【正文】 如有缺損，及時修補。 物業(yè)區(qū)域主出入口設有平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標識。 物業(yè)區(qū)域內危險隱患部位設置安全防范警示標識，并在主要通道設置安全疏散指示標識，每月檢查 1 次，保證標識清晰完整。 3 共用設施設備維修養(yǎng)護 對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。共用設施設備完好率 95%以上，急修及時率達 98%。 設施設備的運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關標準。 設施設備標識齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。 屬于小修范圍的共用設施設備，應及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設施設備，及時編制維修、更新改造計劃或專項維修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)決定，組織維修或者更新改造。 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房基本整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應具備一箱一卡，不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質符合國家生活用水標準。 按合同約定保證電梯正常運行。 定期進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場應急處理。 消防泵每季啟動 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內各種配件完整；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。 設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 不定期巡視路面、側石、圍墻、窨井等，要求路面不積水（因市政、管道結構因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損；健身設施隨時檢查，使其能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車場交通標識齊全、規(guī)范。 路燈、樓道燈完好率不低于 95%。損壞的應在 3 日內修復。 對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標識和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急預案。 4 協(xié)助維護公共秩序 公共秩序維護人員受過相關的安全護衛(wèi)知識與技能崗位培訓，持證上崗；身體健康，工作認真負責；每月定期參加安全保衛(wèi)知識與技能的崗位培訓，有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備；上崗時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對講裝置或必要的安全服務器械。 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時值班，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄；對可疑人員進行詢問；阻止未經許可的外來人員入內；對裝修等勞務人員實行登記；對進出車輛進行管理和疏導；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。 根據(jù)物業(yè)特點，制定詳細的巡邏方案，原則上每 3 小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事件時，巡邏人員應采取應對措施，及時報告管理處和相關部門。 配有樓宇對講、周界報警等控制設備的，應 24 小時開通。收到報警信號后，巡邏人員應及時趕到現(xiàn)場進行處理。 有火、水、警應急預案，應按計劃組織應急預案演習。 地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛停放在規(guī)定的范圍內；及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。收取車輛看管費的車庫 24 小時有專人管理，車庫內地面、墻面有車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車輛停放有序；車庫場地每日清潔 1 次，有照明設施，無滲漏、無積水，通風良好；無易燃、易爆等物品存放。 5 保潔服務 路面、綠地每日清掃 1 次，目視清潔；明溝無雜物；宣傳欄、健身設施每周擦拭 1 次，表面無污跡；保持水體清潔。及時清除主要道路積雪。 根據(jù)物業(yè)情況設置垃圾桶，每天清理 1 次；保持垃圾桶及周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味；定期對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。 公共衛(wèi)生間設置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設置果皮箱，每日清理 1 次，擦拭 1 次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。 雨、污水井每季度檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每 2 個月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放，亂貼亂劃。 樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦試 2 次，保持基本無灰塵；消防栓、指示牌等公共設施保持外表基本無灰塵、無污漬； 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網(wǎng)。 走廊、樓梯窗玻璃每月清潔 1 次，門廳玻璃每周清潔一次，目視明亮無污跡。 天臺、屋頂每 2 個月清掃 1 次，無垃圾堆積。 電梯轎廂保持目視干凈，無污跡。 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。 6 綠化養(yǎng)護管理 綠化布局合理，綠地無雜物，無侵占現(xiàn)象。 以綠為主，植物造景。 綠地內植物覆蓋率 80%以上。 花草樹木定期修剪，目視外觀長勢良好，無明顯雜草，無嚴重病蟲害，每年打藥不少于 1 次。死亡樹木應在植樹季節(jié)及時補栽，無明顯黃土裸露。 綠地植物存活率 95%以上。 綠地設施基本完好。 世紀花園小區(qū)物業(yè)管理方案 一、物業(yè)概況 世紀花園住宅小區(qū)概況 世紀花園小區(qū)項目規(guī)劃用地北起王肅街，南至龍科大街，西為龍源路，東為龍濱路，緊鄰美麗的黑龍江公園，交通便利。，(，)，高層住宅樓46749平方米，多層住宅樓為94518平方米?？傆?9棟住宅樓，其中高層住宅4棟，多層住宅樓15棟，合計78個單元（其中高層住宅8個單元，多層70個單元）?？偩幼魯?shù)984戶，商服56戶，車庫359個，地下停車場車位171個，商業(yè)建筑在規(guī)劃中，預計居住人口3150人 小區(qū)內主要設備設施：地下停車場1個，變電站3座，電梯8部,供水泵站,排污泵,供熱泵等 二、物業(yè)管理級別的確定 物業(yè)管理是有償?shù)姆蘸凸芾恚飿I(yè)類型、功能和物業(yè)級別將決定物業(yè)管理服務的項目和質量標準及收費標準。 世紀花園小區(qū)為8個單位開發(fā)建設的集資住宅小區(qū)，業(yè)主對象為電力、鐵路、政府公務員等的工薪階層。由于黑河地處經濟欠發(fā)達地區(qū)，工資水平不高。又由于黑河市地處高寒地區(qū)，冬夏溫差大，物業(yè)管理成本遠遠高于南方，管理難度大。小區(qū)內還建有4棟高層住宅，高層住宅的設備運行成本較高，再加上電梯費，如果物業(yè)的服務標準定的過高，勢必增加管理成本，物業(yè)費業(yè)主可能難以承受。 綜合以上因素，結合《黑河市物業(yè)服務價格標準》將世紀花園小區(qū)的物業(yè)服務標準定為黑河市物業(yè)服務價格標準中的一級。 三、管理指標承諾和實施措施 物業(yè)管理的目標和服務承諾，達到《黑河市物業(yè)服務價格標準》中規(guī)定一級服務的標準。將世紀花園建設成為安全、文明、祥和、整潔的小區(qū)。 四、小區(qū)整體規(guī)劃的建議 由于世紀花園小區(qū)為多家單位開發(fā)的集資住宅小區(qū)，在小區(qū)建設過程中存在整體協(xié)調的問題。 經調研除電業(yè)名苑的住宅樓和21樓、20樓18樓之外，其于住宅樓的一樓均為車庫，使小區(qū)道路都需與每棟的樓前后相通，與原有的道路和車流規(guī)劃不同。 鑒于以上原因，對小區(qū)的整體的規(guī)劃提出如下建議：（詳見規(guī)劃圖） 小區(qū)出入口的設置建議： 設立一個主出入口，三個次出入口，龍科大街方向一個，龍濱路方向一個，在龍源路方向設一個主出入口和一個次出入口。 小區(qū)公共廣場的用地建議： 小區(qū)的公共廣場的開發(fā)，根據(jù)小區(qū)的建設規(guī)模和原規(guī)劃方案，達不到小區(qū)綠化活動場所標準，建議建設體育活動場地（網(wǎng)球場、羽毛球）、會所等，用于小區(qū)居民的休閑和健身娛樂活動。 小區(qū)物業(yè)管理用房的建議： 需提供物業(yè)管理用房用于小區(qū)物業(yè)管理站的辦公用房，每個站需建設物業(yè)管理辦公用房30平方米，或租用住宅樓用于辦公用房。 小區(qū)的公共秩序管理建議 方案一：建議小區(qū)進行封閉式管理，除出入口外與街道連接的通道用鐵藝圍欄隔離，這樣有助于小區(qū)公共秩序的管理，因為小區(qū)內沒有建設小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，如果不予隔離，公共秩序的管理將很困難。（物業(yè)管理方案中物業(yè)管理費用測算按方案測算的） 方案二：小區(qū)進行開放式管理，則需要建設小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，電子尋更系統(tǒng)，還需要增加綜合管理員的數(shù)量，這樣將加大物業(yè)管理的成本，增加業(yè)主的負擔。 五、物業(yè)公司的組織構架及人員配置 物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本，提供效率的目的。 組織構架 公司設置綜合管理部、物業(yè)管理部、工程管理部三個部門。將世紀花園小區(qū)分為三個組團，下設三個物業(yè)管理站，負責組團內公共區(qū)域的保潔和維護工作，及日常的維修維護工作。 公司的崗位編制 物業(yè)公司人員配置 部門 崗位 人數(shù) 工作職責 綜合部 總經理 1 負責公司的全面工作 會計 1 負責公司的財務管理 出納員 1 　 資料員兼打字員 1 負責工程資料及人員檔案資料，物管資料的收集、整理工作 庫管員 1 負責物品入庫保存、發(fā)放、領用工作。 客服接待員 1 負責物業(yè)管理的咨詢及業(yè)主的報修接待和投訴接待，商務、票務的有償服務。 物業(yè)管理部 小區(qū)管理副經理 1 負責小區(qū)公共區(qū)域的保潔、公共區(qū)域的秩序維護、停車場、消防等項目的物業(yè)管理工作 監(jiān)控室值班 3 負責監(jiān)控中心值班工作 巡邏值班 11 負責巡邏值班工作 電業(yè)名苑物業(yè)管理站 站長 1 負責管理站的全面工作 供水值班 3 負責二次供水的運行值班 保潔員 4 負責所轄物業(yè)內外的公共場所 綠化工 1 負責小區(qū)內草坪和樹木的養(yǎng)護和修整 地下停車場 　 負責地下停車場出入口的值班工作 門衛(wèi)值班 3 負責維護院區(qū)內的公共秩序 樓管員 1 負責物業(yè)費的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費 財政名苑物業(yè)管理站 站長 1 負責管理站的全面工作 保潔員 3 負責所轄物業(yè)內外的公共場所的保潔工作 綠化工 1 負責小區(qū)內草坪和樹木的養(yǎng)護和修整 門衛(wèi)值班 3 負責維護院區(qū)內的公共秩序 樓管員 1 負責物業(yè)費的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費 信合名苑物業(yè)管理站 站長 1 負責管理站的全面工作 保潔員 3 負責所轄物業(yè)內外的公共場所的保潔工作 綠化工 1 負責小區(qū)內草坪和樹木的養(yǎng)護和修整 門衛(wèi)值班 3 負責維護院區(qū)內的公共秩序 樓管員 1 負責物業(yè)費的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費 工程管理部 維護副經理 1 負責物業(yè)的日常維修維護的管理工作 電梯維修工 2 負責電梯保養(yǎng)和維護 水暖維修工 1 負責小區(qū)強電設備的使用與維護，確保小區(qū)用電系統(tǒng)正常工作，協(xié)助電梯工維護電梯設備 土建維修工 1 負責物業(yè)土建的維護工作 水暖維修工（物業(yè)管理站） 3 負責物業(yè)給排水、供暖系統(tǒng)、消防設備的正常運作與管理、維護,負責土建部分的維護工 電氣維修工（物業(yè)管理站） 3 專職負責防盜門和弱電系統(tǒng)設備的正常運作與管理、維護，協(xié)助電梯工維護電梯設備。 　 　 人員崗位匯總表 序號 崗位匯總 人員匯總 備注 1 總經理 1 　 2 物業(yè)副經理 1 　 3 工程副經理 1 　 4 會計 1 　 5 出納員 1 　 6 資料員兼打字員 1 　 7 庫管員 1 　 8 客服接待員 1 　 9 管理站站長 3 　 10 監(jiān)控室值班 3 　 11 供水工 3 　 12 綜合管理員 20 　 13 保潔員 10 　 14 綠化工 3 　 15 樓管員 3 　 16 維修工 8 　 17 電梯維修工 2 　 合計 　 63 　 六、物業(yè)管理費用的預測： 物業(yè)管理費用主要包含物業(yè)的前期投入和物業(yè)管理運行的費用 物業(yè)接管期間的前期投入 前期投入費用測算匯總表 序 號 項 目 費用 備 注 1 辦公用品 　 2 工具及設備 　 3 綜合管理員服裝及裝備 　 4 保潔工具及設備 　 合計 　 　 員工工資及物業(yè)管理運行支出費用 年運行費用測算匯總表 序 號 項 目 　取費的比例 費用 備 注 1 人員工資 　 　 2 福利費 3% 　 3 職工工會經費 2% 　 4 職工培訓費 % 　 5 辦公費(管理人員工資） % 　 6 公用部分維護費 　 7 設備運行費及其他費用 　 　 8 固定資產折舊費 % 　 小計 　 　 　 8 稅金 % 　 9 利潤 % 　 合計 　 　 　 費用測算結果：。世紀花園小區(qū)物業(yè)管理運行費用年為支出為1875031元。 高層住宅物業(yè)費的測算： 高層住宅物業(yè)管理人員工資測算表： 高層住宅物業(yè)管理人員工資測算表 序號 崗位名稱 人數(shù) 元/ 元/ 金額（元） 1 總經理 1 3000 36000 36000 2 副總經理 2 2800 33600 67200 3 資料員兼打字員 1 1200 14400 14400 4 庫管員 1 700 8400 8400 5 客服接待員 1 800 9600 9600 6 會 計 1 1000 12000 12000 7 出納員 1 900 10800 10800 8 監(jiān)控室值班員 3 600 7200 21600 　 　 　 　 54000 180000 9 管理站站長 1 1200 14400 14400 10 供水工 3 600 7200 21600 11 綜合管理員 3 800 9600 28800 12 樓管員 1 900 10800 10800 13 綠化工 1 700 8400 8400 14 保潔員 4 70