4)掌握了標(biāo)價(jià)計(jì)算所需的各種單價(jià)、費(fèi)率、費(fèi)用；　　(5)擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。但對(duì)于單價(jià)的確定，不可套用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(國(guó)家規(guī)定了管理服務(wù)單價(jià)的除外)，因?yàn)椴煌飿I(yè)情況不同，必須具體問(wèn)題具體分析?！　?六)標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整　　對(duì)于上述試算結(jié)果，投標(biāo)者必須經(jīng)過(guò)進(jìn)一步評(píng)估才能最后確定標(biāo)價(jià)，這主要是因?yàn)椋骸　?1)試算所用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能部分是預(yù)測(cè)性的，部分為經(jīng)驗(yàn)性的，不夠精確可靠，估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)測(cè)和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的適用基礎(chǔ)進(jìn)行審查，必要時(shí)予以調(diào)整。　　(3)可能由于估價(jià)人員比較保守，致使估價(jià)偏高，對(duì)此可參考幾個(gè)估價(jià)人員的估價(jià)結(jié)果，取平均值確定最終報(bào)價(jià)。分析之后便可進(jìn)行標(biāo)價(jià)調(diào)整。　　(七)辦理投標(biāo)保函　　由于投標(biāo)者一旦中標(biāo)就必須履行受標(biāo)的義務(wù)，為防止投標(biāo)單位違約給招標(biāo)單位帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失，在投遞物業(yè)管理投標(biāo)書時(shí)，招標(biāo)單位通常要求投標(biāo)單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標(biāo)單位中標(biāo)后不能履約時(shí)，招標(biāo)單位可通過(guò)出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標(biāo)單位賠償經(jīng)濟(jì)損失?！　⊥稑?biāo)保函所承擔(dān)的主要擔(dān)保責(zé)任有：　　(1)投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得撤回標(biāo)書及投標(biāo)保函?！　?3)在簽約后的一定時(shí)間內(nèi)，投標(biāo)人必須提供履約保函或履約保證金。若投標(biāo)人沒(méi)有中標(biāo)或沒(méi)有任何違約行為，招標(biāo)人就應(yīng)在通知投標(biāo)無(wú)效或未中標(biāo)或投標(biāo)單位履約之后，及時(shí)將投標(biāo)保函退還給投標(biāo)人，并相應(yīng)解除銀行的擔(dān)保責(zé)任?！　?2)填寫《要求開具保函申請(qǐng)書》及其他申請(qǐng)所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份?！　⊥稑?biāo)保函的主要內(nèi)容包括：擔(dān)保人、被擔(dān)保人、受益人、擔(dān)保事由、擔(dān)保金額、擔(dān)保貨幣、擔(dān)保責(zé)任、索償條件等。有效期滿后，投標(biāo)人應(yīng)將投標(biāo)保函退還銀行注銷。此時(shí)，投標(biāo)方保證金將作為投標(biāo)文件的組成部分之一。投標(biāo)保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定確定。　　中標(biāo)的投標(biāo)方的保證金，在中標(biāo)方簽訂合同并履約后5日內(nèi)予以退還；未中標(biāo)的投標(biāo)方的保證金，在定標(biāo)后5日內(nèi)予以退還，均不用支付利息?！　》馑蜆?biāo)書的一般慣例是，投標(biāo)人應(yīng)將所有投標(biāo)文件按照招標(biāo)文件的要求，準(zhǔn)備正本和副本(通常正本1份，副本2份)。內(nèi)層封套是用于原封退還投標(biāo)文件的，因此應(yīng)寫明投標(biāo)人的地址和名稱，若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標(biāo)記，則招標(biāo)方的工作人員等對(duì)于把投標(biāo)文件放錯(cuò)地方或過(guò)早啟封概不負(fù)責(zé)?！　∷型稑?biāo)文件都必須按招標(biāo)人在投標(biāo)邀請(qǐng)書中規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間之前送至招標(biāo)人。招標(biāo)人將拒絕在投標(biāo)截止時(shí)間后收到的投標(biāo)文件。中標(biāo)公司則可自接到通知之時(shí)做好準(zhǔn)備，進(jìn)入合同的簽訂階段。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問(wèn)題進(jìn)行談判，中標(biāo)公司應(yīng)在準(zhǔn)備期間對(duì)自己的優(yōu)劣勢(shì)、技術(shù)資源條件以及業(yè)主狀況進(jìn)行充分分析，并盡量熟悉合同條款，以便在談判過(guò)程中把握主動(dòng)，避免在合同簽訂過(guò)程中利益受損。　　物業(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應(yīng)依照合同規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。分析可從以下幾方面考慮：　　(1)準(zhǔn)備工作不充分?！　?2)估價(jià)不準(zhǔn)?！　?3)報(bào)價(jià)策略失誤?！　?duì)于以上分析得出的結(jié)果，投標(biāo)公司應(yīng)整理并歸檔，以備下次投標(biāo)借鑒參考。這樣一來(lái)可為中標(biāo)公司在合同履行中解決爭(zhēng)議提供原始依據(jù)，二來(lái)也可為競(jìng)標(biāo)失利的公司分析失敗原因提供資料。 業(yè)管理招投標(biāo)案例分析　　案例一　北京回龍觀“競(jìng)選”管家——北京天鴻房產(chǎn)管理公司、深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理公司中標(biāo) 　　1999年11月8日，由北京天鴻集團(tuán)公司開發(fā)建設(shè)的全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目——北京回龍觀文化居住區(qū)(一期)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)在北京舉行。北京面向全國(guó)招標(biāo)物業(yè)管理公司，在全國(guó)是第一次；北京市副市長(zhǎng)汪光燾、建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)沈建忠出席了競(jìng)標(biāo)活動(dòng)。答辯會(huì)上，5家物業(yè)管理公司向評(píng)委介紹了公司的情況、物業(yè)管理業(yè)績(jī)和對(duì)回龍觀居住區(qū)物業(yè)管理的設(shè)想，并回答了評(píng)委的提問(wèn)，最終北京天鴻集團(tuán)公司房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司和深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理有限公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中以微弱的優(yōu)勢(shì)中標(biāo)。開發(fā)商——北京天鴻集團(tuán)公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理李發(fā)增說(shuō)：“此次招標(biāo)正是要改變過(guò)去‘重建設(shè)輕管理’、‘誰(shuí)建誰(shuí)管’的舊模式，將‘開發(fā)建設(shè)’與‘物業(yè)管理’分開，不僅避免過(guò)去‘建管’不分造成的責(zé)任不清、互相推諉給居民造成的困難和麻煩，同時(shí)也可規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為，從而推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程?！　“咐∩钲谑懈飿I(yè)找“管家”　　深圳市對(duì)政府辦公大樓管理公開招標(biāo)，從而邁出了市府物業(yè)管理專業(yè)化、社會(huì)化、科學(xué)化的第一步。此次向社會(huì)招投標(biāo)活動(dòng)是機(jī)關(guān)事務(wù)管理局為節(jié)省財(cái)政開支、深化機(jī)關(guān)后勤改革及進(jìn)一步提高辦公樓物業(yè)管理服務(wù)水平的一次實(shí)踐和嘗試。江蘇愛(ài)濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價(jià)格戰(zhàn)”。龍江高校公寓委托管理期限為3年?！　「鶕?jù)1999年12月8日出臺(tái)的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)即便是最高的5級(jí)，元。招標(biāo)書發(fā)出后，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細(xì)測(cè)算起自己的成本來(lái)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這對(duì)南京的物業(yè)管理行業(yè)無(wú)疑將起到積極的作用?！　?999年12月5日，南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進(jìn)行了招投標(biāo)。最終，兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區(qū)的管理權(quán)。　　1)百花湖花園住宅區(qū)招標(biāo)概況　　(1)物業(yè)標(biāo)的：在建，規(guī)劃建設(shè)26，8萬(wàn)平方米，已建11萬(wàn)平方米，其中別墅3萬(wàn)平方米(已入住)。設(shè)施基本齊全，維修基金基本落實(shí)?！　?2)招標(biāo)范圍：全國(guó)公開招標(biāo)，公證部門全過(guò)程公證?！　?4)投標(biāo)方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司。　　(6)評(píng)標(biāo)方式：專家綜合評(píng)定，其中信譽(yù)調(diào)查由招標(biāo)辦隨機(jī)抽查評(píng)分。平方米)；高檔公寓，／(月　　(9)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：借鑒其他省市經(jīng)驗(yàn)?！　∥飿I(yè)類型：經(jīng)濟(jì)適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車位、管理用房等不足，落實(shí)了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域?yàn)?個(gè)?！　?3)投標(biāo)方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。　　(5)評(píng)標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無(wú)底價(jià)競(jìng)標(biāo)，專家評(píng)標(biāo)，業(yè)主委員會(huì)最終定標(biāo)，其中信譽(yù)調(diào)查由業(yè)主委員會(huì)隨機(jī)抽查評(píng)分?！　?7)公共服務(wù)費(fèi)確定：政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合，元／(月平方米)?！　?)兩次物業(yè)管理招投標(biāo)的啟示　　(1)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程需要政府積極引導(dǎo)，規(guī)范行為。物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)，迫切需要政府從適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，積極培育和完善市場(chǎng)，包括建立物業(yè)管理招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理培訓(xùn)中增設(shè)招投標(biāo)課程，有步驟地進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)主任培訓(xùn)等。　　(2)增強(qiáng)業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)的作用。業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理市場(chǎng)的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會(huì)成為高教公寓的