【正文】 主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。l 減速和潤(rùn)滑良好，油位正常。[轎廂]l 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效。l 手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。l 轎門開閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。l 各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。l 急停開關(guān)完好，性能可靠有效。[導(dǎo)軌導(dǎo)靴]l 連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位。l 導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯、油氈等齊全。[控制臺(tái)]l 各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。l 電源鎖開關(guān)完好。l 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。[電源設(shè)備]l 交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。l 高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。l 設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。l 帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。l 各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。l 各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。l 電源、充電體充放電正常。l 信號(hào)傳輸線路良好。l 主機(jī)聯(lián)系情況良好。l 電源、充電體充放電正常。l 信號(hào)傳輸線路良好。l 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。l 電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好。l 管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。[消火栓及配套設(shè)施]l 各層消火栓箱及附件齊全完好。l 各層消火栓出水壓力符合要求。l 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。[噴淋泵]l 噴淋泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。l 噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤(rùn)滑良好，無咬泵現(xiàn)象。l 泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。[/sell]某小區(qū)物業(yè)管理方案（七）7 設(shè)備管理安全制度、裝置的拆裝、檢修、校驗(yàn)等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔(dān)任。（如電筆先校驗(yàn)完整有效，使用工具絕緣良好），有破損及不完整的工具不可使用。緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)安全方可進(jìn)行。在斷開的開關(guān)閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。，應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù)，必要時(shí)允許試送電一次。 監(jiān)控中心安全管理制度，操作人員經(jīng)培訓(xùn)后方可上機(jī)操作。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。，并定期檢查。、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備無積塵、水積、油漬。、元器件、線路嚴(yán)禁隨意更改。，進(jìn)出人員應(yīng)隨手關(guān)門。若要進(jìn)入，須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。，停電檢修必須掛牌，嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)行。、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦?，按照?guī)定進(jìn)行。、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毥?jīng)理同意，按照規(guī)定進(jìn)行。、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救。總指揮命令： （1）撥打“119”報(bào)警電話。（3）電話通知各部門。（5）繼續(xù)組織力量現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救。各部門接報(bào)后，根據(jù)應(yīng)急方案規(guī)定，實(shí)施具體措施（1）監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé)a. 一切行動(dòng)聽從總指揮的命令。c. 接報(bào)后，立即通知保安巡視人員三分鐘內(nèi)到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)并及時(shí)通知管理處第一責(zé)任人，匯報(bào)情況。e. 如經(jīng)巡視人員報(bào)告為實(shí)警，則立即通知巡視人員 實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救，并將情況逐級(jí)匯報(bào)管理處第一責(zé)任人。g. 利用攝像頭，觀察避難客人的情況，如人數(shù)較多，則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其他場(chǎng)所。，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。，并在該梯門口樹立停用牌。，以免發(fā)生危險(xiǎn)。如有身體不適者，要陪同或叫救護(hù)車到醫(yī)院進(jìn)行檢查治療。：繩子、保險(xiǎn)帶、梯子、電梯門專用鑰匙。設(shè)備部根據(jù)故障原因，立即予以整改。，檢查供電設(shè)備，查處停電原因。，設(shè)備部應(yīng)立即搶修，秩序管理人員到現(xiàn)場(chǎng)維持秩序。，則作停電原因的解釋。，應(yīng)通知管理處、安保及其他部門關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開啟。，將詳細(xì)情況報(bào)物業(yè)公司，如存在管理問題，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。通知客戶中心人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。，設(shè)備人員及時(shí)查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和預(yù)防措施，立即進(jìn)行整改。，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，立即通知主管部門、設(shè)備部、保潔部、禮儀服務(wù)部人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)，通知倉(cāng)庫準(zhǔn)備排水工具送交現(xiàn)場(chǎng)。，打開系統(tǒng)卸壓閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）保護(hù)其他設(shè)施設(shè)備、防止進(jìn)一步擴(kuò)大事件，防止因浸水產(chǎn)生觸電事故。，設(shè)備人員迅速查明原因，立即實(shí)施修復(fù)，并將過程向經(jīng)理匯報(bào)。 臺(tái)風(fēng)襲擊前或吹強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處理、獲得有關(guān)臺(tái)風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。，及時(shí)通知業(yè)戶關(guān)好門窗。特別加強(qiáng)對(duì)戶外物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。，如對(duì)小區(qū)設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實(shí)施修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施。 承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。 制定較完備的內(nèi)部管理制度（質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等）；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。 公示 24 小時(shí)服務(wù)電話。 在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。每年組織一定的社區(qū)活動(dòng)。 按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。 采取多種形式如電話、走訪、座談會(huì)、問卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通面不低于 80%；每年至少 1 次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，對(duì)業(yè)主反映問題的處理率達(dá) 95%以上。 房屋管理 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)）決定組織維修。每年 2 次以上(雨季前須安排 1 次)對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。 按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。 物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識(shí)，每月檢查 1 次，保證標(biāo)識(shí)清晰完整。共用設(shè)施設(shè)備完好率 95%以上，急修及時(shí)率達(dá) 98%。 設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房基本整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡，不定期對(duì)泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆。 按合同約定保證電梯正常運(yùn)行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理。 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范。損壞的應(yīng)在 3 日內(nèi)修復(fù)。 4 協(xié)助維護(hù)公共秩序 公共秩序維護(hù)人員受過相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能崗位培訓(xùn)，持證上崗；身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；每月定期參加安全保衛(wèi)知識(shí)與技能的崗位培訓(xùn)，有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備；上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對(duì)講裝置或必要的安全服務(wù)器械。 根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，制定詳細(xì)的巡邏方案，原則上每 3 小時(shí)巡邏一次，重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事件時(shí)，巡邏人員應(yīng)采取應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)報(bào)告管理處和相關(guān)部門。收到報(bào)警信號(hào)后，巡邏人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛停放在規(guī)定的范圍內(nèi)；及時(shí)處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。 5 保潔服務(wù) 路面、綠地每日清掃 1 次，目視清潔；明溝無雜物；宣傳欄、健身設(shè)施每周擦拭 1 次，表面無污跡；保持水體清潔。 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶，每天清理 1 次；保持垃圾桶及周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味；定期對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。 雨、污水井每季度檢查 1 次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每 2 個(gè)月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)做出清掏計(jì)劃。 樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每周擦試 2 次，保持基本無灰塵；消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持外表基本無灰塵、無污漬； 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網(wǎng)。 天臺(tái)、屋頂每 2 個(gè)月清掃 1 次，無垃圾堆積。 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。 以綠為主，植物造景。 花草樹木定期修剪，目視外觀長(zhǎng)勢(shì)良好，無明顯雜草，無嚴(yán)重病蟲害，每年打藥不少于 1 次。 綠地植物存活率 95%以上。 世紀(jì)花園小區(qū)物業(yè)管理方案 一、物業(yè)概況 世紀(jì)花園住宅小區(qū)概況 世紀(jì)花園小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃用地北起王肅街，南至龍科大街，西為龍?jiān)绰?，東為龍濱路，緊鄰美麗的黑龍江公園，交通便利?？傆?jì)19棟住宅樓，其中高層住宅4棟，多層住宅樓15棟，合計(jì)78個(gè)單元（其中高層住宅8個(gè)單元，多層70個(gè)單元）。 世紀(jì)花園小區(qū)為8個(gè)單位開發(fā)建設(shè)的集資住宅小區(qū)，業(yè)主對(duì)象為電力、鐵路、政府公務(wù)員等的工薪階層。又由于黑河市地處高寒地區(qū)，冬夏溫差大，物業(yè)管理成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于南方，管理難度大。 綜合以上因素，結(jié)合《黑河市物業(yè)服務(wù)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》將世紀(jì)花園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定為黑河市物業(yè)服務(wù)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)中的一級(jí)。將世紀(jì)花園建設(shè)成為安全、文明、祥和、整潔的小區(qū)。 經(jīng)調(diào)研除電業(yè)名苑的住宅樓和21樓、20樓18樓之外，其于住宅樓的一樓均為車庫，使小區(qū)道路都需與每棟的樓前后相通，與原有的道路和車流規(guī)劃不同。 小區(qū)公共廣場(chǎng)的用地建議： 小區(qū)的公共廣場(chǎng)的開發(fā)，根據(jù)小區(qū)的建設(shè)規(guī)模和原規(guī)劃方案，達(dá)不到小區(qū)綠化活動(dòng)場(chǎng)所標(biāo)準(zhǔn)，建議建設(shè)體育活動(dòng)場(chǎng)地（網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球）、會(huì)所等，用于小區(qū)居民的休閑和健身娛樂活動(dòng)。 小區(qū)的公共秩序管理建議 方案一：建議小區(qū)進(jìn)行封閉式管理，除出入口外與街道連接的通道用鐵藝圍欄隔離，這樣有助于小區(qū)公共秩序的管理，因?yàn)樾^(qū)內(nèi)沒有建設(shè)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，如果不予隔離，公共秩序的管理將很困難。 五、物業(yè)公司的組織構(gòu)架及人員配置 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本，提供效率的目的。將世紀(jì)花園小區(qū)分為三個(gè)組團(tuán)，下設(shè)三個(gè)物業(yè)管理站，負(fù)責(zé)組團(tuán)內(nèi)公共區(qū)域的保潔和維護(hù)工作，及日常的維修維護(hù)工作。 客服接待員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)管理的咨詢及業(yè)主的報(bào)修接待和投訴接待，商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)。 　 　 人員崗位匯總表 序號(hào) 崗位匯總 人員匯總 備注 1 總經(jīng)理 1 　 2 物業(yè)副經(jīng)理 1 　 3 工程副經(jīng)理 1 　 4 會(huì)計(jì) 1 　 5 出納員 1 　 6 資料員兼打字員 1 　 7 庫管員 1 　 8 客服接待員 1 　 9 管理站站長(zhǎng) 3 　 10 監(jiān)控室值班 3 　 11 供水工 3 　 12 綜合管理員 20 　 13 保潔員 10 　 14 綠化工 3 　 15 樓管員 3 　 16 維修工 8 　 17 電梯維修工 2 　 合計(jì) 　 63 　 六、物業(yè)管理費(fèi)用的預(yù)測(cè)： 物業(yè)管理費(fèi)用主要包含物業(yè)的前期投入和物業(yè)管理運(yùn)行的費(fèi)用 物業(yè)接管期間的前期投入 前期投入費(fèi)用測(cè)算匯總表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 費(fèi)用 備 注 1 辦公用品 　 2 工具及設(shè)備 　 3 綜合管理員服裝及裝備 　 4 保潔工具及設(shè)備 　 合計(jì) 　 　 員工工資及物業(yè)管理運(yùn)行支出費(fèi)用 年運(yùn)行費(fèi)用測(cè)算匯總表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 　取費(fèi)的比例 費(fèi)用 備 注 1 人員工資 　 　 2 福利費(fèi) 3% 　 3 職工工會(huì)經(jīng)費(fèi) 2% 　 4 職工培訓(xùn)費(fèi) % 　 5 辦公費(fèi)(管理人員工資） % 　 6 公用部分維護(hù)費(fèi) 　 7 設(shè)備運(yùn)行費(fèi)及其他費(fèi)用 　 　 8 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) % 　 小計(jì) 　 　 　 8 稅金 % 　 9 利潤(rùn) % 　 合計(jì) 　 　 　 費(fèi)用測(cè)算結(jié)果：。 高層住宅物業(yè)費(fèi)的測(cè)算： 高層住宅物業(yè)管理人員工資測(cè)算表： 高層住宅物業(yè)管理人員工資測(cè)算表 序號(hào) 崗位名稱 人數(shù) 元/ 元/ 金額（元） 1 總經(jīng)理 1 3000 36000 36000 2 副總經(jīng)理 2 2800 33600 67200 3 資料員兼打字員 1 1200 14400 14400 4 庫管員 1 700 8400 8400 5 客服接待員 1 800 9600 9600 6 會(huì) 計(jì) 1 1000 12000 12000 7 出納員 1 900 10800 10800 8 監(jiān)控室值班員 3 600 7200 21600 　 　 　 　 54000 180000 9 管理站站長(zhǎng) 1 1200 14400 14400 10 供水工 3 600 7200 21600 11 綜合管理員 3 800 9600 28800 12 樓管員 1 900 10800 10800 13 綠化工 1 700 8400 8400 14 保潔員 4 700