[管理學]物業(yè)管理招投標-資料下載頁
2025-01-14 21:58本頁面
【正文】 計參與投標競爭對手的優(yōu)勢。（包括：特殊服務優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、人力資源優(yōu)勢、組織機構優(yōu)勢、地域優(yōu)勢、管理經(jīng)驗優(yōu)勢） ③ 分析潛在競爭對手的投標積極性 74 3）本企業(yè)投標該物業(yè)的優(yōu)勢 ① 是否需要較少的前期費用； ② 是否具有技術、服務、價格等的優(yōu)勢； ③ 是否具有類似物業(yè)項目管理的經(jīng)驗及信譽 ④ 資金、勞務、物資供應、設備、管理等方面的優(yōu)勢； ⑤ 項目的社會效益； ⑥ 與招標人的關系是否良好； ⑦ 投標資源是否充足 ⑧ 是否有理想的合作伙伴聯(lián)合投標，是否有良好的分包人 ⑨ 物業(yè)經(jīng)營方式 75 二、投標實施步驟 閱讀招標文件 1）研究招標文件條款 ? 注意： ① 研究物業(yè)服務項目的綜合說明，包括物業(yè)的地點、使用情況、功能區(qū)分以及業(yè)主的情況等，借以獲得對物業(yè)全貌的了解。 ② 熟悉并仔細研究物業(yè)的規(guī)劃設計和設計方案、設計圖紙和技術說明書，目的在于弄清物業(yè)的建筑工程情況，使制定投標書和報價有比較可靠的依據(jù)。 76 ③ 弄清中標后的責任和報價范圍，以免發(fā)生遺漏。 ④ 注意招標文件中有關時間方面的要求，如投標截止日期、投標有效期、開標日期、合同簽訂日期等。 ⑤ 招標文件中有關保函或擔保的規(guī)定； ⑥ 關于投標單位資質方面的要求； ⑦ 明確投標單位在投標過程中應遵守的程序、原則和有關事項，如投標書的格式、簽署方式、密封方法等，避免造成廢標。 77 2）研究評標方法 最低投標價法 綜合評估法 兩階段評標法 78 3）研究合同條款 ① 首先掌握合同的形式是總價合同還是單價合同，價格是否可以調(diào)整，如何調(diào)整。 ② 研究付款方式（支付時間、支付方法、支付保證）、貨幣種類、違約責任等條款。 ③ 研究不可抗力、合同有效期、合同終止、保險、爭議解決方式等條款。 79 考察現(xiàn)場，參加標前會議 現(xiàn)場考察要注意以下情況： ① 若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應現(xiàn)場查看工程的實際情況。 ② 若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理公司應按以下標準觀察項目； a. 工程項目施工是否符合合同規(guī)定與設計圖紙要求 b. 經(jīng)檢驗達到國家規(guī)定的質量標準，能滿足使用要求。 c. 竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉正常。 d. 設備調(diào)試、試運轉達到設計要求； e. 外在質量無重大問題； f. 周圍公用設施分別合理主要業(yè)主 80 ③ 主要業(yè)主情況，包括職業(yè)、收入水平、消費水平、主要服務要求與所需特殊服務等。 ④ 當?shù)氐臍夂?、地質、地理條件。 81 確定管理服務方法、內(nèi)容、標準及工作量 投標公司應依據(jù)招標文件中的物業(yè)情況和管理服務范圍、要求，詳細列出完成管理服務的方法及工作量。 住宅小區(qū) 寫字樓 商業(yè)樓宇 工作重點 82 83 制定資金計劃 ? 目的：一是復核投標可行性研究結果； 二是做好評議階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準備。 ? 現(xiàn)金流動的項目有： a. 標書規(guī)定的預付款、保證金等； b. 接管期間費用支出 c. 接管期間收入； d. 其他資金來源 84 費用測算 測算前，應確保做的以下幾點： a. 明確領會了招標文件中的各項服務要求、經(jīng)濟條件 b. 計算或復核過服務工作量 c. 掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎信息 d. 掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用； e. 擁有分析所需的適合當?shù)貤l件的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 85 報價評估與調(diào)整 對于試算結果，投標這必須經(jīng)過進一步評估才能最后確定標價，這主要是因為： ① 試算所用基礎數(shù)據(jù)可能部分是預測性的，部分為經(jīng)驗性的，不夠精確可靠。 ② 風險等不可預見費用是主觀設定的，應在計算結束后予以復核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策 ③ 可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高。 現(xiàn)行標價的評估內(nèi)容大致包括兩方面： 一是價格類比；二是競爭形式分析。 86 辦理投標保函 為防止投標單位違約給招標單位帶來經(jīng)濟上的損失，招標單位要求投標單位出具保函。 ? 投標保函所承擔的主要責任有： ① 投標人在投標有效期內(nèi)不得撤回標書及投標保函 ② 投標人被通知中標后必須按通知書規(guī)定的時間前往物業(yè)所在地簽約。 ③ 在簽約后的一定時間內(nèi)，投標人必須提供履約保函或履約保證金。 87 ? 通常辦理投標保函應經(jīng)過以下程序： ① 向銀行提交標書中的有關資料， ② 填寫 《 要求開具保函申請書 》 ③ 提交詳細材料，說明物業(yè)管理服務量及預定合同期限。 88 編制標書 要做到：報價合理、先進技術、優(yōu)質服務、包裝好投標文件。 報送投標書 按時送達指定地點、密封 參加開標會議和現(xiàn)場答辯 注意儀表 1 提供履約保函和簽訂物業(yè)管理委托合同 89 三、定標后的工作 中標后完善方案，簽訂與履行合同 進行一次談判 未中標的總結 ? 失敗的原因可能有： ① 準備工作不充分 ② 估價不準 ③ 報價策略失誤 90 資料整理與歸檔 ? 資料包括： ① 招標文件 ② 招標文件附件及圖紙 ③ 對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件 ④ 投標文件及標書 ⑤ 與招標方的來往信件 ⑥ 其他重要文件資料 91 購買招標文件 標價計算 調(diào)整標價 考察物業(yè)現(xiàn)場 編制標書 制定管理服務方 法及測算工程量 擬定資金計劃 封送標書、保函
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