【正文】 問服務(wù)大致相同。這正是經(jīng)營性物業(yè)商業(yè)性的體現(xiàn)。但有所不同的是，經(jīng)營性物業(yè)管理的服務(wù)是一種創(chuàng)造性的附加勞動，其管理目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進性，因此經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)除了要經(jīng)常對物業(yè)進行高標(biāo)準(zhǔn)的維護之外，還要經(jīng)常更新物業(yè)的設(shè)施和使用功能，以保持物業(yè)設(shè)施的先進。綜上所述，無論是非經(jīng)營性物業(yè)，還是經(jīng)營性物業(yè)，其招標(biāo)的內(nèi)容都主要為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。前期顧問服務(wù)方案的好壞對整個物業(yè)的價值至關(guān)重要，而顧問服務(wù)的工作量又難以進行定編計算，因此在評標(biāo)時，應(yīng)該主要側(cè)重于對顧問服務(wù)方案的評價。第三章 物業(yè)管理招標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)過程中涉及大量的人力物力，因此應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)程序按部就班地完成。以下分別對每一階段的程序和內(nèi)容進行詳細(xì)介紹。根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標(biāo)機構(gòu)；編制招標(biāo)文件；確定標(biāo)底。招標(biāo)機構(gòu)的主要職責(zé)是：擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)；組織簽訂合同。成立招標(biāo)機構(gòu)主要有兩種途徑。兩種途徑都符合我國《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，并各有特點。任何單位和個人不得強制其委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。如招標(biāo)人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構(gòu)，有能力從物業(yè)的設(shè)計、施工監(jiān)理到驗收，整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，這時該物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開發(fā)商自行成立的招標(biāo)機構(gòu)來完成。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設(shè)“招標(biāo)工作委員會”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機構(gòu)。對于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點在于招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對稱，使得在招標(biāo)項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標(biāo)得以順利完成。而且，招標(biāo)代理機構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，招標(biāo)代理機構(gòu)無權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強加于招標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者。其次，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱的招標(biāo)代理機構(gòu)，在委托價格合理的情況下，應(yīng)選取具有較高等級的代理機構(gòu)進行招標(biāo)。事實上，對于一些大型的項目，開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機構(gòu)包攬該項目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標(biāo)時，通常也采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)的方式。招標(biāo)文件是招標(biāo)機構(gòu)向投標(biāo)者提供的為進行招標(biāo)工作所必需的文件。招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)人與中標(biāo)人兩定合同的基礎(chǔ)，因此它是對招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人雙方，以及招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件。物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要而有所不同，但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。根據(jù)這一規(guī)定和國際慣例，物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分： 1)投標(biāo)人須知 投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標(biāo)機構(gòu)對投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件，其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)機構(gòu)有必要對潛在的投標(biāo)人進行投標(biāo)資格預(yù)審，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進行審查。(2)對投標(biāo)文件的要求如果說投標(biāo)的條件側(cè)重于對投標(biāo)人的要求，則該部分側(cè)重于對投標(biāo)文件的要求。(3)對招標(biāo)程序的說明由于整個招標(biāo)過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的一條便是招標(biāo)程序的公開化，以增加招標(biāo)活動的透明度。2)合同條款合同條款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化，這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。前者通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成，對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款。3)技術(shù)規(guī)范技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說明招標(biāo)項目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等)的文件，當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點之一?？紤]到招標(biāo)文件的編制對整個招標(biāo)活動的影響舉足輕重，下一章將專門就招標(biāo)文件的編制進行詳細(xì)介紹，在此不再贅述。何時制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)程序決定的，我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期?！俺罢袠?biāo)”在我國即為在薦目立項階段，用地申請得到批準(zhǔn)后即可進行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招標(biāo)文件。因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。按照國際隕例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項目制定出標(biāo)底。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無關(guān)人員泄露。由于標(biāo)底是衡量投標(biāo)報價競爭力的一把尺子，標(biāo)底制定的好壞，直接影響到招標(biāo)工作的有效性。因此，標(biāo)底制定得好，可以說是招標(biāo)工作成功的一半，而編制一個先進、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致，實事求是。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標(biāo)文件對項目的工作量進行說明時應(yīng)盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭將招標(biāo)文件中計算出的工作量與實際量的誤差控制在5％以內(nèi)。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo)，則可參照相關(guān)物業(yè)近年來國內(nèi)外先進的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)制定標(biāo)底。招標(biāo)的實施主要包括以下幾個具體步驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；組織資格預(yù)審；召開標(biāo)前會議；開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。無論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機會，讓其了解招標(biāo)項目的情況，并對是否參加該項目投標(biāo)進行考慮和有所準(zhǔn)備。以下對發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進行詳細(xì)介紹。國際慣例中常見的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報、官方公報、本國報紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。如實行國際競爭招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國出版的《發(fā)展商務(wù)報》(Develement Business)；必須實行國內(nèi)公開招標(biāo)的項目的招標(biāo)公告指定必須在我國出版的《中國招標(biāo)》期刊上刊登。對于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項目，其招標(biāo)公告一般選擇在國內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。另外，還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登，如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。因此通常情況下，一項招標(biāo)項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布其招標(biāo)公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會在投標(biāo)截止日期之后才能刊登出來。(2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時間。投標(biāo)人申請投標(biāo)一得到招標(biāo)文件一準(zhǔn)備投標(biāo)一遞交投標(biāo)書需要有足夠的時間。3)招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式招標(biāo)公告應(yīng)以簡短、明了和完整為宗旨。招標(biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進行變通，然而招標(biāo)公告的基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間，以及獲得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項，按照我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定必須載明。3．2．2組織資格預(yù)審資格預(yù)審是招標(biāo)實施過程中的一個重要步驟，特別是大型的項目，資格預(yù)審更是必不可少。資格預(yù)審可以起到以下作用：首先，資格預(yù)審可以減少招標(biāo)人的費用。其次，資格預(yù)審還可以保證實現(xiàn)招標(biāo)目的，選擇到最合格的投標(biāo)人，此投標(biāo)人不僅報價最低或較低，而且他的報價是以其技術(shù)能力、財務(wù)狀況及經(jīng)驗為基礎(chǔ)的，防止了一些素質(zhì)較低的投標(biāo)商以價格進行惡性競爭。若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計投標(biāo)公司的數(shù)目眾多，可預(yù)先對各投標(biāo)公司進行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點選擇610家申請者參與投標(biāo)，這就是所謂早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少，則可待投標(biāo)機構(gòu)已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進行資格預(yù)審，這也就是所謂后期預(yù)審。1)資格預(yù)審的程序資格預(yù)審包括以下三個步驟：(1)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請書。資格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項目簡介；項目資金來源；參加預(yù)審的資格；獲取資格預(yù)審文件的時間、地點以及接受資格預(yù)審申請的時間和地點。資格預(yù)審?fù)ǜ娓袷饺绫?．1所示。該項目(項目的規(guī)模、工作內(nèi)容、工作要求、工作量的簡要說明)。凡在物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗并對該項目有興趣的承包商，請按下列地址與(招標(biāo)機構(gòu)名稱)招標(biāo)部聯(lián)系并申請資格預(yù)審，資格預(yù)審文件將從年月日開始，每天上午點至點出售(星期日和節(jié)假日除外)． 該文件每冊售價人民幣元或美元，收款概不退還。招標(biāo)機構(gòu)名稱：地址：電話：傳真：(2)出售資格預(yù)審文件。此外，資格預(yù)審文件中還可規(guī)定申請資格預(yù)審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達(dá)若干年以上，承擔(dān)過類似的物業(yè)管理項目等。(3)評審。如有必要，還可召開資格預(yù)審準(zhǔn)備會議，以便申請人取得有關(guān)項目情況的第一手資料。表3．2物業(yè)合同一覽表合 同 號合 同 名 稱 ① ② ③ ④ ⑤ 注：申請人應(yīng)注明他所希望申請資格預(yù)審的合同組合。3．我方授權(quán)你方代理及其授權(quán)代表調(diào)查、審核我們遞交的與此申請相關(guān)的報告、文件和資料，并通過我們的銀行和客戶澄清申請文件中有關(guān)部門財務(wù)和技術(shù)方面的問題。4．你方代理及其授權(quán)代表可通過下列人員得到進一步的資料：(1)一般咨詢和管理方面的質(zhì)詢：聯(lián)系人l：電話：聯(lián)系人2：電話：(2)有關(guān)人員方面的質(zhì)詢：聯(lián)系人l：電話： 聯(lián)系人2：電話：(3)有關(guān)服務(wù)方面的質(zhì)詢： 聯(lián)系人l：電話：聯(lián)系人2：電話：(4)有關(guān)財務(wù)方面的質(zhì)詢：聯(lián)系人1：電話：聯(lián)系人2：電話：5．本申請充分理解下列情況：(1)資格預(yù)審合格申請人的投標(biāo)，必須以投標(biāo)時提供所有資格預(yù)審材料的更新為前提。(3)你方代理將不對其上述行為承擔(dān)責(zé)任，亦無義務(wù)向申請人解釋其原因。7．下述簽字人在此聲明，申請文件中所提交的報告和資料在各方面都是完整的、真實的和準(zhǔn)確的。如果申請人準(zhǔn)備在物業(yè)的關(guān)鍵部分有承包給他人的打算或欲將整個物業(yè)總額的10％以上部分分包出去，則這些專門分包人也應(yīng)提供以下資料。每個聯(lián)合體成員要分別單獨具表，格式如下：表3．4年營業(yè)額數(shù)據(jù)表過去三年的年營業(yè)額(包括所收取的所有費用)財年營業(yè)額換算成美元金額年年年資格預(yù)審文件四目前所管理物業(yè)一覽表申請人或聯(lián)合體成員名稱：申請人和每個聯(lián)合體成員都應(yīng)提供有關(guān)以下方面的資料：(1)所有已接管物業(yè)的授予合同：(2)收到的授標(biāo)意向書或委托書；(3)已中標(biāo)，且接近完工，但尚未簽發(fā)最終竣工證書的物業(yè)管理合同。每個申請人和聯(lián)合體成員都要填寫此表，分不同的袁提供完整的銀行信息(表3．6)，并附上最近3年經(jīng)過審計的逐年資金平衡表(表3．7)。表3．8信貸資金來源表信貸來源信貸金額(美元)①②③資格預(yù)審文件六類似物業(yè)管理合同經(jīng)驗申請人或聯(lián)合體成員名稱：每個合同須單獨具表(表3．9)，若有有關(guān)物業(yè)竣工的證明文件，請附上。表3．10擬派本物業(yè)管理人員表 職位名稱：項目經(jīng)理 主要候選人姓名： 替補候選人姓名： 職位名稱：項目副經(jīng)理 主要候選人姓名： 替補候選人姓名： 職位名稱：項目總工程師 主要候選人姓名： 替補候選人姓名：資格預(yù)審文件八擬派本物業(yè)管理關(guān)鍵人員的經(jīng)驗簡歷申請人或聯(lián)合體成員名稱：表3．1l擬派本物業(yè)管理關(guān)鍵人員經(jīng)驗簡歷 職位：項目經(jīng)理候選人 □主要 □替補候選人資料候選人姓名：出生日期：專業(yè)資質(zhì)：物業(yè)管理雇主名稱：雇主地址：目前受雇情況電話：聯(lián)系人：傳真：郵政編碼：候選人職位：一級項目經(jīng)理為現(xiàn)雇主工作年限：依從今往前的時序，匯總候選人在過去20年中的專業(yè)經(jīng)驗，特別注明其在物業(yè)管理方面與本物業(yè)相類似的特殊經(jīng)驗(表3．12)。為此，申請人應(yīng)就其提供的每一項設(shè)備分別單獨具表(表3．13)，且應(yīng)就每一設(shè)備出具所有證明或租賃協(xié)議。這是公司經(jīng)營管理本物業(yè)的最高智慧和決策機構(gòu)?？偨?jīng)理是企業(yè)法人在某項物業(yè)管理中的全權(quán)代表，是物業(yè)管理中的最高責(zé)任者和組織者。這是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負(fù)責(zé)行政、人事和檔案文件等管理。從事公司的財務(wù)運作、經(jīng)濟核算、日常收支賬務(wù)處理及預(yù)測經(jīng)營收支工作。(4)管理部。主要職責(zé)是：房屋代管與租賃經(jīng)營，制訂物業(yè)維修計劃與監(jiān)督實施，溝通協(xié)調(diào)公司與業(yè)主的關(guān)系，協(xié)調(diào)各專業(yè)職能部門(如工程、保安、環(huán)衛(wèi))及人員的工作等。(5)工程部。項目總工程師負(fù)責(zé)物業(yè)管理中的技術(shù)、安全和服務(wù)質(zhì)量控制工作，以及管理人員工作安排及調(diào)度工作。專業(yè)部門包括保安部、清潔部、綠化部。3．總部與該物業(yè)管理部門之間的關(guān)系詳述企業(yè)法人代表在委派項目總經(jīng)理后，結(jié)合項目總經(jīng)理的承包，簽訂授權(quán)合同，對項目總經(jīng)理的職責(zé)和權(quán)力作出文字規(guī)定，然后進行簽證．項目總經(jīng)理的職責(zé)是在本項目中建立高效率的指揮系統(tǒng)，精心組織人員管理，全面履行、實施合同，保證服務(wù)質(zhì)量、人員安全和成本效益，直至合同到期。其主要權(quán)利具體是：聘請財務(wù)副經(jīng)理、項目總工程師、項目總經(jīng)濟師作為助手；聘請少量工作人員，獨立公正地進行物業(yè)經(jīng)濟分析并制訂方案；有權(quán)支配和調(diào)劑該物業(yè)所涉及的資金；參與主管部門解決該物業(yè)外部協(xié)作條件的工作，建立本物業(yè)的各種工作責(zé)任制。資格預(yù)審文件十一其他資料申請人或聯(lián)合體成員名稱：1．請詳述：在過去6年中執(zhí)行已畢及目前所接管物業(yè)過程中公司所介入的訴訟或仲裁歷史。(根據(jù)實際情況填寫)2．請就與你資格預(yù)審申請文件評審有關(guān)的其他資料作進一步補充。申請人不得隨申請文件附送證詞、證明及宣傳資料，此類資料在資格評審時將不予考慮。具體內(nèi)容包括：(1)申請人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級、注冊資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項目授權(quán)代表；公司組織機構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)