[管理學(xué)]物業(yè)管理招投標(biāo)-資料下載頁
2025-01-14 21:58本頁面
【正文】 計(jì)參與投標(biāo)競爭對(duì)手的優(yōu)勢。（包括：特殊服務(wù)優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、人力資源優(yōu)勢、組織機(jī)構(gòu)優(yōu)勢、地域優(yōu)勢、管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢） ③ 分析潛在競爭對(duì)手的投標(biāo)積極性 74 3）本企業(yè)投標(biāo)該物業(yè)的優(yōu)勢 ① 是否需要較少的前期費(fèi)用； ② 是否具有技術(shù)、服務(wù)、價(jià)格等的優(yōu)勢； ③ 是否具有類似物業(yè)項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)及信譽(yù) ④ 資金、勞務(wù)、物資供應(yīng)、設(shè)備、管理等方面的優(yōu)勢； ⑤ 項(xiàng)目的社會(huì)效益； ⑥ 與招標(biāo)人的關(guān)系是否良好； ⑦ 投標(biāo)資源是否充足 ⑧ 是否有理想的合作伙伴聯(lián)合投標(biāo)，是否有良好的分包人 ⑨ 物業(yè)經(jīng)營方式 75 二、投標(biāo)實(shí)施步驟 閱讀招標(biāo)文件 1）研究招標(biāo)文件條款 ? 注意： ① 研究物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的綜合說明，包括物業(yè)的地點(diǎn)、使用情況、功能區(qū)分以及業(yè)主的情況等，借以獲得對(duì)物業(yè)全貌的了解。 ② 熟悉并仔細(xì)研究物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)說明書，目的在于弄清物業(yè)的建筑工程情況，使制定投標(biāo)書和報(bào)價(jià)有比較可靠的依據(jù)。 76 ③ 弄清中標(biāo)后的責(zé)任和報(bào)價(jià)范圍，以免發(fā)生遺漏。 ④ 注意招標(biāo)文件中有關(guān)時(shí)間方面的要求，如投標(biāo)截止日期、投標(biāo)有效期、開標(biāo)日期、合同簽訂日期等。 ⑤ 招標(biāo)文件中有關(guān)保函或擔(dān)保的規(guī)定； ⑥ 關(guān)于投標(biāo)單位資質(zhì)方面的要求； ⑦ 明確投標(biāo)單位在投標(biāo)過程中應(yīng)遵守的程序、原則和有關(guān)事項(xiàng)，如投標(biāo)書的格式、簽署方式、密封方法等，避免造成廢標(biāo)。 77 2）研究評(píng)標(biāo)方法 最低投標(biāo)價(jià)法 綜合評(píng)估法 兩階段評(píng)標(biāo)法 78 3）研究合同條款 ① 首先掌握合同的形式是總價(jià)合同還是單價(jià)合同，價(jià)格是否可以調(diào)整，如何調(diào)整。 ② 研究付款方式（支付時(shí)間、支付方法、支付保證）、貨幣種類、違約責(zé)任等條款。 ③ 研究不可抗力、合同有效期、合同終止、保險(xiǎn)、爭議解決方式等條款。 79 考察現(xiàn)場，參加標(biāo)前會(huì)議 現(xiàn)場考察要注意以下情況： ① 若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應(yīng)現(xiàn)場查看工程的實(shí)際情況。 ② 若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理公司應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)觀察項(xiàng)目； a. 工程項(xiàng)目施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計(jì)圖紙要求 b. 經(jīng)檢驗(yàn)達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用要求。 c. 竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 d. 設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求； e. 外在質(zhì)量無重大問題； f. 周圍公用設(shè)施分別合理主要業(yè)主 80 ③ 主要業(yè)主情況，包括職業(yè)、收入水平、消費(fèi)水平、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)等。 ④ 當(dāng)?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理?xiàng)l件。 81 確定管理服務(wù)方法、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及工作量 投標(biāo)公司應(yīng)依據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細(xì)列出完成管理服務(wù)的方法及工作量。 住宅小區(qū) 寫字樓 商業(yè)樓宇 工作重點(diǎn) 82 83 制定資金計(jì)劃 ? 目的：一是復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果； 二是做好評(píng)議階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準(zhǔn)備。 ? 現(xiàn)金流動(dòng)的項(xiàng)目有： a. 標(biāo)書規(guī)定的預(yù)付款、保證金等； b. 接管期間費(fèi)用支出 c. 接管期間收入； d. 其他資金來源 84 費(fèi)用測算 測算前，應(yīng)確保做的以下幾點(diǎn)： a. 明確領(lǐng)會(huì)了招標(biāo)文件中的各項(xiàng)服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件 b. 計(jì)算或復(fù)核過服務(wù)工作量 c. 掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎(chǔ)信息 d. 掌握了標(biāo)價(jià)計(jì)算所需的各種單價(jià)、費(fèi)率、費(fèi)用； e. 擁有分析所需的適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 85 報(bào)價(jià)評(píng)估與調(diào)整 對(duì)于試算結(jié)果，投標(biāo)這必須經(jīng)過進(jìn)一步評(píng)估才能最后確定標(biāo)價(jià)，這主要是因?yàn)椋? ① 試算所用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能部分是預(yù)測性的，部分為經(jīng)驗(yàn)性的，不夠精確可靠。 ② 風(fēng)險(xiǎn)等不可預(yù)見費(fèi)用是主觀設(shè)定的，應(yīng)在計(jì)算結(jié)束后予以復(fù)核，綜合各渠道所得信息分析做出報(bào)價(jià)決策 ③ 可能由于估價(jià)人員比較保守，致使估價(jià)偏高。 現(xiàn)行標(biāo)價(jià)的評(píng)估內(nèi)容大致包括兩方面： 一是價(jià)格類比；二是競爭形式分析。 86 辦理投標(biāo)保函 為防止投標(biāo)單位違約給招標(biāo)單位帶來經(jīng)濟(jì)上的損失，招標(biāo)單位要求投標(biāo)單位出具保函。 ? 投標(biāo)保函所承擔(dān)的主要責(zé)任有： ① 投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得撤回標(biāo)書及投標(biāo)保函 ② 投標(biāo)人被通知中標(biāo)后必須按通知書規(guī)定的時(shí)間前往物業(yè)所在地簽約。 ③ 在簽約后的一定時(shí)間內(nèi)，投標(biāo)人必須提供履約保函或履約保證金。 87 ? 通常辦理投標(biāo)保函應(yīng)經(jīng)過以下程序： ① 向銀行提交標(biāo)書中的有關(guān)資料， ② 填寫 《 要求開具保函申請(qǐng)書 》 ③ 提交詳細(xì)材料，說明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限。 88 編制標(biāo)書 要做到：報(bào)價(jià)合理、先進(jìn)技術(shù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、包裝好投標(biāo)文件。 報(bào)送投標(biāo)書 按時(shí)送達(dá)指定地點(diǎn)、密封 參加開標(biāo)會(huì)議和現(xiàn)場答辯 注意儀表 1 提供履約保函和簽訂物業(yè)管理委托合同 89 三、定標(biāo)后的工作 中標(biāo)后完善方案，簽訂與履行合同 進(jìn)行一次談判 未中標(biāo)的總結(jié) ? 失敗的原因可能有： ① 準(zhǔn)備工作不充分 ② 估價(jià)不準(zhǔn) ③ 報(bào)價(jià)策略失誤 90 資料整理與歸檔 ? 資料包括： ① 招標(biāo)文件 ② 招標(biāo)文件附件及圖紙 ③ 對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會(huì)議記錄和書面文件 ④ 投標(biāo)文件及標(biāo)書 ⑤ 與招標(biāo)方的來往信件 ⑥ 其他重要文件資料 91 購買招標(biāo)文件 標(biāo)價(jià)計(jì)算 調(diào)整標(biāo)價(jià) 考察物業(yè)現(xiàn)場 編制標(biāo)書 制定管理服務(wù)方 法及測算工程量 擬定資金計(jì)劃 封送標(biāo)書、保函
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